Die Meldungen häufen sich, bei denen Vermieter*innen Rat suchen, weil psychisch kranke Mieter*innen plötzlich andere Hausbewohner*innen mit ihrem Verhalten belästigen.
Bei solchen Vorfällen gilt es, sich als Vermieterschaft ein Bild über das Verhalten der Mieterschaft zu machen. Klagen der Mitmieter*innen ist nachzugehen und das Gespräch mit der Mieterschaft zu suchen.
Sobald der Vermieter sich ein Bild des sorgfaltswidrigen Verhaltens des Mieters machen konnte, empfiehlt es sich, den Mieter mit eingeschriebenem Brief abzumahnen. Denn eine solche Abmahnung muss innerhalb nützlicher Frist nach Kenntnisnahme der Pflichtverletzungen erfolgen. In der Abmahnung an den Mieter ist das ihm vorgeworfene Verhalten konkret zu beschreiben sowie auch die geforderten Verhaltensänderungen. Letztere müssen verhältnismässig und erfüllbar sein. Auch wenn das Gesetz keinen ausdrücklichen Hinweis auf die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung verlangt, empfiehlt es sich, dem Mieter diese Information mitzuliefern. Für den Mieter soll erkennbar sein, dass es sich um eine Ermahnung handelt, deren Nichtbeachtung einschneidende Konsequenzen für ihn haben kann.
Eine ausserordentliche Kündigung infolge Verletzung der Pflicht des Mieters zu sorgfältigem Gebrauch der Mietsache und zur Rücksichtnahme kann erst ausgesprochen werden, wenn der Mieter nach der Abmahnung weiterhin oder erneut seine Sorgfaltspflicht verletzt. Die erneute Verletzung muss in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der schriftlich abgemahnten Pflichtverletzung stehen und eine gewisse Schwere aufweisen, sodass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum ordentlichen Kündigungstermin dem Vermieter oder den Mitbewohner* innen nicht mehr zumutbar ist. Besteht Unklarheit darüber, ob die erneuten Pflichtverletzungen schon ausreichen, um das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen, ist im Zweifelsfall mit der Kündigung noch zuzuwarten. Allenfalls kann bei der KESB (Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde) eine Gefährdungsmeldung erstattet werden. Im besten Fall kann eine Intervention der KESB zur Stabilisierung des Mieters führen und die Auflösung des Mietverhältnisses obsolet werden lassen.
