Das Parlament hat im Dezember das Obligationenrecht für Bauverträge revidiert. Die Revision erfüllt jahrzehntealte Forderungen von Casafair. Die Position der Auftraggebenden wird entschieden verbessert.
Als Bauherr oder Bauherrin schliesst man einen Werkvertrag in der Erwartung ab, dass man gegen mögliche Vertragsabweichungen rechtlich abgesichert ist. Diese Erwartung wird durch das neue Mängelrecht im Obligationenrecht deutlich gestärkt. Die Referendumsfrist für diese Reform läuft zwar noch bis zum 19. April 2025, doch es ist unwahrscheinlich, dass jemand das Referendum ergreifen wird. Somit stehen die Chancen gut, dass diese Änderungen per 1. Januar 2026 zur rechtlichen Realität werden und Haus- oder Wohnungseigentümer* innen erhebliche Vorteile bringen.
Die Reform ist aus Sicht von Casafair ein Erfolg. Die Ursprünge reichen zurück bis ins Jahr 2002, als die damalige Verbandspräsidentin und Nationalrätin Hildegard Fässler erste parlamentarische Vorstösse einreichte. Ziel war es, die Rechtsposition gegenüber Mängeln an erstellten Bauten zu verbessern. Mit der nun beschlossenen Reform wird dieses Ziel endlich erreicht.
Verwirkungsfalle entschärft
Der wichtigste Punkt der Änderung betrifft die sogenannte «Verwirkungsfalle». Bislang galt, dass ein nach der Abnahme des Werks entdeckter Mangel sofort gerügt werden musste. Das Bundesgericht hatte dieses «sofort» in ständiger Rechtsprechung auf wenige Tage, eine Woche eingegrenzt. In der Praxis bedeutete dies, dass Mängel, die nicht innerhalb von sieben oder weniger Tagen angezeigt wurden, als genehmigt galten. Diese Regelung führte wiederholt zu ungerechten Situationen, vor allem für Einmalbauherrschaften die oft auf den Kosten der Mängelbeseitigung sitzen blieben, wenn keine abweichenden Regelungen wie etwa die SIA-Norm 118 im Vertrag enthalten waren, die bereits ein zweijähriges jederzeitiges Rügerecht ab dem Zeitpunkt der Abnahme kennen.
Mit der Reform im Obligationenrecht wird diese sehr kurze Frist auf sechzig Tage verlängert. Mängel, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren, können ebenfalls innerhalb von sechzig Tagen nach ihrer Entdeckung angezeigt werden. Diese Fristen dürfen neu auch durch individuelle Verträge nicht zuungunsten der Bauherrschaft oder der Besteller verkürzt werden. Dies stellt eine wesentliche Verbesserung dar, die die Rechte der Bauherrschaft stärkt.
Zusätzlich wird der gesetzliche Anspruch auf Verbesserung, also die unentgeltliche Reparatur des Werkes, gestärkt. Eine zum Voraus getroffene Vereinbarung, die diesen Anspruch einschränkt oder ausschliesst, ist künftig grundsätzlich ungültig, wenn es um ein Bauwerk geht. Diese Neuerung gibt Bauherrschaften eine starke Position, um Mängel beheben zu lassen, ohne zusätzliche Kosten tragen zu müssen.
Der Einsatz zahlt sich aus
Casafair kann diesen Erfolg mit Stolz als eigenen Beitrag verbuchen. Nicht nur brachte unser Verband einen Anstoss zur Reform, sondern er war auch aktiv in den langen Gesetzgebungsprozess eingebunden. Mit Stellungnahmen, politischen Interventionen und der Mitwirkung ihrer Mitglieder in den Beratungen des Parlaments trug Casafair massgeblich dazu bei, dass die Reform in dieser Form zustande kam.
Insgesamt verbessern die neuen Regelungen die Position der Bauherrschaften erheblich und sorgen für mehr Fairness und Rechtssicherheit im Bauwesen. Die Verlängerung der Fristen und der gesetzlich verankerte Anspruch auf Reparatur sind zentrale Fortschritte, die zukünftig viele ungerechte Situationen verhindern können. Casafair hat hier einen wichtigen Beitrag für die Stärkung der Rechte von Haus- und Wohnungseigentümer*innen geleistet.
Das gilt neu im Kauf- und Werkvertrag
Mängel beim Haus- und Grundstückkauf müssen innerhalb von 60 Tagen gemeldet werden. Für versteckte Mängel gilt: 60 Tage nach Entdeckung. Kürzere Fristen sind unwirksam.
Die Käuferschaft kann bei Mängeln unentgeltliche Verbesserungen verlangen. Dieser Anspruch darf nicht vertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
Die Verjährungsfrist von fünf Jahren nach der Abnahme für Mängel an einer Baute kann nicht zulasten der Auftraggebenden abgeändert werden.
Eigentümerschaften können eine Ersatzsicherheit, beispielsweise eine Bankgarantie, für Forderungen der Bauhandwerker zuzüglich Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren leisten. Damit ist es in der Praxis möglich, die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch abzuwenden.
Die Referendumsfrist läuft bis zum 19. April 2025
