In der Raumplanung herrscht Einigkeit: Verdichtung im bereits bebauten Gebiet ist unerlässlich. Diese infolge der Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG) fest geschriebene Strategie soll verhindern, dass der Gebäudebestand weiter auf wertvolle Flächenressourcen übergreift. In der Praxis jedoch häufen sich Einsprachen, die viele Projekte verwässern oder gar blockieren. Gleichzeitig zeigen Bauträger* innen, dass ein inklusiverer und tragfähiger Ansatz möglich ist.
Seit Annahme der Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG 2), die 2023 verabschiedet wurde, setzt die Schweiz klar auf Verdichtung des existierenden Gebäudebestands statt auf weitere Bodenversiegelung. Das einvernehmliche Ziel ist eine Siedlungsplanung, die notwendige Bauvorhaben mit dem Schutz der Flächenressourcen verbindet. Doch die Umsetzung sorgt zunehmend für Konflikte. Einsprachen bremsen Projekte oft so stark aus, dass sie nur stark abgeschwächt umgesetzt oder mitunter ganz aufgegeben werden.
Die Folgen sind Verzögerungen von bis zu zehn Jahren, Bauten, die, wenn endlich fertiggestellt, nicht mehr zum Bedarf passen, und ein Mangel an Wohnraum dort, wo rasch verdichtet werden müsste. Das verschärft die Wohnungsknappheit und lässt die Mieten ansteigen. Die Zahlen sprechen für sich: In mehreren Gemeinden – etwa im Westen von Lausanne – lag die Leerstandsquote am 1. Juni 2025 bei nur 0,47 %. Gleichzeitig stiegen die Mieten schweizweit in den letzten 20 Jahren um durchschnittlich 30 %. Je länger Projekte blockiert bleiben, desto stärker dreht sich die Spirale. Dennoch schaffen es umfassende Vorhaben durchaus, ohne grössere Hindernisse realisiert zu werden. Aber wie? Indem die Bevölkerung früh in die Projektentwicklung einbezogen wird und Programme entstehen, die vielfältige Bedürfnisse abdecken.
Eine Fehlentwicklung wird systemisch
Direktdemokratische Instrumente sind ein grundlegender Pfeiler der Schweiz. Doch ihr Einsatz – oder vielmehr ihr übermässiger Gebrauch – entwickelt sich zunehmend zu einem Problem. Nicht das Instrument an sich steht infrage, sondern seine reflexhafte Anwendung im Bauwesen. Um Baustellenlärm und Unannehmlichkeiten zu vermeiden, greifen Anwohnende vorsorglich zur Opposition – aus Angst vor Veränderung, aus Misstrauen oder aus dem Gefühl, nicht einbezogen zu werden.
Wer sich so vor Verdichtung schützt, trägt jedoch zur Verknappung bei und macht Wohnen für viele unerschwinglich. Vor Ort sind Blockaden inzwischen so verbreitet, dass selbst regelkonforme Projekte aufgegeben werden, bevor sie überhaupt ins Bewilligungsverfahren gehen. Andere Vorhaben wiederum erhalten zwar eine Baugenehmigung, werden aber später durch Volksentscheide wieder gekippt.
