An Versammlungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften werden Beschlüsse gefasst. Die Beschlüsse müssen in einem Protokoll festgehalten werden, das alle Mitglieder zur Kenntnis erhalten. Innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme kann ein Beschluss angefochten werden, wenn er das Gesetz oder die Statuten (Reglement, Hausordnung, frühere Beschlüsse usw.) der Gemeinschaft verletzt. Wer einen Beschluss anfechten will, darf ihm an der Versammlung aber nicht zugestimmt haben.
Gründe und Fristen
Mögliche Gründe für eine Anfechtung sind zum Beispiel, wenn ein Eigentümer durch den Beschluss sehr benachteiligt würde und dieser Umstand nicht oder zu wenig berücksichtigt oder wenn eine Abstimmung falsch protokolliert wurde. Auch denkbar ist, dass ein Mitglied versehentlich keine Einladung erhalten hat oder nötige Informationen im Vorfeld eines Beschlusses zurückgehalten wurden. Wird ein Beschluss nicht innert Monatsfrist angefochten, tritt er definitiv in Kraft. Ein angefochtener Beschluss ist nicht ungültig, nur weil er angefochten wurde. Es empfiehlt sich aber, ihn pendent zu halten, solange das Verfahren läuft. Im Grundsatz gilt dennoch: Der Beschluss ist mit Anfechtungsvorbehalt gültig, solange der Richter nicht anders entscheidet.
Wie kann man einen Beschluss anfechten?
Es reicht nicht, die Anfechtung der Verwaltung und/oder den übrigen Miteigentümern mitzuteilen. Damit sie rechtsgültig ist, muss beim zuständigen Friedens richter eine Klage auf Aufhebung des Beschlusses oder Berichtigung des Protokolls gemacht werden. Einen Beschluss anfechten kann nur, wer Eigentümer ist, nicht aber die Verwaltung oder der Ausschuss. Die Klage erfolgt meist dort, wo das Grundstück liegt. Haben die Parteien in ihren Statuten vereinbart, dass ein Schiedsrichter zuständig ist, kann die Anfechtung nicht via Klage erfolgen.
Wer entscheidet?
Bei Anfechtung über die Gerichtsinstanz lädt der Friedensrichter die Parteien zur Verhandlung ein und versucht, die Situation zu schlichten und einen Lösungsvorschlag zu unterbreiten. Bis zu einem Streitwert von 2000 Franken darf die Schlichtungsstelle entscheiden, bis zu einem Streitwert von 5000 Franken einen Urteilsvorschlag unterbreiten. Wird dieser nicht angenommen und kommt keine Einigung zustande, erteilt sie die Klagebewilligung für die nächste Instanz. Der Richter kann den Beschluss übrigens nur ganz oder teilweise aufheben, er kann ihn nicht korrigieren. Ein aufgehobener Beschluss muss durch die Gemeinschaft neu gefasst werden.
Sonderfälle und Ausnahmen
Eine Besonderheit ist der Zirkulationsbeschluss. Ein Zirkulationsbeschluss kommt per se nur einstimmig zustande ( Einstimmigkeitsvoraussetzung ). Er kann deshalb nur angefochten werden, wenn die Zustimmung unter falschen Voraussetzungen ( Täuschung, fehlende wichtige Informationen ) erfolgt ist. Nicht anfechtbar sind Beschlüsse, die ein Ausschuss oder ein Verwalter fällt, wenn sie nicht letztinstanzlich sind. Hier muss ein Eigentümer zuerst an die Stockwerkeigentümerversammlung gelangen. Erst wenn diese die Anfechtung abgelehnt hat, kann der betroffene Eigentümer den vorbeschriebenen Weg beschreiten.
