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Lie­gen­schafts­be­wirt­schaf­tung & Covid-19 – häu­fige Fra­gen und unsere Ant­wor­ten

Coro­na­vi­rus, Kau­fen & Ver­kau­fen, Recht, Ver­mie­tung

Coro­na­vi­rus, Ener­gie, Gesetz, Hei­zung, Kün­di­gung, Sicher­heit

Mo, 23.03.2020

Hier fin­den Sie die Emp­feh­lun­gen von Casafair Schweiz auf die wich­tigs­ten Rechts­fra­gen rund um die Covid-19-Pan­de­mie und deren Aus­wir­kung auf die Lie­gen­schafts­be­wirt­schaf­tung.

Die Emp­feh­lun­gen basie­ren auf dem Stand vom 21. März 2020 – die Situa­tion kann sich fast täg­lich ändern. Die Emp­feh­lun­gen erset­zen keine per­sön­li­che Rechts­be­ra­tung zu jeder spe­zi­fi­schen Situa­tion.

Gül­tig­keit der Miet­ver­träge & Reduk­tion des Miet­zin­ses

1. Miet­ver­träge für Woh­nun­gen und Wohn­räume

  • Miet­ver­träge für Woh­nun­gen und Wohn­räume blei­ben trotz Ein­kom­mens­aus­fall oder wirt­schaft­li­cher Not der Mie­te­rin­nen und Mie­ter im Zuge von Mass­nah­men der COVID-19-Vo 2 gül­tig
  • Der Miet­zins ist in die­sen Fäl­len kla­rer­weise und aus recht­li­cher Sicht unbe­streit­bar geschul­det. Daran kann kein ver­nünf­ti­ger Zwei­fel bestehen.
  • Daran ändert ins­be­son­dere in recht­li­cher Hin­sicht nichts, wenn Mie­tende beruf­lich Kurz­ar­beit ange­ord­net erhal­ten oder arbeits­los wer­den.

