Sie würden sich als Philanthrop*in bezeichnen? Als Person mit guten Menschenkenntnissen? Dann geht es Ihnen wie vielen meiner Klientinnen und Klienten. Tolerante, hilfsbereite und menschenliebende Zeitgenoss*innen mit gutem Gespür für das Gegenüber. Und trotzdem kann es passieren: Man hat sich bei der Auswahl der Mieterin oder des Mieters getäuscht und Sie haben die Laus im Pelz, den Wurm im Apfel, einen Dr. Jekyll und Mr. Hyde... Gerne präsentiere ich eine (lange nicht abschliessende!) Selektion dieser Spezies, die lauernden Gefahren und selbstverständlich einige Tipps zur Prävention und Abhilfe.
Der wichtigste Tipp aber vorab: Lassen Sie sich die Lebensqualität nicht durch eine schwierige Mieterin oder einen schwierigen Mieter vermindern und machen Sie sich den Umgang mit ihnen nicht zur Lebensaufgabe. Das klingt logisch, aber ist manchmal gar nicht so einfach. Wenn die Mieterschaft zu einer dauernden seelischen Belastung wird (gerade, wenn man selbst im gleichen Haus lebt), dann ist definitiv eine Grenze überschritten. Sollte eine Kündigung unvermeidbar sein, dann gilt es auch hier, Stolpersteine zu vermeiden.
1. Die siebenschlaue Mieterin: Sie kennt alle gesetzlichen Stolperfallen
Anfechtung des Anfangsmietzinses : Der Mietzins darf nicht mehr als 10 Prozent vom Vormietzins abweichen, ansonsten die siebenschlaue Mieterin diesen innert 30 Tagen seit Mietantritt anfechten wird. Wichtig ist jedoch, dass Sie genügend Reserven bilden können. Eine Mandantin musste nach Auszug ihres Mieters den Ersatz von teuren Armaturen et cetera wegen abgelaufener Lebensdauer voll berappen. Dass der Mieter die Schäden verursachte, spielte aufgrund abgelaufener Lebensdauer keine Rolle. Die finanziellen Reserven aus dem Mietzins sollen sodann für werterhaltende Massnahmen ausreichen. Fazit: Ein fairer Mietzins muss auch für Sie fair sein.
Mängelrügen: Ein detailliertes Antritts- und Abnahmeprotokoll und eine vertragliche Definition des kleinen Unterhalts, für welche die Mieterschaft aufzukommen hat, helfen, um schwierigen Mieter*innen den Wind aus den Segeln zu nehmen. Arbeiten Sie mit guten, vertrauenswürdigen Handwerkern zusammen, welche Sie auch über querulatorische Mieter informieren würden. Achtung beim Auszug der Mieterin oder des Mieters: Mängel sollten dem Mieter oder der Mieterin innert 3 Tagen per Einschreiben mitgeteilt werden, soweit eine Unterschrift auf dem Abnahmeprotokoll oder der Mangel auf dem Protokoll fehlt.
Hinterlegung von Mietzins: Es ist der Mieterin gestattet, den Mietzins bis zur Behebung von Mängeln zu hinterlegen. Dies setzt aber ein korrektes Vorgehen inklusive rechtzeitige Ankündigung voraus (Art. 259g Abs. 1 OR). Ansonsten können Sie Ihrerseits aufgrund von Mietzinsausstand (sogar ausserordentlich!) kündigen, was jedoch ebenfalls einen korrekten formellen Ablauf erfordert (Art. 257d OR).
Mietzinsanpassungen: Die Mieterin kann Anpassungen an einen gesunkenen Referenzzinssatz verlangen, obwohl Sie Ihrerseits trotz damaligen Zinssteigerungen jahrelang auf eine Mietzinserhöhung verzichtet haben? Ja, das ist zulässig. Eine Überprüfung einer Berechnung mieterseits ist jedoch ratsam, da ein gesunkener Mietzins zum Teil durch andere gestiegene Faktoren relativiert wird. Ich erachte es als fair, in Gleichbehandlung aller Mieter*innen konsequent und proaktiv alle Veränderungen – plus wie minus – den Mieter*innen weiterzugeben.
