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Was heisst «fair ver­mie­ten»?

Ver­mie­tung

Erb­schaft, Finan­zen, Haus­iso­la­tion, Neben­kos­ten, Referenz­zins, Umbauen

Do, 13.02.2020

Die Debatte um «faire» Ver­mie­tung lehrt drei Dinge: Ers­tens: Miet­be­rech­nun­gen müs­sen nach­voll­zieh­bar sein. Zwei­tens: Für ein gutes Ver­hält­nis zwi­schen Mie­ten­den und Eigen­tü­mer­schaft braucht es eine offene Kom­mu­ni­ka­tion. Drit­tens: Eine ange­mes­sene Ren­dite für die Eigen­tü­me­rIn­nen ist berech­tigt.

«Fair ver­mie­ten heisst nicht auto­ma­tisch güns­tig ver­mie­ten», stellt Karin Weis­sen­ber­ger, Co-Prä­si­den­tin von Casafair Zürich klar. «Aber ‹fair› ist für mich eine Miete, deren Kos­ten beleg­bar sind.» Auf­ge­schlos­sene Ver­mie­ter und Ver­mie­te­rin­nen soll­ten darum den Mie­tern regel­mäs­sig offen­le­gen, wie sich der Miet­zins berech­net. Dazu gehö­ren ver­schie­dene Posi­tio­nen: Die Neben- und Unter­halts­kos­ten, Rück­stel­lun­gen, aber auch das Bedie­nen der Hypo­thek. Aus lang­jäh­ri­ger Erfah­rung emp­fiehlt Karin Weis­sen­ber­ger darum das direkte Gespräch mit den Mie­te­rIn­nen. «Es ist das beste Mit­tel, um Miss­ver­ständ­nisse aus dem Weg zu räu­men.» Bei direk­ten Begeg­nun­gen erfah­ren Eigen­tü­me­rIn­nen, wo die Mie­ten­den der Schuh drückt: Ein Veloun­ter­stand wäre drin­gend erwünscht, ein Gar­ten­sitz­platz mit Sand­kas­ten, ein Vor­dach über der Haus­türe oder eine Kom­postecke. Oft las­sen sich mit über­schau­ba­ren Kos­ten kleine Dinge rea­li­sie­ren, die gute Stim­mung bei der Mie­ter­schaft schaf­fen.

Offene Kom­mu­ni­ka­tion als A und O

Als Bei­sit­ze­rin am Zür­cher Miet­ge­richt kennt Immo­bi­li­en­be­ra­te­rin Karin Weis­sen­ber­ger die häu­figs­ten Kon­flikt­punkte. «Viele Pro­bleme ent­ste­hen, weil die Ver­mie­ter­schaft nicht offen kom­mu­ni­ziert; das führt oft­mals zu Miss­stim­mung.» Den Grund ortet sie darin, dass Ver­mie­te­rIn­nen den Kon­takt mit den Mie­ten­den scheuen, da sie fin­den, sie seien ihnen keine Rechen­schaft schul­dig. «Ver­mie­tende soll­ten Mie­ter als treue Kun­den und nicht als Belas­tung begrei­fen.»

Das regel­mäs­sige Gespräch zwi­schen Ver­mie­ten­den und Mie­ten­den sowie die Trans­pa­renz der Miet­zins­be­rech­nung seien «defi­ni­tiv der beste Weg, um Strei­tig­kei­ten und Zer­würf­nis­sen vor­zu­beu­gen», betont die erfah­rene Immo­bi­li­en­fach­frau. Wer die Zah­len offen­lege, brau­che auch den Vor­wurf nicht zu fürch­ten, Eigen­tü­mer seien «nur auf Pro­fit» bedacht.

Knack­punkt Ren­dite: Zwei Pro­zent sind okay

In einem guten Miet­ver­hält­nis kann auch offen über
das heikle Thema Ren­dite gespro­chen wer­den. Wie gross darf diese denn sein? Eine Ren­dite für den Eigen­tü­mer sei nicht nur in Ord­nung, son­dern auch anstän­dig, mei­nen über­ein­stim­mend die bei­den Immo­bi­li­en­fach­leute Karin Weis­sen­ber­ger und Casafair-Zen­tral­vor­stands­mit­glied Michel Wyss. «Die Eigen­tü­me­rIn­nen, die ich kenne, küm­mern sich mit Herz­blut und Enga­ge­ment um die Lie­gen­schaft – und dies kommt den Mie­ten­den zugute.» Sie trü­gen mit der Lie­gen­schaft auch ein gewis­ses Risiko, sagt Wyss: Sie müs­sen die Hypo­thek auf der Lie­gen­schaft bedie­nen und Rück­stel­lun­gen für Erneue­run­gen täti­gen kön­nen. «Ver­mie­ter haben viel Kapi­tal in der Lie­gen­schaft gebun­den. Nicht sel­ten ist es auch ihre Alters­vor­sorge.» Es gebe immer wie­der Eigen­tü­me­rIn­nen mit einer unge­nü­gen­den Alters­vor­sorge, beob­ach­tet Wyss, sodass die eigene Lie­gen­schaft viel­fach das Grund­ein­kom­men garan­tiere.