2. Miet­ver­träge für Geschäfts­räum­lich­kei­ten

  • Miet­ver­träge für Geschäfts­räum­lich­kei­ten blei­ben trotz erfolg­ter Geschäfts­schlies­sun­gen gemäss Art. 6 Abs. 2 COVID-19-Vo‑2 (Stand: 21.03.2020) gül­tig.
  • Grund­sätz­lich ist der Miet­zins somit geschul­det. Ver­mie­te­rIn­nen und Haus­ei­gen­tü­me­rIn­nen erbrin­gen die Gebrauchs­über­las­sungs­pflicht für das Miet­ob­jekt voll­um­fäng­lich. Dies wird durch Mass­nah­men sei­tens Ver­mie­te­rIn und Eigen­tü­me­rIn nicht behin­dert.
  • Betriebs­schlies­sun­gen und Betriebs­ein­schrän­kun­gen auf­grund öffent­lich-recht­li­cher Mass­nah­men gehö­ren unse­res Erach­tens grund­sätz­lich ins Betriebs­ri­siko und den Risi­ko­be­reich des Betrei­bers des Geschäf­tes und vor­lie­gen­den Mie­ters. Mit der Lie­gen­schaft selbst hat dies nichts zu tun. So wäre es etwa auch, wenn wegen Ver­stös­sen des Unter­neh­mens gegen das Lebens­mit­tel­ge­setz ein Lebens­mit­tel­ge­schäft vor­über­ge­hend geschlos­sen wer­den müsste, solange dafür nicht die Miet­sa­che selbst Anlass bot.
  • Unge­ach­tet die­ser erwähn­ten Rechts­lage ist der aktu­el­len «aus­ser­or­dent­li­chen Lage» gemäss Epi­de­mie­ge­setz (EPG) aller­dings ange­mes­sen Rech­nung zu tra­gen.
    Argu­mente Ver­mie­tende:
    > Betriebs­schlies­sun­gen, auch unver­schul­dete, gehö­ren ins Betriebs­ri­siko des Betrei­bers und haben ihren Ursprung nicht in der Art und der Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che.
    > Der/die Ver­mie­te­rIn muss wei­ter­hin Hypo­the­kar­zin­sen, Haus­war­tung, Hei­zung, Was­ser, Strom für die all­ge­mei­nen Bereich, Lift usw. zah­len.
    > Den/die Ver­mie­te­rIn trifft keine Schuld und er/sie kann auch nichts dage­gen machen.
    > Die Betriebe müs­sen sich in ers­ter Linie an die zustän­di­gen Stel­len für Kurz­ar­beits­ent­schä­di­gung und wei­tere finan­zi­el­len Mass­nah­men zur Unter­stüt­zung der Wirt­schaft wen­den, welch letz­tere ab Don­ners­tag 26. März 2020 ver­füg­bar sind. Eine Über­sicht dazu zum Vor­ge­hen gibt das Seco auf des­sen Web­site
    Argu­mente Mie­tende:
    > Ein Geschäfts­raum, wel­cher nicht als sol­cher genutzt wer­den kann, ist miet­recht­lich ein Man­gel (Art. 259a Abs. 1 OR), was Anspruch auf eine Miet­zins­her­ab­set­zung gibt (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR, Art. 259d OR). Bei einer vom Bund ange­ord­ne­ten Betriebs­schlies­sung beträgt der Reduk­ti­ons­an­spruch an sich 100%, denn wenn die Miet­flä­che als Objekt für einen von Anfang an bestimm­ten Geschäfts­füh­rungs­zweck nicht mehr taug­lich sei, müs­sen Mie­tende dafür auch kei­nen Miet­zins zah­len, sofern jeg­li­che gewerb­li­che Nut­zung aus­ge­schlos­sen wird. Dies­falls könn­ten Mie­tende bei Nicht­ei­ni­gung den Miet­zins hin­ter­le­gen (Art. 259a Abs. 2 OR).
    > Dem/der Ver­mie­te­rIn ist nicht gedient, wenn Mie­tende zah­lungs­un­fä­hig wer­den und in Kon­kurs gehen, da dann ers­tens Miet­zins­aus­fälle ent­ste­hen und zwei­tens einE zah­lungs­un­fä­hi­geN Mie­te­rIn das Objekt nicht schnell genug räu­men kön­nen und drit­tens eine kurz­fris­tige Wei­ter­ver­mie­tung oder die Suche nach Nach­mie­te­rIn­nen in aus­ser­or­dent­li­chen Lagen nicht ein­fach ist.
    > Nicht bezahlte Miet­zin­sen sind im Kon­kurs nur sog. Dritt­klass­for­de­run­gen, die bei einer Liqui­da­tion in der Regel ver­lo­ren gehen. Das Miet­zins­de­pot deckt oft nur 3 – 6 Monats­miet­zinse.
    > Bei umsatz­ab­hän­gi­gen Miet­zin­sen ist gewis­ser­mas­sen ver­trag­lich ange­dacht, dass die­ser bei All­ge­mein­ver­bo­ten wie Schlies­sun­gen auf­grund COVID-19-Vo‑2 sinkt. Bei die­ser Aus­nah­me­si­tua­tion ist daher eine vor­ge­zo­gene umsatz­be­zo­gene Glät­tung des Jah­res­miet­zin­ses über Ver­hand­lun­gen ange­zeigt.
    Fazit:
    > Schlich­tungs- und Gerichts­ver­fah­ren dau­ern zu lange um eine ein­zel­fall­be­zo­gene und rasche Klä­rung zu brin­gen.
    > Ver­mie­te­rIn­nen und Mie­te­rIn­nen sit­zen weit­ge­hend im sel­ben Boot, auch wenn dies auf den ers­ten Blick nicht so augen­fäl­lig ist.
    > Anzu­stre­ben sind nach Emp­feh­lung von Casafair in gegen­sei­ti­ger Abspra­che indi­vi­du­elle Lösun­gen mit Augen­mass. In Fäl­len, wo bei Mie­ten­den kri­sen­be­dingt eine glaub­haft gemachte finan­zi­elle Not­si­tua­tion ein­zu­tre­ten droht und einE Mie­te­rIn vor­über­ge­hend die Zah­lungs­pflicht nicht mehr voll­stän­dig erfül­len kann.
    > Auf­grund der «aus­ser­or­dent­li­chen Lage» ist der Spiel­raum im best­mög­li­chen Inter­esse bei­der Sei­ten aus­zu­nut­zen. Spä­ter wird es für beide Sei­ten nicht rasch bes­ser.
    > Der Scha­den kann nach Mei­nung von Casafair für Mie­tende und Ver­mie­tende am ehes­ten in Gren­zen gehal­ten wer­den, wenn beide Par­teien gemein­sam die finan­zi­elle Last auf­tei­len.
    Mög­li­che Lösungs­wege:
    > mög­li­che Kos­ten­ein­spa­run­gen beim Ver­mie­ten­den gemein­sam fest­le­gen (z.B. Haus­war­tung, Strom­kos­ten in Büro­ge­bäu­den): Wo kann der/die Mie­te­rIn ver­zich­ten oder Eigen­leis­tun­gen erbrin­gen?
    > Unprä­ju­di­zi­elle Ver­ein­ba­rung über Raten­zah­lun­gen von Miet­zin­sen.
    > Unprä­ju­di­zi­elle Ver­ein­ba­rung über Gewäh­ren län­ge­rer Zah­lungs­fris­ten.
    > Unprä­ju­di­zi­elle Ver­ein­ba­rung über eine Stun­dung der Miet­zins­zah­lung für zwei oder drei Monats­zinse.
    > Unprä­ju­di­zi­elle Ver­ein­ba­rung über den Erlass von Monats­miet­zin­sen.
    > Eine Miet­zins­her­ab­set­zung könnte im Gegen­zug mit einer vor­zei­ti­gen ein­ver­nehm­li­chen Ver­trags­ver­län­ge­rung ver­bun­den wer­den.

