Leerstände sind ein Albtraum für Immobilienverwalter*innen und Eigentümer*innen. Dieser Ratgeber bietet Tipps für eine kontinuierliche Vermietung.
Die gute Nachricht für Vermieter*innen vorweg: Mietwohnungen sind vor allem in urbanen Zentren heiss begehrt und teils Mangelware. Laut Bundesamt für Statistik gab es in der Schweiz Mitte 2023 insgesamt 54 765 leere Wohnungen, was 1,15 Prozent des Gesamtwohnungsbestands entspricht (Vorjahr: 1,31 %). Gemäss Definition des Bundesamts für Raumplanung befand sich die Schweiz 2023 mit einer Leerstandsquote von 1,15 Prozent in einer «Wohnungsknappheit». Einige Kantone haben jedoch überdurchschnittlich hohe Leerstände.
Zum Beispiel hat der Kanton Jura mit 3,17 Prozent den höchsten Leerstand, gefolgt von Solothurn (2,39 %) und dem Tessin (2,17 %). Wohnungen mit fünf oder mehr Zimmern stehen besonders oft leer. Der Grund: Rund zwei Drittel aller Haushalte in der Schweiz bestehen aus 1- und 2-Personen- Haushalten. Tipp: Vermieter*innen von grossen, leeren Wohnungen könnten erwägen, sie in kleinere Einheiten umzuwandeln oder an Wohngemeinschaften zu vermieten.
Fachleute unterscheiden drei Arten von Leerstandsursachen
Fachleute verstehen unter Leerstand, dass eine bewohnbare Immobilie für mindestens drei Monate ungenutzt bleibt. Dies führt zu Mietzinsausfällen sowie Kosten für Inserate, Reparaturen und die Suche nach Nachmietern. Es gibt drei Arten von Leerstand: fluktuationsbedingten (durch Mietvertragskündigung), strukturellen (unabhängig von wirtschaftlichen Schwankungen, zum Beispiel durch Bevölkerungsrückgang) und spekulativen Leerstand (bewusstes Nichtvermieten trotz Nachfrage, um auf steigende Mietpreise zu spekulieren, was in der Schweiz verboten ist). Um strukturellen Leerstand zu vermeiden, ist eine Standortpotenzialanalyse vor dem Immobilienkauf oder dem Neubau von Wohnungen ratsam, eventuell mithilfe von Immobilienberatungsfirmen.
Grösster Handlungsspielraum beim fluktuationsbedingten Leerstand
Um Leerstände durch Kündigungen zu verringern, sollten Vermieter*innen vorrangig präventive Massnahmen ergreifen (siehe Tipps). Die sorgfältige Prüfung von Bewerbungen ist wichtig, um passende, langfristige Mietparteien zu finden. Eine ausgewogene Mieterschaft, die verschiedene Zielgruppen anspricht, kann auch helfen, Leerstände zu reduzieren. Eine freigewordene Wohnung sollte zudem möglichst direkt nach der Kündigung ausgeschrieben werden. Karin Weissenberger, Leiterin des Casafair-Beratungsteams, sagt: «Bei Mieterwechseln sollten Vermietende bei Bedarf alles gut instand stellen. Es kann sich lohnen, einmal ein paar Wände mehr neu zu streichen als notwendig. Das erhöht die Attraktivität des Objekts und zeigt der Mieterschaft, dass Vermietende am Werk sind, die sich um ihre Liegenschaft und die Mieterschaft kümmern.»
Kleine Gesten und Unterhaltsmassnahmen mit positiver Wirkung
Karin Weissenberger fügt hinzu: «Die Eigentümerschaft bzw. die Verwaltung muss sich bei einer Kündigung zudem umgehend informieren, was die nächsten Schritte sind. Gerade bei ausserterminlichen Kündigungen gibt es oft Missverständnisse in Bezug auf gesetzliche und vertragliche Fristen. Es gilt zudem, den bisherigen Mietzins zu prüfen.» Selbst wenn die Mieterschaft ausserterminlich gekündigt habe, hätten die Mietparteien eine Schadenminderungspflicht.
Weitere Strategien gegen Leerstand
Was sind weitere Rezepte gegen Leerstand? Immobilienbewirtschafter Roland Kiener ist Mitinhaber der Immoschwab AG in Murten (BE). Er sagt: «Am Schluss ist immer der Preis ausschlaggebend. Mitentscheidend ist auch der erste Eindruck einer Liegenschaft in der Umgebung und im Treppenhaus. » Hinzu komme, dass Mietparteien «sich fair behandelt fühlen müssen». Das heisse, «ihre Anliegen ernst zu nehmen, rasch zu reagieren und vielleicht auch nicht jeden Zinsschritt gleich umzusetzen». Eine persönliche, proaktive Kommunikation mit den Mietparteien ist ebenfalls wichtig, um Vertrauen aufzubauen. Eine Hauswartsperson vor Ort kann bei der Erkennung und Lösung von Konflikten helfen.
10 Tipps gegen Leerstände in Mietliegenschaften
Mit folgenden Tipps vermeiden Sie Leerstände und halten Ihre Immobilie rentabel:
- Anstehende Kündigungen: Informieren Sie sich nach Möglichkeit frühzeitig über geplante Mieter*innenwechsel, um Leerstände zu minimieren.
- Faire Mieten: Recherchieren Sie die Mietpreise in der Umgebung und legen Sie wettbewerbsfähige, aber faire Mietpreise fest. Hohe Mieten schrecken potenzielle Mietparteien ab.
- Laufender Unterhalt: Pflegen Sie Ihre Immobilie regelmässig, um langfristige Mieter*innen anzuziehen.
- Einfacher Bewerbungsprozess: Vereinfachen Sie den Bewerbungs- und Besichtigungsprozess durch klare Formulare und flexible Besichtigungszeiten. Bieten Sie virtuelle Besichtigungen an.
- Marketing und Werbung: Vermarkten Sie Ihre Wohnungen mit professionellen Fotos und detaillierten Beschreibungen über verschiedene Kanäle wie Online-Anzeigen, soziale Medien und lokale Werbemöglichkeiten.
- Flexibilität bei Mietverträgen: Bieten Sie flexible Vertragsbedingungen wie kurzfristige Vermietungen oder möblierte Wohnungen an, um langfristige Vermietungen zu fördern.
- Top-Service: Bieten Sie exzellenten Kundenservice mit schnellen Reaktionen und professioneller Betreuung, um langfristige Kundenbeziehungen aufzubauen.
- Langfristige Mieterbindung: Gehen Sie auf die Bedürfnisse Ihrer Mieter*innen ein, um langfristige Bindungen aufzubauen und Leerstände zu reduzieren.
- Professionelle Verwaltung beziehungsweise Vermarktung: Professionelle Verwaltungsdienste können helfen, Leerstände zu minimieren. Klassische Makler*innen verlangen in der Regel eine Aufwandentschädigung und eine Vermietungsprovision.
- Rechtliche Aspekte beachten: Halten Sie sich über aktuelle Mietgesetze auf dem Laufenden, um rechtliche Probleme mit Mietparteien zu vermeiden.
