Stockwerkeigentumsgebäude aus den 70er- und 80er-Jahren sind in einem kritischen Alter, eine grössere Sanierung tut not. Nicht selten beginnen nun die Probleme: Der Erneuerungsfonds ist dürftig gefüllt, ein Streit blockiert das Vorhaben und die Banken spielen nicht mit.
Irgendwann ist es so weit: Die Dämmung aus den 80er-Jahren ist nicht mehr zeitgemäss, die Fenster sind verzogen und die Ölheizung am Ende der Lebensdauer. Besonders Gebäude aus den 70er- und 80er-Jahren kommen derzeit in ein kritisches Alter; es ist Zeit für eine grössere Investition. Im Normalfall ist nun der Eigentümer gefragt. Er muss mit Blick auf sein Konto festlegen, was er wann in Angriff nimmt. Wie aber ist das, wenn es sich um eine Stockwerkeigentümergemeinschaft (STOWE) handelt? In diesem Fall kann ein alterndes Haus zum Problem werden, denn für grössere Sanierungen müssen alle an einem Strick ziehen.
Drei Risikobereiche zeichnen sich ab:
Mageres Polster
Wenn die Miteigentümer regelmässig einen angemessenen Betrag in den Erneuerungsfonds eingezahlt haben, dürfte das finanzielle Polster jetzt ausreichen. Das ist aber oft nicht der Fall. Besonders energetische Sanierungen sind ein grosser Brocken, der die Reserven übersteigen kann. Der Erneuerungsfonds wird nur auf den Werterhalt ausgelegt und nicht darauf, irgendwann eine umfassende Energiesanierung und auch wertvermehrende Investitionen wie eine Solaranlage anzupacken. Eigene Rücklagen sind daher wichtig. Eine Liegenschaft nicht nur punktuell zu erhalten, sondern nach einer gewissen Zeit auf den neusten Stand zu bringen, ist ökologisch wie ökonomisch sinnvoll: Es dient dem langfristigen Werterhalt, die Massnahmen sind aufeinander abgestimmt und haben im Fall einer Energiesanierung deutlich mehr Wirkung als eine einzelne Massnahme.
Streit und Prioritätenfragen
Wenn sich alle Parteien einig sind und ein gutes Verhältnis haben, kommt meistens eine gute Lösung zustande, manchmal auch eine unkonventionelle. Karin Weissenberger, Beraterin des Hausvereins, kennt so einen Fall: «Eine Partei hatte zu wenig Mittel, um die Sanierung mitzutragen. Die anderen Parteien haben ihr dann ein Darlehen angeboten.» So wurde die Sanierung möglich. Schwierig wird es, wenn der Haussegen schief hängt oder ganz konkrete Meinungsverschiedenheiten bestehen, welche Investitionen getätigt werden sollen. Bei dringenden Arbeiten ist man zwar nicht auf die Zustimmung aller angewiesen, bei einem Heizungsersatz sieht es schon anders aus: Drei von vier Parteien möchten die alte Ölheizung durch eine Erdsonden- oder Pelletheizung ersetzen. Eine Partei ist nicht einverstanden, findet eine neue Ölheizung gut genug. Statt in Ökologie investiert das Paar lieber in schöne Reisen. Das ist ärgerlich, aber letztlich eine hinzunehmende Tatsache. Aber auch bei dringend nötigen Sanierungen kann sich eine Partei querstellen und grosse Umtriebe verursachen. «Es zahlt sich aus, frühzeitig externe Beratung zu suchen, wenn es schwierig wird», rät Karin Weissenberger. So wird die Diskussion wieder versachlicht. Und es hilft, die Tabuthemen zu knacken: «Man muss alles offenlegen, klare Verhältnisse schaffen, auch im Finanziellen», sagt Weissenberger. Ausserdem ist es unerlässlich, eine langfristige Planung zu machen. Ein Horizont von zehn Jahren ist empfehlenswert.