3. Was geschieht, wenn Mie­tende bei Geschäfts- oder Wohn­räu­men Miet­zinse nicht mehr zah­len?

  • Nicht zu emp­feh­len ist, die Miete ohne vor­gän­gi­ges Gespräch mit dem Ver­mie­ter nicht zu zah­len, denn dann gilt das all­ge­meine Miet­recht. Dem­nach muss der/die Ver­mie­te­rIm eine Zah­lungs­auf­for­de­rung mit Kün­di­gungs­an­dro­hung schrift­lich (per Ein­schrei­ben) zustel­len (Art. 257d Abs. 1 OR) und andro­hen, dass bei unbe­nütz­tem Ablauf einer Zah­lungs­frist von min­des­tens 30 Tagen die Kün­di­gung auf eine Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats folgt (Art. 257d Abs. 2 OR).
  • Bei Nicht­zah­lung und nach Ablauf die­ser erwähn­ten 30-tägi­gen Frist kann der Ver­mie­tende den Mie­ten­den mit einer Frist von min­des­tens 30 Tagen auf Monats­ende kün­den (Art. 257d Abs. 2 OR).

4. Was geschieht, wenn ein Ver­mie­ter keine Miet­zins­her­ab­set­zung gewäh­ren will?

  • Wenn der/die Ver­mie­te­rIn nicht bereit ist, den Miet­zins zu sen­ken und gemäss obi­ger Ziff. 3 eine Zah­lungs­auf­for­de­rung mit Kün­di­gungs­an­dro­hung zustellt, so ist dem/der Mie­te­rIn (nur) aus rein recht­li­cher Sicht zu emp­feh­len, inner­halb der 30-tägi­gen Zah­lungs­frist ein Miet­zins­her­ab­set­zungs­be­geh­ren bei der zustän­di­gen Schlich­tungs­be­hörde in Miet­sa­chen ein­zu­rei­chen.
  • Wenn der/die Ver­mie­te­rIn nach nicht erfolg­ter Zah­lung die Kün­di­gung zustellt, so ist dies­falls dem/der Mie­te­rIn zu emp­feh­len, diese innert 30 Tagen nach Erhalt der Kün­di­gung oder nach bei der Post abge­hol­ter Kün­di­gung bei der zustän­di­gen Schlich­tungs­be­hörde in Miet­sa­chen anzu­fech­ten.
Woh­nungs­be­sich­ti­gun­gen

