«Meine Mieter möchten auf eigene Kosten den Garten neu gestalten und im Wohnzimmer einen neuen Bodenbelag verlegen. Wie verhindere ich böse Überraschungen beim Ende des Mietverhältnisses?»
Gemäss Obligationenrecht Art. 260a kann der Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Fehlt diese Zustimmung, kann der Vermieter vom Mieter verlangen, die bauliche Veränderung am Ende des Mietverhältnisses rückgängig zu machen.
Liegt die schriftliche Zustimmung des Vermieters vor, kann der Rückbau zu Mietende nicht mehr verlangt werden, es sei denn, die Parteien hätten ausdrücklich das Gegenteil vereinbart. Weist zudem die Wohnung bei Mietende einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen.
Somit empfiehlt es sich, bereits vorgängig alle offenen Punkte zu klären. Am besten setzen Sie zusammen mit dem Mieter eine schriftliche Vereinbarung auf, welche genau regelt, welche Arbeiten vorgenommen werden dürfen, ob bei Mietende gar der Rückbau verlangt wird und wie die Entschädigung zu erfolgen hat. Die Entschädigung ist objektiv aufgrund der aufgewendeten Kosten und der Nützlichkeit der Investition für den Vermieter zu bestimmen. Zudem ist die Altersentwertung gemäss paritätischer Lebensdauertabelle zu berücksichtigen. Je länger die Mieterschaft also im betreffenden Mietobjekt verbleibt, desto kleiner wird die Mehrwertenschädigung. Die Vereinbarung muss von beiden Vertragsparteien unterzeichnet werden. Wenn der Vermieter die Zustimmung zu den baulichen Arbeiten erteilt hat, kann er diese nicht mehr zurückziehen.
Für weitere Informationen empfehlen wir das Merkblatt «Mieterausbau» und das Formular «Nachtrag Bewilligung bauliche Änderungen». Hausvereins-Mitglieder können diese Formulare kostenlos unter casafair.ch/login beziehen.
Barbara Mühlestein
Dossierspezialistin «Mietrecht» des Hausvereins Schweiz, Mühlestein Immobilien, Bühl bei Aarberg
www.muehlestein.com
Aus «casanostra» 147
