«Wir nehmen Umbauarbeiten an unserem Mehrfamilienhaus vor. Dafür ist ein Gerüst nötig. Unsere Mieterin verlangt deswegen eine Mietzinsreduktion. Zu Recht?»
Das Gesetz sagt : « Der Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses entsteht, sobald die Umbauarbeiten den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen und der Vermieter vom Mangel erfahren hat oder die Umbauarbeiten selber in Auftrag gegeben hat ( Art. 259 d OR ). »
Grundsätzlich entsteht in Ihrem Fall keine Einschränkung der Wohnungsbenutzung. Es entsteht aber ein Verlust an Aussicht und Helligkeit sowie eine Einbusse der Privatsphäre. Ausserdem ist mit Baulärm, Staub, Materialdepot, mobilem WC usw. zu rechnen, und der Balkon kann meistens nur beschränkt benutzt werden. Die Mietzinsreduktion in solchen Fällen beträgt im Normalfall zwischen 10 und 15 Prozent. Wenn die Mietparteien zum Beispiel ganztägig auswärts arbeiten, ist die Reduktion kleiner. Bei weiteren Einschränkungen wie dem Austausch der Fenster kann eine höhere Reduktion gewährt werden.
Wichtig ist, wie diese Mietzinsreduktion weitergegeben wird. Es empfiehlt sich eine Aufteilung analog zu jener bei den Nebenkosten, zum Beispiel nach Quadratmeter. Ebenfalls von Bedeutung ist die Aufteilung der Kosten innerhalb der Liegenschaft in Bezug auf die Immissionen. Je nach dem ist eine Dachwohnung einiges mehr dem Lärm ausgesetzt, als dies eine Wohnung im 1. OG ist. Eventuell kann bei einer Gartenwohnung der Gartenausgang nicht mehr benutzt werden. All dies sollte berücksichtigt werden.
Ein weiterer Aspekt ist die Intensität der Belastungen über die Bauzeit. Rückbauarbeiten können beispielsweise für ein paar Tage oder Wochen eine höhere Belastung durch Lärm oder Staub für die Mieter bedeuten als in den darauffolgenden Wochen, wenn die ruhigeren Arbeiten erledigt werden. In solchen Fällen ist es möglich, dass Sie die prozentuale Reduktion für die Bauzeit gewichten. Dies kann sich bei Mieterwechseln während der Bauzeit als Vorteil für alle Beteiligten erweisen.
Es ist angemessen, die Mietparteien darüber zu orientieren, dass eine Reduktion gewährt wird, diese aber erst nach Fertigstellung des Umbaus genau berechnet und verrechnet wird. Es empfiehlt sich übrigens, dafür während der Bauzeit die Spitzenzeiten von Lärm und Staub zu notieren.
Der Verlag mietrechtpraxis / mp bietet dazu handliche Nachschlagewerke mit Tabellen und Praxisbeispielen, anhand deren die Mietzinsreduktion abgeschätzt werden kann. Beispielhaft folgende Liste aus dem genannten Buch :
Michel Wyss
Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, Wyss Liegenschaften GmbH
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