«Unsere Nachbarn haben auf unserem Grundstück ein Durchfahrtsrecht aus dem Jahr 1933. Ist diese Dienstbarkeit noch gültig?»
Ja, denn Dienstbarkeiten wie Weg- oder Leitungsrechte, Näher- oder Grenzbaurechte verjähren nicht. Sind sie nicht explizit für eine bestimmte Dauer begründet, bestehen sie weiter, solange sie im Grundbuch eingetragen sind. Selbst wenn ein Dienstbarkeitsrecht jahrzehntelang nicht ausgeübt wird, bleibt es gültig. Die Berechtigten haben jederzeit die Möglichkeit, ihre Dienstbarkeit wieder zu beanspruchen. Dienstbarkeiten gehen grundsätzlich erst dann unter, wenn die Person, welche an der Dienstbarkeit berechtigt ist, darauf verzichtet und die Löschung der Dienstbarkeit im Grundbuch verlangt.
Grunddienstbarkeiten
Es werden zwei Arten von Dienstbarkeiten unterschieden. Bei sogenannten Grunddienstbarkeiten ist jeweils die Eigentümerschaft eines bestimmten Grundstücks berechtigt, das Dienstbarkeitsrecht auszuüben. Die Berechtigung ist somit abhängig von der Stellung als Eigentümerschaft. Daraus ergibt sich, dass die Dienstbarkeit auch bei einem Verkauf des Grundstücks nicht untergeht, sondern automatisch auf die neue Eigentümerschaft übertragen wird.
Personaldienstbarkeiten
Anders ist dies bei sogenannten Personaldienstbarkeiten. Berechtigt ist hier eine bestimmte Person, die nicht Eigentümerin sein muss. Ist die Personaldienstbarkeit nicht übertragbar und entsprechend untrennbar mit der berechtigten Person verbunden – wie beispielsweise bei Wohnrechten oder Nutzniessungen – , geht die Dienstbarkeit mit dem Tod der berechtigten Person ohne Weiteres unter. In diesem Fall wird die Dienstbarkeit im Grundbuch von Amtes wegen gelöscht.
Aufgrund der Beständigkeit von Dienstbarkeiten ist beim Abschluss von Dienstbarkeitsverträgen grundsätzlich Vorsicht geboten. Räumt ein Eigentümer seinem Nachbarn ein Dienstbarkeitsrecht ein, muss er sich bewusst sein, dass sich dadurch zukünftige Einschränkungen für sein Grundstück ergeben. Zudem empfiehlt es sich, die Dienstbarkeit genau zu umschreiben, eine allfällige Entschädigung für deren Einräumung festzulegen sowie die Tragung allfälliger Unterhaltskosten klar zu regeln. Bei einem Kauf eines Grundstücks sind die im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten sorgfältig abzuklären und ist zu prüfen, ob sich daraus unliebsame Einschränkungen ergeben.
Markus Gysi
Berater Hausverein Mittelland
Aus «casanostra» 134
