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Referenzzins steigt – Miete auch?

«Muss ich in jedem Fall mit der Miete hinaufgehen, wenn der Referenzzins steigt?»

Das Mietrecht orientiert sich am einheitlichen hypothekarischen Referenzzinssatz, der am 1 . Juni 2023 von 1 , 25 auf 1 , 50 Prozent angestiegen ist und zurzeit auf diesem Wert bleibt.   Das bedeutet, dass grundsätzlich eine Mietzinserhöhung von 3 Prozent möglich ist, wenn der aktuelle Mietzins auf dem tieferen Referenzzinssatz beruht. In jedem Fall sollten Sie die  Anpassung des Referenzzinssatzes zum Anlass nehmen, die Höhe der Mieten anhand der tatsächlichen Kosten für die Liegenschaft zu prüfen. Bei der Anpassung spielen Kostenstände  wie Teuerung gemäss Landesindex sowie gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten und wertvermehrende oder energetische Verbesserungen und Überholungen eine  Rolle.

Wenn Sie sich für eine Mietzinserhöhung entscheiden, vergessen Sie nicht, ein kantonal genehmigtes Formular mit klarer Begründung der Erhöhung pro Person einer Mietpartei zu  verwenden, um möglichen Anfechtungen einer missbräuchlichen Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde vorzubeugen.

Die Autorin

Isabelle Gautschi
Immobilienbewirtschafterin,
treuhandbüro TIS Gmbh

Aus «casanostra» 172

Wenn der Nachbar das Fällen des Baumes verlangt

Bäume haben die schlechte Eigenschaft, dass sie nicht nur Schatten machen, sondern zu allem Überdruss noch Blätter abwerfen und über die Grundstücksgrenze wachsen. Unzählige Gerichte beschäftigen sich mit solchen Fällen. Ein Bericht aus St. Gallen.

Das Corpus Delicti ist eine Tanne von siebzehn Metern Höhe an einer Hanglage. Sie steht in einer Distanz von etwa fünf Metern zur Grenze des Grundstücks und ist in ihrem 35-jährigen Dasein prächtig gediehen. Die unteren Tannäste ragen über die Stützmauer auf das darunter liegende Nachbarsgrundstück. Das missfällt dem Nachbarn; er will die Äste abschneiden. Ob der das dürfe, will der Tannenbesitzer wissen. Casafair hat sich kundig gemacht und erfahren, dass das Gesetz dies zulässt. Der Nachbar hat das Kapprecht, das heisst, er kann die Tanne bis an die Grenze zurückschneiden.

Inzwischen hat er das Grundstück verkauft. Nun verlangt der neue Eigentümer plötzlich, der Nachbar müsse die ganze Tanne fällen, da sie störe. In seiner Anfrage an Casafair will der betroffene Tanneneigentümer erneut wissen, ob ihn der Nachbar wirklich dazu zwingen könne und zu wessen Lasten die Kosten der Fällung gingen?

Auf den halben Meter genau

Die Antwort ist laut Gesetz eigentlich klar: Baumunterhalt und -Fällung gehen zulasten des Grundeigentümers, auf dessen Grundstück Bäume stehen. Was das Fällen betrifft: Laut Art. 98, Abs 4 ZGB Kt. SG beträgt der notwendige Grenzabstand für eine Tanne beziehungsweise für Hochstammbäume, die nicht Obstbäume sind, 6,0 Meter.

Der Hausverein Ostschweiz hat Erkundigungen eingezogen: Sowohl ein Jurist als auch der Baumschutzbeauftragte der Stadt St.Gallen gehen davon aus, dass ab Baummitte zu messen ist und nicht ab Baumrinde, die der Grenze näher liegt. Sofern die Tanne weniger als 6,0 Meter von der Grenze entfernt steht, kann deshalb der Nachbar die Baumfällung auf dem zivilrechtlichen Weg erzwingen.

Baumschutz als Rettung?

Da sich die Liegenschaft mit der Tanne in einem Baumschutzgebiet befindet, stellt sich die Frage, ob der betreffende Baum ebenfalls geschützt ist und die Fällung deshalb nicht erzwungen werden kann. Nach Einschätzung des Baumschutzbeauftragten der Stadt St.Gallen besteht praktisch keine Chance, eine zivilrechtlich angestrebte Fällung mittels Unterschutzstellung der Tanne zu verhindern, aus zweifachem Grund: Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit würde im vorliegenden Fall ein Fällgesuch bewilligt, weil eine Tanne in der Regel nicht schutzwürdig ist. Ein Gesuch auf Unterschutzstellung der betreffenden Tanne hat eine äusserst geringe Chance. Denn Voraussetzung dazu wäre, dass sie entweder im Orts(schutz)bild ein charakteristisches, unverzichtbares Element wäre. Letzteres trifft auf Tannen in den seltensten Fällen zu.

Der Autor

Stefan Hartmann

Stefan Hartmann
Journalist BR

Aus «casanostra» 172

Kommentar

Sträucher pflanzt man als Sichtschutz, aber auch für Vögel und Insekten. Und fürs Auge: Was geht über eine schöne Felsbirne, einen Haselstrauch oder einen Holunder, die allesamt früh treiben und blühen? Konflikte kann man von Anfang an vermeiden:

  1. Beim Bepflanzen eines neuen Gartens sollen die Sträucher 1,5 bis 2 Meter vom Zaun des Nachbarn entfernt eingepflanzt werden. Man muss sie regelmässig zurückschneiden. Obstbäume, v.a. hochstämmige, gehören wesentlich weiter ins eigene Grundstück hinein gepflanzt. Das gilt auch für (hohe) Zierbäume wie Ahorn, Lärche, Föhre, Birke usw.
  2. Übernimmt man dagegen einen bestehenden Garten mit Bäumen und Sträuchern, so ist ein tüchtiger Schnitt angezeigt, vor allem bei potenziellen «Problembäumen». Das schafft Goodwill bei den Nachbarn.

Stefan Hartmann

Energiemanagement im Gebäude

Der Markt rund um Energiemanagementsysteme (EMS) ist noch sehr jung und dynamisch. Entsprechend ist es schwierig, einen Überblick zu erhalten. Energie Zukunft Schweiz hat mit Unterstützung von EnergieSchweiz eine EMS-Marktübersicht erstellt, um die Suche nach dem optimalen System für die individuellen Anforderungen zu vereinfachen. Die Marktübersicht enthält umfassende Informationen zu Angebot, Funktionen, Schnittstellen, sowie weiteren Eigenschaften verschiedener EMS aus der Schweiz und dem nahen Ausland. Damit ermöglicht das Tool den direkten Vergleich mehrerer Systeme.

Den EMS-Guide finden Sie auf www.ems-vergleich.ch

Fragen und Antworten zum steigenden Referenzzinssatz

Der gestiegene Referenzzinssatz stellt sowohl Vermieter- als auch Mieterschaft vor eine Reihe von Fragen. Die wichtigsten sind hier beantwortet.

Die Fragen aus Sicht der Vermieterschaft

Wie sollen Vermieter*innen konkret vorgehen, wenn sie den Mietzins aufgrund der Teuerung und/oder des steigenden Referenzzinssatzes erhöhen wollen?

In erster Linie ist zu prüfen, auf welchen Kostenständen die Mietverträge basieren. Steht im Mietvertrag der Referenzzins von 1,25%, können die Vermieter*innen ausrechnen, wie und um wieviel sich der Mietzins verändern würde. Falls der zugrunde liegende Referenzzins noch höher als 1,25% liegt, kann die Berechnung ebenfalls durchgeführt werden, dann mit der entsprechenden Senkung des Referenzzinses unter Gegenverrechnung der aufgelaufenen Teuerung und der Betriebskostensteigerung. Danach ist aufgrund der finanziellen Situation der betreffenden Liegenschaft zu überlegen, ob die Erhöhung durchgeführt oder ob vorderhand abgewartet werden soll. Eine Erhöhung ist auch zu einem späteren Zeitpunkt möglich. Für die Erhöhung muss das jeweilige kantonale Formular zur Mietzinsänderungsanzeige verwendet werden.

In welchen Fällen ist eine Mietzinserhöhung für Vermieter*innen «unausweichlich» ?

Wenn die Vermieterschaft bis anhin sämtliche Senkungen weitergegeben hat, so muss durchaus geprüft werden, ob die Nettorendite (Verzinsung des Eigenkapitals) noch in einem angemessenen Rahmen liegt. Ist diese Verzinsung sehr tief, so ist eine Erhöhung sicherlich gerechtfertigt, damit die Eigentümerschaft ihren Verpflichtungen auch nachkommen kann.

Wie berechne und rechtfertige ich als Vermieter*in eine faire Mietzinsanpassung?

