Das Gesetz sieht in Art. 264 Abs. 1 OR die Möglichkeit der Mieterschaft vor, sich von den Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter zu befreien, wenn die Mietsache vorzeitig zurückgegeben wird (d.h. ohne Kündigungsfrist oder Kündigungstermin einzuhalten) und folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Ein*e Ersatzmieter*in ist ausreichend
Basierend auf der früheren Gerichtspraxis, hält sich auch heute noch hartnäckig die Meinung, dass drei Ersatzmieter*innen gestellt werden müssen. Nach geltendem Recht reicht jedoch ein einziger Ersatzmieter, der die gesetzlichen Anforderungen erfüllt.
Zahlungsfähigkeit
Ein Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein. Die Mieterschaft muss den Mietzins und die Nebenkosten regelmässig zahlen können. Als Faustregel gilt der Grundsatz, Dass nicht mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete aufgewendet werden sollte. Allerdings darf die Zahlungsfähigkeit nicht schematisch-absolut verneint werden, wenn diese Faustregel nicht erfüllt wird.
Zumutbarkeit des Ersatzmieters
Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit ist auf objektive Kriterien im konkreten Einzelfall aufgrund des Mietvertrages abzustellen. Übernahme zu den gleichen Bedingungen Der/die Ersatzmieter*in muss gewillt sein, die Mietsache zu gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Prüfung des/der Ersatzmieter*in
Zur Überprüfung des/der Ersatzmieter*in ist der Vermieterschaft eine angemessene Zeit einzuräumen. In der Lehre werden unterschiedliche Ansichten zur Prüfungsfrist vertreten. Während mieterfreundliche Autor*innen eine kurze Frist von zehn bis zwanzig Tagen für angemessen erklären, halten gewichtige Stimmen
eine einmonatige Frist für angemessen. Entscheidend bei der Beurteilung sind die konkreten Umstände des Einzelfalls und nicht starre Fristen. Vermietet eine Privatperson, sind ihr längere Fristen als einer professionellen Verwaltung einzuräumen. Die Prüfung ist grundsätzlich zügig an die Hand zu nehmen, sobald
die notwendigen Unterlagen vorliegen.
