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Sanie­ren mit Blick fürs Ganze

Liegenschaftsbesitzer*innen können mit Ener­gie­sa­nie­run­gen einen wich­ti­gen Bei­trag zur Kli­ma­wende leis­ten. Nicht sel­ten ste­hen sie aber als Vermieter*innen vor der Frage, wie die Sanie­rung die Mietverhältnisse beein­flusst: Müssen die Mie­te­rin­nen und Mie­ter aus­zie­hen? Stei­gen die Mie­ten? Casafair zeigt Wege aus dem Dilemma.

Die Kli­ma­ju­gend for­dert es laut­stark, das Netto- Null-Ziel des Bun­des ebenso: Wir müssen spar­sam mit unse­ren Res­sour­cen umge­hen und den CO2- Aus­stoss sen­ken. Dazu können Liegenschaftsbesitzer*innen einen Bei­trag leis­ten. Kathy Stei­ner, Geschäftsleiterin von Casafair, ist überzeugt: «Beim Kli­ma­schutz ken­nen wir eigent­lich die Rezepte. Aber gerade für Gebäudesanierungen hat es noch zu viele Stol­per­steine.» Einer davon ist der Ziel­kon­flikt von Ökologie und günstigen Miet­zin­sen. Tatsächlich stei­gen die Mie­ten nach einer Sanie­rung häufig und nicht sel­ten müssen Mie­te­rin­nen und Mie­ter aus­zie­hen. Casafair will andere Wege auf­zei­gen. «Für uns ist es wich­tig, dass gute und langjährige Mietverhältnisse nicht an sinn­vol­len Sanie­rungs­pro­jek­ten zer­bre­chen», sagt Kathy Stei­ner. Casafair ist darum Part­ner des neuen Sanie­rungs­rat­ge­bers «Renova­bene» für Vermieter*innen.

Brut­to­miete als Potenzial

Nach wie vor wer­den 75 Pro­zent der Gebäude in der Schweiz mit Öl oder Erd­gas geheizt. Dabei sind Wär- mepum­pen längst eine Standardlösung und auch gute Holz­hei­zun­gen und Wärmeverbünde bewähren sich. Neue Heiz­sys­teme sind in der Anschaf­fung teu­rer, rech­nen sich aber im Betrieb durch tie­fere Kos­ten für Unter­halt und Ener­gie. Das kann sich posi­tiv auf die Neben­kos­ten für die Miet­par­teien auswirken.Wer weni­ger für die Hei­zung aus­ge­ben muss, ist wahr­schein­lich bereit, etwas mehr Net­to­miete zu zah­len. Das Poten­zial ist die Brut­to­miete. «Wie­viel davon Neben­kos­ten sind und wie­viel Miete, ist den Mie­tern im Grunde egal», sagt Niklaus Hal­ler, Ener­gie­sa­nie­rungs­spe­zia­list und Archi­tekt aus Zürich. Wenn es gelingt, die­sen Spiel­raum opti­mal zu nut­zen, ist der Ziel­kon­flikt ver­schwun­den, die Sanie­rung wird für die Miet­par­teien zum Nullsummenspiel.

Persönliche Pläne klären

Was sind unsere Pläne mit die­ser Lie­gen­schaft? Das ist eine Frage, die jedem Sanie­rungs­pro­jekt vor­an­ge­stellt wer­den sollte. Wenn ein Haus in den Ver­kauf kommt, wird die Ant­wort auf Sanie­rungs­fra­gen anders aus­fal­len, als wenn ein Genos­sen­schafts­pro­jekt geplant ist. Das kann auch bedeu­ten, dass eine Sanie­rung gar nicht sinn­voll ist. Chris­toph Stud­hal­ter, Bau­bio­loge und Präsident von Casafair Zen­tral­schweiz, sagt aus eige­ner Erfah­rung: «Bei einem Objekt, das bald ver­kauft wer­den soll, sollte man die Sanie­rung den neuen Eigentümern überlassen.» Ins glei­che Horn bläst auch Mar­kus Schuler, Casafair-Bera­ter und Archi­tekt aus Luzern : « Es ist wich­tig, Bedürfnisse und Lebenspläne zu klären, bevor eine Sanie­rung geplant wird.»

Schritt­weise zum Ziel

Als nächsten Schritt emp­feh­len Bera­te­rin­nen und Bera­ter von Casafair gerne den GEAK-Ener­gie­aus- weis. Er ori­en­tiert über den Hand­lungs­be­darf. Die Umset­zung muss aber nicht in einem Rutsch erfol­gen – im Gegen­teil: Auch gut geplante Etap­pen führen zum Ziel. Wich­tig ist, die Mie­te­rin­nen und Mie­ter frühzeitig und trans­pa­rent über das Vor­ha­ben zu infor­mie­ren – und ihnen idea­ler­weise eine Mit­spra­che zu ermöglichen. Chris­toph Stud­hal­ter ver­mie­tet drei Woh­nun­gen in einem denkmalgeschützten Haus in Mal­ters. Er hat bei sei­nem Pro­jekt kleine Schritte gemacht : « Bei der Hei­zungs­sa­nie­rung sind wir sehr behut­sam vor­ge­gan­gen. Bei einer Par­tei haben wir die geplante Fuss­leis­ten­hei­zung auf Wunsch erst ein Jahr später ein­ge­baut, in einer Woh­nung sogar erst beim Mieterwechsel.»

