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Wohneigentum kaufen

Das Haus, der Markt, das Glück

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Do, 18.11.2021

Wohn­ei­gen­tum kau­fen – Für viele Fami­lien schei­tert der Traum vom Eigen­heim heute, weil die Mark­preise zu hoch sind. Und weil pri­vate Haus­be­sit­zer* innen beim Ver­kauf oft nichts weni­ger als das Maxi­mum her­aus­ho­len wol­len. Eine Ana­lyse – und wie es auch noch ginge.

Mit­ten in einem begehr­ten Wohn­quar­tier in der Stadt Zürich steht ein etwa hun­dert­jäh­ri­ges Ein­fa­mi­li­en­haus. Zur Strasse hin war es stets geschützt von hohen Nadel­bäu­men und Sträu­chern. In dem Haus lebte eine Fami­lie mit meh­re­ren Kin­dern – der Nach­wuchs flog irgend­wann aus, die Eltern blie­ben. Ein­mal im Jahr öff­ne­ten sie wäh­rend meh­re­rer Tage die Türe, luden Nach­barn und Vor­bei­ge­hende für ein kul­tu­rel­les Bei­sam­men­sein sein. Das Haus und seine Men­schen tru­gen zum Leben und zur Geschichte der Strasse bei. Es war ein offe­ner, krea­ti­ver Ort – und wenn ein Haus eine Seele haben kann, dann hat die­ses ganz bestimmt eine. Dann star­ben beide Ehe­leute kurz hin­ter­ein­an­der. Das Haus ging an die Kin­der über. Sie hat­ten unter­schied­li­che Vor­stel­lun­gen davon, was mit ihm gesche­hen solle, und ver­kauf­ten es schliess­lich einer wohl­ha­ben­den Fami­lie. Als der Win­ter um war und die Natur erwachte, stand das Haus plötz­lich ganz nackt und ver­lo­ren da; wie abge­nutzt es ist, wurde von der Strasse aus erst jetzt rich­tig sicht­bar. Denn die schützenden Bäume waren nun weg, das Gelände kahl gero­det. Ein­zelne alte Wur­zeln rag­ten noch aus der Erde. Es sah erbärm­lich aus. Wie­der sie­ben Monate spä­ter steht das Haus noch genau so da. Für Unbe­tei­ligte ist unklar, warum – die stell­ver­tre­tende Kreis­ar­chi­tek­tin gibt keine Aus­kunft. Aber es ist ein Mahn­mal: so nicht!

Die Geschichte die­ses Hau­ses ist nicht reprä­sen­ta­tiv – aber dass mit Häu­sern nach ihrem Ver­kauf wenig sorg­fäl­tig umge­gan­gen wird, ist keine Sel­ten­heit. Und hat auch damit zu tun, dass «Nach­hal­tig­keit» beim Ver­kauf sel­ten das Ziel ist, maxi­ma­ler Gewinn hin­ge­gen schon. Und so ist Wohn­ei­gen­tum kau­fen für die aller­meis­ten mit­tel­stän­di­schen Fami­lien bei­nahe unmög­lich gewor­den. Das kürzlich von Wüest Part­ner publi­zierte Immo-Moni­to­ring 2022 bestä­tigt: Selbst wäh­rend der Corona-Zeit sind die Preise für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser «deut­lich ange­stie­gen», das­selbe gilt für Eigen­tums­woh­nun­gen: Beide waren im ers­ten Halb­jahr 2021 über sechs Pro­zent teu­rer als zur sel­ben Zeit 2020 – und sie stie­gen schon in den Jah­ren davor steil an: Gemäss Wüest Part­ner ver­dop­pel­ten sich die durch­schnitt­li­chen Preise bei Trans­ak­tio­nen von Ein­fa­mi­li­en­häu­sern in der Schweiz seit dem Jahr 2000 (in Boom­re­gio­nen wie Zürich und Gen­fer­see war der Anstieg sogar noch höher). Auch das Bun­des­amt für Woh­nungs­we­sen (BWO) bestä­tigt: «Aus­ser im Tes­sin gibt es kaum noch Orte, wo kapi­tal­schwa­che Per­so­nen fündig wer­den kön­nen.» Es seien «vor­wie­gend Ein­zel­per­so­nen, kin­der­lose Paare und ältere Men­schen», die sich Wohn­ei­gen­tum überhaupt noch leis­ten können.

