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Was heisst «fair vermieten»?

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  Do, 13.02.2020

Die Debatte um «faire» Vermietung lehrt drei Dinge: Erstens: Mietberechnungen müssen nachvollziehbar sein. Zweitens: Für ein gutes Verhältnis zwischen Mietenden und Eigentümerschaft braucht es eine offene Kommunikation. Drittens: Eine angemessene Rendite für die EigentümerInnen ist berechtigt.

«Fair vermieten heisst nicht automatisch günstig vermieten», stellt Karin Weissenberger, Co-Präsidentin von Casafair Zürich klar. «Aber ‹fair› ist für mich eine Miete, deren Kosten belegbar sind.» Aufgeschlossene Vermieter und Vermieterinnen sollten darum den Mietern regelmässig offenlegen, wie sich der Mietzins berechnet. Dazu gehören verschiedene Positionen: Die Neben- und Unterhaltskosten, Rückstellungen, aber auch das Bedienen der Hypothek. Aus langjähriger Erfahrung empfiehlt Karin Weissenberger darum das direkte Gespräch mit den MieterInnen. «Es ist das beste Mittel, um Missverständnisse aus dem Weg zu räumen.» Bei direkten Begegnungen erfahren EigentümerInnen, wo die Mietenden der Schuh drückt: Ein Velounterstand wäre dringend erwünscht, ein Gartensitzplatz mit Sandkasten, ein Vordach über der Haustüre oder eine Kompostecke. Oft lassen sich mit überschaubaren Kosten kleine Dinge realisieren, die gute Stimmung bei der Mieterschaft schaffen.

Offene Kommunikation als A und O

Als Beisitzerin am Zürcher Mietgericht kennt Immobilienberaterin Karin Weissenberger die häufigsten Konfliktpunkte. «Viele Probleme entstehen, weil die Vermieterschaft nicht offen kommuniziert; das führt oftmals zu Missstimmung.» Den Grund ortet sie darin, dass VermieterInnen den Kontakt mit den Mietenden scheuen, da sie finden, sie seien ihnen keine Rechenschaft schuldig. «Vermietende sollten Mieter als treue Kunden und nicht als Belastung begreifen.»

Das regelmässige Gespräch zwischen Vermietenden und Mietenden sowie die Transparenz der Mietzinsberechnung seien «definitiv der beste Weg, um Streitigkeiten und Zerwürfnissen vorzubeugen», betont die erfahrene Immobilienfachfrau. Wer die Zahlen offenlege, brauche auch den Vorwurf nicht zu fürchten, Eigentümer seien «nur auf Profit» bedacht.

Knackpunkt Rendite: Zwei Prozent sind okay

In einem guten Mietverhältnis kann auch offen über
das heikle Thema Rendite gesprochen werden. Wie gross darf diese denn sein? Eine Rendite für den Eigentümer sei nicht nur in Ordnung, sondern auch anständig, meinen übereinstimmend die beiden Immobilienfachleute Karin Weissenberger und Casafair-Zentralvorstandsmitglied Michel Wyss. «Die EigentümerInnen, die ich kenne, kümmern sich mit Herzblut und Engagement um die Liegenschaft – und dies kommt den Mietenden zugute.» Sie trügen mit der Liegenschaft auch ein gewisses Risiko, sagt Wyss: Sie müssen die Hypothek auf der Liegenschaft bedienen und Rückstellungen für Erneuerungen tätigen können. «Vermieter haben viel Kapital in der Liegenschaft gebunden. Nicht selten ist es auch ihre Altersvorsorge.» Es gebe immer wieder EigentümerInnen mit einer ungenügenden Altersvorsorge, beobachtet Wyss, sodass die eigene Liegenschaft vielfach das Grundeinkommen garantiere.

« Vermietende sollten Mieter als treue Kunden und nicht als Belastung begreifen »

Eine Nettorendite von zurzeit maximal zwei Prozent gilt nach dem Verständnis von Casafair und aus rechtlicher Sicht als nicht missbräuchlich. Sie ist die Summe, die den Vermietern von den Mietzinseinnahmen verbleibt, nachdem sie sämtliche Unterhalts-, Betriebs-, Verwaltungs- und Fremdkapitalkosten (Hypothekarzinsen) bezahlt haben. «Die Rendite von zwei Prozent ist bescheiden, da sie nur ein halbes Prozent über dem Referenzzins von derzeit 1,5 Prozent liegt», sagt Karin Weissenberger.

Wann ist eine Miete unangemessen?

