«Ende März werden wir die Wohnungsübergabe machen. Wir befürchten aber, dass der Mieter das Protokoll nicht unterzeichnen will. Wie sollen wir vorgehen?»
Wenn ein ausziehender Mieter das Protokoll nicht unterschreiben will, müssen Sie es dennoch normal fertigstellen. Vermerken Sie genau, welche Schäden zu Lasten des Mieters gehen sollen. Am Ende der Übergabe händigen Sie das Protokoll aber nicht aus, sondern schicken es dem Mieter innert zwei bis drei Tagen nach der Erstellung per Einschreiben. Bezeichnen Sie hier nochmals genau, welche Schäden zu Lasten des Mieters gehen sollen. Wird ein Protokoll erst nach zwei Wochen zugestellt, gilt dies als verspätet, der Mieter konnte in der Zwischenzeit davon ausgehen, dass ihm keine Schäden belastet werden.
Schäden in Rechnung stellen
Der Mieter kann bestreiten, für die genannten Schäden zuständig zu sein. Trotzdem muss der Vermieter die Schäden beheben lassen und danach dem Mieter – unter Berücksichtigung der bereits erfolgten Abnutzung – in Rechnung stellen. Ist die Versicherung des Mieters bekannt, lohnt es sich, diese zu informieren und vor Ausführung der Arbeiten die Schäden begutachten zu lassen. Sinnvoll ist auch, von den Schäden ( je nach Schwere ) Fotos zu erstellen oder von Zeugen besichtigen zu lassen. Ist im Voraus bekannt, dass der Mieter nicht an der Wohnungsübergabe mitwirken oder teilnehmen will und sind Streitigkeiten absehbar, kann mancherorts auch der Gemeindeammann aufgeboten werden.
Wird der Mieter die in Rechnung gestellten Schäden bestreiten und / oder nicht bezahlen, so bleibt nichts anderes übrig, als die örtliche Schlichtungsbehörde anzurufen. Diese wird das erstellte Protokoll, die in Rechnung gestellten Schäden und die Aussagen der Parteien werten und einen Vergleichs- oder Urteilsvorschlag machen.
Zustand der Wohnung erfassen
Das Zustandsprotokoll ist übrigens nicht obligatorisch. Es ist aber ein wichtiges Instrument, um Schäden festzuhalten und Streitigkeiten zu vermeiden und dient im Streitfall auch als Beweismittel. Insbesondere kann der Mieter beim Auszug nicht einfach behaupten, ein gewisser Schaden hätte schon bestanden, wenn derselbe im Einzugsprotokoll nicht vermerkt ist. Es geht aber nicht in erster Linie darum, dem ausziehenden Mieter möglichst viele Kosten aufzuerlegen, sondern den Zustand der Wohnung insgesamt festzuhalten. Erst durch den Vergleich zwischen Auszugs- und Einzugsprotokoll und dem Abgleich mit Reparaturrechnungen kann festgestellt werden, ob ein Schaden der normalen Abnutzung entspricht oder übermässig ist und damit zu Lasten des ausziehenden Mieters geht.
Tipp: Nehmen Sie zur Wohnungsübergabe etwas Putzmaterial und Kleinreparatursachen mit. Manchmal lässt sich mit wenig Aufwand eine Diskussion vermeiden.
Karin Weissenberger
Co-Präsidentin Hausverein Zürich, Karin Weissenberger Immobilien
Aus «casanostra» 129