Grosse Besitz­ver­schie­bun­gen hin zu insti­tu­tio­nel­len Anlegern

Für die hohen Immo­bi­li­en­preise sind meh­rere Fak­to­ren ver­ant­wort­lich, allen voran ist es eine klas­si­sche Ange­bots-und-Nach­frage-Geschichte: Auf der einen Seite machen die tie­fen Hypo­the­kar­zin­sen Wohn­ei­gen­tum kau­fen enorm attrak­tiv, die Nach­frage ist also gross und seit Corona noch grös­ser, denn der Lock­down hat vor Augen geführt, wie wert­voll Platz ist – etwa fürs Home­of­fice. Die grosse Nach­frage alleine kur­belt die Preise bereits an. Gleich­zei­tig ste­hen wenige Häu­ser zum Ver­kauf, denn wer ein Eigen­heim besitzt, lebt heut­zu­tage auch län­ger darin, sagt Eva van Beek vom BWO. Ein wei­te­rer Trei­ber für die hohen Preise sind die Minus­zin­sen der Ban­ken und der damit ver­bun­dene Not­stand bei siche­ren Anla­gen. Davon betrof­fen sind vor allem die Pen­si­ons­kas­sen, die ihr Ren­ten­ka­pi­tal noch kon­zen­trier­ter in Immo­bi­lien inves­tie­ren. Vorab in Häu­ser mit einer grös­se­ren Anzahl an Miet­woh­nun­gen. Robert Wei­nert von Wüest Part­ner sagt es so: «Es gibt kaum einen ande­ren Markt, wo Pen­si­ons­kas­sen mehr Ren­dite erwirt­schaf­ten kön­nen bei wenig Risiko.» Wenig überraschend, ist es seit 2000 zu gros­sen Ver­schie­bun­gen bei den Besitz­ver­hält­nis­sen von Wohn­häu­sern mit Miet­woh­nun­gen gekom­men, wie das BWO sagt. Eine kürzlich gross ange­legte Recher­che in Basel (vom loka­len Online- Medium Bajour und dem Inves­ti­ga­tiv­team Reflekt) zeigte auf: Pen­si­ons­kas­sen, Ban­ken, Ver­si­che­run­gen und wei­tere Gewinn­ori­en­tierte besit­zen in der Stadt am Rhein mitt­ler­weile fast jede dritte Woh­nung – bei einer Zunahme von sechs Pro­zent seit dem Jahr 2000. Der Anteil pri­va­ter Haus­be­sit­zer geht zurück.

Die Aus­nahme: Klei­nere Wohnhäuser

Sind auch klei­nere Wohn­häu­ser mit einer, zwei, drei Woh­nun­gen betrof­fen von den Ver­schie­bun­gen? Gibt es immer weni­ger von ihnen in Pri­vat­be­sitz? Nein, sagen die Befrag­ten vom BWO über Wüest Part­ner bis zum Schwei­zer Immo­bi­li­en­schät­zer-Ver­band (SIV). SIV-Prä­si­dent Sil­van Moh­ler: «Insti­tu­tio­nelle Anle­ger sind meist nicht am schnel­len Gewinn inter­es­siert, son­dern bevor­zu­gen im aktu­el­len Markt­um­feld kon­stante Ren­di­ten, wie Miet­woh­nun­gen sie gewähr­leis­ten. Kleine Häu­ser sind für die­sen Zweck aber wie­derum zu wenig effi­zi­ent. Erstel­lung und Bewirt­schaf­tung sind viel­fach zu auf­wen­dig im Ver­hält­nis zum rea­li­sier­ba­ren Ertrag. Das nimmt man nur in Kauf, wenn es unbe­dingt sein muss respek­tive für die eigene Nut­zung oder die durch Fami­li­en­an­ge­hö­rige.» Ein Grund, Ein‑, Zwei‑, Drei­fa­mi­li­en­häu­ser zu kau­fen, seien allen­falls Arron­die­run­gen. Das sieht auch das BWO so; Arron­die­rung meint den Zukauf von angren­zen­den Häu­sern zu sol­chen, die man bereits besitzt – mit­un­ter, um auf der neu zusam­men­ge­leg­ten Par­zelle eine grös­sere Über­bau­ung mit Ersatz­neu­bau­ten zu rea­li­sie­ren: «Bei­spiels­weise kau­fen sie dort, wo Erben­ge­mein­schaf­ten kleine Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser ver­kau­fen wol­len.» Wer hin­ge­gen den Mit­tel­stands­fa­mi­lien das Eigen­heim oder die Eigen­tums­woh­nung strei­tig macht, sind sehr Ver­mö­gende, die sich ein zusätz­li­ches Wohn­ei­gen­tum kau­fen kön­nen, das sie dann ver­mie­ten. Das BWO regis­triert eine Zunahme bei die­sen Zweitliegenschaften.