1. Dür­fen Woh­nungs­be­sich­ti­gun­gen durch­ge­führt wer­den?

  • Woh­nungs­be­sich­ti­gun­gen sind mög­lich, wenn nach­fol­gende Punkte beach­tet wer­den.
  • Men­schen­an­samm­lun­gen von mehr als 5 Per­so­nen im öffent­li­chen Raum sind ver­bo­ten (Art. 7c Abs. 1 COVID-19-Vo‑2 vom 20.03.2020). Eine im Inter­net oder in ande­ren Medien aus­ge­schrie­bene Woh­nungs­be­sich­ti­gung auf einen bestimm­ten Ter­min (z.B. Mitt­woch von 1400 – 1600 Uhr Besich­ti­gung) gilt als öffent­lich und dürfte so nicht durch­ge­führt wer­den.
  • Woh­nungs­be­sich­ti­gun­gen sind daher nur zuläs­sig, wenn diese als Ein­zel­be­sich­ti­gun­gen mit vor­her ver­ein­bar­ten Ter­mi­nen durch­ge­führt wer­den. Bei sol­chen Ein­zel­be­sich­ti­gun­gen dür­fen mög­lichst wenige, aber maxi­mal 5 Per­so­nen im Trep­pen­haus oder in der Woh­nung anwe­send sein (Art. 7c Abs. 2 COVID-10-Vo‑2 vom 21.03.2020). Es sol­len mög­lichst nur der/die Vermieter/Verwalter und der aus­zie­hende Mie­ter zuge­gen sein.
  • Zudem ist mit geeig­ne­ten Vor­keh­ren zu ach­ten, dass vor der Haus­türe keine Ansamm­lun­gen ent­ste­hen kön­nen (z.B. steht eine Per­son der Ver­wal­tung draus­sen als «Ein­wei­sungs­pos­ten und For­mu­lar­ver­tei­ler», dort wären dann all­fäl­lige Inter­es­sen­ten­for­mu­lare aus­zu­fül­len. Es ist drin­nen wie draus­sen auf den mini­ma­len 2m-Abstand zu ach­ten.
  • Es emp­fiehlt sich, Händ­e­des­in­fek­ti­ons­mit­tel zur Ver­fü­gung zu stel­len.
  • Es emp­fiehlt sich, dass Haus­ei­gen­tü­me­rIn­nen oder ihre Bewirt­schaf­te­rIn­nen allen­falls einen Mund­schutz tra­gen (am 21.03.2020 nicht obli­ga­to­risch).
  • In jedem Fall gel­ten die bekann­ten Hygie­ne­vor­ga­ben des BAG für alle («social distan­cing», Hände waschen wo vor­her mög­lich, Händ­e­des­in­fek­ti­ons­mit­tel, usw.).

2. Darf sich einE bis­he­ri­geR Mie­te­rIn mit Ver­weis auf das Corona-Virus wei­gern, die Woh­nung zur Woh­nungs­be­sich­ti­gung zur Ver­fü­gung zu stel­len?

  • Nein. Auch wenn bis­he­rige Mie­te­rin­nen und Mie­ter das Corona-Virus fürch­ten, ihre Woh­nung zu zei­gen, sind diese dazu ver­pflich­tet (Art. 257h Abs. 2 OR).
  • Sol­che Mie­te­rin­nen und Mie­ter ist bei­spiels­weise zu emp­feh­len, ent­we­der sich in einem geschlos­se­nen Zim­mer auf­zu­hal­ten und das Zim­mer bei Bedarf zu wech­seln, oder sich gleich von Anfang an aus­ser­halb des Gebäu­des auf­zu­hal­ten oder bei einem Nach­bar oder einer Nach­ba­rin für diese Zeit Unter­schlupf zu suchen. Haus­ei­gen­tü­me­rIn­nen und Bewirt­schaf­te­rIn­nen ist zu emp­feh­len, hier pri­mär nach prag­ma­ti­schen Lösun­gen zu suchen.
  • Im abso­lu­ten Wei­ge­rungs­falle könnte der bis­he­rige Mie­ter oder die bis­he­rige Mie­te­rin scha­den­er­satz­pflich­tig wer­den, wenn keine Besich­ti­gun­gen durch­ge­führt wer­den kön­nen.
Woh­nungs­ab­nah­men