« Ver­mie­tende soll­ten Mie­ter als treue Kun­den und nicht als Belas­tung begrei­fen »

Eine Net­to­ren­dite von zur­zeit maxi­mal zwei Pro­zent gilt nach dem Ver­ständ­nis von Casafair und aus recht­li­cher Sicht als nicht miss­bräuch­lich. Sie ist die Summe, die den Ver­mie­tern von den Miet­zins­ein­nah­men ver­bleibt, nach­dem sie sämt­li­che Unterhalts‑, Betriebs‑, Ver­wal­tungs- und Fremd­ka­pi­tal­kos­ten (Hypo­the­kar­zin­sen) bezahlt haben. «Die Ren­dite von zwei Pro­zent ist beschei­den, da sie nur ein hal­bes Pro­zent über dem Referenz­zins von der­zeit 1,5 Pro­zent liegt», sagt Karin Weis­sen­ber­ger.

Wann ist eine Miete unan­ge­mes­sen?

Seit 2005 sind die Mie­ten laut Schwei­zer Mie­te­rIn­nen­ver­band um über 18 Pro­zent gestie­gen – viel stär­ker als die Teue­rung und die Löhne. Und sie stei­gen wei­ter. Haus­halte mit klei­nem Ein­kom­men müs­sen mehr als einen Drit­tel des Ver­dien­ten fürs Woh­nen auf­wen­den. Die Streit­frage nach miss­bräuch­li­chen Mie­ten beschäf­tigt darum regel­mäs­sig die Öffent­lich­keit. Das gel­tende Miet­recht bie­tet diverse Mög­lich­kei­ten, über­höhte oder miss­bräuch­li­che Mie­ten infrage zu stel­len, nur: Mie­tende müs­sen das bewei­sen kön­nen. «Und wie soll ein Mie­ter das kön­nen, wenn er die Berech­nungs­grund­la­gen nicht kennt? Darum wäre die Pflicht zur Offen­le­gung der miet­be­stim­men­den Kos­ten ein Mei­len­stein», sagte Chris­tian Port­mann, Prä­si­dent Zür­cher Wohn­bau­ge­nos­sen­schaf­ten, an einer Ver­an­stal­tung von Casafair Zürich im ver­gan­ge­nen Herbst.

Bei den Wohn­bau­ge­nos­sen­schaf­ten ist das ein­fach, da sie nach dem Prin­zip der Kos­ten­miete ver­mie­ten. Das bedeu­tet: es wird den Mie­tern nur so viel ver­rech­net, wie an Kos­ten für Unter­halt und Rück­stel­lung nötig ist. Darum ent­fal­len auch Anpas­sun­gen an die soge­nannte «Orts- und Quar­tiers­üb­lich­keit», die ein stän­di­ges Thema bei den Miet­ge­rich­ten sind. Die Mie­ter von Genos­sen­schaf­ten sind im Übri­gen spe­zi­elle Mie­ter, da sie durch ihr Anteil­ka­pi­tal auch Mit­glie­der ihrer Genos­sen­schaft sind und ein Mit­spra­che­recht haben.

Der Zür­cher Mie­te­rIn­nen­ver­band for­dert seit lan­gem, dass die For­de­rung einer «Orts- und Quar­tiers­üb­lich­keit» flä­chen­de­ckend umge­setzt wird. Der Begriff «Orts- und Quar­tiers­üb­lich­keit» besagt, dass lang­jäh­rige Mie­ten in einem Quar­tier mit­ein­an­der ver­gli­chen wer­den müs­sen. So müs­sen etwa die Miete des Vor­mie­ters und die Grund­la­gen­be­rech­nung der neuen Miete offen­ge­legt wer­den. «Nur so könn­ten teils mas­sive, miss­bräuch­li­che Miet­zins­sprünge ver­mie­den wer­den, die uns heute stän­dig beschäf­ti­gen », machte Wal­ter Angst vom Zür­cher Mie­te­rIn­nen­ver­band an der erwähn­ten Ver­an­stal­tung von Casafair Zürich deut­lich.

