Wer eine Liegenschaft an die nächste Generation übertragen möchte oder in der glücklichen Lage ist, eine Immobilie vermieten zu können, stellt sich früher oder später die Frage: Was kostet eine Liegenschaft tatsächlich? Wie hoch müsste ich die Miete ansetzen, um sämtliche Kosten zu decken, ohne eine überhöhte Rendite zu erzielen?
Mit dem Online-Mietrechner von Casafair steht Eigentümerinnen und Eigentümern ein hilfreiches Instrument zur Verfügung, mit dem sich die effektiven Kosten einer Liegenschaft einfach und nachvollziehbar berechnen lassen.
Wie hoch ist ein fairer Mietzins?
Die Beraterinnen und Berater von Casafair werden häufig mit Fragen rund um die Mietzinsgestaltung konfrontiert. Wie wird der Mietzins einer Wohnung korrekt kalkuliert? Welche Kosten entstehen bei der Übertragung eines Hauses an die nächste Generation? Und lohnt es sich im Alter eher, eine Liegenschaft zu verkaufen oder zu vermieten?
Gerade ältere Eigentümer*innen, die den Umzug in eine kleinere oder altersgerechte Wohnung in Betracht ziehen, beschäftigen sich oft mit der Frage, welche Miete angemessen wäre, um langfristig eine faire Rendite zu erzielen.
Für eine erste Einschätzung empfiehlt sich die Berechnung der kostendeckenden Miete mithilfe des Online-Mietrechners. Diese liefert weit mehr als nur einen Richtwert für eine faire beziehungsweise marktübliche Miete. Sie zeigt auf, welche laufenden Kosten eine Liegenschaft tatsächlich verursacht und welche Miete notwendig ist, um diese Kosten nachhaltig zu decken.
Die kostendeckende Miete berücksichtigt insbesondere: die Kapitalkosten für Fremd- und Eigenkapital Unterhaltskosten und Reparaturen Betriebskosten Rückstellungen für zukünftige Investitionen Verwaltungsaufwand Risiken und Leerstände
Von zentraler Bedeutung sind dabei die Kapitalkosten. Dazu gehören einerseits die Hypothekarzinsen für das Fremdkapital und andererseits die Kosten beziehungsweise die Renditeerwartung für das eingesetzte Eigenkapital.
Während die Fremdkapitalkosten weitgehend durch das aktuelle Zinsniveau bestimmt werden, ist die Frage nach einer angemessenen Eigenkapitalrendite deutlich komplexer.
Zunächst stellt sich die Frage, wie hoch das eingesetzte Eigenkapital überhaupt ist. In der Regel entspricht dieses der Differenz zwischen dem aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft und dem bestehenden Fremdkapital.
Bei der Berechnung empfiehlt es sich, vom tatsächlichen Verkehrswert beziehungsweise Marktwert der Immobilie auszugehen. Dieser entspricht dem Preis, den eine unabhängige Käuferschaft unter normalen Marktbedingungen innerhalb eines angemessenen Vermarktungszeitraums zu bezahlen bereit wäre.
Soviel Rendite ist angemessen
Die Vorstellungen über eine angemessene Eigenkapitalverzinsung gehen allerdings weit auseinander. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer setzen bei selbstbewohntem Wohneigentum keine Eigenkapitalrendite ein. Wer eine Liegenschaft jedoch als Renditeobjekt vermietet, erwartet in der Regel eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals. Casafair vertritt dabei die Auffassung, dass eine angemessene Eigenkapitalrendite rund 0,5 Prozent über dem aktuellen Referenzzinssatz liegen sollte, vorausgesetzt, die Kosten für Rückstellungen werden separat berücksichtigt.
Immobilien gewinnen an Wert
Oft stellt sich auch die Frage, weshalb die Amortisation im Mietrechner nicht als Kostenposition erscheint. Der Grund dafür ist einfach: Bei der Amortisation handelt es sich nicht um eigentliche Liegenschaftskosten, sondern um eine Umschichtung von Fremd- zu Eigenkapital. Durch die Rückzahlung der Hypothek reduziert sich das Fremdkapital, während das Eigenkapital entsprechend zunimmt.
Abschliessend darf nicht vergessen werden, dass Immobilienbesitz in der Vergangenheit häufig auch eine indirekte beziehungsweise «verdeckte» Rendite generiert hat. Viele Liegenschaften haben über Jahre hinweg an Wert gewonnen, selbst dann, wenn dieser Gewinn noch nicht durch einen Verkauf realisiert wurde.
Der Mietrechner von Casafair bietet somit eine wertvolle Grundlage, um die tatsächlichen Kosten einer Liegenschaft besser einschätzen zu können. Für weiterführende Fragen stehen die Beraterinnen und Berater von Casafair gerne zur Verfügung.
Faire Miete mit Rendite – Der neue Casafair- Mietrechner
Seit Mitte Mai kann auf der Casafair- Website nicht nur für Erstvermietungen, sondern auch für Liegenschaften mit Bestandesmieten einfach und kostenlos die kostendeckende Miete, respektive die aktuelle Rendite ermittelt werden. Falls Sie schon lange vermieten, hilft Ihnen der neue Rechner zu ermitteln, ob eine Mietzinsanpassung nach oben oder nach unten angebracht wäre.