Die Berechnung ergibt sich stets in gleichem Masse und unter Vorgaben der mietrechtlichen Bestimmungen (siehe Merkblatt Referenzzinssatz). Wie vorerwähnt darf die Begründung darauf basieren, dass die früheren Senkungen stets an die Mieterschaft weitergegeben wurden. Und im Weiteren, wenn sie zur Deckung einer angemessenen Verzinsung des Eigenkapitals dient. Dabei ist es immer anständig, wenn die Mieter nebst dem amtlichen Formular ein erklärendes Begleitschreiben erhalten. Darin sollen die Eigentümer nicht nur die Berechnung aufzeigen (falls nicht schon im Formular gemacht), sondern auch die Beweggründe für die Weitergabe der Erhöhung erläutern.

Meine Mieterschaft hat bei der Schlichtungsbehörde die Mietzinserhöhung angefochten, wie gehe ich nun am besten vor?

Die den Mieter*innen zugestellten Unterlagen sind nochmals auf deren Richtigkeit hin zu prüfen. Wird ein Fehler festgestellt, so ist dies der Mieterschaft mitzuteilen und allenfalls eine korrigierte Berechnung zuzustellen. Nie falsch ist es, mit den Mietern den Kontakt und das Gespräch zu suchen, um allenfalls im Vorfeld Fragen zu klären und mögliche Missverständnisse auszuräumen. Für die Schlichtungsverhandlung selbst sind der Mietvertrag, bisherige Mietzinsänderungen und die aktuelle Mietzinsänderung einzureichen. An der Schlichtungsverhandlung werden die Unterlagen geprüft und mit den Parteien gemeinsam eine Lösung gesucht.

Die nächsten Fragen beziehen sich auf die Sicht der Mieterschaft

Wie können Mieter*innen prüfen, ob eine Mietzinserhöhung rechtlich zulässig ist?

Aufgrund des Mietvertrages und der bisherigen Mietzinsänderungen können die Mieter allenfalls selbst nachrechnen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Unter www.mieterecht.ch findet sich ein Mietzinsrechner, mit welchem die Berechnung selbst durchgeführt werden kann. Findet sich ein Fehler, ist dies mit der Eigentümerschaft zu klären. Dabei ist die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Erhalt des Formulars nicht aus den Augen zu verlieren. Man kann anfechten und gleichzeitig das Gespräch mit der Eigentümerschaft suchen.

Mit welchen weiteren Steigerungen müssen Mieter*innen in naher Zukunft rechnen?

Es ist nicht ausgeschlossen, dass weitere Referenzzinserhöhungen und eine ansteigende Teuerung zu weiteren Mietzinserhöhungen führen könnten.

Welche Begründungen für eine Mietzinsanpassung wären illegal?

Wenn nebst der Erhöhung des Referenzzinssatzes und der Teuerung eine überhöhte Betriebskostensteigerung geltend gemacht wird, ist diesem Punkt sicherlich Aufmerksamkeit zu schenken. Die Betriebskosten dürfen pauschal pro Jahr erhöht werden, wobei eine durchschnittliche Erhöhung von 0,25 % pro Jahr angemessen sein könnten. Je mehr Nebenkosten auf die Mieter überwälzt werden (und das Finanzrisiko für den Vermieter also kleiner wird), desto tiefer ist der Überwälzungssatz anzusetzen. Die bisher gängige Praxis, 0,5 % pro Jahr zu überwälzen ist überholt und individuell anzuschauen.

Falls gleichzeitig weitere Erhöhungen gemacht werden wollen (Orts- und Quartierüblichkeit, obwohl diese nicht ausgewiesen ist oder Erhöhung wegen Investitionen, die nicht stattgefunden haben), so ist die Erhöhung auf jeden Fall anzufechten und auf deren Inhalt zu prüfen.

Nicht gültig ist eine Erhöhung, wenn sie nicht auf dem amtlichen Formular erfolgt.

Die Mieterschaft kann innerhalb von 30 Tagen nach Empfang des amtlichen Formulars bei der zuständigen Schlichtungsbehörde mitteilen, dass sie die Mietzinserhöhung anfechte und deren Gültigkeit prüfen lassen möchte. Diese Anfechtung kann per eingeschriebenem Brief erfolgen, die Schlichtungsbehörden verfügen jedoch auch über entsprechende Formulare, die online bezogen werden können. Eine Begründung kann zusammen mit der Anfechtung gemacht werden, spätestens anlässlich der Schlichtungsverhandlung ist das Gesuch zu begründen.

Die Autorin

Karin Weissenberger
Leiterin des Beratungsteams von Casafair Schweiz

Stockwerkeigentum in Schuss halten

Planen Stockwerkeigentümergemeinschaften die Sanierung des gemeinschaftlichen Teils ihrer Immobilie, müssen oft verschiedenste Interessen unter einen Hut gebracht werden. Eine Studie der Hochschule Luzern hat gemeinsam mit Praxispartnern die finanzielle Seite solcher Erneuerungsvorhaben betrachtet und nach innovativen Finanzierungsmodellen gesucht.

«In der Schweiz sind rund 180 000 Gebäude mit Wohneinheiten im Stockwerkeigentum sanierungsbedürftig, die vor 1980 erstellt worden sind», lautet der Befund einer neuen Studie der Hochschule Luzern (HSLU). «Die Ursachen des zunehmenden Sanierungsstaus im Stockwerkeigentum liegen meist in der mangelnden langfristigen strategischen Planung der baulichen Massnahmen und der Finanzierung.» Die Federführung der Untersuchung hatte das HSLU Institut für Architektur. Als Praxispartner beteiligt waren der Verband Casafair Schweiz, der Schweizer Stockwerkeigentümerverband, die VIO Treuhand AG und die IMMO-Support GmbH. Das Projekt wurde vom BFE unterstützt.

Bei Sanierungen können Stockwerkeigentümergemeinschaften in der Regel auf einen Erneuerungsfonds zurückgreifen, den sie mit monatlichen Einzahlungen äufnen. «Mit dem Erneuerungsfonds stehen zwar Mittel für werterhaltende und mitunter auch wertsteigernde Massnahmen an der gemeinsam bewohnten Immobilie zu Verfügung, allerdings zeigt die Erfahrung, dass die monatlichen Beiträge zu tief sind und damit oft deutlich zu wenig Mittel zur Verfügung stehen», sagt Projektleiter Thomas Heim. Nach früheren Erhebungen in der Agglomeration Luzern werden jährlich im Durchschnitt 0,25 % des Gebäudeversicherungswerts zurückgelegt – deutlich weniger als die 0,8 %, die oft als Richtwert allein für werterhaltende Massnahmen der gemeinschaftlichen Teile genannt
werden.

Bestehende und neuartige Finanzierungen

Vor diesen Hintergrund hielten die Forschenden Ausschau nach Finanzierungsmöglichkeiten von Erneuerungsmassnahmen unter Einbezug bestehender und alternativer Finanzierungsmodelle. Sie untersuchten bestehende Finanzierungsmodelle und erarbeiteten anhand von Anwendungsbeispielen Lösungen, die geeignet sind, allfällige Finanzierungslücken zu schliessen.

Als «Königsweg» für die Finanzierung einer energetischen Sanierung sieht das Studienteam einen hinreichend geäufneten Erneuerungsfonds. Da diese Fonds «sehr häufig bzw. sogar mehrheitlich» unterdotiert sind, werden mit Blick auf eine Sanierung oft die Einzahlungen erhöht, oder es wird eine Sonderzahlung vereinbart, falls die einzelnen Eigentümer
dazu in der Lage sind. Reichen die Mittel auch so nicht aus, können einzelne finanzstarke Stockwerkeigentümer der Gemeinschaft ein Darlehen gewähren, das später mit Zins an die Geldgeber zurückbezahlt wird. «Je nach Sanierungsmassnahme bedarf es eines Mehrheitsentscheids der Eigentümer, und dieser ist nicht immer leicht herzustellen», sagt Thomas Heim. «Alternative Finanzierungsmodelle könnten helfen, gemeinschaftlich getragene Sanierungslösungen zu finanzieren.»

Geld von der Bank

Ein anderer Weg zur energetischen Sanierung – bisher noch selten praktiziert – führt über ein Bankdarlehen an die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Studienautoren nennen als Beispiel eine Liegenschaft mit 26 Wohnungen im Kanton Aargau: Das Dach war früher bereits saniert worden, jetzt aber werden für die Erneuerung von Fassade, Liftanlagen, Elektroinstallationen und Treppenhäusern gut 1,1 Mio. Fr. benötigt, wobei im Erneuerungsfonds nur 400 000 Fr. bereitstehen. Mit Darlehen einer Bank (620 000 Fr.) und einer Privatperson (100 000 Fr.) werden die erforderlichen Mittel beschafft. Die finanzstärkeren Eigentümer hatten die Aufnahme des Darlehens zunächst abgelehnt, lenkten aber ein, weil sich dank des geliehenen Geldes eine etappierte Sanierung mit Mehrkosten von bis zu 250 000 Franken vermeiden liess. Zudem lockten Steuervorteile dank der Abzugsfähigkeit des Bankdarlehens (wobei hier Kantonale Unterschiede zu beachten sind)

Bei einem dritten Finanzierungsansatz handelt es sich um eine Querfinanzierung der Sanierung durch eine bauliche Erweiterung: Hier wird die Gebäudeerneuerung aus dem Gewinn bezahlt, der im Zuge der
Sanierung mit der Aufstockung oder dem Anbau der von den Wohneigentümern bewohnten Immobilie erzielt wurde. Das Studienteam illustriert seine Idee mit einer Modellrechnung: Mit der Aufstockung eines
Gebäudes mit achtzehn Wohnungen aus dem Baujahr 1961 um 530 m² Wohnfläche wird ein Gewinn von 1,2 Mio. Fr. erzielt. Das ist genug Geld für die Finanzierung einer umfassenden energetischen Sanierung.

