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Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten und Covid

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Mo, 22.02.2021

Nach einem Jahr mit dem Coro­na­vi­rus ste­hen die meis­ten Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten erneut vor der Her­aus­for­de­rung, die jähr­li­che Eigen­tü­mer­ver­samm­lung Covid-kon­form durch­zu­füh­ren. Eine Pro­gnose über die Ein­schrän­kun­gen ist unmög­lich und es stellt sich die Frage, wie die Ver­samm­lung 2021 durch­ge­führt wer­den soll, damit kurz­fris­tige Plan­än­de­run­gen ver­mie­den wer­den können.

Kurz gesagt: Casafair emp­fiehlt den Verwalter*innen und den Vor­stän­den, ange­mes­sen, krea­tiv, zuvor­kom­mend und umsich­tig zu den Ver­samm­lun­gen einzuladen.

Wel­che Mög­lich­kei­ten für die Durch­füh­rung von Stowe-Ver­samm­lun­gen gibt es ange­sichts der behörd­li­chen Ein­schrän­kun­gen durch die Pandemie?

Es gibt fol­gende Möglichkeiten:

  • Ver­samm­lun­gen kön­nen als Tele­fon- oder Video­kon­fe­renz durch­ge­führt werden.
  • Ver­samm­lun­gen kön­nen schrift­lich durch­ge­führt werden.
  • Die Dis­kus­sion und Infor­ma­tion kann per Video­kon­fe­renz erfol­gen, die Abstim­mung schriftlich.
  • Nicht drin­gende Geschäfte kön­nen auf einen güns­ti­ge­ren Zeit­punkt ver­tagt wer­den, bei­spiels­weise auf eine aus­ser­or­dent­li­che Ver­samm­lung, an der es wie­der mög­lich sein wird, zusam­men­zu­kom­men und zu diskutieren.
Eig­nen sich Video­kon­fe­ren­zen für Ver­samm­lun­gen von Stockwerkeigentümer*innen?

Im ver­gan­ge­nen Jahr konn­ten viele Stowe-Ver­samm­lun­gen erfolg­reich per Video­schal­tung abge­hal­ten wer­den. Pro­fes­sio­nelle Ver­wal­tun­gen set­zen häu­fig auf Online-Ver­samm­lun­gen.

Ist es recht­lich zuläs­sig, Stowe-Ver­samm­lun­gen online oder schrift­lich durchzuführen?

Das Bun­des­amt für Jus­tiz publi­ziert dazu ein eige­nes FAQ zur Durch­füh­rung von Gene­ral­ver­samm­lun­gen, das auch für Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten gilt. «Die Ver­wal­tung der Stock­werk­ei­gen­tümer­ge­mein­schaft kann somit ins­be­son­dere anord­nen, dass die Stock­werk­ei­gen­tümer ihr Stimm­recht auf schrift­li­chem Weg oder in elek­tro­ni­scher Form aus­zu­üben haben.» Es gilt vor­der­hand bis am 31. Dezem­ber 2021.

Gel­ten die Beschlüsse in der schrift­li­chen Ver­samm­lung als Zir­ku­lar­be­schlüsse und müs­sen dem­nach ein­stim­mig erfolgen?

Es gel­ten die Abstim­mungs­quo­ren gemäss Gesetz und Regle­ment. Nicht­teil­nahme an der schrift­li­chen Abstim­mung gilt nach Anga­ben der SVIT als Ent­hal­tung, wes­halb unter Umstän­den das Quo­rum nicht erfüllt sein kann. Im Gegen­satz zum Zir­ku­lar­be­schluss muss keine Ein­stim­mig­keit erreicht werden.

Die Ver­wal­tung hat eine schrift­li­che Ver­samm­lung ein­be­ru­fen. Auf der Trak­tan­den­liste sind aber kon­tro­verse Geschäfte ange­kün­digt oder sol­che, bei denen ich mehr Infor­ma­tio­nen brau­che, um zu ent­schei­den. Was kann ich tun?

Für Trak­tan­den, bei denen eine Dis­kus­sion gewünscht wird, ist das schrift­li­che Ver­fah­ren nicht geeig­net. Bit­ten Sie die Ver­wal­tung, das Geschäft zu ver­ta­gen oder eine andere Option für die Durch­füh­rung zu wäh­len (siehe oben). Wenn die Infor­ma­ti­ons­pflicht bei kom­ple­xen The­men nicht erfüllt wurde, kön­nen Sie als letz­tes Mit­tel den Beschluss der Stowe anfech­ten. Dafür muss inner­halb von 30 Tagen nach dem Ver­sand des Pro­to­kolls der Beschluss direkt bei der zustän­di­gen Behörde ange­foch­ten wer­den. Im Kan­ton Zürich ist das bei­spiels­weise der Frie­dens­rich­ter, im Kan­ton Bern die Schlichtungsbehörde.

Die Ver­wal­tung kün­digt die Durch­füh­rung der Stowe-Ver­samm­lung als Video­kon­fe­renz an. Ich habe weder die Geräte noch das Wis­sen, um an der Ver­samm­lung teilzunehmen.

Lei­hen Sie sich allen­falls die nöti­gen Geräte aus, las­sen Sie sich von Ange­hö­ri­gen oder Bekann­ten mit der Tech­nik hel­fen. Viele Pro­gramme für Video­kon­fe­ren­zen kön­nen auch auf Smart­pho­nes und Tablets aus­ge­führt wer­den, die oft ein­fa­cher ein­zu­rich­ten sind als Lap­tops oder Desk­top-Com­pu­ter. Falls dies nicht mög­lich ist, wen­den Sie sich früh­zei­tig an die Ver­wal­tung. Wich­tig ist, dass Sie als Teilnehmer*in iden­ti­fi­ziert wer­den, sich äus­sern, die Voten der ande­ren Eigentümer*innen hören und ihre Stimme abge­ben können.

Was gibt es bei schrift­li­chen Ver­samm­lun­gen wei­ter zu beachten?

Die Ver­wal­tung muss die Eigentümer*innen früh­zei­tig dar­über infor­mie­ren, dass die Ver­samm­lung schrift­lich statt­fin­den wird und die Abstim­mun­gen schrift­lich zu erfol­gen haben. Die Eigentümer*innen müs­sen genü­gend Zeit haben, Trak­tan­den ein­zu­rei­chen. Auch wenn die Ver­samm­lung schrift­lich erfolgt, muss diese auf einen Ter­min hin ein­be­ru­fen wer­den, mit einer Trak­tan­den­liste und dem Hin­weis, dass das Stimm­recht auf dem schrift­li­chen Weg aus­ge­übt wird. Die Eigentümer*innen müs­sen sich voll­um­fäng­lich über die Trak­tan­den infor­mie­ren kön­nen ent­we­der mit der Mög­lich­keit, bei der Ver­wal­tung die Akten ein­zu­se­hen oder mit dem Ver­sand all­fäl­li­ger Unter­la­gen an die Eigentümer*innen. Fer­ner muss das Abstim­mungs­for­mu­lar klar aus­ge­stal­tet sein. Die­ses muss vom Eigen­tü­mer oder der Eigen­tü­me­rin unter­zeich­net wer­den und bis zum Zeit­punkt der Ver­samm­lung bei der Ver­wal­tung ein­ge­hen. Nach dem Ver­samm­lungs­ter­min ein­ge­hende For­mu­lare dür­fen nicht mehr berück­sich­tigt wer­den. Nach der Ver­samm­lung muss die Ver­wal­tung ein Beschluss­pro­to­koll erstellen.

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