«Mein Mieter möchte seine Wohnung untervermieten. Kann ich mich als Vermieter dagegen wehren?»
In der Schweiz ist die Untermiete gemäss Obligationenrecht grundsätzlich erlaubt. Dabei wird ein Miet objekt teilweise (z. B. Zimmer in einer Wohnung) oder ganz vom Mieter (Hauptmieter) gegen Leistung eines Mietzinses an einen Dritten untervermietet. Der Hauptmieter hat dabei die Absicht, in die Mieträumlichkeiten zurückzukehren. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht keine direkte Rechtsbeziehung.
Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter über die Untermiete zu informieren und eine Zustimmung einzuholen. Diese Zustimmung ist an keine Form gebunden, sie kann mündlich, schriftlich oder auch stillschweigend erteilt werden. Seine Zustimmung kann der Eigentümer allerdings nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen verweigern. Insbesondere wenn der Hauptmieter vom Untermieter einen überhöhten Mietzins verlangt und daraus einen Gewinn erzielen will oder dem Vermieter durch die Untermiete wesentliche Nachteile (z. B. Änderung der Nutzung, Überbelegung) entstehen. Zudem ist der Hauptmieter verpflichtet, dem Vermieter Auskunft über die Bedingungen der Untermiete zu geben. Er darf eine Kopie des Untermietvertrages verlangen. Der Mieter darf gegenüber dem Untermieter einen Zuschlag verlangen für zusätzliche Leistungen (Möbel, Internetanschluss, Stromkosten usw.).
Die Untervermietung stellt vor allem für den Mieter ein Risiko dar. Er haftet grundsätzlich gegenüber dem Vermieter für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. So haftet er auch, wenn der Untermieter den Mietzins nicht bezahlt oder das Mietobjekt beschädigt.
Vermietet der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters an einen Untermieter, ist dies grundsätzlich eine Vertragsverletzung. Er muss allerdings nur dann Konsequenzen befürchten, wenn der Vermieter bei erfolgter Anfrage die Zustimmung nicht hätte erteilen müssen.
Wollen Sie als Vermieter den Hauptmietvertrag kündigen, hat diese Kündigung keine rechtliche Wirkung auf das Untermietverhältnis. Dies muss vom Mieter seinerseits unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften (Einhaltung von Kündigungsfristen und Terminen, Verwendung amtliches Formular) ausgesprochen werden.
Die Untermiete kann im Mietvertrag nicht grundsätzlich verboten werden.
Barbara Mühlestein
Dossierspezialistin «Mietrecht» des Hausvereins Schweiz, Mühlestein Immobilien, Bühl bei Aarberg
www.muehlestein.com
Aus «casanostra» 140
