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Der Hausverein Schweiz heisst neu Cas­a­fair. Wel­che Ver­ant­wor­tung Haus­ei­gen­tum mit sich bringt, wel­ches Poten­zi­al an Wohn­raum pri­va­tes Eigen­tum bie­tet und was beach­tet wer­den muss, dass alle davon pro­fi­tie­ren kön­nen, dar­über spricht Andre­as Edel­mann, Co-Prä­si­dent von Cas­a­fair Zürich im Gespräch mit Zara Zat­ti.

Seit letz­ter Woche heisst der Hausverein neu Cas­a­fair. Wie­so die Namens­än­de­rung?

Der neue Name soll­te prä­gnan­ter sein und bes­ser zum Aus­druck brin­gen, was unser Ver­ein reprä­sen­tiert, näm­lich einen Ver­band für Eigen­tü­mer, die einen fai­ren Umgang mit der Gesell­schaft und der Umwelt pfle­gen. Der Name Hausverein war zu unkon­kret, häu­fig hat­ten die Leu­te den Ein­druck, es han­delt sich bei unse­rem Ver­ein um eine Wohn­ge­mein­schaft oder eine Ver­ei­ni­gung von Haus­be­woh­nern. Mit der Namens­än­de­rung wol­len wir auch unse­re Reich­wei­te und Prä­senz in der Öffent­lich­keit erhö­hen und bekannt machen, dass es noch einen zwei­ten Haus­ei­gen­tü­mer­inter­es­sens­ver­band gibt, einen, der sich für einen ver­ant­wor­tungs­be­wuss­ten Umgang mit Wohn­ei­gen­tum ein­setzt. Auch in den Medien ist unser Ver­band mit sei­nen fast 4500 Mit­glie­dern im Kan­ton Zürich und bald 14 000 Mit­glie­dern schweiz­weit noch zu wenig prä­sent, wenn es um das The­ma Wohn­ei­gen­tum geht.

Wer soll bei Cas­a­fair Mit­glied wer­den?

Unser Ver­ein ver­tritt Besit­ze­rIn­nen von Immo­bi­li­en, sei­en das Stockwerkeigentümer­Innen, Besit­ze­rIn­nen von Ein­fa­mi­li­en­häu­sern oder Vermieter­Innen. Auch eini­ge Genos­sen­schaf­ten sind bei uns Mit­glied, und pro­fi­tie­ren von den ange­bo­te­nen Dienst­leis­tun­gen. Wir ver­tre­ten Haus­ei­gen­tü­mer, die sich ihrer Ver­ant­wor­tung gegen­über der Gesell­schaft und der Umwelt bewusst sind. Es ist durch­aus mög­lich, auf eine ver­ant­wor­tungs­be­wuss­te Art und Wei­se Eigen­tü­mer zu sein. Wir sind der Mei­nung, dass es unbe­dingt ein fai­res Zusam­men­spiel von Ver­mie­te­rIn­nen und Mieter­Innen braucht. Von den Pri­vi­le­gi­en, die man als Eigen­tü­mer hat, soll man auch etwas an die Gesell­schaft zurück­ge­ben.

Von wel­chen Dienst­leis­tun­gen pro­fi­tie­ren die Cas­a­fair-Mit­glie­der?

An ers­ter Stel­le der Dienst­leis­tun­gen steht sicher­lich die Bera­tung, die wir in allen Berei­chen, mit denen man als Haus­ei­gen­tü­mer in Berüh­rung kommt, anbie­ten. Das betrifft etwa Aus­künf­te zum The­ma Bau­en, Ver­mie­ten, Woh­nen und Gar­ten, aber auch recht­li­che Fra­gen, z.B. zum Eigen­miet­wert. Zudem orga­ni­siert die Sek­ti­on Zürich ein­mal im Monat eine Ver­an­stal­tung, sei es ein Kurs, eine Wei­ter­bil­dung oder eine Füh­rung zu The­men, die für Eigen­tü­mer von Inter­es­se sind.

Wel­ches poli­ti­sche Spek­trum ist bei Cas­a­fair ver­tre­ten?