Erfolgreiche Projekte, die zentralen Faktoren
Gleichzeitig werden zahlreiche Vorhaben – teils von grossem Umfang – ohne grössere Konflikte erfolgreich umgesetzt. Auffällig dabei: Neubauten, die ohne übermässige Spannungen akzeptiert werden, weisen meist drei Gemeinsamkeiten auf:
- Nachhaltige Integration von Beginn an
Über Energielabels hinaus braucht es eine umfassende Planung: Mobilität, Biodiversität, architektonische Qualität, altersmässige Durchmischung, nutzbare öffentliche Räume. Eine wirklich inklusive und nicht kosmetische oder rein kommerzielle Herangehensweise überzeugt zunehmend auch Investor*innen, die stärker auf langfristige Wirkung achten. Ein positiver Ansatz, der früh gepflegt und weitergetragen werden muss. - Ko-Konstruktion-Workshops VOR dem endgültigen Entwurf
Anwohnende wollen Entscheidungen nicht nur abnicken, sondern mitgestalten. In der Genferseeregion etwa wurden Projekte ermöglicht, weil Fragen der städtebaulichen Einbindung sehr früh gemeinsam diskutiert wurden. Sensible Themen wie Mobilität, Volumen oder architektonischer Ausdruck wurden transparent verhandelt, unter aktiver Einbindung der Quartierbevölkerung bereits in den ersten Konzept- und Entscheidungsphasen. - Darlegung, «warum genau hier verdichtet wird»
Wichtig ist, wie die Verdichtung begründet wird. Nicht etwa technische Kennzahlen überzeugen am meisten, sondern der konkrete Nutzen für die Allgemeinheit: Bekämpfung der Wohnungsnot, Erhalt eines lebendigen sozialen und wirtschaftlichen Gefüges, bezahlbarer Wohnraum für kommende Generationen im Quartier. Eine zielgerichtete Kommunikation mit klarer Botschaft schafft Akzeptanz und trägt Projekte.
Verdichten, Voraussetzung für ein bewohnbares Land
Dichte ist kein Feind der Lebensqualität. Schlecht umgesetzte oder ausgehandelte Verdichtung hingegen schon. Doch gut geplant schützt sie Böden, Landschaften sowie Landwirtschaftsflächen und schafft Wohnraum dort, wo das soziale und wirtschaftliche Leben bereits verankert ist.
Entscheidend ist daher nicht die Frage «Verdichten oder nicht», sondern vielmehr: «intelligent und gemeinsam verdichten ». Und zwar, bevor es zu Einsprachen kommt. Dort, wo Vertrauen entsteht oder neu aufgebaut werden kann.
Drei Fragen an Robert Ischer, Immobilienentwickler und Präsident der Association des Développeurs Immobiliers Vaudois (ADIV)
casanostra: Welche grosse Tendenz beobachten Sie aktuell bei Einsprachen?
Robert Ischer: Wir sehen einen defensiven Einsatz demokratischer Instrumente. Zu oft wird reflexartig opponiert. Anwohnende versuchen, neue Gebäude in ihrem Quartier zu verhindern. Dies ist zwar oft emotional nachvollziehbar, aber kontraproduktiv: Es verknappt das Angebot, treibt die Mieten in die Höhe und schadet letztlich allen – auch denen, die Einsprachen erheben.
Was unterscheidet Projekte, die realisiert werden, von jenen, die scheitern?
Eine wirklich früh verankerte nachhaltige Integration – nicht eine nachträgliche. Energieeffizienz allein genügt nicht. Es braucht ein Zusammenspiel von Mobilität, Biodiversität, Nutzungsmischung sowie eine Betrachtung der sozialen und wirtschaftlichen Auswirkungen aufs Quartier. Dieser umfassende Ansatz gehört von Beginn an ins Pflichtenheft. Passiert das, wächst Vertrauen und das Projekt gewinnt an Legitimität. Ebenso entscheidend ist eine transparente Kommunikation in einem inklusiven Prozess.
Welche Rolle spielen Immobilienentwickler* innen in diesem Ansatz?
Wir müssen uns verpflichten, vorauszudenken. Es ist unsere Aufgabe, Partizipation zu initiieren, bevor ein Projekt zu erstarren droht. Je früher Anwohnende und andere Anspruchsgruppen einbezogen werden, desto weniger polarisiert sich die Diskussion. Und wir müssen zeigen, dass nachhaltige Entwicklung auch in unserem eigenen Interesse liegt. Investor*innen schauen heute genau hin. Nachhaltigkeit ist kein Bonus mehr, sondern bereits Standard.
