«Bei der Wohnungsvermietung werden die Eckpunkte des Mietverhältnisses in aller Regel schriftlich festgehalten. Wäre ein mündlicher Mietvertrag überhaupt gültig?»
Üblicherweise werden Mietverträge schriftlich abgeschlossen. Da das Gesetz jedoch keine Formvorschriften für Mietverträge vorsieht, können diese auch mündlich oder durch sogenannt «konkludentes Verhalten» abgeschlossen werden.
Damit ein Mietvertrag zustande kommt, müssen sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile geeinigt haben. Dazu gehören die Bestimmung der Mietsache sowie die entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit. Aber aufgepasst: In mehreren Kantonen – so etwa in Zürich – muss zur Mitteilung des Anfangsmietzinses beim Abschluss eines neuen Mietvertrages ein amtliches Formular verwendet werden. Die Missachtung dieser Formularpflicht führt zur Teilnichtigkeit des Mietvertrages bezüglich der Höhe des Mietzinses.
Ein mündlich vereinbartes Mietverhältnis ist schwer zu beweisen. Grundsätzlich hat diejenige Partei das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, welche daraus Rechte ableitet. Stellt beispielsweise der Mieter nach mehreren Monaten die Mietzinszahlungen ein und will der Vermieter die ausstehenden Mietzinszahlungen vom Mieter geltend machen, hat der Vermieter den Nachweis des Mietverhältnisses und der Höhe der monatlich geschuldeten Mietzinszahlungen zu erbringen.
Damit ein mündlich vereinbartes Mietverhältnis und insbesondere die vereinbarten Konditionen nachgewiesen werden können, ist zu empfehlen, Beweise über den Vertragsabschluss zu sichern. Dazu kann insbesondere ein Bestätigungsschreiben dienen, welches die mündlich vereinbarten Eckpunkte wiedergibt.
Eliane E. Ganz
LL.M., Rechtsanwältin und nebenamtliche Handelsrichterin im Bereich Miete,
Kämpfen Rechtsanwälte, Zürich
Aus «casanostra» 146
