Wann ist es sinnvoll, für das Halten einer Immobilie eine Immobiliengesellschaft zu gründen?
Immobilien können auf zwei Arten gehalten werden: im Direktbesitz, das heisst, der wirtschaftlich Berechtigte ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, oder indirekt über eine Immobiliengesellschaft. Als Immobiliengesellschaft gilt eine juristische Person wie eine AG oder eine GmbH, die sich ausschliesslich oder überwiegend mit der Nutzbarmachung oder Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere und nutzbringende Kapitalanlage befasst (Veräusserung, Vermietung, Verpachtung).
Das Halten von Grundstücken in einer Immobiliengesellschaft ist beispielsweise dann angezeigt, wenn eine Betriebsgesellschaft mit eigenen Immobilien im Rahmen einer Betriebsnachfolge um den Immobilienteil «entlastet» werden soll. Oft sind Erwerber einer Betriebsgesellschaft zu Beginn wirtschaftlich kaum in der Lage, auch die Immobilien zu übernehmen. Ob die Voraussetzungen zur steuerneutralen Abspaltung der Immobilien erfüllt sind, ist im Einzelfall zu prüfen.
Sodann kann eine Immobiliengesellschaft auch im Rahmen einer Erbplanung Sinn machen, wenn mehrere Liegenschaften vorhanden sind und nur ein Teil der Erben am Halten der Liegenschaften Interesse zeigen.
Welche steuerlichen Folgen fallen dann beim Verkauf von einzelnen Liegenschaften aus der Immobiliengesellschaft an? Die Antwort ist: Es kommt darauf an. Im sogenannt dualistischen System gilt: Beim Verkauf aus der Gesellschaft unterliegt der Gewinn der Gewinnsteuer. Besteuert werden der Wertzuwachs sowie die sogenannten wiedereingebrachten Abschreibungen, also die Differenz von Buchwert und Verkaufspreis. Im «monistischen System» unterliegt der Wertzuwachs der Immobilie der Grundstückgewinnsteuer. Die wiedereingebrachten Abschreibungen werden mit der Gewinnsteuer erfasst.
Besondere steuerrechtliche Fragen stellen sich, wenn die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft veräussert wird. In einem solchen Fall liegt eine wirtschaftliche Handänderung vor, welche die Handänderungssteuer auslöst. Dividenden werden doppelt besteuert: Als Gewinn der Gesellschaft und bei der Ausschüttung an die Aktionär*innen.
Adrian Rufener
Berater Casafair Ostschweiz, Rechtsanwalt
Aus «casanostra» 160
