Wohneigentümer*innen müssen für ihre Hypothekarschulden einen Schuldbrief errichten. Das ist in Papierform oder als digitaler Eintrag im Grundbuch möglich. Letztere Variante ist häufig günstiger und in der Handhabung einfacher. Zehn Antworten auf wichtige Fragen rund um Schuldbriefe.
Frage 1: Was ist ein Schuldbrief und wie wird er errichtet?
Ein Schuldbrief sichert ein Darlehen und gibt dem Gläubiger das Recht, bei Zahlungsverzug des Schuldners auf das Grundstück beziehungsweise die Immobilie zurückzugreifen. Die Errichtung bedarf der notariellen Beurkundung und der Eintragung in das Grundbuch. Das zuständige Grundbuchamt finden Sie unter: www.cadastre.ch/de/grundbuch-schweiz mithilfe der Immobilien-Adresse oder Parzellennummer.
Frage 2: Warum braucht es einen Schuldbrief?
In der Schweiz muss für ein Hypothekardarlehen ein Schuldbrief errichtet werden, um eine persönliche Forderung zu begründen, die durch ein Grundstück oder eine Immobilie gesichert ist. Der Schuldner haftet mit seinem ganzen Vermögen (vgl. Art. 842 Abs. 1 ZGB).
Frage 3: Wie hoch ist ein Schuldbrief beim Immobilienkauf?
Der Schuldbrief muss mindestens die Höhe der Hypothek haben. Gewisse Kreditinstitute verlangen zusätzlich eine Sicherheitsmarge, damit auch nicht bezahlte Zinsen sichergestellt sind. Bei Neubauten sollten zusätzliche Kosten eingeplant werden, um spätere Schuldbrief-Anpassungen zu vermeiden, die überproportional hohe Kosten verursachen können.
Frage 4: Was kann ich mit einem Schuldbrief machen?
Der Schuldbrief ist ein Wertpapier, das in der Regel als Sicherheit für ein Hypothekendarlehen dient. Er kann auch verkauft werden. Die Übertragung erfolgt durch Eintragung im Grundbuch (Register-Schuldbrief) oder durch Übergabe der Urkunde (Papier-Schuldbrief).
Frage 5: Was ist ein Papier-Schuldbrief?
Bis Anfang 2012 waren alle Schuldbriefe Papier-Schuldbriefe, ausgestellt als Namens- oder Inhaberschuldbrief. Nach Rückzahlung wird der physische Schuldbrief an die Eigentümerin beziehungsweise den Eigentümer zurückgegeben und sollte sicher aufbewahrt werden.
Frage 6: Welche Risiken bestehen bei einem Papier-Schuldbrief?
Ein Papier-Schuldbrief kann verloren gehen oder beschädigt werden, was ein teures Kraftloserklärungsverfahren nach sich zieht. Eine Umwandlung in einen Register-Schuldbrief eliminiert diese Risiken.
Frage 7: Kann ich einen nicht mehr auffindbaren Papier- Schuldbrief löschen lassen?
Ja, aber der Schuldbrief muss zuvor beim Gericht für kraftlos erklärt werden. Das Grundbuchamt löscht ihn erst danach aus dem Grundbuch. Die Kraftloserklärung ist ein teures und langwieriges Verfahren.
Frage 8: Was passiert mit einem Papier-Schuldbrief nach Rückzahlung der Hypothek?
Der Papier-Schuldbrief bleibt bestehen und verfällt nicht. Eine Löschung ist möglich, aber meist kostspielig und unnötig, da er für zukünftige Hypotheken nützlich sein kann.
Frage 9: Was ist ein Register-Schuldbrief?
Seit Anfang 2012 gibt es den Register-Schuldbrief, einen rein elektronischen Eintrag im Grundbuch. Das spart Kosten und vermeidet Verlust- und Diebstahlrisiken. Er kann nach Rückzahlung der Hypothek unbelastet bestehen bleiben und später wiederverwendet werden. Das spart Errichtungskosten.
Frage 10: Was kostet ein Register-Schuldbrief?
Die Kosten umfassen Notariats- und Grundbuchgebühren. Der Grundbucheintrag kostet je nach Kanton 0,1 bis 0,3 Prozent der Pfandsumme. Im Kanton Zürich betragen die Notariatskosten 1 Promille, mindestens 100 Franken, in Genf 2 Promille der Pfandsumme. Für einen Schuldbrief über 100 000 Franken fallen in Zürich insgesamt 200 Franken an.
