«Wir besitzen neben unserem ständig bewohnten Haus eine Ferienwohnung in den Bergen, die wir demnächst verkaufen wollen. Nun stellt sich für uns die Frage, ob bei diesem Handwechsel die Wohnung weiterhin ohne Einschränkungen als Ferienwohnung genutzt werden kann oder ob sie ihren bisherigen Status ändert und künftig dauerhaft bewohnt werden muss. Wie ist die rechtliche Situation genau?»
Zunächst gilt, dass die neue Zweitwohnungsgesetzgebung nur auf Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % einen Einfluss hat. Handelt es sich wie im vorliegenden Fall bei der Ferienwohnung um eine sogenannte «altrechtliche Wohnung», d. h. um eine Wohnung, die am 11. März 2012 bereits bestand oder rechtskräftig bewilligt worden war, bestehen keinerlei Einschränkungen. Altrechtliche Wohnungen sind in ihrem Bestand geschützt und können als Ferienwohnung genutzt werden.
Ebenfalls können solche altrechtlichen Wohnungen im Rahmen der bereits bestehenden Hauptnutzungsfläche erneuert, umgebaut, abgebrochen und wiederaufgebaut werden. Bestehende altrechtliche Wohnungen können sogar um bis zu 30 % der Hauptnutzungsfläche erweitert werden, sofern dadurch keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden.
Anders sieht die Situation bei sogenannten neurechtlichen Wohnungen aus, also Wohnungen, welche erst nach dem 11. März 2012 neu gebaut bzw. baulich oder nutzungsmässig umgeändert werden. Eine Bewilligung für den Neu- bzw. Umbau dieser Wohnungen wird nur mit verbindlichen rechtlichen Nutzungseinschränkungen erlassen. Eine Nutzung als Ferienwohnung ist deshalb nur noch unter der Voraussetzung möglich, dass diese touristisch bewirtschaftet wird.
Sämtliche Einschränkungen im Zusammenhang mit Ferienwohnungen können im Grundbuch unter der Rubrik «Anmerkungen» eingesehen werden. Dabei handelt es sich um Einschränkungen, welche sich einerseits aus der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung und andererseits auch aus bereits bestehenden Ferienwohnungsgesetzgebungen der einzelnen Gemeinden ergeben. Neben dem Zweitwohnungsgesetz ist deshalb in jedem Fall auch die Gesetzgebung der Gemeinden zu berücksichtigen.
Markus Gysi
Berater Hausverein Mittelland
Aus «casanostra» 142