Wir sind grund­sätz­lich poli­tisch neu­tral, im Vor­der­grund steht unse­re Grund­hal­tung zum fai­ren Umgang mit Eigen­tum. Ent­stan­den sind wir 1988 in einem links-grü­nen Umfeld, in Zusam­men­hang mit der Stadt-Land-Initia­ti­ve. Seit­her haben wir unser Spek­trum aber geöff­net und zäh­len Mit­glie­der von der AL bis zur FDP, die bei uns aktiv sind.

Sie haben die öko­lo­gi­sche Ver­ant­wor­tung ange­spro­chen. Wie wich­tig sind Haus­ei­gen­tü­mer für die Errei­chung der Kli­ma­zie­le?

Der Gebäu­de­be­reich ist ver­ant­wort­lich für gut die Hälf­te des Ener­gie­ver­brauchs und der CO2- Emis­sio­nen in der Schweiz und genau dort sehen wir unse­re gros­se Ver­ant­wor­tung. Unse­rer Mei­nung nach braucht es mehr poli­ti­schen Wil­len für eine Ver­än­de­rung, das beinhal­tet einer­seits stren­ge­re Vor­schrif­ten, ande­rer­seits ein grös­se­res Anreiz­sys­tem. Das Ener­gie­ge­setz, das noch unter dem ehe­ma­li­gen Regie­rungs­rat Mar­kus Kägi aus­ge­ar­bei­tet wur­de, war für unse­ren Geschmack zu mini­mal, es hät­te in Bezug auf den Ersatz von fos­si­len Hei­zun­gen viel restrik­ti­ver aus­fal­len sol­len. Cas­a­fair hat damals in der Ver­nehm­las­sung auch klar Stel­lung bezo­gen und sich für einen höhe­ren Anteil an erneu­er­ba­ren Ener­gi­en ein­ge­setzt. Wir ver­lan­gen kein kom­plet­tes Ver­bot von Öl- und Gas­hei­zun­gen, die Schwel­le soll aber höher ange­setzt wer­den. Aus­ser­dem wol­len wir ein bes­se­res Ange­bot an För­de­run­gen für Gebäu­de­sa­nie­run­gen schaf­fen, der Umbau der fos­si­len Heiz­sys­te­me zu erneu­er­ba­ren Heiz­sys­te­men soll vor­an­ge­trie­ben wer­den, denn für fast jedes Gebäu­de gibt es eine pas­sen­de Alter­na­ti­ve.

Was für Anrei­ze sol­len das sein?

Es braucht sicher noch mehr finan­zi­el­le För­de­rung, da für jede ener­ge­tisch wirk­sa­me Mass­nah­me Inves­ti­tio­nen nötig sind. Aus mei­ner Sicht wäre eine Erhö­hung der CO2-Abga­be ide­al, weil damit das besteu­ert wird, was schäd­lich ist. Ich sehe noch gros­ses Poten­zi­al bei den pri­va­ten Eigen­tü­mern, gera­de auch bei unse­ren Mit­glie­dern. Men­schen, die sich grund­sätz­lich der Ver­ant­wor­tung bewusst sind, sind durch­aus bereit, ener­ge­ti­sche Gebäu­de­sa­nie­run­gen zu täti­gen, wenn die finan­zi­el­len Mit­tel vor­han­den sind.

Wie gesagt, ist eine Gebäu­de­sa­nie­rung mit Kos­ten für den Eigen­tü­mer ver­bun­den. Stei­gen damit nicht auto­ma­tisch auch die Mie­ten?

Wenn ein Gebäu­de ener­ge­tisch ver­bes­sert wird, dann kos­tet es, das stimmt. Auf der ande­ren Sei­te sin­ken aber auch die Neben­kos­ten, da weni­ger Ener­gie ver­braucht wird. Wir bei Casas­fair sind der Mei­nung, dass die Mie­ten nach einer Gebäu­de­sa­nie­rung um den Betrag stei­gen dürf­ten, um den auch die Neben­kos­ten sin­ken, womit unter dem Strich kei­ne Mehr­kos­ten für die Mie­te­rIn­nen anfal­len. Genau die­se Grund­phi­lo­so­phie kom­mu­ni­zie­ren wir auch gegen­über unse­ren Mit­glie­dern.

