«Wir haben in unserem Haus eine grössere Sanierung gemacht. Nun wollen die Mieter Monate nach Abschluss eine Mietzinsreduktion. Müssen wir darauf noch eingehen?»
Grundsätzlich muss der Anspruch entgegengenommen werden, da ein solcher Anspruch entsteht, sobald Umbauarbeiten den Gebrauch beeinträchtigen. Bei einem grösseren Umbau sind die Mieter in der vertraglich festgelegten Nutzung tatsächlich oft eingeschränkt. Sie haben deshalb einen Anspruch auf Reduktion der Miete. Allerdings muss der Umfang dieser Reduktion geprüft werden. Denn ein Umbau ist nicht über die gesamte Bauzeit gleichermassen einschränkend. Die Mieter sollen darlegen, inwiefern sie eingeschränkt waren. Die Bauherrschaft kann dies anhand des Bauprogramms nachprüfen.
Während der Einrichtungs- und Abschlussphase ist die Beeinträchtigung meist gering. Müssen aber Abbrüche getätigt, Küchen oder andere wichtige Einrichtungen ersetzt werden, so ist die Nutzung stark eingeschränkt. Manchmal müssen die Mieter ihre Wohnungen sogar eine gewisse Zeit verlassen. Man kann die Reduktion daran berechnen, wie stark ein Raum im Verhältnis zur gesamten Wohnungsgrösse pro Monat eingeschränkt war. Über eine längere Bauzeit (mehrere Monate) rechtfertigt sich oft eine Pauschale. So kann eine Reduktion von einer 5-monatigen Bauzeit durchaus eine ganze Monatsmiete oder mehr betragen. Ist lediglich ein Raum betroffen, so kann dieser Raum ins prozentuale Verhältnis der gesamten Wohnfläche gestellt und die Miete entsprechend reduziert werden. Dabei ist die Wichtigkeit eines Raumes massgebend. Kann die Küche oder das Bad nicht benutzt werden, so ist dies wesentlich einschränkender als ein Schlafzimmer.
Ganz grundsätzlich ist die Reduktion erst fällig, wenn die Bauarbeiten definitiv fertig sind. Erst dann ist das ganze Ausmass einer Reduktion überblickbar. Die Herabsetzung bzw. die Rückforderung verjährt innert fünf Jahren.
Karin Weissenberger
Co-Präsidentin Hausverein Zürich, Karin Weissenberger Immobilien
Aus «casanostra» 149
