Sanieren mit Blick fürs Ganze
Liegenschaftsbesitzer*innen können mit Energiesanierungen einen wichtigen Beitrag zur Klimawende leisten. Nicht selten stehen sie aber als Vermieter*innen vor der Frage, wie die Sanierung die Mietverhältnisse beeinflusst: Müssen die Mieterinnen und Mieter ausziehen? Steigen die Mieten? Casafair zeigt Wege aus dem Dilemma.
Die Klimajugend fordert es lautstark, das Netto-Null-Ziel des Bundes ebenso: Wir müssen sparsam mit unseren Ressourcen umgehen und den CO2- Ausstoss senken. Dazu können Liegenschaftsbesitzer*innen einen Beitrag leisten. Kathy Steiner, Geschäftsleiterin von Casafair, ist überzeugt: «Beim Klimaschutz kennen wir eigentlich die Rezepte. Aber gerade für Gebäudesanierungen hat es noch zu viele Stolpersteine.» Einer davon ist der Zielkonflikt von Ökologie und günstigen Mietzinsen. Tatsächlich steigen die Mieten nach einer Sanierung häufig und nicht selten müssen Mieterinnen und Mieter ausziehen. Casafair will andere Wege aufzeigen. «Für uns ist es wichtig, dass gute und langjährige Mietverhältnisse nicht an sinnvollen Sanierungsprojekten zerbrechen», sagt Kathy Steiner. Casafair ist darum Partner des neuen Sanierungsratgebers «Renovabene» für Vermieter*innen.
Bruttomiete als Potenzial
Nach wie vor werden 75 Prozent der Gebäude in der Schweiz mit Öl oder Erdgas geheizt. Dabei sind Wärmepumpen längst eine Standardlösung und auch gute Holzheizungen und Wärmeverbünde bewähren sich. Neue Heizsysteme sind in der Anschaffung teurer, rechnen sich aber im Betrieb durch tiefere Kosten für Unterhalt und Energie. Das kann sich positiv auf die Nebenkosten für die Mietparteien auswirken. Wer weniger für die Heizung ausgeben muss, ist wahrscheinlich bereit, etwas mehr Nettomiete zu zahlen. Das Potenzial ist die Bruttomiete. «Wieviel davon Nebenkosten sind und wieviel Miete, ist den Mietern im Grunde egal», sagt Niklaus Haller, Energiesanierungsspezialist und Architekt aus Zürich. Wenn es gelingt, diesen Spielraum optimal zu nutzen, ist der Zielkonflikt verschwunden, die Sanierung wird für die Mietparteien zum Nullsummenspiel.
Persönliche Pläne klären
Was sind unsere Pläne mit dieser Liegenschaft? Das ist eine Frage, die jedem Sanierungsprojekt vorangestellt werden sollte. Wenn ein Haus in den Verkauf kommt, wird die Antwort auf Sanierungsfragen anders ausfallen, als wenn ein Genossenschaftsprojekt geplant ist. Das kann auch bedeuten, dass eine Sanierung gar nicht sinnvoll ist. Christoph Studhalter, Baubiologe und Präsident von Casafair Zentralschweiz, sagt aus eigener Erfahrung: «Bei einem Objekt, das bald verkauft werden soll, sollte man die Sanierung den neuen Eigentümern überlassen.» Ins gleiche Horn bläst auch Markus Schuler, Casafair-Berater und Architekt aus Luzern: «Es ist wichtig, Bedürfnisse und Lebenspläne zu klären, bevor eine Sanierung geplant wird.»
Schrittweise zum Ziel
Als nächsten Schritt empfehlen Beraterinnen und Berater von Casafair gerne den GEAK-Energieausweis. Er orientiert über den Handlungsbedarf. Die Umsetzung muss aber nicht in einem Rutsch erfolgen – im Gegenteil: Auch gut geplante Etappen führen zum Ziel. Wichtig ist, die Mieterinnen und Mieter frühzeitig und transparent über das Vorhaben zu informieren – und ihnen idealerweise eine Mitsprache zu ermöglichen. Christoph Studhalter vermietet drei Wohnungen in einem denkmalgeschützten Haus in Malters. Er hat bei seinem Projekt kleine Schritte gemacht: «Bei der Heizungssanierung sind wir sehr behutsam vorgegangen. Bei einer Partei haben wir die geplante Fussleistenheizung auf Wunsch erst ein Jahr später eingebaut, in einer Wohnung sogar erst beim Mieterwechsel.»
