«Wir haben unsere Liegenschaft vollständig saniert und die vier Mietwohnungen komplett erneuert. Besonderen Wert legten wir auf die energetischen Verbesserungen. Nun stellt sich die Frage, wie wir die Mietzinse neu gestalten wollen. Was empfehlen Sie uns? Welche Kosten (und in welcher Höhe) können wir auf die Miete schlagen?»
Vermieter, welche Mehrleistungen (z.B. energetische Verbesserungen) erbringen, können die Mietzinse einseitig erhöhen.
Das Gesetz qualifiziert verschiedene energetische Verbesserungen (z.B. Isolationsmassnahmen usw.) als Mehrleistungen. Als Mehrleistung kann nur derjenige Teil der Kosten, der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustands übersteigt, auf den Mieter überwälzt werden.
Sind energetische Verbesserungen Bestandteil einer umfassenden Überholung, kann die Unterscheidung zwischen Mehrleistungen und ordentlichen Unterhaltsarbeiten, welche lediglich dem Erhalt der Liegenschaft dienen, schwierig sein. Dieser Tatsache trägt das Gesetz Rechnung, indem es dem Vermieter erlaubt, bei einer umfassenden Sanierung pauschal 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrende Investition aufzurechnen.
Innerhalb dieser Bandbreite bestimmt sich der Prozentsatz nach den Umständen des konkreten Falls. Dabei sind insbesondere der ungefähre wertvermehrende Anteil der ausgeführten Arbeiten und der Zeitpunkt der letzten umfassenden Sanierung zu berücksichtigen.
Bei Mietzinserhöhungen wegen energetischer Verbesserungen oder umfassender Überholung kann auf dem Anteil der wertvermehrenden Investitionen eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals, die Amortisation sowie die neuen Unterhaltskosten berücksichtigt werden.
Die Mietzinserhöhung kann dem Mieter nach Abschluss der Sanierung und bei Vorliegen der entsprechenden Belege jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin mitgeteilt werden. Diese Mitteilung muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen und begründet werden. Auf diesem amtlichen Formular hat der Vermieter überdies zu deklarieren, ob er Förderbeiträge erhalten hat. Förderbeiträge, die für energetische Sanierungen auf Gesuch hin ausgerichtet werden, müssen vom wertvermehrenden Anteil in Abzug gebracht werden.
Eliane E. Ganz
LL.M., Rechtsanwältin und nebenamtliche Handelsrichterin im Bereich Miete,
Kämpfen Rechtsanwälte, Zürich
Aus «casanostra» 149