Bislang wird diese Art der Querfinanzierung nur praktiziert, wenn Privatliegenschaften im Zuge einer Sanierung und baulichen Erweiterung als Stockwerkeigentum veräussert werden. Der Grund: Für eine solche Sanierung ist die Einstimmigkeit der Stockwerkeigentümer erforderlich, und oftmals wehrt sich der Eigentümer der Attikawohnung gegen eine Aufstockung. «In diesem Sinne könnte ein Anbau Erfolg versprechender sein, zum Beispiel als Annexbau zwischen einer zeilenförmigen Bebauung», sagt Thomas Heim.

Entscheidblockaden lösen

Um ein solch komplexes Vorhaben umzusetzen, braucht es einen Investor, der im Idealfall neben der Entwicklung der Aufstockung oder des Anbaus auch die Sanierung übernimmt. Für das Studienteam der Hochschule Luzern hat dieses Finanzierungsmodell das Potenzial, «die Hürde der Einstimmigkeit bei der Erneuerung von Liegenschaften im Stockwerkeigentum zu überwinden». Nötig seien aber auch Anreize:
So könne die Partei, die ihre Dachterrasse aufgrund einer Aufstockung verliert, zum Beispiel durch eine angemessene Entschädigung für das Sanierungsprojekt gewonnen werden oder ein attraktives Vorkaufsrecht der neu geschaffenen Wohnungen erhalten. Ferner wird angeregt, Gemeinden könnten Aufstockungen oder Anbauten finanziell fördern.

Neben der Finanzierung von Sanierungen sind Instrumente gefragt, um die Transparenz hinsichtlich des Zustands von Bestandsliegenschaften zu erhöhen. Das Studienteam greift dafür einen früheren Vorschlag zur Schaffung eines Unterhalts- und Erneuerungslabels auf: «Das Label würde bestätigen, dass eine aktuelle Erhaltungsstrategie vorliegt. Um die Aktualität der Erhaltungsstrategie zu gewährleisten, wäre eine periodische Re-Zertifizierung erforderlich. Das Label würde nicht nur Projektentwicklern und zukünftigen Käuferinnen und Käufern von Stockwerkeigentum als Qualitätssiegel dienen, sondern böte auch bestehenden Stockwerkeigentümern Transparenz und Sicherheit bei ihren Beschlüssen und Entscheiden zur Finanzierung von Erneuerungsmassnahmen.»

HSLU – Projektpartnerschaft

Der Finanzierungsbedarf von Stowe-Sanierungen ist ein grosses Thema in unserer Mitgliederberatung. Diese breite Beratungserfahrung aus der Praxis konnte Casafair als Projektpartnerin direkt in die HSLU-Studie einfliessen lassen. Urs Bernasconi hat als Fachvertreter von Casafair im Projekt mitgearbeitet.

Der Schlussbericht zum Projekt «Alternative Finanzierungsmodelle bei der Erneuerung und Verdichtung im Stockwerkeigentum» ist abrufbar unter aramis

Auskünfte zu dem Projekt erteilt Nadège Vetterli (nadege.vetterli@anex.ch), externe Leiterin des BFE-Forschungsprogramms Gebäude und Städte.

Der Autor

Benedikt Vogel
im Auftrag des Bundesamts für Energie (BFE)

Aus «casanostra» 171

Wohneigentum: So finden Sie einen finanziell attraktiven Wohnort

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist mit vielen (Fix-)Kosten verbunden. Wer auf der Suche nach Wohneigentum die «richtige» Gemeinde wählt, kann mehrere tausend Franken sparen, Jahr für Jahr.

Aus «casanostra» 171

Der Autor

Bild Bernhard Bircher Suits Zvg

Bernhard Bircher-Suits
FundCom AG

Baupfusch-nein, wirklich…?

«Sie haben ein Haus, eine Wohnung erstellt oder saniert und stellen enttäuscht Mängel fest: was ist zu tun, welchen Fristen sind einzuhalten und wer kann Sie dabei unterstützen?»

Abnahme- und Garantiefristen gemäss SIA 118, Stand heute: Der/die Besteller/in muss innert 30 Tagen nach der Übergabeanzeige durch den Unternehmer zur gemeinsamen Abnahme des Werkes einladen. Dabei kann das «Werk» aus einem ganzen Haus, einer Wohnung oder nur etwa aus einer neuen Küchenkombination bestehen. Festgestellte Mängel müssen vom Unternehmer normalerweise innert Monatsfrist und auf seine Kosten behoben werden. Ab Abnahme des Werkes gilt die zweijährige Rüge- oder Garantiefrist. Ab deren Ablauf können offene Mängel nicht mehr gerügt werden, hingegen drei weitere Jahre verdeckte Mängel wie zum Beispiel ein undichtes Dach.

Aus «casanostra» 171

Der Autor

Hannes Heuberger

Hannes J. Heuberger
Berater Casafair Mittelland
BauBeratungen hjh, Wahlendorf

Erfolgreich im Alter verkaufen, neues zuhause finden!

Diese Frage stellt man sich nicht gerne, sollte aber beantwortet werden. Passen mein Haus und die aktuelle Lebenssituation immer noch zusammen?

Der Garten macht zu viel Arbeit, die Kinder sind ausgezogen und all die Zimmer benötigen Sie nicht mehr. Wollen Sie jetzt eine Veränderung in Angriff nehmen? Über all diese Fragen sollten Sie in Ruhe nachdenken. Beim Immobilienverkauf im Alter steht nicht der schnellstmögliche Verkauf im Vordergrund, sondern die neuen Bedürfnisse und die Ansprüche von Ihnen. Was für einen Wert hat das Haus? Habe ich alle nötigen Unterlagen für den Verkauf? Wie überträgt man die Immobilie reibungslos?

Aus «casanostra» 171

Der Autor

Portrait von Toni Lung

Toni Lung
Gründer und Inhaber
LUNG LAND Immobilien

Einkauf ins Stockwerkeigentum

«Ich habe eine Wohnungin einem Neubau gekauft. Was gilt es vor dem Einzug zu beachten?»

Vor lauter Fragen zu Einrichtung und zum Umzug gehen oft wichtige Aspekte bei der Übergabe vergessen. Bei der Schlüsselübergabe geht dann alles sehr schnell: Es wird ein Übergabeprotokoll erstellt, bei welchem Sie sich als Eigentümerschaft aktiv einbrigen müssen. Alles, was für Sie einen Mangel darstellt, sollte zwingend auf dem Übergabeprotokoll erfasst werden. Lieber jedoch eine Beanstandung zu viel als zu wenig auf der Mängelliste.

Der Autor

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Michel Wyss
Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, Wyss Liegenschaften GmbH

Aus «casanostra» 171

Sträucher schneiden

Eigenleistung in Haus und Garten

«Viele Reinigungsarbeiten in und um mein Mehrfamilienhaus verrichte ich selbst. Darf ich mir einen Lohn bezahlen? Was gilt es dabei alles zu beachten?»

Es ist problemlos möglich und auch adäquat, sich für die Hauswartungsarbeiten einen Lohn zu bezahlen. Die Kosten können als Nebenkosten den Mietenden weiterverrechnet werden. Vorgängig ist jedoch zu prüfen, ob in den bestehenden Mietverträgen «Umgebung / Hauswartung» als eine Nebenkostenposition aufgeführt ist. Fehlt die entsprechende Kostenposition, muss sie formal korrekt eingeführt werden. Die Einführung stellt eine einseitige Mietvertragsanpassung dar und muss den Mietern deshalb mittels amtlichen Formulars angezeigt werden. Dabei sind die Fristen gemäss Art.269d OR zu beachten (mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist). Sind die Kosten bereits als Nebenkosten erfasst, kann die Verrechnung per sofort erfolgen.

Aus «casanostra» 171

Die Autorin

Tanja Moser
Immobilienvermarkterin mit eidg.FA.

Rezepte gegen die Hitze

Weltweit suchen Raumplanerinnen und -planer nach Rezepten, um die Temperaturen in Städten zu senken. Hausbesitzerinnen und Immobilieneigner können im Kleinen auch Vorkehrungen gegen die Hitze treffen. Und sollte man nicht auch in ländlichen Gebieten vorsorgen? Casafair-Berater Kristijan Moser widmet sich diesem Thema.

