«Im Kaufvertrag unserer Eigentumswohnung ist für drei Jahre eine Verwaltung eingesetzt, die aber nicht in unserem Sinne arbeitet. Können wir sie wechseln?»
Der Durchschnittsschweizer hält sich in der Regel nicht dafür, unterzeichnete Vertragswerke zu hinterfragen. So auch beim Stockwerkeigentum-Verwaltungsvertrag, welcher vielfach als gesetzt angesehen wird. Besonders verunsichernd ist, dass dieser im Kaufvertrag meist mit einer Laufdauer von drei Jahren erwähnt ist. Diese Laufdauer ist bewusst gewählt, denn nur in den ersten zwei Jahren, der sogenannten Rügefrist, können Mängel jederzeit gerügt werden. Danach nur noch zwingend nach Feststellung des Mangels.
Tatsache ist : Der STWE-Verwaltungsvertrag ist ein einfacher Auftrag und kann nach Artikel 404 OR jederzeit gekündigt werden. Die Erwähnung im Kaufvertrag, dass die Verwaltung für drei Jahre eingesetzt ist, hat in diesem Zusammenhang keine Relevanz. Bei der Mandatskündigung einer Verwaltung ist einzig darauf zu achten, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft ein plausibles Datum auswählt – zum Beispiel per Ende Jahr oder per Ende Betriebskostenjahr ( was ja nicht unbedingt Ende Jahr sein muss ) . Die Verwaltung muss eine angemessene Frist erhalten, das Mandat sauber abzuschliessen, und die Gemeinschaft braucht Zeit, um eine neue, zu ihnen passende Verwaltung auszuwählen. Es kann sein, dass sich eine Verwaltung gegen Ihr Vorhaben wehrt und sich auf den Kaufvertrag oder den Verwaltungsvertrag beruft. In solchen Fällen kontaktieren Sie bitte den Hausverein Schweiz oder gelangen direkt an einen Juristen.
Michel Wyss
Dossierspezialist «Stockwerkeigentum» des Hausvereins Schweiz, Wyss Liegenschaften, Wabern
www.wyssliegenschaften.ch
Aus «casanostra» 132