Die Nebenkosten-Falle: Viele Vermieter*innen sind sich nicht bewusst, dass die Nebenkosten- Positionen einzeln auf dem Vertrag aufzuführen sind. Haben Sie zum Beispiel von zehn NK-Positionen nur zwei im Mietvertrag aufgeführt, kann die Mieterin die Zahlung verweigern oder sogar zurückfordern.
Formfehler bei der Kündigung: Die Kündigung hat auf einem amtlichen Formular per Einschreiben zu erfolgen. Für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist der Zugang massgeblich, wobei ein Einschreiben spätestens nach 7 Tagen als zugestellt gilt. Kündigungen sind bei Familienwohnungen zwingend auch dem Partner zuzustellen.
Nun kann es sein, dass Sie vom Partner oder der Partnerin gar nichts wissen. Es kann nicht schaden und höchstens zur Belustigung der Mieterschaft führen, wenn Sie eine Kündigung immer auch noch separat an den Herrn Gemahl oder die Frau Gemahlin zustellen, auch wenn die bessere Hälfte gar nicht existiert. Formfehler führen zur Nichtigkeit der Kündigung!
Der Kündigungsschutz: Fast jede Vereinbarung mit der Mieterin (auch aussergerichtlich!) löst einen dreijährigen Kündigungsschutz aus. In einem Fall hatte ein Mieter jedes Jahr gegen eine Mandantin prozessiert, jedes Mal einen Vergleich bei der Schlichtungsbehörde erzielt und sich da- mit einen fortwährenden Kündigungsschutz ergattert. Lassen Sie sich rechtlich beraten.
Die «kalte Erstreckung»: Während der Dauer eines Verfahrens, welche durchaus bis 18 Monate betragen kann, bleibt der Mieter im Mietobjekt. Dies nennt sich kalte Erstreckung. Einer Vereinbarung mit einem fixen Endtermin des Mietverhältnisses ist hier gegebenenfalls der Vorzug zu geben.
2. Der pingelige Mieter: Er nervt die Nachbarn mit seiner intoleranten Haltung und kann keinen Fünfer geradestehen lassen.
Der Mieter hat eine Pflicht zur Sorgfalt gegenüber anderen Nachbarn. Kinderlärm ist kein Beschwerdegrund (ausser bei baulichen Mängeln beim Schallschutz ) . Vermitteln Sie in einem persönlichen Gespräch zwischen streitenden Mieter*innen oder delegieren Sie dies an Ihre Verwaltung oder einen Mediator. Allenfalls mahnen Sie schriftlich ab oder erstellen / präzisieren eine Hausordnung. Bevor andere Mieter*innen vergrault werden, ist auch die Trennung von einem schwierigen Mieter legitim.
3. Die «nach-mir-die-Sintflut-» Mieterin: Sie trägt null Sorge zu Ihrem Mietobjekt
Es gilt die Sorgfaltspflicht gegenüber den Nachbarn und die Haftung für Schäden. Wichtig ist, dass die Mieterin tatsächlich über eine Haftpflichtversicherung verfügt und eine genügende Kaution hinterlegt hat, damit Sie sich bei einem Auszug der Mieterin schadlos halten können (mit Verweis auf die Lebensdauerproblematik, Punkt 1)
Nirmala Dias
Rechtsanwältin und Mediatorin, Ombudsfrau bei Casafair
Aus «casanostra» 159
Glücklicherweise sind die meisten Mietverhältnisse partnerschaftlich und harmonisch. Für den Fall, dass es einmal schief herauskommen sollte, bietet Casafair ein vielfältiges Angebot.
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