Individuelle Lösungen
Heizung und Isolation sind zudem nur zwei Themen von vielen. Auch langfristige Mietverhältnisse, Verdichtung oder das Weiternutzen der Substanz leisten einen Beitrag. Dafür muss das Potenzial der Liegenschaft geklärt sein. Ist eine Aufstockung möglich? Oder sind die Substanz und die Raumaufteilung nicht mehr marktgerecht und ein Neubau wäre die bessere Lösung? «Ein 60-jähriges Haus mit sehr kleinen Badezimmern ist auch nach einer Sanierung nicht attraktiv. Da sollte man grundsätzlicher denken», erläutert Markus Schuler. Als Berater kennt er Situationen, in denen die Lösung hart erarbeitet werden muss. Gerade bei Erbengemeinschaften gehen die Bedürfnisse oft auseinander. Kathy Steiner ist wichtig, dass Casafair hier Hand bieten kann: «Sanierungsprojekte sind in unserer Beratung ein grosses Thema. Darum haben wir neben der fachlichen Beratung auch ein Mediationsteam und Kursangebote.»
«Die Bruttomiete ist bei elf von zwölf Gebäuden gesunken.»
Interview mit Niklaus Haller, Energiesanierungsspezialist, Architekt, Zürich
Sie engagieren sich seit Jahren im Bereich Energiesanierung. Was treibt Sie an?
Niklaus Haller: Jede Öl- und Gasheizung, die heute noch eingebaut wird, ist aufgrund ihrer Lebensdauer eine Fehlinvestition. Wenn wir die Klimaziele erreichen wollen, müssen wir komplett von den fossilen Energien wegkommen. Ich freue mich, wenn wir Gebäude so sanieren können, dass am Ende alle profitieren: Das Klima, die Eigentümer*innen, die Mieter*innen und die Gesellschaft.
Wie motivieren Sie sanierungswillige Eigentümer*innen zu guten Lösungen?
Die Motivation bringen Private in der Regel schon mit. Sie wollen eine sinnvolle, nachhaltige Lösung. Bei Institutionen kommt der Druck immer stärker von den Anleger*innen. Sie müssen handeln und wissen, dass sie dafür gute Partner brauchen.
Ihr Büro hat sich 2020 an der Studie «3 Gewinner» von Wüest Partner und Energie Schweiz beteiligt. Was war das wichtigste Ergebnis?
Es wurden energetische Sanierungen von zwölf Mehrfamilienhäusern im Mittelland analysiert. Die Bruttomiete
hat sich für die Mieter bei elf der zwölf untersuchten Gebäude reduziert, da dank der energetischen Sanierung die Heizkosten stärker gesunken sind, als sich die Nettomiete erhöht hat. Das ist ein ermutigendes Resultat!
Interview: Corinne Roth Vock, schlosswort
Die Autorin
Corinne Roth Vock
Journalistin
schlosswort
Aus «casanostra» 159
renovabene.ch
Renovabene ist der neue Online- Sanierungsratgeber, den Casafair als Partner mit entwickelt hat.
Er begleitet Vermieterinnen und Vermieter vor, während und nach energetischen Sanierungen und fördert den Austausch mit den Mieterinnen und Mietern. Das Portal liefert fundierte Antworten und Beispiele zu
den wichtigsten Fragen.
Kosten: gratis zugänglich
Online seit: 2020
Themenkreise: Planung, Realisierung, betrieb, Finanzen, Recht, Bau und Kommunikation.
Träger: Energie Schweiz, Bundesamt für Energie, Bundesamt für Wohnungswesen
Projektpartner: Casafair, SVIT, zawonet, SIG
Ergänzung: locabene.ch, der Sanierungsratgeber für Mieterinnen und Mieter
Infos
casafair.ch/angebot/beratung
casafair.ch/veranstaltungen
Studie
«3 Gewinner: energetische Sanierungen –Eigentümer, Mieter und Umwelt als Gewinner» von Wüest und Partner, 04.06.2020, blog.wuestpartner.com