Der Sommer 2022 war der heisseste, der in Europa jemals gemessen wurde. Auch 2019 war sehr heiss und trocken, 2018 ebenso. Sicher ist: Aufgrund der Klimaerwärmung werden Hitzeperioden länger und häufiger.

Stadtverwaltungen haben das Problem erkannt

Städte und Agglomerationen haben mit der Hitze besonders zu kämpfen, weil Gebäude und Strassen die Wärme speichern. Die Suche nach Rezepten, um das Siedlungsgebiet zu kühlen, ist deshalb bereits seit einigen Jahren in vollem Gang. Ein paar Beispiele:

Chur installiert in der Altstadt erfrischende Nebelduschen. Die Stadt Zürich verfügt über eine Fachplanung zur Hitzeminderung und hat dafür unter anderem einen Plan zum Kaltluftsystem der Stadt erstellt. Dieser zeigt, in welchen Gebieten ein besonderes Augenmerk auf die Positionierung von Bauten gelegt werden muss, damit im Sommer weiterhin kühlende Luft in die Quartiere fliessen kann. Diese gelangt unter anderem vom See und von den bewaldeten Hügeln in die Stadt.

Im Frühling 2023 hat der Luzerner Stadtrat einen Kredit in der Höhe von 1,8 Millionen Franken beantragt, um in der Innenstadt das Prinzip der Schwammstadt umzusetzen. Vereinfacht gesagt, funktioniert die Methode folgendermassen: Bei Regen wird das Wasser nicht mehr nur in die Kanalisation geleitet, sondern in saugfähigen Bodenflächen gespeichert. Durch die langsamere Verdunstung der Feuchtigkeit sollten die Temperaturen an heissen Sommertagen um mehrere Grad sinken, so die Hoffnung der Behörden.

In Los Angeles experimentiert die Stadtverwaltung mit weissen Strassenbelägen. Die Idee dahinter: Dunkle Oberflächen tragen zur Bildung von Hitzeinseln bei. Helle Flächen reflektieren das Sonnenlicht besser (Albedo-Effekt). Die amerikanische Umweltbehörde geht davon aus, dass die Temperatur in einer Stadt um ein halbes Grad sinken könnte, wenn ein Drittel aller Strassen mit einem reflektierenden Belag überzogen würde.

Last but not least ein Blick nach Paris: Die Touristenmetropole hat eine App entwickelt, auf der tausend «flots de fraîcheur» aufgeführt sind. Das sind kühle Plätzchen, wo man der sommerlichen «canicule» (Gluthitze) entfliehen kann.

Einzelobjekte und Parzellen gegen die Hitze wappnen

Hausbesitzer und Immobilieneigentümerinnen können auf ihren Grundstücken ebenfalls Vorkehrungen gegen die Hitze treffen. «Zu einem grossen Teil gelten dabei dieselben Prinzipien wie bei der grossräumig angelegten Stadtplanung», erklärt Kristijan Moser, der seit rund eineinhalb Jahren bei Casafair als Berater tätig ist.

Rezept 1: Böden entsiegeln

In Städten ist ein grosser Teil des Bodens bebaut, betoniert, asphaltiert oder gepflastert. Die versiegelten Flächen sind eine der Hauptursachen für die Hitzebelastung. Mit (Teil-)Entsiegelungen kann man dagegen ansteuern. Besonders wirksam sind grossflächige Massnahmen ab einer Hektare, zum Beispiel die Planung von neuen Pärken bei Umnutzungen. Doch auch die Begrünung von Innenhöfen, Verkehrsinseln und kleinen Restflächen zeigt positive Effekte.

Steingärten und geteerte Vorplätze mögen zwar pflegeleicht sein, aber sie sorgen im Sommer im wahrsten Sinne des Wortes für heisse Köpfe. Klar: Um die Zufahrt von Lieferwagen und Feuerwehr zu sichern, braucht es befestigten Untergrund, doch es lohnt sich, zugunsten der Lebensqualität auf das Zupflastern neuer Flächen zu verzichten oder da und dort ein paar Quadratmeter Asphalt wieder aufzuknacken.

Rezept 2: Bäume pflanzen

Der Schattenwurf von Bäumen zählt zu den wirksamsten Mitteln zur Kühlung. Ein Baum lässt oft mehrere Hundert Liter Wasser pro Tag verdunsten. Dadurch entsteht Verdunstungskälte. Messungen haben gezeigt, dass die Temperaturen in Strassenzügen mit Bäumen insgesamt rund sieben Grad tiefer lagen als in baumlosen Strassen. Ebenfalls frappant: Im Schatten eines Baumes liegt die Temperatur je nach Untergrund bis zu zwanzig Grad tiefer als wenige Meter daneben.

Rezept 3: Schatten schaffen

Im Schatten von Bäumen ist es deutlich kühler als im Schatten von Häusern oder Schirmen. Der Grund: Pflanzen lassen Wasser verdunsten, und die Verdunstungskälte kühlt die Luft. Aber wo es keinen Platz hat für Bäume, ist künstlicher Schatten eine valable Alternative. Dazu gehören aussen montierte Sonnenstoren oder geschickt platzierte Balkone und Brüstungen, die im Winter das wärmende Sonnenlicht durch die Fenster eindringen lassen und im Sommer fernhalten.

Rezept 4: Brunnen und Wasserspiele

An manchen Stellen gibt es keinen Platz für Pflanzen. Etwa auf Plätzen, wo viele Veranstaltungen stattfinden oder wo die Zufahrt für die Feuerwehr gesichert sein muss. Hier sind Wasserspiele und Brunnen eine empfehlenswerte Alternative. Die kühlende Wirkung einer Springbrunnenanlage ist sogar in einer Distanz zu spüren, die rund zehnmal so lang ist wie der Strahl der Wasserfontäne hoch. Für Kinder bietet fliessendes Wasser immer eine willkommene Abwechslung. Gegen eine solche Lösung sprechen die allfällig hohen Kosten oder Wassermangel.

Rezept 5: Regenwasser sichtbar machen

Regen, der auf ein Hausdach fällt, wird heute vielfach kaum genutzt. Das wertvolle Nass versickert sehr schnell oder verschwindet in der Kanalisation. Dabei könnte es vermehrt zur Kühlung der Umgebung und der Innenräume beitragen, indem man das Dachwasser zum Beispiel in oberflächliche Sicker- und Verdunstungsmulden einleitet.

Rezept 6: Fassaden begrünen

Der kühlende Effekt von begrünten Fassaden ist nicht nur in Innenräumen, sondern auch in der nahen Umgebung eines Gebäudes spürbar: Bei Vergleichen mit nicht begrünten Wänden lag die Temperatur in 60 Zentimetern Abstand zum Gebäude bis zu 1,3 Grad tiefer. Im Winter wirkt die Begrünung wärmedämmend. Knackpunkt: Je nach Bauweise entsteht ein hoher Material- und Energieverbrauch. Künstliche Bewässerungssysteme sind teuer und fressen Energie.

Rezept 7: Dächer begrünen

Begrünte Dächer wirken sich positiv auf das Innenraumklima von Gebäuden aus und reduzieren den Heiz- und Kühlbedarf. Auf die bodennahe Umgebung wirken Dachbegrünungen allerdings erst dann, wenn sie mehrere hundert Quadratmeter Fläche umfassen und sich nicht mehr als zehn Meter über Strassenniveau befinden. Kristijan Moser merkt zudem an, dass extensiv begrünte Dächer ihre Kühlwirkung verlieren können, sobald die Vegetationsschichten während Trockenperioden keine Feuchtigkeit mehr enthalten. Mittels einer intensiven Begrünung und dem Zurückhalten von Regenwasser verlängert sich die Kühlwirkung.

Rezept 8: Hellere Oberflächen

Vergleiche zeigen, dass eine weisse Wand das Sonnenlicht besser reflektiert als ein dunkler Asphaltboden. Dadurch heizt sie sich weniger auf. Allerdings gilt auch hier: Keine Regel ohne Ausnahme. Zu stark reflektierende Oberflächen können auch blenden und sich durch Mehrfachreflexion schneller aufheizen. Im Zweifelsfall sollte man sich von einer Fachperson beraten lassen.

Pilotprojekt von Casafair

Kristijan Moser ist Experte für Gebäudetechnik und arbeitet seit einigen Jahren als Berater für Klimaarchitektur. Im Sommer 2023 wird er drei Mitglieder von Casafair eng begleiten. Darunter sind je ein Einfamilienhaus in Brüttisellen (ZH) und St. Erhard (LU), sowie ein ein Dreifamillienhaus in Basel.