Indi­vi­du­elle Lösungen

Hei­zung und Iso­la­tion sind zudem nur zwei The­men von vie­len. Auch lang­fris­tige Mietverhältnisse, Ver­dich­tung oder das Wei­ter­nut­zen der Sub­stanz leis­ten einen Bei­trag. Dafür muss das Poten­zial der Lie­gen­schaft geklärt sein. Ist eine Auf­sto­ckung möglich? Oder sind die Sub­stanz und die Raum­auf­tei­lung nicht mehr markt­ge­recht und ein Neu­bau wäre die bes­sere Lösung? «Ein 60-jähriges Haus mit sehr klei­nen Bade­zim­mern ist auch nach einer Sanie­rung nicht attrak­tiv. Da sollte man grundsätzlicher den­ken», erläutert Mar­kus Schuler. Als Bera­ter kennt er Situa­tio­nen, in denen die Lösung hart erar­bei­tet wer- den muss. Gerade bei Erben­ge­mein­schaf­ten gehen die Bedürfnisse oft aus­ein­an­der. Kathy Stei­ner ist wich­tig, dass Casafair hier Hand bie­ten kann: «Sanie­rungs­pro­jekte sind in unse­rer Bera­tung ein gros­ses Thema. Darum haben wir neben der fach­li­chen Bera­tung auch ein Media­ti­ons­team und Kursangebote.»

«Die Brut­to­miete ist bei elf von zwölf Gebäuden gesunken.»

Inter­view mit Niklaus Hal­ler, Ener­gie­sa­nie­rungs­spe­zia­list, Archi­tekt, Zürich

Sie enga­gie­ren sich seit Jah­ren im Bereich Ener­gie­sa­nie­rung. Was treibt Sie an?
Niklaus Hal­ler: Jede Öl- und Gas­hei­zung, die heute noch ein­ge­baut wird, ist auf­grund ihrer Lebens­dauer eine Fehl­in­ves­ti­tion. Wenn wir die Kli­ma­ziele errei­chen wol­len, müssen wir kom­plett von den fos­si­len Ener­gien weg­kom­men. Ich freue mich, wenn wir Gebäude so sanie­ren können, dass am Ende alle pro­fi­tie­ren: Das Klima, die Eigentümer*innen, die Mieter*innen und die Gesellschaft.

Wie moti­vie­ren Sie sanierungs­willige Eigentümer*innen zu guten Lösungen?
Die Moti­va­tion brin­gen Pri­vate in der Regel schon mit. Sie wol­len eine sinn­volle, nach­hal­tige Lösung. Bei Insti­tu­tio­nen kommt der Druck immer stärker von den Anleger*innen. Sie müssen han­deln und wis­sen, dass sie dafür gute Part­ner brauchen.

Ihr Büro hat sich 2020 an der Stu­die «3 Gewin­ner» von Wüest Part­ner und Ener­gie Schweiz betei­ligt. Was war das wich­tigste Ergebnis?

Es wur­den ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen von zwölf Mehrfamilienhäusern im Mit­tel­land ana­ly­siert. Die Brut­to­miete
hat sich für die Mie­ter bei elf der zwölf unter­such­ten Gebäude redu­ziert, da dank der ener­ge­ti­schen Sanie­rung die Heiz­kos­ten stärker gesun­ken sind, als sich die Net­to­miete erhöht hat. Das ist ein ermu­ti­gen­des Resultat!

Inter­view: Corinne Roth Vock, schlosswort

Die Autorin

Corinne Roth

Corinne Roth Vock
Jour­na­lis­tin
Schloss­wort

Aus «casanostra» 159

renovabene.ch

Renova­bene ist der neue Online- Sanie­rungs­rat­ge­ber, den Casafair als Part­ner mit ent­wi­ckelt hat.
Er beglei­tet Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter vor, während und nach ener­ge­ti­schen Sanie­run­gen und fördert den Aus­tausch mit den Mie­te­rin­nen und Mie­tern. Das Por­tal lie­fert fun­dierte Ant­wor­ten und Bei­spiele zu
den wich­tigs­ten Fragen.

Kos­ten: gra­tis zugänglich
Online seit: 2020
The­men­kreise: Pla­nung, Rea­li­sie­rung, betrieb, Finan­zen, Recht, Bau und Kom­mu­ni­ka­tion.
Träger: Ener­gie Schweiz, Bun­des­amt für Ener­gie, Bun­des­amt für Woh­nungs­we­sen
Pro­jekt­part­ner: Casafair, SVIT, zawo­net, SIG
Ergänzung: locabene.ch, der Sanie­rungs­rat­ge­ber für Mie­te­rin­nen und Mieter

https://renovabene.ch/

Infos
casafair.ch/angebot/beratung
casafair.ch/veranstaltungen

Stu­die
«3 Gewin­ner: ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen –Eigentümer, Mie­ter und Umwelt als Gewin­ner» von Wüest und Part­ner, 04.06.2020, blog.wuestpartner.com



Bildquelle

  • Young Woman Reno­vat­ing Old Floor: sanjeri/iStock
  • Niklaus Hal­ler: zvg
  • Corinne Roth: zvg/mad

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