Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften verfügen über ein Reglement. Darin ist festgehalten, ob die Kosten eines Fensterersatzes gemeinschaftlich oder individuell getragen werden. Fehlt ein Reglement, wird die Frage der Kostenauf teilung oft zum Streitpunkt.
Sonderrecht versus Allgemeinrecht
Das Fenster ist nach ZGB Art. 712 b Abs. 2 Ziff. 2 zwingend gemeinschaftlich. Die Fenster werden jedoch ausschliesslich vom entsprechenden Stockwerkeigentümer verwendet. Nach aktueller Auffassung wird diesem in Bezug auf die individuelle Handhabung auch mehr Gewicht verliehen. Anders als die meisten Gebäudeteile, die sich im inneren Ausbau befinden ( z. B. der Boden, die Küche usw. ) , ist das Fenster von innen wie von aussen ersichtlich. Das Fenster ist somit als Bauteil ein eigentlicher Zwitter.
Das Fenster oder Schaufenster steht nicht im Sonderrecht, ist aber als ein Gebäudeteil sonderrechtsfähig. Dies trifft ebenfalls auf Storen, Jalousien und Ähnliches zu. Hingegen sind Fenstersimse, Dachfenster und Fensterfronten, die die Fassade ersetzen, nicht sonderrechtsfähig. Somit kann ein Stockwerkeigentümer beim Auswechseln der Fenster grundsätzlich das Recht auf bauliche Ausgestaltung wahrnehmen, sofern die äussere Erscheinung des Gebäudes unverändert bleibt. Dies unter Vorbehalt anders lautender Vereinbarungen (z. B. im Reglement oder einem Protokoll).
Möchte also ein Eigentümer seine Fenster ersetzen und verändert damit die äussere Erscheinung eines Gebäudes, muss er eine Ermächtigung der Stockwerkeigentümergemeinschaft einholen. Das Fenster als sonderrechtsfähiges Teil innerhalb der Fassade bleibt also ein gemeinschaflicher Teil der Fassade. Quoren über die baulichen Massnahmen nach ZGB Art. 647 c ff. (notwendige, nützliche oder der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende bauliche Massnahmen) kommen nicht zum Zuge. Vielmehr erfolgt der Beschluss nach dem einfachen Mehr, wenn die Gemeinschaft keine andere Regelung festgelegt hat. Zudem besteht für die Gemeinschaft der Spielraum, das sonderrechtsfähige Gebäudeteil Fenster als gemeinschaftliches Gebäudeteil einzuteilen.
Unterhaltspflicht
Der Stockwerkeigentümer hat für alle Teile in seinem Sonderrecht eine Unterhaltspflicht. Für das Fenster, das sonderrechtsfähig ist, gilt die Unterhaltspflicht für die äussere wie für die innere Seite; sie wirkt sich jedoch stärker auf die äussere Seite aus, da diese sichtbar ist. Die äussere Erscheinung einer Liegenschaft wird in der Schweiz hoch gewichtet; somit wird dieses Thema bei der Gesetzgebung entsprechend hervorgehoben. Die Koordination von Fensterreparaturen oder Fenstererneuerungen sollte reglementarisch festgehalten werden, da damit mögliche negative Auswirkungen auf das Erscheinungsbild der Liegenschaft verhindert werden können. Eine übergeordnete Koordination von Arbeiten im Aussenbereich des Gebäudes kann durch eine reglementarische Koordinationsvorschrift gesichert werden.
Wie bereits erwähnt, ist das Fenster als Bauteil und Kostenposition im besten Fall im Reglement definiert. Ist dies nicht der Fall, empfehle ich den Stockwerkeigentümergemeinschaften, dieses Thema frühzeitig anzugehen und zu klären. Nicht zuletzt darum, weil bei vielen Gemeinschaften oder einzelnen Stockwerkeigentümern das Geld im Erneuerungsfonds oder auf dem Konto noch nicht vorhanden ist.
Michel Wyss
Dossierspezialist «Stockwerkeigentum» des Hausvereins Schweiz, Wyss Liegenschaften, Wabern
www.wyssliegenschaften.ch
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