«Was ist die fairste Kostenverteilung der Betriebskosten im Stockwerkeigentum? Und: was hat es mit der sogenannten ‹Wertquote› auf sich?»
Die Frage der Kostenverteilung ist im ZGB unter dem Bereich Sachenrecht geregelt. Der dritte Abschnitt widmet sich dabei dem Stockwerkeigentum (Art. 712a –712t). Konkrete Aussagen finden Sie unter Art. 712h.
Grundsätzlich steht die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten im Verhältnis zum anteilsmässigen Recht mit der Liegenschaft.
Der Kostenverteilschlüssel nach Vorgabe der Wertquote hat jedoch dispositiven Charakter. Das heisst, Abweichungen von den gesetzlichen Vorgaben können im Reglement oder durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft getroffen werden. Einzig die insgesamt auferlegten öffentlich-rechtlichen Beiträge und Steuern sind zwingend in ihrer Verteilung.
Als Ersatz für die Wertquote kann z. B. der Verkehrswert, der Steuerwert, die Bruttogeschossfläche oder der Kubikinhalt der Räume hinzugezogen werden. Die Kostenverteilung kann dann z. B. nach Verbrauch oder auch nach festen Bewertungsgrundsätzen erfolgen. Wichtig ist, dass Änderungen nicht bereits bei kleinen Unterschieden vorgenommen werden und schon gar nicht nach subjektiven Begründungen erfolgen. Die Abänderung der Verteilschlüssel für abweichende Beitragszahlungen sollte also gut durchdacht sein.
Einzig die Stockwerkeigentümerversammlung kann die Änderung beschliessen. Sofern das Stockwerkeigentümerreglement keine abweichenden Bestimmungen vorsieht, kann die Gemeinschaft mit dem einfachen Mehr der in der Versammlung Anwesenden entscheiden. Ist die Änderung notwendig und das Vorhaben misslingt, kann immer noch ein Richter darüber entscheiden.
Michel Wyss
Dossierspezialist «Stockwerkeigentum» des Hausvereins Schweiz, Wyss Liegenschaften, Wabern
www.wyssliegenschaften.ch
Aus «casanostra» 142