Mit Hilfe dieser Pilotberatungen möchte er noch besser herausfinden, mit welchen Methoden einzelne Immobilien besser gekühlt werden können. «Die meisten Strategien zur Klimaanpassung, die bisher entwickelt wurden, fokussieren auf Gebiete mit urbanem Charakter, auf Neubauprojekte und auf ganze Städte oder Stadtteile», erklärt Moser. Es fehle an Informationen und Strategien zur Hitzeanpassung auf Parzellenebene und in ländlichen Gebieten. Dazu möchte er einen Beitrag leisten. «Ich möchte in diesem Bereich gezielt mehr Erfahrungen sammeln und an weitere Interessierte weitergeben.» Denn auf dem Land und in den Agglomerationen liesse sich jetzt mit vorbeugenden Massnahmen noch vieles steuern.

Oft braucht es individuelle Lösungen

Innovative Immobilienbesitzer versuchen ihre Siedlungen bereits jetzt besser an die Klimaerwärmung anzupassen. Doch wie bleiben die Temperaturen auch ohne Klimaanlage tief? «Man muss jede Siedlung sehr genau anschauen, denn so verschieden, wie sie sind, so unterschiedlich sind auch die Lösungsansätze.» Zur Veranschaulichung erwähnt er zwei Beispiele aus seiner Beratungstätigkeit:

In den letzten drei Jahren hat Moser unter anderem für die Wohnbaugenossenschaft «Mehr als Wohnen» in Zürich Oerlikon und die gemeinnützige Wohnbau AG «Habitas 8000» Gutachten erstellt. Die Siedlung von «Mehr als Wohnen» auf dem Hunzikerareal zählt schweizweit sowohl aus sozialer wie aus ökologischer Sicht zu den vorbildlichsten Neubauvorhaben. Trotz einer Minergie-ähnlichen Bauweise leidet ein Teil der Bewohnerinnen und Bewohner unter Hitze. «Wir stellten fest, dass sich die Aussenluftdurchlässe für die Frischluftzufuhr an einem ungünstigen Ort befinden, direkt unter den Storenkästen, wo sie sich vor allem bei den südlich ausgerichteten Zimmern sehr erwärmen», erklärt Moser. Die Genossenschaft sucht nun nach Verbesserungsmöglichkeiten.

Für «Habitas 8000» hat Moser insgesamt vierzehn Parzellen an verschiedenen Standorten unter die Lupe genommen. «Bei einigen dieser Gebäude sehe ich mit einer automatischen Nachtauskühlung über das Treppenhaus ein relativ einfach umsetzbares Optimierungspotenzial».

Über den Gartenzaun hinaus planen

Auf einen Punkt legt Moser besonders Wert: Wer sein Haus klimatauglicher gestalten möchte, sollte mit seinen Überlegungen nicht an seiner Parzellengrenze haltmachen. «Man könnte zwischen zwei Grundstücken doch auch mal eine gemeinsame Sickermulde anstatt eines Maschendrahtzaunes erstellen.». Die öffentliche Hand biete zudem immer mehr Möglichkeiten, um das Regenwasser oberflächlich über den öffentlichen Grund zu leiten, zum Beispiel in einer Baumallee. «Noch sind solche Lösungen selten, aber ein auslotendes Gespräch mit den Behörden kann nie schaden.» Die Klimaerwärmung ist eine Realität. Wer ökologisch Verantwortung tragen will, muss kreativ werden.»

Folgen für die Gesundheit

Hitzewellen beeinträchtigen die Lebensqualität der Bevölkerung und sie fordern einen hohen Preis. Eine 2022 von der Universität Bern erarbeitete Studie weist nach, dass in der Schweiz die Todesfälle, die mit Hitze in Verbindung gebracht werden konnten, stark
zugenommen haben.
Auch die Konzentrationsfähigkeit leidet bei hohen Temperaturen. Forscherinnen und Forscher konnten aufzeigen, dass unsere kognitive Leistung bei Hitze deutlich nachlässt.

Lesetipps

  • Das Bundesamt für Umwelt (Bafu) hat 2018 die Broschüre «Hitze in Städten» herausgegeben. Die 108 Seiten starke Publikation wendet sich an Fachleute,
    die sich mit der Siedlungsentwicklung befassen und das Thema Klimaanpassung aktiv angehen wollen.
    Der Ratgeber hält einen bunten Strauss von Planungsgrundsätzen, städtebaulichen Leitsätzen und Massnahmen bereit, die aufzeigen, wie man gegen Hitzeinseln vorgehen kann. Zahlreiche Best-Practice-Beispiele aus dem In- und Ausland demonstrieren,
    wie einzelne dieser Ideen bereits umgesetzt worden sind.
  • Die Zeitschrift «Hochparterre» hat Sommer 2022 44 Klimatipps für Stadtplanerinnen und Landschaftsarchitekten zusammengestellt. (Heft 6–7/21). Ein
    besonders interessanter Aspekt sei hier herausgepickt: Klimafreundlicher Städtebau bedingt auch eine sorgfältige Planung des Untergrunds. Denn nur wer Platz für Wurzeln schafft, schafft auch Platz für Bäume.
  • Mehr Informationen zur Schwammstadt bietet die Broschüre «Regenwasser im Siedlungsraum: Starkniederschlag und Regenwasserbewirtschaftung in der klimaangepassten Siedlungsentwicklung.» (2022), Bundesamt für Umwelt.

Aus «casanostra» 171

Die Autorin

Mirella Wepf
Mirella Wepf
Journalistin

Schlüssel verloren – wer zahlt?

«Bei der Wohnungsrückgabe fehlen die Schlüssel zur Wohnungstür. Wer muss für den Ersatz von Schlüsseln oder Zylinder aufkommen?»

Der Mieter muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. So hat er insbesondere bei Rückgabe der Mietsache dem Vermieter sämtliche Schlüssel zurückzugeben.

Aus «casanostra» 170

casanostra 170 - april 2023

Die Autorin

Eliane Ganz

Eliane E. Ganz
LL.M., Rechtsanwältin und nebenamtliche Handelsrichterin im Bereich Miete,
Kämpfen Rechtsanwälte, Zürich

Beim Umbau versichert

«Ich möchte meine Liegenschaft teilsanieren. Muss ich dafür eine extra Versicherung abschliessen?»

Bei Bauarbeiten sind durch die Bauherrschaft die entsprechenden Versicherungen abzuschliessen. Bauherr*in ist in der Regel die Eigentümer*in.

Aus «casanostra» 170

casanostra 170 - april 2023

Der Autor

Raphaël Vögeli
Fairsicherung AG

Sträucher schneiden

Wildstauden für Garten und Terasse

«Wie kann ich meinen Garten mit langlebigen Blütenpflanzen aufwerten und attraktiv gestalten?»

Im Frühling wie im Herbst ist Pflanzzeit für Stauden. Je nach Vorliebe wählt man eher einheimische Wildstauden oder mehrjährige Gartenstauden, die dauerhaft Freude bereiten mit ihren Blüten. Pflegeleicht und langlebig sind beispielsweise Taglilien, Pfingstrosen oder Staudensonnenblumen. Geraniumarten blühen oft den ganzen Sommer, Fetthennen erfreuen im Herbst. Und nicht vergessen, Gräser wirken hübsch in Staudenpflanzungen.

Aus «casanostra» 170

casanostra 170 - april 2023

Die Autorin

Ruth Bossardt
Fachjournalistin und Gartenfachfrau

Schaden beim Auszug

Unbemerkte Schäden beim Auszug

«Was kann ich tun, wenn die Mieterschaft einen Schaden an der Wohnung hinterlässt, ich diesen bei der Wohnungsabnahme aber nicht bemerke?»

Bei der Wohnungsabnahme wird im Abnahmeprotokoll festgehalten, für welche Mängel in welchem Umfang die Mieterschaft aufkommen muss, und dies wird von beiden Parteien direkt unterschrieben. Wenn Schäden erst nachträglich entdeckt werden, ist unverzüglich zu handeln.

Aus «casanostra» 170

casanostra 170 - april 2023

Die Autorin

Johanna Lehner
Immobilienbewerterin CAS SIV,
Immobilienfachfrau

Hypothekarschulden: Abzahlen kann sich rechnen

Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in der Schweiz sind reich – an Schulden. Ist mit den steigenden Kreditzinsen die Zeit gekommen, Hypotheken abzuzahlen? Ein Ratgeber.

Schweizer Privathaushalte haben in Westeuropa sowohl die höchsten Netto-Finanzvermögen als auch die höchsten Schulden. Gemäss Schweizer Nationalbank (SNB) nahmen die Schulden der Privathaushalte, hauptsächlich Hypotheken, im Verlauf des Jahres 2021 stetig weiter zu. Insgesamt erhöhten sie sich um 31 Milliarden auf insgesamt 967 Milliarden Franken – ein Plus von 3,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Erkenntnis: Die Schweizer Privathaushalte sitzen auf einem riesigen Schuldenberg.

Aus «casanostra» 170

casanostra 170 - april 2023

Der Autor

Bild Bernhard Bircher Suits Zvg

Bernhard Bircher-Suits
FundCom AG

Mauer- und Alpensegler: Zum Fliegen geboren

Viele Tierarten lieben Felsen, welche sich tagsüber in der Sonne aufwärmen, die Wärme abends noch etwas halten und gleichzeitig geschützte Winkel und raue Oberflächen bieten. Dem entsprechen Gebäudefassaden, am liebsten mit rauem Verputz, mit Ecken und Winkel, die mal schattiger, mal sonniger sind.