1. Dür­fen Woh­nungs­ab­nah­men durch­ge­führt wer­den?

  • Woh­nungs­ab­nah­men sind mög­lich, wenn nach­fol­gende Punkte beach­tet wer­den.
  • Es ist zu emp­feh­len, sei­tens Ver­mie­te­rIn oder Bewirt­schaf­te­rIn Woh­nungs­ab­nah­men frei­wil­lig mit Ein­weg­hand­schu­hen und allen­falls Mund­schutz durch­zu­füh­ren. Dazu besteht aller­dings keine gesetz­li­che Pflicht.
  • Es emp­fiehlt sich Händ­e­des­in­fek­ti­ons­mit­tel zu ver­wen­den.
  • Bei Woh­nungs­ab­nah­men dür­fen maxi­mal 5 Per­so­nen im Trep­pen­haus, Kel­ler oder in der Woh­nung anwe­send sein (maxi­mal z.B. aus­zie­hen­des Ehe­paar, 1 Bewirt­schaf­ter oder Eigen­tü­mer, ein­zie­hen­des Ehe­paar) (Art. 7c Abs. 2 COVID-19-Vo 2; Stand: 21.03.2020). Es ist zu beach­ten, dass im Kel­ler oder Trep­pen­haus auch andere Haus­be­woh­ne­rIn­nen pas­sie­ren müs­sen. Grund­sätz­lich soll auf Seite der Ver­mie­te­rIn oder Bewirt­schaf­te­rIn und der abge­ben­den Mie­ter­schaft so wenig Per­so­nen wie mög­lich anwe­send sein. Dar­auf ist wo mög­lich vor­her bei der Ter­min­ver­ein­ba­rung hin­zu­wei­sen.
  • Dem­ge­gen­über zu emp­feh­len ist die Woh­nungs­ab­nah­men in zwei Schrit­ten durch­zu­füh­ren:
    > Schritt 1: Der/die aus­zie­hende Mie­te­rIn gibt dem/der Ver­mie­te­rIn die Woh­nung ab. Es dür­fen maxi­mal 5 Per­so­nen anwe­send sein, die jeder­zeit mind. 2 m Abstand ein­hal­ten. Es sollte ange­strebt wer­den, dass auf Seite der Mie­te­rin­nen und Mie­ter max. 2 Per­so­nen, auf Seite der Ver­mie­te­rin­nen oder Ver­mie­ter in der Regel eine Per­son anwe­send sind.
    > Schritt 2: Woh­nungs­über­gabe an die neuen Mie­te­rin­nen oder Mie­ter auf einen zeit­lich etwas spä­te­ren Ter­min (z.B. unmit­tel­bar nach der Abgabe) anset­zen. Es dür­fen maxi­mal 5 Per­so­nen anwe­send sein, die jeder­zeit mind. 2 m Abstand ein­hal­ten.
  • In jedem Fall gel­ten die bekann­ten Hygie­ne­vor­ga­ben des BAG für alle («social distan­cing» mind. 2 m Abstand, vor­gän­gi­ges Hände waschen wo mög­lich, Händ­e­des­in­fek­ti­ons­mit­tel benut­zen, ev. Weg­werf­hand­schuhe benut­zen). Das Risiko von Anste­ckun­gen ist in einem sol­chen Fall fast unmög­lich.

2. Ist eine Woh­nungs­ab­nahme und Woh­nungs­über­gabe ohne Anwe­sen­heit des/der Ver­mie­te­rIn oder des/der Bewirt­schaf­te­rIn z.B. durch blosse Zustel­lung der Schlüs­sel mög­lich?

  • Eine Woh­nungs­ab­nahme und eine Woh­nungs­über­gabe ohne Anwe­sen­heit der Ver­mie­ten­den oder deren Bewirt­schaf­ten­den ist nach Mei­nung von Casafair nicht zu emp­feh­len.
  • Ohne Augen­schein und ohne beid­seits unter­zeich­ne­tes Über­ga­be­pro­to­koll ist spä­ter nicht mehr fest­stell­bar, wem ein Scha­den anzu­las­ten ist.
  • Mit ein­fa­chen orga­ni­sa­to­ri­schen Mass­nah­men und der Beach­tung der BAG-Hygie­ne­vor­schrif­ten ist eine Woh­nungs­ab­nahme und Woh­nungs­über­gabe pro­blem­los mög­lich.
Aus­fall der Woh­nungs­über­gabe wegen Corona-Virus

Wie ist vor­zu­ge­hen, wenn der Aus­zug einer Mie­te­rin oder eines Mie­ters wegen einer Corona-Erkran­kung (Qua­ran­täne, Ein­sper­rung oder Spi­tal­auf­ent­halt) nicht mög­lich ist?