Früh­zei­tig eine Sanie­rung ankün­di­gen

Ent­schei­dun­gen mit Trag­weite – etwa die Gesamt­sa­nie­rung eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses – soll­ten drei bis fünf Jahre im Vor­aus kom­mu­ni­ziert wer­den; bei Wohn­bau­ge­nos­sen­schaf­ten ist das so üblich. Bei pri­va­ten Ver­mie­tern erfol­gen sol­che Schritte oft­mals kurz­fris­tig. Die Mie­ter­schaft muss dabei wis­sen, ob die Sanie­rung im bewohn­ten Zustand vor­ge­nom­men wird oder ob sie wäh­rend der Som­mer­zeit über die Bühne geht, wenn die Mie­ter allen­falls die Ferien ver­län­gern kön­nen. Oder ob gar tem­po­räre Wohn­al­ter­na­ti­ven ins Auge zu fas­sen sind. Je nach der Zusam­men­set­zung der Bewoh­ner­schaft des Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses – Fami­lien, Ein­zel­per­so­nen, Senio­ren – müs­sen indi­vi­du­elle Lösun­gen gefun­den wer­den. Wich­tig ist auch, eine oft­mals mit Sanie­run­gen ver­bun­dene Anhe­bung des Miet­zin­ses zu kom­mu­ni­zie­ren.

Nötige Sanie­run­gen nicht auf­schie­ben

Erneue­run­gen soll­ten regel­mäs­sig im Sanie­rungs­zy­klus einer Lie­gen­schaft durch­ge­führt wer­den. Ein Bei­spiel, wie es eigent­lich nicht lau­fen sollte: Zwei sozial ein­ge­stellte Schwes­tern erb­ten ein Zwei­fa­mi­li­en­haus mit Erneue­rungs­be­darf; die Mie­ten wur­den nicht ange­passt; sie lagen sogar unter der Kos­ten­miete. Mit fata­len Kon­se­quen­zen: Als das Dach drin­gend saniert wer­den musste, fehlte das Geld. Bedau­er­lich: die Mie­ter­schaft war trotz der Not­si­tua­tion der neuen Eigen­tü­me­rIn­nen nicht bereit, höhere Mie­ten zu bezah­len. Die Folge war, dass eine Total­sa­nie­rung vor­ge­nom­men und der gesam­ten Mie­ter­schaft gekün­digt wer­den musste.

Oft wird eine Sanie­rung von Mie­tern arg­wöh­nisch beob­ach­tet. «Bei Inves­ti­tio­nen in die Lie­gen­schaft ent­steht am meis­ten Streit», weiss Karin Weis­sen­ber­ger. «Braucht es wirk­lich neue Fens­ter? Die heu­ti­gen sind doch immer noch intakt?», wol­len Mie­ter zum Bei­spiel wis­sen. «Die Kos­ten wer­den ja ohne­hin auf uns Mie­ter über­wälzt.» Das sehen der Ver­mie­ter und sein Ener­gie­be­ra­ter anders. Für sie ist klar, dass aus ener­ge­ti­schen Über­le­gun­gen der Fens­ter­er­satz fäl­lig ist, damit der anste­hende Hei­zungs­er­satz klei­ner dimen­sio­niert wer­den kann und letzt­lich die Ener­gie­kos­ten sin­ken, was sich auch wie­der auf die Mie­ten aus­wirkt.

Es gibt durch­aus Ver­mie­te­rIn­nen, die sich bewusst um Sanie­run­gen fou­tie­ren: Warum soll ich das Dach bes­ser iso­lie­ren, wo ich doch die Heiz­öl­kos­ten ein­fach auf die Mie­ter über­wäl­zen kann? – Was aber aus ver­schie­de­nen Grün­den zu kurz gedacht ist. Denn bei ener­ge­ti­schen Sanie­run­gen wird es zwar einen Miet­zins­auf­schlag geben, aber gleich­zei­tig redu­zie­ren sich die Neben­kos­ten um dreis­sig bis vie­ri­zig Pro­zent.

Gleich das ganze Haus leer­kün­di­gen?

Viele Ver­mie­tende, die eine Sanie­rung ver­pas­sen, schrei­ten gleich zur Gesamt­sa­nie­rung und kün­di­gen das Haus leer. Was für viele Mie­te­rIn­nen ein Drama ist. «Eigen­tü­mer müs­sen regel­mäs­sig, mass­voll und in Etap­pen sanie­ren, damit die Mehr­kos­ten trag­bar sind», sagt Michel Wyss. Dreis­sig Jahre nichts am Haus machen und dann gleich die Mie­ter raus­stel­len – das geht ein­fach nicht. «Wenn man Sanie­run­gen lang­fris­tig und in Abspra­che mit den Mie­tern plant, fin­den sich immer gang­bare Lösun­gen, ohne dass die Mie­ten­den über­for­dert wer­den», erklärt Michel Wyss.