Ältere Eigentümer bremsen
Warum aber ist es entscheidend, wie alt die Mitbesitzer einer Liegenschaft sind? Wer im Pensionsalter istund kein grosses Einkommen mehr hat, ist bei den Banken kein gerngesehener Kunde mehr. Das heisst: Wer für eine Energiesanierung einen Kredit aufstocken möchte, erhält möglicherweise «wegen mangelnder Bonität» gar kein Angebot. Wenn die privaten Reserven zu knapp sind, kann das Projekt deswegen scheitern. Ältere Eigentümerinnen und Eigentümer wollen aber nicht selten auch von sich aus nicht mehr allzu viel in eine Liegenschaft investieren. Während jüngere Mitglieder der STOWE eine Solaranlage möchten und Handlungsbedarf sehen, sind die älteren zufrieden mit dem Ist-Zustand. «Das ist ein Generationenkonflikt», sagt Michel Wyss, Berater des Hausvereins Schweiz, der dies selber in der eigenen STOWE erlebt. Bei älteren Eigentümern sei diese Haltung häufig: «Sie verstehen nicht, warum es etwas Neues braucht, wenn es doch bisher auch ging, wie es war.» Karin Weissenberger findet diese Haltung bedenklich, weil auch ältere Eigentümer ein grosses Interesse am Werterhalt ihrer Liegenschaft haben sollten. Ein Wertverlust schmälert das Altersguthaben, und plötzlich drängt die Bank auf das Abtragen der Hypothek, weil der Liegenschaftswert gesunken ist. Was ältere Mitbesitzer öfter unterschätzen: Der Standard hat sich in den letzten Jahrzehnten stark verändert. Was vor 30 Jahren zweifachverglaste Fenster waren, sind heute dreifachverglaste. Wenn 1970 einige Zentimeter Dämmung viel waren, werden heute 18 bis 30 Zentimeter erwartet. Das ist kein Luxus, sondern heute gängig.
Es geht auch ohne Herrn Meier
Viele Wege führen nach Rom (wenn auch leider kein Nachtzug mehr). Wer um die Ecke denkt, kann mit einer originellen Lösung manche Situation entflechten: Die Parteien in der STOWE von Michel Wyss haben beispielsweise vertraglich vereinbart, dass zumindest die Fenster von jeder Partei selber ersetzt werden können und nicht mehr zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören. Auch für eine Solaranlage braucht es aber nicht unbedingt alle Parteien. Michel Wyss kennt zwei Solarprojekte, die nur von einem Teil der STOWE-Parteien getragen werden. Die anderen Parteien sind einverstanden, machen aber nicht mit. Michel Wyss betont: «Man muss einander im Stockwerkeigentum eine gewisse Freiheit lassen.»
Der Rechtsweg ist lang
Es kann auch hart auf hart kommen. Wenn ein Eigentümer so knapp bei Kasse ist, dass auch notwendige Investitionen nicht mehr möglich sind, muss er die Liegenschaft verkaufen. Michel Wyss betreut eine Dreier-STOWE in Bern, die nach und nach das ganze Haus sanieren will. Eine Partei kann diese Sanierungen trotz zeitlicher Abstufung der Massnahmen nicht mittragen. «Hier ist ein Verkauf letztlich eine harte, aber konsequente Lösung. Eine Liegenschaft muss man unterhalten, man hat eine Verantwortung», sagt Michel Wyss. Wenn eine Partei sich partout nicht an einer Lösung beteiligt, kann eine Gemeinschaft klagen und die Partei letztlich ausweisen, das heisst, von der STOWE ausschliessen. Der juristische Weg dorthin ist allerdings lang. Die Gesetzeslage im Stockwerkeigentum ist eher dünn: Im Gesetz von 1963 regeln ein paar wenige Artikel die wichtigsten Punkte, mit Fokus auf die Rechte, nicht auf die Pflichten. Hier besteht Handlungsbedarf.
Vorstoss zum Erneuerungsfonds
Viele STOWE-Eigentümer unterschätzen die Auswirkungen von fehlenden Rücklagen – gute Lösungen sind nicht billig zu haben. Klar ist: Spätestens wenn die Zinsen anziehen, wird es für viele STOWE eng. «Spätestens dann werden viele Gemeinschaften gegen eine Wand laufen», prophezeit Karin Weissenberger. Umso wichtiger wäre ein gut gefüllter Erneuerungsfonds. Das Problem ist nur: Dieser ist bis heute nicht obligatorisch. Der Hausverein Schweiz setzt sich dafür ein, das zu ändern: Vizepräsident und Nationalrat Thomas Hardegger hat daher im Parlament ein Postulat eingereicht: Der Erneuerungsfonds soll gesetzlich verankert werden. Experten sehen die Untergrenze für die jährliche Einlage bei 0,5 bis 1%. Heute ist städtisches Eigentum oft Stockwerkeigentum, die Fragen sind relevant. Wer sich für die Eigentumsform in der Gemeinschaft entscheidet, hat gemeinsam Verantwortung. Hierbei soll der Gesetzgeber die Leitplanken setzen, um unnötigen Gerichtsverfahren und sozialen Risiken zuvorzukommen.
Corinne Roth
Aus «casanostra» 138
