Die Nebenkosten sind jene Kosten, die mit dem Gebrauch der Sache zu tun haben. Damit sie der Mieterschaft verrechnet werden können, müssen diese effektiv angefallen und als Nebenkosten im Mietvertrag aufgeführt sein.
Der Gesetzgeber lässt offen, wie die Nebenkosten abgerechnet und auf die Mieterschaft verteilt werden. Die praktische Handhabung muss aber plausibel und nachvollziehbar sein. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, mit der Nebenkostenabrechnung immer auch die entsprechenden Verteilschlüssel und einen Hinweis auf die Möglichkeit zur Einsichtnahme in die detaillierten Unterlagen mitzuliefern. Wer die Nebenkostenabrechnung mittels Akontozahlungen wählt, muss eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen und der Mieterschaft vorlegen. Der Aufwand zur Abrechnung der Nebenkosten kann der Mieterschaft ebenfalls in Rechnung gestellt werden. Der übliche Verwaltungskostenansatz liegt bei 3 Prozent der effektiv anfallenden Nebenkosten.
Neutrale und verbrauchsabhängige Kosten
Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Nebenkosten: Die neutralen und die verbrauchsabhängigen Kosten. Die neutralen Kosten fallen unabhängig vom Verbrauch an. Dazu gehören beispielsweise Hauswart und Gärtner. Verbrauchsabhängige Kosten sind Heiz- und Warmwasseraufbereitungskosten sowie die Wasser- und Abwasserkosten. In vielen neueren Liegenschaften werden diese Zahlen von einem spezialisierten Unternehmen mittels der verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ( VHKA ) ermittelt und dem Eigentümer zur Verrechnung vorgelegt. Bei vielen älteren Liegenschaften liegt diese Verrechnungsmöglichkeit nicht vor. Eine Nachrüstung der entsprechenden Zähler ist auch nicht bei allen Liegenschaften möglich oder mit hohen Kosten verbunden.
Alternative Verteilschlüssel
In diesen Fällen gilt es alternative Verrechnungsmöglichkeiten zu finden. Eine Möglichkeit ist, alle Kosten zu gleichen Teilen nach der Bodenfläche ( m² ) der Wohnungen zu verteilen. Bei der Bodenfläche ist die beheizte Fläche als Bezugsfläche zu nehmen. Es gibt jedoch viele Liegenschaften, bei denen einzelne Wohnungen in der Höhe von den übrigen Wohnungen abweichen, zum Beispiel durch Dachschrägen. Hier ist die Verteilung nach Volumen ( m³ ) eine Alternative. Weitere Möglichkeiten sind die Aufteilung nach Anzahl Personen pro Einheit oder zu gleichen Teilen pro Wohneinheit. Bei der Verrechnung nach Anzahl Personen pro Einheit ist jedoch zu beachten, dass ein möglicher Mieterwechsel oder längere Besuche, Untermieten usw. diese Verteilmethode nicht unbedingt einfacher und gerechter machen.
Ich empfehle, die einzelnen Kostengruppen mit einem jeweils passenden Verteilschlüssel zu verrechnen und diesen in den kommenden Jahren beizubehalten. Das heisst, dass eine Nebenkostenabrechnung durchaus mehrere Verteilschlüssel ausweisen darf. Angepasste Verteilschlüssel führen zu plausiblen Abrechnungen und damit einer höheren Akzeptanz bei der Mieterschaft mit dem Vorteil von weniger Nachfragen. Eine Änderung des Verteilschlüssels muss der Mieterschaft übrigens mit einem amtlichen Formular und mit der entsprechenden Frist kommuniziert werden.
Michel Wyss
Dossierspezialist «Stockwerkeigentum» des Hausvereins Schweiz, Wyss Liegenschaften, Wabern
www.wyssliegenschaften.ch
Aus «casanostra» 127
