«Meine Mieterin zieht kurzfristig um und kann keinen Ersatzmieter stellen. Muss ich mich als Vermieterin sofort auf die Suche nach einem neuen Mieter begeben und kann ich die dafür notwendigen Insertionskosten von der Mieterin zurückverlangen?»
Die Mieterschaft, die keinen geeigneten Ersatzmieter finden kann oder sich gar nicht erst um die Suche nach einem solchen bemüht, bleibt an den Mietvertrag gebunden. Die vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes beendet sämtliche Wirkungen des Mietvertrages bei unbefristeten Mietverträgen erst auf den nächsten Kündigungstermin und bildet einen unmittelbaren Beendigungsgrund. Bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin oder im Falle eines befristeten Mietverhältnisses bis zu dessen Vertragsende ist die Mieterschaft grundsätzlich zur Bezahlung des Mietzinses verpflichtet. Auch bleibt sie bis dann zur Erfüllung der weiteren vertraglichen Verpflichtungen wie beispielsweise Gartenunterhalt verpflichtet.
Allerdings muss sich die Vermieterin anrechnen lassen, was sie während der Restvertragsdauer an Auslagen erspart (variable Kosten wie z.B. Wasser oder Heizung) und durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlässt.
Steht die Wohnung beispielsweise vorübergehend leer und kann sie anschliessend noch vor dem ordentlichen Kündigungstermin zu einem höheren Mietzins weitervermietet werden, hat sich die Vermieterin den bis zum Kündigungstermin erzielten höheren Mehrmietzins anrechnen zu lassen.
Grundsätzlich besteht keine Pflicht der Vermieterin, sich um eine Weitervermietung zu bemühen. In besonderen Fällen kann eine Untätigkeit der Vermieterin aber gegen Treu und Glauben verstossen und ihre Schadenminderungsobliegenheiten verletzen. Zu denken ist hier etwa an den Fall, bei dem der Mietvertrag eine sehr lange Restdauer aufweist und es für die Vermieterin erkennbar wird, dass die Mieterschaft keinen zumutbaren Nachmieter stellen kann. In einem solchen Fall kann die Schadenminderungspflicht gebieten, dass sich die Vermieterin bei der Suche nach einem Mieter beteiligt. Sie kann dann von der Mieterschaft Ersatz für allfällige Inseratekosten verlangen.
Eliane E. Ganz
LL.M., Rechtsanwältin und nebenamtliche Handelsrichterin im Bereich Miete,
Kämpfen Rechtsanwälte, Zürich
Aus «casanostra» 156
