«Für unsere Mietliegenschaft hatten wir bisher keine Hausordnung. Dies möchten wir gerne ändern, haben jedoch Bedenken, ob das juristisch in Ordnung ist. Können wir einfach eine Hausordnung in Kraft setzen oder müssen alle Mietverträge neu erstellt werden?»
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Wohnhaus. Sie enthält Rechte und Pflichten der Mieter, fordert gegenseitige Rücksichtnahme und ermöglicht damit ein geordnetes Zusammenleben. So werden darin beispielsweise die Nutzung und Reinigung der gemeinschaftlichen Räume, das Schliessen der Haustüre, Nacht- und Mittagsruhe, die Treppenhausordnung, das Grillieren auf Balkonen, die Nutzung der Waschküche usw. geregelt. Bestimmte Arbeiten wie die turnusmässige Reinigung des Treppenhauses können auf den Mieter übertragen werden. Die Hausordnung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, die Regeln werden ausschliesslich vom Vermieter aufgestellt. In der Praxis empfiehlt es sich, die Hausordnung als festen, integrierten und mitunterzeichneten Bestandteil zum Mietvertrag zu halten. Ansonsten ist diese für den Mieter rechtlich nicht vollständig bindend.
Die Einführung einer rechtlich verbindlichen Hausordnung stellt eine wesentliche Änderung des Mietvertrages dar. Diese muss mit einem amtlichen, vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden und kann nur auf den nächsten Kündigungstermin, unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist eingeführt werden. Das amtliche Formular muss dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. Möchte der Vermieter die Hausordnung nur als «Aushang im Treppenhaus» halten, dürfen dem Mieter darin keine Rechte und Pflichten auferlegt werden, welche über die gesetzlichen oder vertraglichen Rechte und Pflichten hinausgehen.
Ebenso kann die im Mietvertrag integrierte Hausordnung nicht einfach abgeändert werden. Es braucht auch hier eine Mietvertragsanpassung mittels amtlichen Formulars. Bei der Erstellung der Hausordnung gilt: Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstossen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken.
Eine Vorlage «Hausordnung» können Hausverein-Mitglieder kostenlos unter casafair.ch/formulare herunterladen.
Barbara Mühlestein
Dossierspezialistin «Mietrecht» des Hausvereins Schweiz, Mühlestein Immobilien, Bühl bei Aarberg
www.muehlestein.com
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