Seit 2005 sind die Mieten laut Schweizer MieterInnenverband um über 18 Prozent gestiegen – viel stärker als die Teuerung und die Löhne. Und sie steigen weiter. Haushalte mit kleinem Einkommen müssen mehr als einen Drittel des Verdienten fürs Wohnen aufwenden. Die Streitfrage nach missbräuchlichen Mieten beschäftigt darum regelmässig die Öffentlichkeit. Das geltende Mietrecht bietet diverse Möglichkeiten, überhöhte oder missbräuchliche Mieten infrage zu stellen, nur: Mietende müssen das beweisen können. «Und wie soll ein Mieter das können, wenn er die Berechnungsgrundlagen nicht kennt? Darum wäre die Pflicht zur Offenlegung der mietbestimmenden Kosten ein Meilenstein», sagte Christian Portmann, Präsident Zürcher Wohnbaugenossenschaften, an einer Veranstaltung von Casafair Zürich im vergangenen Herbst.

Bei den Wohnbaugenossenschaften ist das einfach, da sie nach dem Prinzip der Kostenmiete vermieten. Das bedeutet: es wird den Mietern nur so viel verrechnet, wie an Kosten für Unterhalt und Rückstellung nötig ist. Darum entfallen auch Anpassungen an die sogenannte «Orts- und Quartiersüblichkeit», die ein ständiges Thema bei den Mietgerichten sind. Die Mieter von Genossenschaften sind im Übrigen spezielle Mieter, da sie durch ihr Anteilkapital auch Mitglieder ihrer Genossenschaft sind und ein Mitspracherecht haben.

Der Zürcher MieterInnenverband fordert seit langem, dass übersetzte Anfangsmieten flächendeckend überprüft werden sollten. Der Begriff «Orts- und Quartiersüblichkeit» besagt, dass langjährige Mieten in einem Quartier miteinander verglichen werden müssen. So müssen etwa die Miete des Vormieters und die Grundlagenberechnung der neuen Miete offengelegt werden. «Nur so könnten teils massive, missbräuchliche Mietzinssprünge vermieden werden, die uns heute ständig beschäftigen », machte Walter Angst vom Zürcher MieterInnenverband an der erwähnten Veranstaltung von Casafair Zürich deutlich.

Frühzeitig eine Sanierung ankündigen

Entscheidungen mit Tragweite – etwa die Gesamtsanierung eines Mehrfamilienhauses – sollten drei bis fünf Jahre im Voraus kommuniziert werden; bei Wohnbaugenossenschaften ist das so üblich. Bei privaten Vermietern erfolgen solche Schritte oftmals kurzfristig. Die Mieterschaft muss dabei wissen, ob die Sanierung im bewohnten Zustand vorgenommen wird oder ob sie während der Sommerzeit über die Bühne geht, wenn die Mieter allenfalls die Ferien verlängern können. Oder ob gar temporäre Wohnalternativen ins Auge zu fassen sind. Je nach der Zusammensetzung der Bewohnerschaft des Mehrfamilienhauses – Familien, Einzelpersonen, Senioren – müssen individuelle Lösungen gefunden werden. Wichtig ist auch, eine oftmals mit Sanierungen verbundene Anhebung des Mietzinses zu kommunizieren.

Nötige Sanierungen nicht aufschieben

Erneuerungen sollten regelmässig im Sanierungszyklus einer Liegenschaft durchgeführt werden. Ein Beispiel, wie es eigentlich nicht laufen sollte: Zwei sozial eingestellte Schwestern erbten ein Zweifamilienhaus mit Erneuerungsbedarf; die Mieten wurden nicht angepasst; sie lagen sogar unter der Kostenmiete. Mit fatalen Konsequenzen: Als das Dach dringend saniert werden musste, fehlte das Geld. Bedauerlich: die Mieterschaft war trotz der Notsituation der neuen EigentümerInnen nicht bereit, höhere Mieten zu bezahlen. Die Folge war, dass eine Totalsanierung vorgenommen und der gesamten Mieterschaft gekündigt werden musste.

Oft wird eine Sanierung von Mietern argwöhnisch beobachtet. «Bei Investitionen in die Liegenschaft entsteht am meisten Streit», weiss Karin Weissenberger. «Braucht es wirklich neue Fenster? Die heutigen sind doch immer noch intakt?», wollen Mieter zum Beispiel wissen. «Die Kosten werden ja ohnehin auf uns Mieter überwälzt.» Das sehen der Vermieter und sein Energieberater anders. Für sie ist klar, dass aus energetischen Überlegungen der Fensterersatz fällig ist, damit der anstehende Heizungsersatz kleiner dimensioniert werden kann und letztlich die Energiekosten sinken, was sich auch wieder auf die Mieten auswirkt.