Wyss rät, wie man rich­tig vor­geht: Bei einer gemein­sa­men Sit­zung stellt der Haus­be­sit­zer, am bes­ten zusam­men mit dem Bau­be­ra­ter, das Sanie­rungs­vor­ha­ben mit der Kos­ten­auf­stel­lung vor. Dabei wird auch klar, was wert­ver­meh­rend und was nor­ma­ler Unter­halt ist. Die Devise sollte lau­ten: «So viel wie nötig und so güns­tig wie mög­lich», sagt Chris­tian Port­mann von den Zür­cher Wohn­bau­ge­nos­sen­schaf­ten. Zu den ganz gros­sen Unter­las­sungs­sün­den eines Haus­ei­gen­tü­mers gehört, wenn keine Rück­stel­lun­gen gemacht wur­den. Denn bei einer Sanie­rung droht im schlimms­ten Fall der Ver­kauf, und dann kommt das Haus sofort in die Spe­ku­la­ti­ons­spi­rale. Für Mie­tende ein Fiasko.

Eine andere stän­dige Gefahr für die Mie­ter­schaft ist der Erb­gang. Wenn ein fai­rer Ver­mie­ter stirbt, ste­hen nicht sel­ten der Erb­gang und der Ver­kauf der Lie­gen­schaft an; der Geld­se­gen rie­selt über die Erben, wäh­rend die Mie­ter oft auf der Strasse ste­hen.

Der Autor

Stefan Hartmann

Ste­fan Hart­mann
Jour­na­list BR

Aus «casanostra» 154

casanostra 154 - Februar 2020

Fair ver­mie­ten – so geht’s

Fall 1

Eine Haus­be­sit­ze­rin in Zürich hat vor ein paar Jah­ren eine ihrer Miet­lie­gen­schaf­ten in bewohn­tem Zustand saniert. Bei den Bau­ab­läu­fen wurde grosse Rück­sicht auf die Mie­te­rIn­nen genom­men. Man ging auch auf ihre Wün­sche ein. So wollte eine Mie­te­rin par­tout keine neue Küche, weil sie den uralten Stein­trog schön fin­det. Nach Abschluss wurde den Mie­tern jede ein­zelne Posi­tion der Sanie­rung und der neue Miet­zins offen­ge­legt. Die Mie­te­rIn­nen hat­ten zwar keine Freude an der Miet­zins­er­hö­hung, konn­ten sich jedoch von der Rich­tig­keit der Kos­ten und der aus­ge­führ­ten Arbei­ten über­zeu­gen, dass diese nach­voll­zieh­bar sind.

Fall 2

Scaffold At A House Under Renovation

Ein Geschwis­ter­paar unter­zog sein Haus in Zürich See­feld einer fäl­li­gen Sanie­rung (Bäder, Küchen, Fens­ter etc.). Es war den Geschwis­tern sehr wich­tig, dass keine der vier Miet­par­teien wäh­rend den Hand­wer­ker­ar­bei­ten aus­zie­hen musste. Man sanierte Raum für Raum, was mehr Auf­wand bedeu­tete. Die Abrech­nung wurde den Mie­tern nach Abschluss der Sanie­rung vor­ge­legt. Es war den Geschwis­tern wich­tig, dass die Mie­ten nach Abschluss der Arbei­ten mode­rat blei­ben. Sie leg­ten den neuen Miet­zins sogar indi­vi­du­ell nach den finan­zi­el­len Ver­hält­nis­sen der jewei­li­gen Mie­ter fest.

Fall 3

70 Years Old Active Senior And 30 Years Old Men, Construction Workers Plumbers, Working Together For Home Renovation

In einer Miet­lie­gen­schaft muss­ten die Küchen, Bäder, Lei­tun­gen und Fens­ter ersetzt wer­den. Da es im Haus drei Lei­tungs­stränge gab, konn­ten die Haus­be­sit­zer zunächst im lin­ken Haus­teil, spä­ter in der Mitte und dann im rech­ten Haus­teil sanie­ren. In jeweils einer Leer­woh­nung konn­ten die Mie­ter eines Stran­ges kochen und das Bad benut­zen. Beim Haus, das einer Stif­tung gehört, han­delt es sich um ein Stu­den­ten­haus. Zwei Woh­nun­gen sind nor­mal ver­mie­tet, damit kön­nen die Stu­den­ten­woh­nun­gen im Haus quer­sub­ven­tio­niert wer­den. Eine der bei­den «nor­ma­len» Woh­nun­gen ist der Stif­tung Domicil ver­mie­tet.

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