Der Mieterverband hat Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern im letzten Jahr die «Energiewende auf Kosten der Mieter» vorgeworfen. Der Vorwurf ist auf den ersten Blick verständlich, aber nicht gerechtfertigt.
Seit Monaten reklamiert der Mieterverband die « Energiewende auf Kosten der Mieter » . Die Mietzinsaufschläge seien nicht tragbar und die Vermieter sollen sich an den Fördergeldern und den Mietzinserhöhungen bereichern. Was heisst das nun für Vermieterinnen und Vermieter, die sich sowohl der Umwelt als auch ihren Mieterinnen und Mietern verpflichtet fühlen ? Von einer Energiesanierung abzusehen aus Angst, den Mietern Unrecht zu tun, ist keine Lösung.
Eine Liegenschaft braucht Unterhalt, soll gepflegt und in ihrem Wert erhalten werden. Dafür sind Investitionen unumgänglich. Es kann nicht sein, dass faires Vermieten bedeutet, die Liegenschaft verlottern zu lassen, um tiefe Mietzinse anbieten zu können. Michael Wohlgemuth, Zentralvorstand des Hausvereins Schweiz und Architekt in Zürich, sagt zudem klar : « Dass Investitionen in einen Gebrauchsgegenstand durch den Benutzer getragen werden, ist logisch. Ob er mietet oder Besitzer ist, spielt keine Rolle. »
Heizkosten und Komfort
Wer eine Energiesanierung mieterverträglich gestalten will, muss zwei Maximen befolgen : Keine Luxuslösung anstreben, sondern die wirkungsvollsten Massnahmen definieren und diese in einer sinnvollen Reihenfolge umsetzen. Und : Von Anfang an offen und wenn möglich persönlich mit der Mieterschaft kommunizieren.
Eine Energiesanierung kann sich für Mieterinnen und Mieter spürbar positiv in den Nebenkosten niederschlagen. Die Heizkosten sind in der Regel deutlich tiefer als davor – und das dauerhaft. Dennoch ist es tatsächlich so, dass eine Energiesanierung für die Mieter oft eine moderate Erhöhung der Summe von Miete und Nebenkosten zur Folge hat. Das hält auch die Studie des Bundesamtes für Energie « Energetische Sanierungen. Auswirkungen auf Mietzinsen » ( 2015 ) fest : « Mieter sind ( … ) mit einer Nettomehrbelastung konfrontiert. Gleichzeitig steigt aber auch der Wohnkomfort. » Dieser Komfort ist vielgestaltig : Neue Fenster halten den Aussenlärm besser ab, eine Lüftung erspart das tägliche Durchlüften, die Wände sind nicht mehr kalt, die Wärmeverteilung ist gleichmässiger und im Sommer bleibt die Hitze dank der besseren Dämmung draussen.
Fördermittel werden überschätzt
Der Vorwurf, die Fördermittel der öffentlichen Hand seien verantwortlich für eine Flut von unnötigen Energiesanierungen, klingt plausibel, sollen doch die Fördermittel tatsächlich Hausbesitzer zu entsprechenden Massnahmen motivieren. Entscheidend sind sie aber kaum. Marianne Stähler vom Hausverein Zürich hat kürzlich selber eine Liegenschaft mit acht Wohnungen saniert : « In diesem Beispiel betrugen die Fördermittel letztlich in etwa 3 Prozent der Energiesanierungskosten. Das ist ein freundlicher Beitrag, mehr nicht. » Dennoch zieht die BFE-Studie den Schluss, dass der mögliche Mietzinsaufschlag eine energetische Sanierung für Eigentümerinnen und Eigentümer ökonomisch interessant macht.
Schwarze Schafe und graue Zonen
Ein gewisser ökonomischer Mehrwert und Anreiz ist nötig, damit Energiesanierungen überhaupt angepackt werden. Der Generalverdacht gegen alle Vermieter, sich bei dieser Gelegenheit zu bereichern, ist dennoch nicht angebracht. Schwarze Schafe gibt es überall, aber die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer halten sich an die Regeln. Michael Wohlgemuth stellt klar : « Es kann Missbräuche bei der Berechnung der Umwälzung einer Sanierung geben, die muss man selbstverständlich unterbinden. » Es gibt aber auch Grauzonen. Dazu gehören Projekte, in die neben der eigentlichen Sanierung auch viele Unterhaltskosten gepackt werden. Da bei einer energetischen Gesamtsanierung eine Überwälzung von 50 bis 70 Prozent auf die Mietzinse erlaubt ist, ist dieses Vorgehen attraktiv, um auch Unterhaltskosten zum gleichen Satz zu überwälzen. Gelegentlich spielt der Referenzzinssatz für ein solches Vorhaben den Spielverderber : Sind die Mieten seit längerem nicht an den aktuellen Referenzzinssatz angepasst worden, kann die den Mietern zustehende Zinssenkung den überwälzten Betrag mehr oder weniger ausgleichen. Wer die Mieten, wie vom Hausverein Schweiz empfohlen, bei einer Änderung des Referenzzinssatzes aktiv anpasst, hat hier eine Unsicherheit weniger.
Ebenfalls Einfluss auf die neuen Mietzinse hat ein Mieterwechsel : Die oben genannte BFE-Studie sagt : « Ein Mieterwechsel führt dazu, dass die Mieten nach einer Sanierung stärker erhöht werden, sofern der Markt dies zulässt. » In der BFEStudie haben dennoch nur vier von zehn Vermietern Kündigungen ausgesprochen, davon in zwei Fällen nur für einzelne Wohnungen, in vier von zehn Fällen gab es gar keinen Mieterwechsel, in zwei Fällen haben Mieter gekündigt.
Mieter müssen einen Beitrag leisten
« Die Energiewende wird nur Realität, wenn auch die Mieter ihren Beitrag leisten » , sagt Marianne Stähler, « die Mobilmachung des Mieterverbandes gegen Energiewende ist für uns als verantwortungsvolle Vermieter absurd » . So bringt auch die beste Energiesanierung wenig, wenn die Mieterinnen und Mieter ihre Wohnungen auf 23 Grad heizen oder täglich baden. Der Einfluss der Mieter auf den Energieverbrauch kann bis zu 50 Prozent betragen.
Ebenfalls einen entscheidenden Einfluss hat die Anpassung der Heizsysteme nach einer Sanierung. Neue Heizungen sind zwar sehr effizient, aber kompliziert zu bedienen. Für Vermieterinnen und Vermieter und auch für Heizungszuständige sind die Einstellungen oft eine Überforderung. Hier wären Hersteller und Gebäude techniker gefragt, mit guten Bedienungsanleitungen und kompetentem Support einen entscheidenden Baustein zum Energiesparen beizutragen.
Corinne Roth
Aus «casanostra» 134