Es gibt durchaus VermieterInnen, die sich bewusst um Sanierungen foutieren: Warum soll ich das Dach besser isolieren, wo ich doch die Heizölkosten einfach auf die Mieter überwälzen kann? – Was aber aus verschiedenen Gründen zu kurz gedacht ist. Denn bei energetischen Sanierungen wird es zwar einen Mietzinsaufschlag geben, aber gleichzeitig reduzieren sich die Nebenkosten um dreissig bis vierizig Prozent.

Gleich das ganze Haus leerkündigen?

Viele Vermietende, die eine Sanierung verpassen, schreiten gleich zur Gesamtsanierung und kündigen das Haus leer. Was für viele MieterInnen ein Drama ist. «Eigentümer müssen regelmässig, massvoll und in Etappen sanieren, damit die Mehrkosten tragbar sind», sagt Michel Wyss. Dreissig Jahre nichts am Haus machen und dann gleich die Mieter rausstellen – das geht einfach nicht. «Wenn man Sanierungen langfristig und in Absprache mit den Mietern plant, finden sich immer gangbare Lösungen, ohne dass die Mietenden überfordert werden», erklärt Michel Wyss.

Wyss rät, wie man richtig vorgeht: Bei einer gemeinsamen Sitzung stellt der Hausbesitzer, am besten zusammen mit dem Bauberater, das Sanierungsvorhaben mit der Kostenaufstellung vor. Dabei wird auch klar, was wertvermehrend und was normaler Unterhalt ist. Die Devise sollte lauten: «So viel wie nötig und so günstig wie möglich», sagt Christian Portmann von den Zürcher Wohnbaugenossenschaften. Zu den ganz grossen Unterlassungssünden eines Hauseigentümers gehört, wenn keine Rückstellungen gemacht wurden. Denn bei einer Sanierung droht im schlimmsten Fall der Verkauf, und dann kommt das Haus sofort in die Spekulationsspirale. Für Mietende ein Fiasko.

Eine andere ständige Gefahr für die Mieterschaft ist der Erbgang. Wenn ein fairer Vermieter stirbt, stehen nicht selten der Erbgang und der Verkauf der Liegenschaft an; der Geldsegen rieselt über die Erben, während die Mieter oft auf der Strasse stehen.

Der Autor

Stefan Hartmann

Stefan Hartmann
Journalist BR

Aus «casanostra» 154

casanostra 154 - Februar 2020

Fair vermieten – so geht’s

Fall 1

Eine Hausbesitzerin in Zürich hat vor ein paar Jahren eine ihrer Mietliegenschaften in bewohntem Zustand saniert. Bei den Bauabläufen wurde grosse Rücksicht auf die MieterInnen genommen. Man ging auch auf ihre Wünsche ein. So wollte eine Mieterin partout keine neue Küche, weil sie den uralten Steintrog schön findet. Nach Abschluss wurde den Mietern jede einzelne Position der Sanierung und der neue Mietzins offengelegt. Die MieterInnen hatten zwar keine Freude an der Mietzinserhöhung, konnten sich jedoch von der Richtigkeit der Kosten und der ausgeführten Arbeiten überzeugen, dass diese nachvollziehbar sind.

Fall 2

Scaffold At A House Under Renovation

Ein Geschwisterpaar unterzog sein Haus in Zürich Seefeld einer fälligen Sanierung (Bäder, Küchen, Fenster etc.). Es war den Geschwistern sehr wichtig, dass keine der vier Mietparteien während den Handwerkerarbeiten ausziehen musste. Man sanierte Raum für Raum, was mehr Aufwand bedeutete. Die Abrechnung wurde den Mietern nach Abschluss der Sanierung vorgelegt. Es war den Geschwistern wichtig, dass die Mieten nach Abschluss der Arbeiten moderat bleiben. Sie legten den neuen Mietzins sogar individuell nach den finanziellen Verhältnissen der jeweiligen Mieter fest.

Fall 3

70 Years Old Active Senior And 30 Years Old Men, Construction Workers Plumbers, Working Together For Home Renovation

In einer Mietliegenschaft mussten die Küchen, Bäder, Leitungen und Fenster ersetzt werden. Da es im Haus drei Leitungsstränge gab, konnten die Hausbesitzer zunächst im linken Hausteil, später in der Mitte und dann im rechten Hausteil sanieren. In jeweils einer Leerwohnung konnten die Mieter eines Stranges kochen und das Bad benutzen. Beim Haus, das einer Stiftung gehört, handelt es sich um ein Studentenhaus. Zwei Wohnungen sind normal vermietet, damit können die Studentenwohnungen im Haus quersubventioniert werden. Eine der beiden «normalen» Wohnungen ist der Stiftung Domicil vermietet.

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