Sie haben vor­hin den Eigen­miet­wert ange­spro­chen. Der Haus­ei­gen­tü­mer­ver­band (HEV) setz­te sich in der Ver­gan­gen­heit dafür ein, die­sen abzu­schaf­fen. Wie ste­hen Sie, eben­falls als Ver­tre­ter der Eigen­tü­mer, zum Eigen­miet­wert?

Für mich ist die Abga­be in Form des Eigen­miet­wer­tes gerecht­fer­tigt. Besitzt man Kapi­tal und erhält dar­auf einen Zins, dann muss man die­sen ver­steu­ern, bei Wohn­ei­gen­tum erhält man den Zins in Form des Woh­nens, das soll­te eben­falls ver­steu­ert wer­den. Auf der ande­ren Sei­te hat man auch die Mög­lich­keit, Inves­ti­tio­nen am Wohn­ei­gen­tum von den Steu­ern abzu­zie­hen. Das Sys­tem des Eigen­miet­wer­tes ist also kor­rekt, teil­wei­se aber den­noch schwer ver­mit­tel­bar, da Steu­ern auf etwas bezahlt wird, wo kein Geld geflos­sen ist. Bei den Vor­schlä­gen um die Abschaf­fung wur­de aber oft der Fün­fer und das Weg­gli ver­langt, der Eigen­miet­wert soll­te abge­schafft wer­den und wei­ter­hin die gesam­ten Abzü­ge mög­lich blei­ben. Bei Cas­a­fair waren wir immer der Auf­fas­sung, dass es einen voll­stän­di­gen Sys­tem­wech­sel geben muss, das heisst sowohl der Eigen­miet­wert als auch die Abzü­ge soll­ten gestri­chen wer­den. In der Ver­nehm­las­sung zur Geset­zes­än­de­rung haben wir bei den Abga­ben aber eine Aus­nah­me im Bereich der ener­ge­ti­schen Gebäu­de­sa­nie­run­gen gefor­dert. Die­se Abzü­ge soll­ten wei­ter­hin mög­lich blei­ben, um einen Anreiz zu schaf­fen. Dür­fen auch die­se Abzü­ge nicht mehr getä­tigt wer­den, sind wir der Mei­nung, dass die dadurch anfal­len­den Mehr­ein­nah­men des Staa­tes in För­der­bei­trä­ge flies­sen müss­ten, somit wür­den ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen nach wie vor über direk­te Bei­trä­ge geför­dert.

Bezahl­ba­re Woh­nun­gen in der Stadt sind nach wie vor eine Man­gel­wa­re. Wel­chen Leit­satz ver­tritt Cas­a­fair beim Ver­mie­ten?

Unse­re Mit­glie­der sol­len ihre Woh­nun­gen zu einem fai­ren Miet­preis anbie­ten, dies tun sie in der Regel auch. Als fair erach­ten wir eine Ren­di­te, die etwas über dem Refe­renzz­ins­satz von 1,5 Pro­zent liegt. Vie­le Mie­ten in der Stadt Zürich sind miss­bräuch­lich, in vie­len Fäl­len ist es aber schwie­rig, das nach­wei­sen zu kön­nen, zudem kommt es häu­fig erst gar nicht zu einer Kla­ge. Wir set­zen uns dafür ein, dass der Anteil an fai­ren Mie­ten im Gegen­satz zu Abzo­cker­mie­ten in den Städ­ten steigt. Dass der Miet­woh­nungs­markt der­art explo­diert, dafür sind sicher auch Pri­va­te ver­ant­wort­lich, zu einem gros­sen Teil aber auch Immo­bi­li­en­fir­men, die eine mög­lichst hohe Ren­di­te gene­rie­ren wol­len. Die Stadt hält mit dem Drit­tel­ziel, das in der Gemein­de­ver­ord­nung ver­an­kern wur­de, gegen die­se Ten­denz, wir wol­len eben­falls einen Bei­trag leis­ten. Es gab bei uns auch schon den Vor­schlag, fai­re Mie­ten von Pri­va­ten mit einem Label zu ver­se­hen und an die­ses Drit­tel anrech­nen zu las­sen. Ich den­ke aber, dass es poli­tisch nicht sinn­voll ist, das Drit­tel­ziel zu rela­ti­vie­ren, wir wol­len unse­ren Bei­trag im pri­va­ten Sek­tor zusätz­lich zum gemein­nüt­zi­gen Woh­nungs­bau leis­ten.

