Der Traum von den eigenen vier Wänden ist mit vielen (Fix-)Kosten verbunden. Wer auf der Suche nach Wohneigentum die «richtige» Gemeinde wählt, kann mehrere tausend Franken sparen, Jahr für Jahr.
Das Ehepaar Max und Lisa Gross (48/39, Namen geändert) und ihr gemeinsames Kind haben ein Problem: Ihre 3,5- Zimmer-Mietwohnung in Birmensdorf ZH ist zu klein. Der Familie fehlt ein Büro und ein Gästezimmer. Die Familie Gross sucht daher eine grosse Eigentumswohnung oder ein Haus. Max Gross sagt: «Wir schauen uns vor allem im Grossraum Zürich um.» Ein Grund dafür: Max Gross arbeitet in Schlieren ZH, seine Frau in der Stadt Zürich.
Eigenheimpreise in der Zürcher Agglomeration sinken leicht
Die Idealvorstellung der Familie: Die Fixkosten sollten möglichst ähnlich wie am aktuellen Wohnort Birmensdorf sein. Zudem möchten sie einen kurzen Arbeitsweg. Was ihnen Hoffnung gibt: Gemäss neusten Zahlen der Zürcher Kantonalbank hat sich das Wachstum der Zürcher Eigenheimpreise im 4. Quartal 2022 im Vorjahresvergleich fast halbiert. Während die Stadt Zürich sowie die Seegemeinden weiterhin ein deutliches Preiswachstum zeigen, sind die Eigenheimpreise in der Agglomeration leicht gesunken.
«Wohneigentum bringt Sicherheit»
Max Gross sagt: «Wohneigentum soll uns in Zukunft vor einer Kündigung schützen.» Das Finanzielle: Das teilzeitlich arbeitende Paar hat ein steuerbares Nettoeinkommen von 93 000 Franken. Die beiden haben zudem 160 000 Franken auf Säule 3a-Konten einbezahlt. Max Gross sagt: «Für den Kauf von Wohneigentum können wir rund 500 000 Franken Eigenkapital aufbringen» Die Tabelle mit einem Vergleich von sechs Wohngemeinden zeigt: Die Fixkosten von potenziellen neuen Wohngemeinden unterscheiden sich enorm. So wäre Basel als neuer Wohnort die teuerste Lösung. Das bisherige Birmensdorf ist hingegen am günstigsten.
Vergleich: So hoch sind die Fixkosten in sechs Gemeinden
Ausgangslage: Ehepaar (48/39, 1 Kind, konfessionslos), Wohnort: Birmensdorf ZH; Steuerbares Einkommen: 110 000 Franken. Nettoeinkommen nach Abzügen: 93 000 Franken. Eigenkapital: rund 500 000 Franken, davon auf Säule 3a-Konten: 160 000 Franken. Kaufpreis für Immobilie gemäss Tragbarkeitsrechnung Banken: maximal 1 Mio. Franken.
Ein möglicher Ausweg: Ein zinsloses Darlehen der Eltern
Die hohen Wohnungspreise in Zürich stellen die Familie Gross vor ein weiteres Problem: Ihr maximales Kaufbudget beträgt aufgrund des verhältnismässig tiefen Nettoeinkommens gemäss Tragbarkeitsrechnung der Banken «nur» eine Million Franken. In Birmensdorf finden sie mit diesem Budget nichts. Max Gross sagt: «Wenn es sein muss, können wir meine Eltern um ein zinsloses Darlehen beziehungsweise einen Erbvorbezug bitten – oder zur Not unsere Arbeitspensen erhöhen.» Ob sich eine Pensumerhöhung finanziell lohnt, ist vom sogenannten Grenzsteuersatz abhängig. Der Satz drückt aus, wie stark ein zusätzlicher Franken Einkommen besteuert wird. Beträgt der Grenzsteuersatz zum Beispiel 30 Prozent, gehen von 1000 Franken zusätzlichem Einkommen 300 Franken mehr an den Fiskus. Umgekehrt fällt die Steuerrechnung 300 Franken tiefer aus, wenn man 1000 Franken weniger versteuern muss.
Erfolglose Immobiliensuche? Suchradius ausweiten
Die Familie kann eine Pensumserhöhung mit einer Ausweitung ihres Suchradius vermeiden: Dank Immobilienportalen ist es möglich, tausende Angebote mit wenigen Klicks nach individuellen Vorgaben «im Umkreis» zu durchsuchen. Eine Suche zeigt, dass sich als Alternative zum teuren Zürich eine komplette Neuorientierung anbieten würde. Grund: In Städten wie Luzern, Bern oder Basel wären Immobilien für unter eine Million Franken verfügbar. Der Haken bei diesen Wohnorten: Die Fixkosten liegen deutlich höher als in Birmensdorf und der Arbeitsweg beziehungsweise die Pendelkosten des Paares würde sich massiv verlängern.
Wohneigentum für den Mittelstand fast unerreichbar
Das Beispiel der Familie Gross zeigt: Trotz überdurchschnittlichem Einkommen sehen sich mittelständische Familien oft mit dem Problem konfrontiert, dass die Immobilienpreise schlicht zu hoch sind. Was die Sache noch komplizierter macht, ist der Rückgang der Leerwohnungen. Am 1. Juni 2022 zählte das Bundesamt für Statistik in der Schweiz 61 496 Leerwohnungen. Damit ist die Zahl innert Jahresfrist um 0,23 Prozentpunkte zurückgegangen – der grösste Rückgang seit zwanzig Jahren. Doch Kaufen macht trotz finanziellen Hürden weiterhin Sinn. Robert Weinert, Sprecher des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner in Zürich, sagt: «In Anbetracht des dynamischen Bevölkerungswachstums und des begrenzten Baulands spricht vieles dafür, dass sich die Werte von Wohneigentum trotz gestiegener Finanzierungskosten weiterhin stabil entwickeln werden.» Wüest Partner schätzt, dass sich das Preiswachstum für Wohnungen im Jahr 2023 einpendeln sollte. Der Preisanstieg dürfte noch 0,5 Prozentpunkte betragen.
