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Mehr Schutz vor Bau­pfusch ist drin­gend nötig

Bauen, Reno­vie­ren & Sanie­ren

Archi­tek­tur, Bau­män­gel, Finan­zen, Gesetz, Hand­wer­ker, Kauf

Do, 14.02.2019

Der Bau oder Kauf der eige­nen vier Wände ist ein beson­de­res Ereig­nis. Meist ist es die grösste Inves­ti­tion im Leben. Der Traum kann jedoch sehr schnell zum Alb­traum wer­den, wenn die für die Bau­ar­bei­ten gewähl­ten Fir­men nicht seriös arbei­ten.

Die Freude über das frisch erstellte Ein­fa­mi­li­en­haus war zunächst gross. Doch als die kühle Jah­res­zeit nahte, stellte das Haus­be­sit­zer­paar Ernst und Anna­belle Freund auf dem Dach­bo­den mas­sive Schim­mel­pilz­bil­dung fest. Grund war die feh­lende Lüf­tung im unge­heiz­ten Dach­ge­schoss, das bloss als Abstell­kam­mer diente. Nach­dem auch die fünf Nach­barn in einer Eigen­heim­sied­lung im solo­thur­ni­schen Erlins­bach in ihren Häu­sern ähn­li­che Schä­den ent­deck­ten, war klar: Da ist Bau­pfusch im Spiel.

Die Nach­bes­se­rung des Gene­ral­un­ter­neh­mers (GU) brachte keine Resul­tate. Nun nah­men die Dinge ihren unheil­vol­len Lauf: Das Paar liess zwei Gut­ach­ten durch Fach­leute erstel­len, die der GU aber schlicht ablehnte. Grund: eine Haf­tung für Bau­män­gel durch Hand­wer­ker oder Lie­fe­ran­ten hatte er im Ver­trag aus­ge­klam­mert. Auch der Dach­de­cker sah sich nicht für den Schim­mel ver­ant­wort­lich.

Nach einem mona­te­lan­gen Patt schal­tete das Paar einen Anwalt ein, ohne Erfolg. So blieb nur der Gang vors Gericht. Die­ses ver­langte eine wei­tere Exper­tise. Auf die darin emp­foh­le­nen Nach­bes­se­run­gen ver­zich­tete das Paar, da es diese nur als Flick­werk erach­tete. Nach fünf Jah­ren Hin und Her und nach­dem das Paar den Pro­zess erst­in­stanz­lich ver­lo­ren hatte, zog es schliess­lich die Reiss­leine, da ihm der Erfolg beim Wei­ter­zie­hen des Falls zu unge­wiss schien.

Das Ganze hin­ter­lässt bei Ernst und Anna­belle Freund einen rie­si­gen Frust. Anwälte, Exper­ti­sen und die Sanie­rung auf eigene Rech­nung ver­ur­sach­ten ihnen Kos­ten von 90 000 Fran­ken. «Sobald Anwälte und Gerichts­ex­per­ten ins Spiel kom­men, explo­die­ren die Kos­ten», sagt Ernst Freund. Seine Lehre: «Wir wür­den kei­nen Rechts­weg mehr beschrei­ten, son­dern die Män­gel rügen und pro­bie­ren, eine Eini­gung mit dem Gene­ral­un­ter­neh­mer zu errei­chen. Wenn das nichts bringt: Sel­ber nach­bes­sern. Das geht schnel­ler, spart Ner­ven und kos­tet weni­ger.»

Bei Män­geln das Gespräch suchen

Wie hilf­los auch Mie­ter bei Bau­pfusch sind, zeigt aktu­ell ein gra­vie­ren­der Fall im Stadt­ber­ner Pres­ti­ge­quar­tier Schön­berg-Ost. Die Bau­män­gel fül­len viele Ord­ner. Betrof­fen sind fast 60 Mie­ter in acht Gebäu­den (Bau­feld D), die aus den erst 2015 fer­tig­ge­stell­ten Häu­sern für Monate aus­zie­hen, da die Lie­gen­schaf­ten gründ­lich saniert wer­den müs­sen. Aber auch die 42 Stock­werk­ei­gen­tümer von Bau­feld B kämp­fen seit 2014 mit vie­len Bau­män­geln in ihren Woh­nun­gen.