Damit es mehr bezahl­ba­ren Wohn­raum gibt, setzt man häu­fig auf Genos­sen­schaf­ten. Wel­ches Poten­zi­al haben Lie­gen­schaf­ten in pri­va­tem Besitz, um mehr Wohn­raum zu gene­rie­ren?

Der Anteil an Pri­va­ten am Bau­vo­lu­men in der Stadt sinkt im Gegen­zug zu insti­tu­tio­nel­len Anle­gern wie Pen­si­ons­kas­sen oder Immo­bi­li­en­fir­men, den­noch gibt es noch sehr vie­le Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser in der Stadt, die in Hän­den von Pri­va­ten sind. Der Richt­plan und die Bau- und Zonen­ord­nung (BZO) sehen die pri­mä­re Ver­dich­tung vor allem in den städ­ti­schen Gebie­ten vor. Die Stadt Zürich könn­te noch eini­ges mehr an Wohn­raum bie­ten, wür­den Pri­va­te ihre Mög­lich­kei­ten aus­nut­zen und aus­bau­en, ich den­ke dabei an Auf­sto­ckun­gen, Dach­aus­bau­ten oder Anbau­ten. Mit der momen­ta­nen Bau- und Zonen­ord­nung wäre es mög­lich, vie­le der bestehen­den Gebäu­de zu erwei­tern. Nach Anga­ben des Stadt­rats André Oder­matt hät­te die Stadt Zürich noch Aus­nut­zungs­re­ser­ven für zir­ka 50 000 Per­so­nen. Damit aller­dings auch Men­schen mit gerin­ge­rem Ein­kom­men von die­ser Ver­dich­tung pro­fi­tie­ren kön­nen, braucht es Ver­mie­te­rIn­nen, die den neu geschaf­fe­nen Wohn­raum zu fai­ren Prei­sen anbie­ten. Neben dem Aus­bau­po­ten­zi­al kann man als Pri­vat­per­son in Besitz von Wohn­ei­gen­tum auch mit Unter­mie­ten, gera­de auch für Stu­die­ren­de oder Flücht­lin­ge für mehr güns­ti­gen Wohn­raum und eine bes­se­re Aus­nut­zung sor­gen.

Vor zwei Wochen prä­sen­tier­te der Kan­tons­rat Zürich einen Kom­pro­miss zum Mehr­wert­aus­gleich. Wie zufrie­den ist Cas­a­fair damit?

Mit dem ursprüng­li­chen Vor­schlag des Regie­rungs­ra­tes waren wir über­haupt nicht ein­ver­stan­den und for­der­ten einen höhe­ren Mehr­wert­aus­gleich sowie mehr Auto­no­mie für die Gemein­den; die Initia­ti­ve von SP, Grü­nen und dem Mie­ter­ver­band haben wir auch unter­stützt. Mit dem Kom­pro­miss, der dann vor zwei Wochen gefun­den wur­de, und mit dem nun bis zu 40 Pro­zent Mehr­wert­aus­gleich mög­lich ist, sind wir sehr zufrie­den. Cas­a­fair ver­tritt die Ansicht, dass Wohn­ei­gen­tum ein gros­ses Pri­vi­leg ist, von dem ein Teil an die Gesell­schaft zurück­ge­ge­ben wer­den soll­te. Bei Ein- und Auf­zo­nun­gen steigt der Wert des Lan­des, resp. der Immo­bi­lie ohne Zutun des Eigen­tü­mers, da erach­ten wir es als fair, dass unse­re Eigen­tü­mer einen Anteil davon an die Gemein­den abge­ben, und die­ser dann in die Infra­struk­tur des Gebiets flies­sen kann.

Inter­view aus P.S. – Aus­ga­be vom 24. Mai 2019.



Bildquelle

  • Andreas Edelmann: zvg/mad

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