«Am 1. Juni 2017 hat das Bundesamt für Wohnungswesen den hypothekarischen Referenzzinssatz auf 1,5% gesenkt. Als Vermieter stellt sich nun für uns die Frage, was wir unternehmen müssen. Müssen alle Mietzinse sinken?»
Der Hausverein Schweiz empfiehlt den Vermietern, die Mietverträge zu überprüfen und allfällige Anpassungen vorzunehmen. Der Vermieter muss den Mietzins für jeden einzelnen Vertrag prüfen. Massgebend für die Berechnung eines Senkungsanspruches des Mieters ist der bei Beginn des Mietverhältnisses oder bei der letzten Anpassung gültige Referenzzinssatz.
Der Referenzzinssatz gilt in der ganzen Schweiz, insbesondere bei unbefristeten Mietverhältnissen, für die Mietzinsgestaltung. Die Senkung des Referenzzinssatzes von einem Viertelprozent (1,75 % auf 1,5 %) ergibt für den Mieter einen Reduktionsanspruch von 2,91 % auf dem Nettomietzins. Dieser Reduktionsanspruch kann verrechnet werden mit:
Die Teuerung berechnet sich ausschliesslich aufgrund der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise.
Die Kostensteigerung wird in der Praxis verbreitet als Pauschale angewendet. Die von den Gerichten anerkannten Pauschalen sind in der Praxis unterschiedlich und variieren von Kanton zu Kanton (0,25 – 0,75 % pro Jahr).
Ein gesetzlicher Senkungsanspruch des Mieters besteht nicht, wenn der Vermieter keinen kostendeckenden Ertrag aus der Mietsache erzielt. Die Ertragsberechnung basiert auf der Nettorendite des Vermieters. Diese Rendite darf gemäss Bundesgericht maximal ein halbes Prozent höher sein als der aktuelle Referenzzinssatz. Insbesondere bei langjährigen Mietverhältnissen mit tiefem Mietzinsniveau und ohne bisherige Mietzinsanpassungen ist dieser Punkt zu prüfen.
Die Art der Finanzierung des Mietobjektes ist für die Mietzinsberechnung nicht massgebend, der Vermieter kann also weder die Höhe der eigenen Zinskosten noch das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Hypotheken geltend machen.
Eine Anpassung des Mietzinses ist dem Mieter mit dem amtlichen Formular mitzuteilen. Die Mietzinsänderung kann erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin in Kraft treten.
Barbara Mühlestein
Dossierspezialistin «Mietrecht» des Hausvereins Schweiz, Mühlestein Immobilien, Bühl bei Aarberg
www.muehlestein.com
Aus «casanostra» 141
Der hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen beträgt aktuell 1.25 Prozent.
Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich aktualisiert. Die nächste Bekanntgabe durch das Bundesamt für Wohnungswesen erfolgt am 1. Dezember 2020.
