casanostra zeigt, worauf man bei der Wahl einer Immobilienverwaltung achten sollte und was es im Vertrag zu regeln gilt.
Die Verwaltung von Immobilien kann zeitaufwendig und nervenaufreibend sein. Auch Eigentümer*innen, die nur eine kleine Wohnung vermieten, müssen sich mit Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung und Unterhaltsarbeiten herumschlagen. Bei der Verwaltung hilft auch Software: Casafair hat reine Online-Programme für unter 600 Franken pro Jahr im casanostra-Heft 155 unter die Lupe genom- men: Sie heissen zum Beispiel «Aimmo», «Fairwalter», «Limmobi», «Immoshome» oder «Immobilienbewirtschaftung in der Praxis». Diese Bezahl-Pro gramme zielen auf Private, die kleinere Mietobjekte verwalten. Sie lassen sich bequem über einen Internet-Browser einrichten und von überall auf der Welt übers Internet nutzen.Viele EigentümerInnen ziehen es aber vor, die Verwaltung ihrer Liegenschaft in die Hände von Profis zu legen. Casanostra beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilienverwaltung.
1. Welche Aufgaben hat eine Immobilienverwaltung?
Sie kümmert sich um den Unterhalt, die Finanzen und die Administration einer Immobilie. Sie muss Mängel rasch zum besten Preis-Leistungs-Verhältnis beheben und auch den Heizbetrieb sicherstellen. Zu dem kümmert sie sich um die Liegenschafts- und Nebenkostenabrechnung und prüft, ob die Mietzinsen bezahlt werden. Verwaltungen suchen in der Regel auch passende Mieter, prüfen Betreibungsauszüge, erstellen Mietverträge, nehmen Wohnungskündigungen entgegen und sorgen für die Abnahme und Übergabe der Objekte. Gute Verwaltungen beraten Eigentümer*innen zudem strategisch und handeln proaktiv.
Tipp: Die von der Verwaltung zu erfüllenden Aufgaben sollten im Vertrag möglichst konkret und klar definiert sein. Halten Sie zum Beispiel bei Bedarf im Vertrag fest, dass die Verwaltung Ihnen ein infrage kommendes Bewerbungsdossier vor einer Zusage vorlegen muss.
2. Wie finde ich eine gute Immobilienverwaltung?
Am besten lässt sich eine faire Verwalterin beziehungsweise ein fairer Verwalter über Empfehlungen anderer Wohneigentümer*innen finden. Gut zu wissen: Die Bezeichnung « Immobilienverwalter*in» ist kein geschützter Titel. «Immobilienbewirtschafter*in mit eidgenössischem Fachausweis» weist hingegen auf den Abschluss einer Ausbildung hin. Gute Verwalterinnen und Verwalter haben das nötige Fachwissen im Umgang mit Stockwerkeigentum und Mietliegenschaften. Sie pflegen eine partnerschaftliche und faire Zusammenarbeit mit Mietenden. Sie beherrschen die Immobilienbuchhaltung und können in einfachen rechtlichen Fragen Auskunft geben. Karin Weissenberger, Co-Präsidentin von Casafair Zürich, weiss aus Erfahrung: «Eigentümerinnen und Eigentümer mit kleineren Liegenschaften werden von kleineren Verwaltungen meistens gut betreut.» Wichtig: Eine Verwaltungsperson sollte eine Haftpflichtversicherung für Berufs- und Vermögensschäden haben. Bei Mitgliedern des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT) ist das der Fall.
3. Was kostet die Verwaltung?
Die Kosten für eine Mietliegenschaft belaufen sich gemäss dem Offertenportal Gryps auf 4 bis 5 Prozent des Jahresmietzinses. Betragen die jährlichen Miet- einnahmen zum Beispiel netto 100000 Franken, zahlt der/die Eigentümer*in 4000 bis 5000 Franken pro Jahr. Damit sind in der Regel Liegenschaftsabrechnung, Buchhaltungskosten und administrative Bewirtschaftung abgedeckt. Zusätzliche Kosten verursacht meist nur ein ausserordentlicher Aufwand der Verwaltung – beispielsweise ein grösserer Umbau. Die Verwaltungskosten variieren je nach Umfang der Aufgaben und der Region sowie der Anzahl zu verwaltende Objekte.
Tipp: Bei kleinen Verwaltungsmandaten für ein Einfamilienhaus oder eine einzelne Wohnung, bei denen die Auftraggebenden auch selbst noch einiges machen, kann man je nach Verwaltung auch eine Abrechnung im Stundenaufwand vereinbaren. Branchenüblich sind je nach Arbeitsgattung Stundenansätze zwischen 120 und 140 Franken.
Tipp: Achten Sie darauf, dass möglichst viele Verwaltungsarbeiten in der Jahresgebühr enthalten sind.
4. Welche Befugnisse hat eine Immobilienverwaltung?
Mit der Unterzeichnung des Verwaltungsauftrags wird die Vollmacht erteilt, die im Auftrag erwähnten Arbeiten auszuführen. Die Verwaltung darf nicht über das vereinbarte Mandat hinaus handeln.Tipp: Legen Sie im Vertrag eine finanzielle Limite fest, bis zu welcher die Verwaltung ohne Rücksprache mit Ihnen handeln darf.
5. Mit welcher Frist kann ich meinen Verwaltungsvertrag kündigen?
Jeder Auftrag kann von beiden Seiten jederzeit gekündigt werden. Eine andere Regelung im Vertrag wäre nicht gültig. Aber: Wenn eine Partei «zur Unzeit» kündigt, wird sie der anderen gegenüber schadenersatzpflichtig.«Zur Unzeit» heisst: so kurzfristig, dass der anderen daraus ein finanzieller Nachteil entsteht, weil sie bereits Aufwand hatte.
Tipp: Keine Mindestlaufzeit und keine Kündigungstermine vereinbaren, um bei Problemen rasch ohne Probleme die Verwaltung wechseln zu können.
Casafair bietet eine kompetente, individuelle Beratung und modulare Dienstleistungen in der Immobilienwirtschaft: von der Ausarbeitung eines Mietvertrags bis zur Abwicklung eines Verkaufsmandates von A bis Z. Barbara Mühlestein, Fachspezialistin Mietrecht bei Casafair in Bern, sagt: «Casafair legt Wert auf einen verantwortungsbewussten Umgang mit Wohnraum, Umwelt und Menschen. Bei der Verwaltung von Immobilien braucht es erfahrene Fachleute, die unsere Mitglieder beim Erarbeiten von nachhaltigen und fairen Lösungen für das Verhältnis zwischen Eigentümerinnen und Mietern unterstützen.»
Bernhard Bircher-Suits
FundCom AG
Aus «casanostra» 159