Genos­sen­schaf­ten unter Druck

Wie schwie­rig es ist, bei den aktu­ell hohen Prei­sen noch mit­hal­ten zu kön­nen, spüren nebst den Pri­va­ten auch die Wohn­bau­ge­nos­sen­schaf­ten und die öffent­li­che Hand. Die gemeinnützige Stif­tung zur Erhal­tung von preisgünstigen Wohn- und Gewer­be­räu­men der Stadt Zürich (PWG) etwa unter­liegt in Biet­ver­fah­ren regel­mäs­sig. Von zehn klei­ne­ren Lie­gen­schaf­ten, für die sich die PWG im ers­ten Halb­jahr 2021 inter­es­sierte, gin­gen gemäss Grund­buch­amt die meis­ten an Ein­zel­per­so­nen, bei genaue­rer Betrach­tung zeigt sich, dass meh­rere von ihnen pro­fes­sio­nell mit Immo­bi­lien zu tun haben und Wohn­ei­gen­tum kau­fen, um vor allem dar­aus Ertrag zu erwirtschaften.

An die Meistbietenden

Bewohn­ba­rer Boden nur noch für Pen­si­ons­kas­sen, Ver­si­che­run­gen, Ban­ken und Immo­bi­li­en­spe­ku­lan­ten, und Eigen­heime nur noch für Super­rei­che? Weil die meis­ten, die ein Haus zu ver­kau­fen haben, es ohne Rücksicht auf das Haus, das Quar­tier und die Men­schen an die Meist­bie­ten­den ver­kau­fen? Wel­che Rezepte gibt es dage­gen? Das BWO schreibt: «Wer sich heute kein Wohn­ei­gen­tum kau­fen kann, hat die Mög­lich­keit, im mitt­le­ren und höhe­ren Preis­seg­ment auf Miet­woh­nun­gen aus­zu­wei­chen.» Es gebe «in die­sen Seg­men­ten des Miet­woh­nungs­mark­tes aktu­ell rela­tiv hohe Leer­stände zu ver­zeich­nen». Eine teure Miet­woh­nung anstelle eines erschwing­li­chen Eigen­heims? Eine andere Mög­lich­keit, die Situa­tion ein wenig zu ent­schär­fen, sieht Robert Wei­nert von Wüest Part­ner in der inno­va­ti­ven Umnut­zung brach­lie­gen­der Areale wie etwa des Koli­bri-Are­als in Lyss: «Dar­auf gab es eine attrak­tive Umnut­zung mit Rei­hen­ein­fa­mi­li­en­häu­sern, die im Nu weg waren.» Auch in den Wohn­bau­ge­nos­sen­schaf­ten, die als «drit­ter Weg» zwi­schen Miete und Eigen­tum gel­ten und die mit ihren Bele­gungs­kri­te­rien einen regu­lie­ren­den Hebel haben, sieht er eine Lösung – allein: Auch für die Wohn­bau­ge­nos­sen­schaf­ten ist es ja eben schwie­rig, überhaupt noch an Bau­land zu kom­men, jeden­falls in den Städ­ten, wo Insti­tu­tio­nelle mit­bie­ten, die den hohen Kauf­preis auf die Mie­ten überwälzen – was bei Genos­sen­schaf­ten dem Prin­zip, günstigen Wohn­raum anzu­bie­ten, zuwi­der­lau­fen würde.

