«Darf die Stockwerkeigentumsgemeinschaft einen Miteigentümer zwingen, seine Aussenfenster zwecks Senkung der Reinigungskosten umzubauen, damit diese geöffnet und leichter geputzt werden können?»
Den einzelnen MiteigentümerInnen dienen die Fenster als Luft- und Lichtquelle. Fensterfronten bzw. -fassaden aus Glas oder ähnlichen Materialen ersetzen die Aussenmauer des Gebäudes und sind deswegen zwingend gemeinschaftlich.
Der Miteigentümer ist in der Ausübung des Sonderrechts an den eigenen Teilen der Fensterfront nicht frei: Kein Fenster darf ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung derart verändert werden, dass es sichtbar von den übrigen Fenstern abweicht.
Stellt die Fensterfront gemeinschaftliches Eigentum dar, entscheidet die Versammlung mit einfachem Mehr über die baulichen Massnahmen. Bei einer luxuriösen Massnahme, die der Verschönerung und der Bequemlichkeit dient, kann der Umbau der Fensterfront nur mit Zustimmung aller Miteigentümer durchgeführt werden. Wenn die Kosten im offensichtlichen Missverhältnis zum Nutzen stehen, müsste die Gemeinschaft die Kosten für den Umbau (Öffnung) der Fenster tragen.
Steht die Fensterfront ausnahmsweise unter bestimmten Voraussetzungen im Sonderrecht, so hat jeder Miteigentümer die Kosten der Massnahme der Öffnung des eigenen Fensters zu tragen. Wenn die Umbaumassnahme das Aussehen der Fensterfront nicht verändert, darf jeder Miteigentümer entscheiden, ob er die Fenster umbauen möchte. In diesem Fall können MiteigentümerInnen nicht gezwungen werden, die Aussenfenster zu ersetzen.
Luigi Lanzi
Rechtsanwalt MLaw, Legis Rechtsanwälte AG, Zürich
Aus «casanostra» 157
