Gestützt auf Art. 257e kann der Vermieter eine Sicherheitsleistung für sein Mietobjekt verlangen. In den meisten Fällen eines Mietverhältnisses wird heutzutage eine solche Kaution verlangt. Bei Wohnungsmieten darf die Sicherheitsleistung aber nicht mehr als drei Monatsmieten betragen, bei Geschäftsmieten ist dies offen. Welchen Betrag der Vermieter innerhalb dieses Rahmens wählt, ist nicht vorgeschrieben.
Ist mit Abschluss des Mietvertrages eine Kaution vereinbart worden, so ist sie Bestandteil des Mietverhältnisses und gleichermassen geschuldet wie ein Mietzins. In der Regel muss sie vor oder bei Antritt des Mietobjekts geleistet werden. Bleibt die Sicherheitsleistung aus, ist dies gleichbedeutend mit dem Fehlen eines Mietzinses und muss angemahnt werden. Bleibt die Zahlung weiterhin aus, kann der Vermieter – wie beim Mietzinsausstand – die Kündigung androhen, da es sich um eine Vertragsverletzung handelt.
Kaution gehört Mieter
Wird die Sicherheit geleistet, so darf der Vermieter diese nicht einbehalten. Sie muss zwingend auf einem Sparkonto oder in einem Depot bei einer Bank hinterlegt werden, und zwar auf den Namen des Mieters. Die Kaution gehört dem Mieter, keine der beiden Parteien kann jedoch während des laufenden Mietverhältnisses darauf zugreifen. Erhält ein Mieter Kenntnis davon, dass die Kaution nicht gesetzeskonform deponiert wurde, so kann er sie umgehend vom Vermieter zurückverlangen.
Wofür ist denn nun diese Kaution bestimmt ? Sie soll dem Vermieter bis zu einem gewissen Grad als Sicherheit dienen : wenn Mietzinse ausbleiben oder der Mieter Schäden am Mietobjekt verursacht, für die er aufkommen muss. Tritt einer der vorgenannten Fälle ein, darf der Vermieter aber nicht einfach die Ausstände mit der Kaution verrechnen. Der Ausstand oder Schaden muss zuerst festgestellt werden, sei dies übereinstimmend oder per Gerichtsentscheid.
Vorgehen im Schadenfall
Besteht nun ein Mietzinsausstand oder ein Schaden am Mietobjekt, wie dies bei Wohnungsübergabe oft festgestellt wird, so ist diese Forderung in Rechnung zu stellen. Anerkennt der Mieter die Forderung, so kann übereinstimmend die Verrechnung mit der Kaution festgelegt werden. Ist die Forderung jedoch strittig, so ist der Vermieter gezwungen, den Ausstand oder den Schaden bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anhängig zu machen und die Verrechnung mit der geleisteten Sicherheitsleistung zu verlangen. Gibt ihm die Schlichtungsbehörde recht, so kann der Vermieter bei der Bank die Herausgabe der Kaution in Höhe der Forderung verlangen.
Ist ein Mietverhältnis beendet und bestehen weder Mietzinsausstände noch sonstige Forderungen, so hat der Vermieter der Auflösung der Kaution zuzustimmen, spätestens innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Eine Sicherheitsleistung darf übrigens auch während eines bereits bestehenden Mietverhältnisses verlangt werden. Entweder, weil eine solche noch nicht bestanden hat, oder aber, um die bestehende Kaution innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu erhöhen. Da es sich um eine Änderung des ursprünglichen Vertrages handelt, ist die Änderung mit dem Formular « Mietzinsänderungen und andere einseitige Vertragsänderungen » anzuzeigen, unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Frist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin hin.
Karin Weissenberger
Co-Präsidentin Hausverein Zürich, Karin Weissenberger Immobilien
Aus «casanostra» 124