Gewinn ist nicht alles

Natürlich sind die hohen Preise auch für Casafair ein Thema. Tanja Moser von Casafair Immo­bi­lien-Dienst­leis­tun­gen berät und beglei­tet von­sei­ten des Ver­ban­des Haus­be­sit­ze­rin­nen und ‑besit­zer beim Ver­kauf. Nach­hal­tig­keit ist ihr ein gros­ses Anlie­gen – öko­lo­gi­sche wie auch soziale. Es sei wich­tig, dass die Kun­den wis­sen, was der Markt­preis ihres Hau­ses sei, dass das trans­pa­rent auf dem Tisch sei, sagt die Immo­bi­li­en­treu­hän­de­rin, «aber es ist auch wich­tig, dass man sich fragt: Wie­viel Zufrie­den­heit bringt mir der maxi­male Gewinn?» Zu den Ver­käu­fern, die Tanja Moser für Casafair schon beglei­tet hat, zählt Heidi Bäch­told*. Sie und ihre drei Geschwis­ter ver­kauf­ten das Haus ihrer Gross­el­tern, in das nach ihrer Pen­sion die Eltern ein­ge­zo­gen waren. Ihre Mut­ter wurde 96 Jahre alt. Heidi Bäch­told liebte die­ses alte, helle, warme Haus. Für sie, die sel­ber schon pen­sio­niert und in einer andern Region der Schweiz ver­wur­zelt ist, kam ein Umzug in das Haus nicht infrage, auch für ihre Geschwis­ter nicht. Aber dass es wei­ter belebt und geschätzt sein würde, das war der Fami­lie ein gros­ses Anlie­gen. Eines Tages, als ihre Mut­ter noch lebte, aber bereits im Alters­heim war, fuhr sie per Auto­stopp zum Haus, um für die Mut­ter fri­sche Klei­der zu holen. Die Fah­re­rin, die sie mit­ge­nom­men hatte, meinte, als sie sie vor dem Haus absetzte: «Sie gehen jetzt wirk­lich zu die­sem Haus, das mir so gut gefällt?» Es folgte eines aufs andere – und heute ist das Haus im Besitz der Toch­ter der Auto­fah­re­rin. Und Heidi Bäch­told könnte glücklicher nicht sein: «Ich schätze die junge Frau sehr, auch ihren Part­ner. Sie sind mit zwei klei­nen Kin­dern ein­ge­zo­gen. Sie hal­ten Hühner, ver­brin­gen viel Zeit im Gar­ten, es lebt rich­tig. Und ich spüre bei jedem Besuch eine grosse Wert­schät­zung.» Da sei eine grosse Innig­keit, sagt die pen­sio­nierte Pri­mar­leh­re­rin, «auch meine Eltern hät­ten Freude».

Das Glück, andere glücklich zu machen und das Haus in bes­ten Hän­den zu wis­sen, erlebt auch Hans Kern*. Er ver­kaufte im Ber­ner Ober­land das Haus, das er einst selbst gebaut hatte, die eige­nen erwach­se­nen Kin­der mel­de­ten kei­nen Bedarf an. Er sagt: «Uns war wich­tig, dass jemand das Haus bewohnt, den Gar­ten pflegt, Freude hat. Wir woll­ten eine Fami­lie mit Kind.» Und vor allem wollte er sel­ber bestim­men, wer nach ihm in dem Haus leben würde. Wie es mit dem Haus wei­ter ginge. «Die­ser selbst­be­stimmte Ent­scheid war wich­tig. Und er zeigt Wir­kung. Nie überfällt mich Weh­mut oder Sehn­sucht, wenn ich hin­fahre.» Und Hans Kern fährt oft hin, denn die neuen Besit­zer, für die er sich ent­schie­den hat, freuen sich über sei­nen Besuch, laden ihn regel­mäs­sig ein. «So geht für mich die Buch­hal­tung auf», sagt der Rent­ner, der bewusst auf rund 200 000 Fran­ken ver­zich­tete. Im Alter, sagt er noch, «ist einem bewuss­ter, was wirk­lich zufrie­den macht.»

Aus «casanostra» 163

Cover von casanostra 163 | November 2021

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Die Autorin

Foto der Autorin Esther Banz

Esther Banz
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Infor­ma­tio­nen zum Thema

Das Bas­ler Online-Medium Bajour und das Inves­ti­ga­tiv­team Reflekt wer­te­ten in einer gross ange­leg­ten Repor­tage die Grund­buch­aus­züge sämt­li­cher Lie­gen­schaf­ten in der Stadt Basel aus, um die Besitz­ver­hält­nisse und ihre Grös­sen­ord­nun­gen festzustellen.

Repor­tage
«Wem gehört Basel?»

Jähr­lich gibt das von Wüest Part­ner her­aus­ge­ge­bene «Immo-Moni­to­ring» einen Aus­blick auf die Ent­wick­lun­gen und Trends im Immo­bi­li­en­markt. Das Immo-Moni­to­ring kann bei Wüest Part­ner bestellt werden.

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«Immo-Moni­to­ring» 2022

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