Kleine Tiere wie Spinnen oder Insekten können an geeigneten Fassaden, je nach Temperatur, schnell den Platz wechseln, grössere, wie Eidechsen oder Vögel, finden neben Schutz und Wärme auch noch Nahrung, und Vögel manchmal sogar geeignete Brutplätze. Einige Vogelarten haben sich auf den Siedlungsraum und unsere Bauwerke sogar soweit spezialisiert, dass sie fast nur noch hier nach geeigneten Brutplätzen suchen. Zum Beispiel Alpen- und Mauersegler. Sie nisten an unseren Gebäuden und ziehen hier ihre Jungen auf. Herbst und Winter verbringen sie in Afrika und jeden Frühling kehren sie zu uns zurück. Punktgenau finden sie wieder dasselbe Haus, dieselbe Lücke oder denselben Spalt, in welchem sie schon letztes Jahr gebrütet haben. Hier bringen sie ihr altes Nest wieder in Ordnung und ziehen darin die nächste Brut auf. Voraussetzung ist allerdings, dass der Brutplatz noch vorhanden und zugänglich ist. Denn ihre Nistplätze sind gefährdet, sobald Arbeiten (Renovationen, Sanierungen) an der Gebäudehülle stattfinden.

In der Schweiz heimisch

Mauersegler leben in der Schweiz in vielen Dörfern und Städten. Der am höchsten gelegene bekannte Brutplatz liegt auf circa 2400 Metern über Meer. Alpensegler sind bedeutend seltener. Sie sind vor allem in Städten an hohen Gebäuden zu beobachten, zum Beispiel unter den Zifferblättern von Kirchen oder im Dach des St.Galler Doms und im Sitterviadukt bei St.Gallen. Es sind aber auch noch ein paar wenige Alpenseglerkolonien an Felsen im Jura und im Wallis bekannt. Mauer- und Alpensegler stehen, trotz stellenweise häufigem Vorkommen, auf der Liste der potenziell gefährdeten Vogelarten. Dies nicht zuletzt, weil sie mit ihren Brutplätzen sehr direkt von uns abhängig sind.

Menschen und Segler unter einem Dach

Segler sind perfekt an ein Leben in der Luft angepasst. Sie haben extrem lange, schlanke Flügel und sehr kurze Beine mit scharfen Krällchen, die sich gut zum Festhalten an Felsen eignen. Zum Hüpfen oder Ausbalancieren auf einem Zweig sind diese Füsse jedoch ungeeignet. Deshalb sieht man sie nie auf einem Ast oder einer Dachrinne sitzen und kennt sie nicht aus der Nähe. Viele Menschen wissen darum auch nicht, wie Mauersegler oder Alpensegler aussehen – obwohl sie vielleicht sogar mit ihnen unter einem Dach wohnen.

Segler leben von Insekten und Spinnen, welche sich am seidenen Faden von der Thermik hochtragen lassen. Alles fangen sie im Flug. Wasser wird fliegend von der Wasseroberfläche geschöpft und Nistmaterial (Hälmchen, Federchen, Buchenhüllblätter usw.) wird in der Luft gesammelt. Dieses Nistmaterial wird mit Speichel zusammengepappt und auf den Untergrund geklebt.

Übernachten in der Luft

Die Luft ist so sehr das Element der Segler, wenn sie nicht gerade Eier und Junge zu versorgen haben, dass sie auch in der Luft übernachten, auf 1500 Meter Höhe oder mehr. Mit verlangsamtem Flügelschlag halten sie sich dort, oft in etwas wärmeren Luftschichten. Werden sie durch Winde abgetrieben, so finden sie den Weg in der Morgendämmerung punktgenau wieder zurück, zum Ort (Nistplatz), wo sie aufgestiegen sind.

Gerade Mauersegler haben nur wenig Zeit hier bei uns, bevor sie wieder nach Afrika fliegen. Sie kommen Ende April, Anfang Mai und verlassen uns schon wieder Ende Juli, Anfang August. In dieser Zeit müssen sie ihr Nest ausbessern, ihre drei weissen Eier legen, ausbrüten und Junge aufziehen. Die Nestlingszeit der jungen Segler ist speziell. Die Jungen beider Arten müssen beim Ausfliegen sofort selbst jagen, Wasser schöpfen, Feinden ausweichen und gut fliegen können. Das ganze Überlebensprogramm muss fertig ausgebildet sein. Denn wer am Boden landet, wird Opfer von Katzen, Krähen oder wer auch immer solche Beute gerne verspeist. Mauersegler bleiben deshalb sechs bis sieben Wochen im Nest, abhängig von Wetter und Nahrungsangebot, Alpensegler gut acht Wochen, Alpensegler sind auch länger hier, von Anfang April bis circa Mitte September.

Wo nisten Segler?

Segler müssen in direktem Anflug am Einflugloch landen und gleich darin verschwinden können. Am liebsten landen sie an steilen Wänden. Dort können sie sich zum Abfliegen einfach fallen lassen, Geschwindigkeit gewinnen und schnell wegfliegen. Das bedeutet, dass sie ihre Nistplätze hoch oben an Gebäuden suchen, also meist am Dachrand. Ist es ein Steildach mit Schindelunterzug, dann gibt es da meistens einen Lüftungsschlitz unter/hinter der Regenrinne. Dort fliegen Segler gerne an und klettern auf das Unterdach. Der Abstand zwischen Ziegeln und Unterdach genügt für sie. Nicht weit hinter der Öffnung, an einer Stelle, wo sich vielleicht eine Dachunterzugschindel etwas wölbt, legen sie ihre Nester an. Früher war dies ein günstiger Ort – mit den heutigen heissen Frühsommern wird es gerade unter den Ziegeln des süd- oder südwestexponierten Daches zu heiss. Die Sonne darf nicht den ganzen Tag über senkrecht auf die Ziegel brennen. Am ehesten eignen sich nach Norden oder Osten geneigte Dächer

Hilfestellungen für Mauersegler beim Schrägdach

Heute wird versucht, den Seglern andere Nistplätze anzubieten, welche nicht zu heiss werden. Das kann im Traufkasten sein in Nistkästen unter dem Vordach oder unter dem Dachüberstand des Giebels, eventuell auch unter einem Balkon. Wichtig ist vor allem, dass die Nistplätze beschattet und nicht den ganzen Tag der Sonneneinstrahlung ausgesetzt sind.

… und beim Flachdach

Bei Flachdachgebäuden wird es etwas schwieriger. Natürlich kann man Seglernistkästen einfach in die Fassade einbauen, exponiert von Nordwest bis Südost. Die anderen Seiten werden schnell zu heiss. Die Nistkästen sollten zudem eine Revisionsöffnung haben, sodass man notfalls auch mal reinigen kann. Oder man bringt Nistkästen aussen an der Fassade an. Fast an jedem Gebäude gibt es geeignete Stellen für Nistkästen. Die minimale Höhe für einen Mauerseglernistplatz beträgt circa 5 Meter. Bei hohen Gebäuden werden Segler jedoch nie so tief suchen, sondern oben, in der Nähe des Dachrandes. Zu heiss kann es werden, wenn der Nistkasten auf den Dachrand gesetzt wird. Dort muss man dafür sorgen, dass auch die Rückwand vor zu viel Sonneneinstrahlung geschützt wird. Für die Segler am attraktivsten ist sicher, wenn es jeweils mehrere Nistkästen nebeneinander sind. Da Segler Koloniebrüter sind, sind die Chancen für eine Besiedlung dann besser.

Alpensegler sind speziell

Alpensegler sind grösser als Mauersegler und fast doppelt so schwer (90 –110 Gramm). Sie nisten meist ab etwa 10 Meter Höhe über Grund und sie fliegen sehr gerne von unten ein. Alpensegler können so stabile Nester bauen, dass sie sie seitlich an die Wand kleben können, ähnlich wie Schwalben, nur mit luftigerem Material. Doch sie passen sich der Nische an und nisten auch auf waagrechten Unterlagen. Da gerade Alpensegler und ihre Jungen ihren Kot gerne nach aussen absetzen, müssen Nistplätze für sie sorgfältig geplant werden. Am besten ist es wenn dazu ein Spezialist, eine Spezialistin zugezogen wird.

