«Ich ziehe bald ins Ausland und möchte deshalb meine Eigentumswohnung verkaufen. Wie werden die gemeinschaftlichen Räume und der Garten bewertet?»
Die rechnerische Bewertung einer Eigentumswohnung ist eine ziemlich komplexe Angelegenheit, da auch die allgemeinen Teile mitberücksichtigt werden. Dazu gehören Treppenhäuser, Lift, Heizung, Lüftung, Keller, Bastel- oder Partyräume, Sauna und dergleichen. Auch die gemeinsam genutzte Umgebung mit Spiel-, Grill- und Containerplätzen, Strassen und Wegen, Bäumen und Hecken beeinflusst den Wert einer Eigentumswohnung. Beim Garten ist dabei entscheidend, ob er ausschliesslich von einer Partei oder von allen genutzt werden darf und wie die Unterhaltspflicht geregelt ist.
Kosten versus Nutzen
Um den Wert der gemeinschaftlichen Teile zu berechnen, muss man neben deren Kosten auch ihren Nutzen für die Wohnung berücksichtigen. Bei den Kosten spielen die Erstellungskosten eine Rolle, ihr aktueller Zustand sowie die Betriebs- und Unterhaltskosten. Alles in allem lässt sich der Kostenfaktor relativ einfach mit Hilfe der jährlichen Abrechnungen und dem Gebäudeversicherungsausweis quantifizieren.
Der Nutzen ist schwieriger zu ermitteln; hier muss sich der Bewerter in die Rolle eines potenziellen Käufers hineinversetzen und abschätzen, was in dessen Auge ein Vorteil oder ein Nachteil sein könnte. Nachteilig wäre sicher, wenn die gemeinsamen Anlagen sanierungsbedürftig sind. Zudem können sich ehemalige Pluspunkte mit der Zeit auch in einen Nachteil verwandeln: Ein gemeinsames Hallenbad aus den 70er-Jahren ist heute in den Augen vieler Käufer ein unnötiger Kostenfaktor. All dies muss eine Fachperson im Einzelfall berechnen und abschätzen können.
Nadia Wyss
Beraterin Hausverein Schweiz, Wyss Liegenschaften, Wabern
Aus «casanostra» 139