Gründe für das Fiasko gibt es viele: Lau­fend wech­selte die Bau­lei­tung, die Pla­ner beauf­trag­ten die fal­schen Hand­wer­ker, dazu kam der Zeit­druck. Das blieb nicht ohne Fol­gen: Ein­gangs­tü­ren klemm­ten, Schim­mel trat auf, Dächer waren undicht. Und bei der Mon­tage der Kom­fort­lüf­tung wur­den gar Zu- und Abluft­an­schlüsse ver­wech­selt. Die Liste der Män­gel ist beängs­ti­gend lang. Die Eigen­tü­me­rin der Miet­woh­nun­gen (Pen­simo AG) steht mit der Bau­firma in einem Rechts­streit. Es geht um viel Geld.

Im Vor­ge­hen der Eigen­tü­mer von Bau­feld B und D gibt es jedoch Unter­schiede: Anders als der Inha­ber von Bau­feld D haben sich die Stock­werk­ei­gen­tümer von Bau­feld B von Anfang an zusam­men mit ihrem Ver­wal­ter Michel Wyss, Bera­ter Hausverein Mit­tel­land und Zen­tral­vor­stands-Mit­glied, und einem Bau­ex­per­ten das Gespräch mit der Bau­lei­tung gesucht. Ver­wal­ter Wyss hat dabei fest­ge­stellt, dass man auf der Schiene Gespräch bes­ser vor­an­kommt, als wenn man aus­schliess­lich auf die Karte des Bau­ju­ris­ten setzt. «Man muss aller­dings alle Regis­ter zie­hen, um zum Ziel zu kom­men: Druck auf­set­zen und alle Sta­ke­hol­der, dar­un­ter auch die Bur­ger­ge­meinde Bern als Grund­ei­gen­tü­me­rin, an Bord holen.»

Bau­laien vs. Bau­pro­fis

Die bei­den Bei­spiele Erlins­bach und Schön­berg zei­gen, wie hei­kel Bauen sein kann. Eines wird deut­lich: Bauen geht ins Geld … Der Bau des Eigen­heims ist die teu­erste Ent­schei­dung im Leben vie­ler Bau­wil­li­gen. Das Pro­blem: Hier tref­fen Laien auf Bau­pro­fis. Vie­len ist zum Bei­spiel nicht bewusst, wor­auf sie sich ein­las­sen, wenn sie den Bau einer Gene­ral­un­ter­neh­mung über­ge­ben, wie aus dem Inter­view mit Oth­mar Helb­ling her­vor­geht. Kommt es zu grö­be­ren Bau­män­geln, wird es schwie­rig für den Laien. «Manch­mal ist ein Ver­schul­den des Archi­tek­ten und des Bau­un­ter­neh­mers fast so schwer nach­zu­wei­sen wie die Kunst­feh­ler des Chir­ur­gen», sagte Luzius Thei­ler, lang­jäh­ri­ger Ber­ner Bau­ex­perte und Grün­dungs­va­ter des Hausvereins. 60 Pro­zent der Män­gel ent­ste­hen laut einer Stu­die der ETH Zürich bei den Arbei­ten auf der Bau­stelle, 20 Pro­zent sind Pla­nungs- und 6 Pro­zent Bau­lei­tungs­feh­ler.

