«Kann ich als Vermieterin sofort mit Renovationsarbeiten beginnen und dennoch die Miete bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin verlangen?»
Von einem ausserterminlichen Auszug oder einem vorzeitigen Auszug spricht man, wenn die Mieterschaft das Mietobjekt ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin zurückgibt.
Unter folgenden Voraussetzungen wird die Mieterschaft von ihren Mietzinszahlungspflichten befreit: Die Mieterschaft muss die Mietsache der Vermieterin vollständig zurückgeben und einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlagen, der zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Die Praxis räumt der Vermieterin eine angemessene Frist zur Prüfung der Zumutbarkeit des Ersatzmieters ein.
Nimmt die Vermieterin den Ersatzmieter an, tritt dieser zu den bisherigen Bedingungen in den Mietvertrag ein. Auf den Zeitpunkt, auf den der Ersatzmieter bereit ist, das Mietverhältnis zu übernehmen, wird die ausziehende Mieterschaft von ihren mietvertraglichen Pflichten befreit.
Aber Vorsicht: Eine Befreiung der bisherigen Mieterschaft kann unter Umständen auch ohne die Annahme eines Ersatzmieters eintreten. Zu denken ist etwa an die nicht selten anzutreffende Konstellation, wonach der Leerstand genutzt wird, um Renovationsarbeiten auszuführen. Sofern diese Arbeiten nicht Schäden betreffen, die durch die bisherige Mieterschaft verursacht wurden, bewirkt eine solche anderweitige Verfügung über die Mietsache durch die Vermieterin, dass die bisherige Mieterschaft von ihren Mietzinszahlungspflichten während der Vornahme der Renovationsarbeiten befreit wird.
Eliane E. Ganz
LL.M., Rechtsanwältin und nebenamtliche Handelsrichterin im Bereich Miete,
Kämpfen Rechtsanwälte, Zürich
Aus «casanostra» 155
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