«Sechs Monate nach dem Einzug ins Haus haben wir im Keller Risse in der Wand entdeckt. Gilt hier die Garantiefrist noch?»
In der Regel ja ; es kommt aber immer auf den konkreten Vertragstext an. Wenn im Vertrag die zweijährige Rügefrist gemäss SIA-Norm 118 vereinbart wurde, so ist die Mängelrüge nach 6 Monaten ohne weiteres zulässig. Ohne solche vertragliche Vereinbarung ist massgebend, ob der Mangel, der zum Riss geführt hat, bei der Übergabe des Hauses bereits erkennbar war ( Rügefrist verpasst ) oder erst jetzt erkennbar war ( sofortige Rüge noch möglich ) . Im Zweifel ist immer eine sofortige eingeschriebene Rüge zu empfehlen. Die fünfjährige Verjährungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Wegen der vielen juristischen Fallstricke im Baurecht ist der Beizug eines Baujuristen aber ratsam.
Immer wieder hört man von der Garantiefrist, welche es bei mangelhafter Ware zu wahren gilt. Im Gesetz existiert dieser Begriff allerdings nicht. Im Zusammenhang mit dem Bau oder Kauf eines Hauses sind die Rügefrist und die Verjährungsfrist massgebend :
Rügefrist
Mit der Rügefrist ist die Zeitdauer gemeint, innert welcher ein Mangel nach dessen Entdeckung gerügt werden muss. Mit Garantiefrist wird meistens diese Rügefrist gemeint. Ohne andere vertragliche Abmachung ist ein Haus, das gekauft oder gebaut wird, nach dessen Übergabe sorgfältig zu prüfen und die erkennbaren sichtbaren Mängel sind sofort zu rügen. Wie lange sofort ist, bleibt unklar. Gemäss Bundesgericht ist eine Rüge nach 3 Tagen rechtzeitig und nach 19 Tagen zu spät erfolgt. Ist ein Mangel auch bei sorgfältiger Prüfung nicht sofort erkennbar, handelt es sich um einen verdeckten Mangel. Auch dieser muss sofort nach seiner ( späteren ) Entdeckung gerügt werden.
Vertraglich kann man eine andere Abmachung treffen. Beim Hausbau werden regelmässig die Bestimmungen der SIA-Norm 118 ( « Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten » ) zum Vertragsinhalt erklärt. Damit vereinbaren die Parteien bezüglich Rügefrist, dass Mängel aller Art ( sichtbare und verdeckte ) während zweier Jahre nach Abnahme des Bauwerks jederzeit gerügt werden können. In diesem Fall muss das Haus nicht sofort umfassend auf Mängel geprüft werden.
Verjährungsfrist
Die Verjährungsfrist beschreibt generell den Zeitraum, in welcher ein bestehender Anspruch rechtlich durchgesetzt werden muss. Beim Kauf oder Bau eines Hauses beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre ab Übergabe des Hauses. Tritt ein Mangel erst nach 6 Jahren auf, kann die Mängelbeseitigung rechtlich nicht mehr durchgesetzt werden, selbst wenn der Mangel vorher gar nicht erkennbar war.
Thomas Gysi
Rosat Rechtsanwälte
Aus «casanostra» 133