Checkliste: Grundbedingungen für einen Seglernistplatz

 

Mauersegler

Grundfläche: 400 cm2, eine Ausdehnung min. 12 cm
Höhe: mindestens 12 cm
Einflugöffnung: 3 cm hoch, 6 cm breit
Minimale Abflughöhe: 5 m
Material: Griffig (weiches Holz, rauer Stein, Beton)
Einflugöffnung: Fassadenbündig, nie zurückversetzt
Anflug: Muss frei sein, ohne Flughindernisse (auch keine Balkone unter dem Nistplatz)

Alpensegler

Grundfläche: 600 cm2, eine Ausdehnung min.15 cm
Höhe: mindestens 12 cm
Einflugöffnung: 4 cm hoch, 10 cm breit
Minimale Abflughöhe: 10 m
Material: Griffig (weiches Holz, rauer Stein, Beton)
Einflugöffnung: Fassadenbündig, nie zurückversetzt
Anflug: Muss frei sein, ohne Flughindernisse (auch keine Balkone unter dem Nistplatz)

Vermieden werden sollten

  • Enge Anflugschneisen
  • Absatz, Sitzstange vor der Einflugöffnung (Segler mögen das nicht)
  • Metallfassaden oder Keramikfassaden, Glasfassaden

 

 

Alle Vogelarten sind während der Zeit des Brutgeschäfts vom Gesetz geschützt. Die Brutzeit beginnt schon mit der Ankunft der Vögel im Brutgebiet, also nicht erst mit der Eiablage. Und sie endet mit dem Ausfliegen der Jungen, wenn die Vögel den Sommerlebensraum verlassen. Das Brutgeschäft darf nicht gestört werden. Gerade bei Gebäudebrütern, welche jedes Jahr ins selbe Nest zurückkehren, ist der Nistplatz auch ausserhalb der Brutzeit weitgehend durch das Natur- und Heimatschutzgesetz geschützt. Ist die Zerstörung von Nistplätzen unumgänglich (sie darf nur ausserhalb der Brutzeit erfolgen), dann muss entsprechender Ersatz geschaffen werden.

Gefährliche Baugerüste

Mauer- und Alpensegler brauchen einen freien Anflug. Da sie eine grosse Spannweite haben und Tempo brauchen, um manövrierfähig zu sein, wird ein Baugerüst zu einem gefährlichen Flughindernis. Zu leicht können sie sich da einen Flügel brechen. Und wenn sie es doch schaffen, haben sie diesen Stress jedes Mal beim Ein- und Ausfliegen. Hinzu kommt, dass gerade Katzen dann gerne auf dem Baugerüst sitzen und warten, bis wieder ein Segler kommt. Deshalb sollen Baugerüste bei «Seglergebäuden» nicht während der Brutzeit errichtet werden. Steht das Gerüst bereits, wenn die Segler ankommen, dann müssen auch schon die Ausweichnistkästen, möglichst auf Höhe des alten Brutplatzes, am Gerüst hängen, sodass die Vögel diese benützen können. Wenn möglich hinter den Nistkästen noch ein Netz anbringen, sodass sie die alten Nistplätze nicht sehen, sonst fliegen sie dort an!

 

Segler und Baugerüste: Termine

  • Mauersegler: Abwesend Mitte August – Mitte April
  • Alpensegler: Abwesend Mitte September – Ende März

Nistplätze anbieten

Der Mauerseglerbestand ist in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Ein Grund ist, dass bei Renovationen usw. immer wieder Brutplätze verschwinden, ohne dass Ersatz entsteht. Deshalb ist es wichtig, dass auch neue Angebote geschaffen werden. Heute gibt es im Handel viele Nistkastenmodelle, welche man aussen anbringen kann, unter dem Vordach, unter dem Balkon – wo immer der Anflug frei ist. Wer Lust hat, kann auch selbst bauen. Über die gängigen Suchmaschinen findet man viele Bauanleitungen.

Wer mehr wissen möchte, kann von der Vogelwarte oder von BirdLife Schweiz auch die Broschüre «Nistplätze für Mauer- und Alpensegler – Praktische Informationen rund um Baufragen» bestellen.

 

Aus «casanostra» 170

casanostra 170 - april 2023

Die Autorin

Iris Scholl

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Vielfältige Wege zu tieferen Heizkosten

Die hohen Energiepreise rücken die Effizienz der Heizung in den Vordergrund. Um diese zu erhöhen, können Eigentümerschaften einiges tun. Mehr Effizienz versprechen zum Beispiel der regelmässige Service, der hydraulische Abgleich der Heizung oder ein spezielles «Langzeit-EKG».

Anfang Jahr liessen grüne Skipisten und frühlingshafte Temperaturen das Gespenst der Energiemangellage verschwinden. Doch spätestens in einigen Monaten dürften die Mieterinnen und Mieter davon eingeholt werden. Denn Gas oder Heizöl wurden letztes Jahr zu sehr hohen Preisen eingekauft, und auch der Strompreis ist seit Anfang Jahr kräftig gestiegen. «Die meisten Verwaltungen verschicken die Nebenkostenabrechnungen ab Mai, Juni oder häufig noch viel später. Das wird bei einigen ein böses Erwachen geben», sagt Michel Wyss. Er ist Immobilienfachmann und Teilhaber bei der Wyss Liegenschaften GmbH, die auch im Auftrag von casafair tätig ist.

Der Autor

Portraitfoto Michael Staub

Michael Staub
Journalist

Aus «casanostra» 169

Brandschutz im Ökohaus

Ein Brand im Wohnhaus ist ein dramatisches Ereignis. In der Schweiz entstehen jährlich Schäden von rund 600 Millionen Franken durch Brände. Sind natürliche Baumaterialien wie Holz, Stroh oder Schafwolle ein zusätzliches Risiko, wenn es brennt? Im Gespräch mit Experten zeigt sich: Das Material ist nicht das Problem. Der Faktor Mensch macht den Unterschied.

So verringern Sie die Brandgefahr

  • Schalten Sie Elektrogeräte ganz aus.
  • Laden Sie Elektrogeräte auf einer feuerfesten Unterlage.
  • Beaufsichtigen Sie offene Flammen ohne Unterbruch.
  • Löschen Sie Asche/ Kohle vor der Entsorgung komplett.
  • Bringen Sie Funk-Rauchmelder an.
  • Arbeiten Sie bei Bau oder Umbau mit Profis.
  • Vermeiden Sie nachträgliche Löcher in Wänden und Decken.
  • Schliessen Sie die Zimmertüren bei Verlassen des Hauses.

Aus «casanostra» 169

Die Autorin

Corinne Roth

Corinne Roth Vock
Journalistin
schlosswort

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Bei Abwesenheit die Heizung abstellen?

«Eine Partei aus unserem Mehrfamilienhaus ist für drei Monate auf Reisen. Nun haben sie uns gesagt, dass sie die Heizung während ihrer Reise komplett abgestellt hätten. Unser Architekt hat gesagt, dass die Heizung besser auf 16/17 °C eingestellt werden muss. Darf ich dies unseren Mietern vorschreiben oder nur empfehlen?»

Vorneweg dies: Die Vermieterschaft darf der Mieterschaft in Sachen Raumtemperatur der Wohnung nichts vorschreiben, sondern nur empfehlen.

Aus «casanostra» 169

Der Autor

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Philippe JeanRichard
JeanRichard Architektur, Casafair-Berater

Brauche ich einen Radon-Check?

«Die Radon-Grenzwerte wurden gesenkt. Ich habe den Verdacht, dass die Belastung in meinem Haus doch höher ist als erlaubt. Hat das einen Einfluss auf den Verkaufswert? Ist eine Sanierung teuer?»

Radon ist ein im Boden entstehendes natürliches radioaktives Edelgas, das bei hohem Aufkommen und möglichem Eindringen in ungenügend abgedichtete Häuser zu Lungenkrebs führen kann. 2018 wurde der Grenzwert der Radonkonzentration von 1000 Bq/m³ auf 300 Becquerel (Bq/m3/a) gesenkt für Räume, in denen sich «Personen regelmässig während mehreren Stunden pro Tag aufhalten».

Aus «casanostra» 169

Der Autor

Hannes Heuberger

Hannes J. Heuberger
Berater Casafair Mittelland
BauBeratungen hjh, Wahlendorf

Happy Couple In Meeting With A Estate Agent

Was gibt es bei der Wahl der Makler*in zu beachten?

«Ich möchte mein Haus verkaufen. Am liebsten wäre mir, ein Maklerbüro würde den Verkauf übernehmen. Wie finde ich die passende Maklerin?»

Bevor der Verkaufsprozess beginnen kann, muss ein Bekenntnis zum Immobilienverkauf vorangehen. Die Eigentümerschaft muss sich über den Verkauf sicher sein und hat im Vorfeld alle damit verbundenen Vor- und Nachteile einander gegenübergestellt.

Die Suche nach der richtigen Maklerin kann über Empfehlungen, Fachzeitschriften oder via Internet erfolgen. Ein Makler muss über Ortskenntnisse verfügen. Der Verkäufermarkt verliert in einigen Regionen und gewinnt aktuell bei renovationsbedürftigen Objekten langsam an Fahrt und zeigt Tendenzen Richtung Käufermarkt.

Aus «casanostra» 169

Der Autor

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Michel Wyss
Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, Wyss Liegenschaften GmbH

With House Model And Stack Of Coins On Desk

Wie kommuniziere ich die Mietzinserhöhung?