Die ETH Zürich errech­nete fer­ner 2013 Kos­ten von 1,7 Mil­li­ar­den Fran­ken für die Behe­bung von Bau­män­geln. Das sind circa 8 Pro­zent der Aus­ga­ben beim Schwei­zer Hoch­bau. Seit­her dürfte die Summe ange­sichts des Bau­booms noch gewach­sen sein. Bau­pfusch ist laut «Spie­gel» auch in Deutsch­land All­tag: Die Bau­qua­li­tät habe in den ver­gan­ge­nen 5 Jah­ren mar­kant abge­nom­men, vor allem in Gross­städ­ten. Ursa­chen seien der anhal­tende Bau­boom, Fach­kräf­te­män­gel und Ter­min­druck. Viele Bau­ten seien ent­we­der feucht oder undicht; beson­ders anfäl­lig für Män­gel ist die Gebäu­de­hülle.

«Manch­mal ist ein Ver­schul­den des Archi­tek­ten und des Bau­un­ter­neh­mers fast so schwer nach­zu­wei­sen wie die Kunst­feh­ler des Chir­ur­gen.»

Män­gel­rechte an den Bau­her­ren abge­tre­ten

Eine wich­tige Quelle des Bau­pfusch-Schla­mas­sels ist die Pra­xis von Gene­ral­un­ter­neh­men, sich per Klein­ge­druck­tem im Ver­trag aus der Haf­tung für Bau­män­gel zu steh­len. Nach Schät­zung des Zür­cher Bau­rechts­ex­per­ten Peter Reetz trifft das Abtre­ten der Haf­tung an den Haus­be­sit­zer in der Hälfte aller Fälle von pri­va­tem Wohn­ei­gen­tum zu. Kon­kret kann das bedeu­ten, dass der geschä­digte Bau­herr bei jedem ein­zel­nen Hand­wer­ker die Behe­bung von Män­geln sel­ber ein­for­dern muss. Eine Hor­ror­vor­stel­lung. Anstelle von einem ein­zi­gen Ver­trags­part­ner, dem er alle Zah­lun­gen geleis­tet hat, muss er sich unter Umstän­den plötz­lich mit Dut­zen­den Sub­un­ter­neh­mern her­um­schla­gen.

Sehr schlecht geht es jenen Haus­be­sit­zern, bei denen der Gene­ral­un­ter­neh­mer ange­sichts der Scha­dens­an­sprü­che ein­fach Kon­kurs anmel­det. Der geprellte Haus­be­sit­zer geht dabei leer aus. Schüt­zen kann man sich, indem der Gene­ral­un­ter­neh­mer ver­pflich­tet wird, eine Bank­ga­ran­tie zu stel­len. So bleibt dem Bau­herrn bei einem Kon­kurs wenigs­tens etwas. Ein par­la­men­ta­ri­scher Vor­stoss des dama­li­gen FDP­Stän­de­rats Hans Hess ver­langte bereits vor Jah­ren grif­fige Mass­nah­men gegen miss­bräuch­li­che Kon­kurs­ver­fah­ren.

Gesetz lässt auf sich war­ten

Das Thema Bau­pfusch ist längst auf dem poli­ti­schen Par­kett ange­kom­men. Wer baut, soll bes­ser geschützt wer­den. Auch der Hausverein Schweiz ist in Sachen Bau­pfusch aktiv gewor­den. Eine von der frü­he­ren SP-Natio­nal­rä­tin Hil­de­gard Fäss­ler, ehe­mals Prä­si­den­tin des Hausvereins, vor genau zehn Jah­ren ein­ge­reichte Motion ver­langt bei Bau­pfusch Ände­run­gen im Obli­ga­tio­nen­recht zum bes­se­ren Schutz der Bau­herr­schaf­ten. Die gel­ten­den Rüge- und Garan­tiefris­ten und die Haf­tung der Unter­neh­mer für ver­deckte Män­gel seien zu über­prü­fen.

Seit Jah­ren wird nun an einem Geset­zes­text her­um­ge­feilt. Immer­hin soll jetzt bis Mitte 2019 ein Vor­ent­wurf zur Revi­sion des Bau­ver­trags­rechts in die Ver­nehm­las­sung gehen, wie das Bun­des­amt für Jus­tiz auf Anfrage mit­teilt.

Der Autor

Stefan Hartmann

Ste­fan Hart­mann
Jour­na­list BR

Aus «casanostra» 149

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