«Ich habe in die energetische Sanierung bei unserem Mehrfamilienhaus investiert und möchte den Mietzins anpassen. Was ist zu beachten?»

Eine Mietzinserhöhung lässt sich nicht mit einem gewöhnlichen Brief kommunizieren, sondern sie muss mit einem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt werden. Auf einem solchen müssen bestimmte Angaben enthalten sein, damit die Mietzinserhöhung rechtsgültig ist:

  • Bisheriger und neuer Mietzins (Nettomiete und Nebenkosten).
  • Der Zeitpunkt, auf den die Mietzinserhöhung in Kraft treten soll.
  • Die Begründung für die Mietzinserhöhung (bei mehreren Gründen müssen die Gründe einzeln aufgeführt und beziffert werden). Die Gründe können zusätzlich auch in einem Begleitschreiben erläutert werden, sofern im Formular darauf verwiesen wird.
  • Ein Hinweis auf die gesetzlichen Voraussetzungen für die Anfechtung der Mietzinserhöhung sowie ein Verzeichnis der Schlichtungsbehörden.
  • Die Anforderungen an die amtlichen Formulare sind in Art. 19 VMWG (Mietzinserhöhung und andere einseitige Vertragsänderungen) geregelt.
  • Zeitpunkt der Mitteilung einer Mietzinserhöhung.

Das amtliche Formular mit der Mietzinserhöhung muss spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mietpartei eintreffen. Die Kündigungsfrist und die Termine, auf die gekündigt und der Mietzins erhöht werden kann, sind im Mietvertrag aufgeführt.

Aus «casanostra» 169

Online-Sanierungsratgeber

Energetische Sanierungen haben Vorteile für Vermieter- und Mieterschaft. Der Online-Ratgeber renovabene.ch begleitet Vermieter*innen vor, während und nach energetischen Sanierungen und fördert den Austausch mit der Mieterschaft.

Erstmals steigt der Referenzzins für Hypotheken

Dass der Referenzzinssatz für Hypotheken ansteigt, ist klar, die Frage ist, wann dies sein wird. Und bedeutet dies einen Anstieg der Mieten?

Seit seiner Einführung 2008 ist der hypothekarische Referenzzinssatz stets gesunken und verharrt seit dem 3.März 2020 bei 1,25%. Doch für 2023 ist die Trendwende in Sicht. Während die UBS bereits für das nächste Quartal, also ab März, einen Zinsanstieg vorhersagt, hält etwa die Credit Suisse einen ersten Erhöhungsschritt anfangs Juni für wahrscheinlicher.

So oder so: Der Referenzzins wird steigen.«Sollten sich also im letzten Quartal 2022 die Hypotheken massiv nach oben verändert haben, so könnte sich eine Veränderung des Referenzzinses per 1.3.2023 ergeben. Allerdings haben sich die Hypothekarmärkte gegen Ende Jahr wieder leicht erholt, sodass eine minimale Entspannung stattgefunden hat und ein Anstieg des Referenzzinses allenfalls erst auf den 1. Juni 2023 stattfindet» kommentiert Karin Weissenberger, Leiterin des Beratungsteams bei Casafair Schweiz, die aktuelle Entwicklung.

Der Referenzzins berechnet sich aus dem Durchschnitt der Hypothekarzinsen am Stichtag und wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich aktualisiert, die nächste Publikation ist am 1.März. Damit eine Erhöhung um ein Viertelprozent, also auf 1,5% wahrscheinlich wird, müsste der Durchschnittssatz aller in der Schweiz laufenden und neu abgeschlossenen Hypotheken auf über 1,375% steigen.

Änderungen beim Referenzzinssatz bergen die Möglichkeit für Mietzinsanpassungen. Nicht in jedem Fall kommt es zu einer Änderung. Daraufhin weist auch Karin Weissenberger hin: «Haben die Eigentümer*innen in der Vergangenheit sämtliche Senkungen weitergegeben, so können sie den Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin um drei Prozent anheben. Jedes Mietverhältnis ist jedoch individuell zu prüfen.»

Ob Anspruch auf eine Mietzinsveränderung besteht, hängt nicht von den zu bezahlenden Hypothekarzinsen ab. Massgebend ist einzig der Referenzzinssatz, der beim Abschluss des Mietvertrages oder bei der letzten Anpassung des Mietzinses gegolten hat. Auch ist der Zeitpunkt für eine Mietzinsanpassung noch nicht klar: «Da die Zinsentwicklungen im nächsten halben Jahr noch etwas unklar sind, wäre allenfalls auch das zweite Quartal 2023 abzuwarten. Eine Veränderung würde per 1. Juni 2023 angekündigt, was den Eigentümer*innen immer noch erlaubt, allenfalls eine Anpassung auf den1. Oktober 2023 vorzunehmen, wo dies nötig ist», so Weissenberger.

Casafair rät allen Vermieter*innen zu einer Mietzinsberechnung anhand der effektiven Kosten. Mit der kostendeckenden Miete, welche auf den Nettomietzins abstützt, sind neben den Kapitalkosten auch Unterhalts- und Instandhaltungskosten einkalkuliert.

Der Autor

Nadim Chammas
Redaktor «casanostra»

Aus «casanostra» 169

Mehr Klimaschutz geht nur gemeinsam!

Nach der Herbstsession im Parlament hat das Initiativkomitee die Gletscher-initiative bedingt zurückgezogen zugunsten eines indirekten Gegenvorschlages, welcher im Parlament sehr breit unterstützt wurde. Denn der Gegenvorschlag ist ein wichtiger Schritt für den Klimaschutz in der Schweiz.

Spätestens 2050 darf die Schweiz netto keine Treibhausgase mehr ausstossen: Das geht als Minimalziel aus dem Pariser Klimaabkommen hervor, das verlangt die Gletscher-Initiative und das hat 2019 auch der Bundesrat zum Ziel erklärt. Das Netto-Null-Ziel 2050 ist somit breiter Konsens – für alle ausser die SVP.

Die grosse Diskussion drehte sich bisher um das Wie. Die Gletscher-Initiative forderte ein Verbot fossiler Energie als die logische Konsequenz aus dem Netto-Null-Ziel. Denn nur, wenn kein fossiler Kohlenstoff verbrannt wird, gelangt auch kein CO2 in die Atmosphäre. Doch Verbote sind meist politisch umstritten. Nun hat das Parlament mit einem indirekten Gegenvorschlag auch für das Wie einen Konsens gefunden.

Zwei Milliarden für den Heizungsersatz

Das Gesetz mit dem Titel «Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit (KIG)» erlaubt, die Emissionsziele durch das Entfernen von Co2 aus der Atmosphäre oder durch sogenannte «Kompensationen» im Ausland zu erreichen – aber nur, soweit es technisch oder wirtschaftlich nicht anders geht. Damit bekennt sich das Gesetz klar zum Ausstiegt aus den fossilen Energien, welcher für unsere Energie- und Versorgungssicherheit von enormer Wichtigkeit ist. Erneuerbare Energiequellen machen die Schweiz erst unabhängig – und mit einer erneuerbaren Energieversorgung müssen wir nicht länger Unrechtsregimes wie Russland oder Aserbaidschan fossile Energieträger abkaufen.

Das Gesetz will auch den Ersatz von Öl- und Gasheizungen sowie Energieeffizienz mit 2 Milliarden Franken über zehn Jahre fördern. Hauseigentümer*innen erhalten dadurch direkte Unterstützung. Und die Mieter*innen profitieren indirekt, weil die Nebenkosten danach fallen werden: eine Win-win Situation. Zudem profitieren Unternehmen von 1,2 Milliarden für neuartige Technologien und Prozesse, wenn sie mit Fahrplänen aufzeigen, wie sie ihre Emissionen auf netto null senken wollen. Damit unterstützt das Gesetz Unternehmen und Haushalte auf ihrem Weg zu netto null Emissionen gang konkret.

Auch wenn es nach wissenschaftlichen Erkenntnissen schneller gehen müsste: Der Gegenvorschlag wäre ein wichtiger Schritt für den Schweizer Klimaschutz. Deshalb hat das Initiativkomitee beschlossen, die Gletscher-Initiative bedingt zurückzuziehen.

Die SVP als einzige politische Kraft, die die Klimakrise noch immer nicht ernst nimmt, hat aber das Referendum ergriffen. Voraussichtlich im Juni 2023 werden wir über die Vorlage abstimmen. Wem Klimaschutz am Herzen liegt, der oder die engagiert sich also in seinem Umfeld für das «Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit (KIG)». Denn auch wenn das Gesetz im Parlament breite Unterstützung von allen Parteien ausser der SVP geniesst, so braucht es jede Stimme an der Urne, auch die von Casafair-Mitgliedern. Gemeinsam können wir gewinnen und etwas für unsere Lebensgrundlage tun. Wir zählen auf Sie!

Aus «casanostra» 168

Die Autorin

Sophie Fürst
Geschäftsleiterin des Verein Klimaschutz Schweiz

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