  • Der/die Mie­te­rIn gerät durch eine ver­spä­tete Rück­gabe der Miet­sa­che in Ver­zug (Art. 267 OR).
  • Erhält der/die Ver­mie­te­rIn Kennt­nis von einem dro­hen­den Ver­zug, ist unver­züg­lich mit Mie­ten­den und Nach­mie­ten­den tele­fo­nisch oder schrift­lich Kon­takt auf­zu­neh­men, um eine ein­ver­nehm­li­che Lösung zu suchen.
  • Von einem Aus­wei­sungs­ver­fah­ren und der Durch­set­zung der Räu­mung des Miet­ob­jekts wird bei der vor­lie­gen­den sog. aus­ser­or­dent­li­chen Lage abge­ra­ten.
  • Nach einem erfolg­ten Aus­zug und erfolg­ter Räu­mung ist zu emp­feh­len, die Woh­nung auf Kos­ten der Ver­mie­ten­den des­in­fi­zie­ren zu las­sen. Andern­falls könnte Ver­mie­ten­den spä­ter ein Man­gel an der Miet­sa­che vor­ge­wor­fen wer­den, was Rechts­ver­fah­ren zur Folge haben könnte. Dies gilt es zu ver­mei­den.
  • Da es sich beim Corona-Virus wohl um eine Krank­heit han­delt, wel­che kei­nen ver­trags­wid­ri­gen Gebrauch der Miet­sa­che und keine unsach­ge­mässe Hand­ha­bung der Miet­sa­che dar­stellt, muss der/die Ver­mie­te­rIn resp. Eigen­tü­me­rIn die Kos­ten einer Des­in­fek­tion tra­gen.
Lie­gen­schafts­be­trieb & Haus­war­tung

1. Muss der Spiel­platz oder der Sand­kas­ten im Umge­lände der Lie­gen­schaft gesperrt wer­den?

  • Das Benüt­zen des Spiel­plat­zes oder des Sand­kas­tens ist von der COVID-19-Vo 2 (Stand: 21.03.2020) nicht erfasst. Inso­fern gibt es kein Ver­bot.
  • Offen ist, ob ein Spiel­platz oder Sand­kas­ten einer Über­bau­ung mit einem oder meh­re­ren Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern als «öffent­li­cher Raum» im Sinne von Art. 7c Abs. 1 COVID-19-Vo 2 (Stand: 21.03.2020) aus­ge­legt wer­den kann.
  • Klar ist ein­zig, dass bei Ver­samm­lun­gen in nicht ganz pri­va­ten Räum­lich­kei­ten oder im Freien die Ober­grenze von 5 Per­so­nen ein­zu­hal­ten ist. Diese Per­so­nen müs­sen in jedem Fall einen Abstand von min­des­tens 2 Meter ein­hal­ten (Art. 7c Abs. 1 COVID-2-Vo 2; Stand: 21.03.2020).
  • Dem/der Grund­ei­gen­tü­me­rIn bleibt ein­zig übrig, Warn­schil­der oder die BAG-Pla­kate sicht­bar anzu­brin­gen.
  • Unab­hän­gig davon haben ein­zig die Eltern eine elter­li­che Pflicht, für die Durch­set­zung die­ses «social distan­cing» besorgt zu sein. Letzt­lich läuft das auf eine ent­spre­chende elter­li­che oder nach­bar­lich orga­ni­sierte Beauf­sich­ti­gungs­pflicht hin­aus, wenn die Kin­der frei spie­len wol­len.
  • Die Poli­zei kann die Nicht­be­ach­tung des pri­va­ten Ver­samm­lungs­ver­bo­tes mit Busse sank­tio­nie­ren. Die Höhe der Busse wird von den Kan­to­nen fest­ge­legt.

2. Muss einE Haus­ab­war­tIn, der/die über 65-jäh­rig ist, vom Arbeit­ge­ber beur­laubt wer­den?

  • Über 65-jäh­rige Per­so­nen gel­ten – ganz unab­hän­gig von ihrem per­sön­li­chen Emp­fin­den und Gesund­heits­zu­stand – als so genannt beson­ders gefähr­dete Per­so­nen (Art. 10b COVID-19-Vo 2; Stand 21.03.2020).
  • Ist es bei beson­ders gefähr­de­ten Arbeit­neh­me­rin­nen oder Arbeit­neh­mer nicht mög­lich, ihre Arbei­ten von zu Hause aus oder über geeig­nete tech­ni­sche oder orga­ni­sa­to­ri­sche Mass­nah­men erle­di­gen zu las­sen, so müs­sen sie unter Lohn­fort­zah­lungs­pflicht beur­laubt wer­den (Art. 10c Abs. 3 COVID-19-Vo 2; Stand 21.03.2020).
  • Aus Sicht von Casafair kön­nen ein­zeln auf­tre­tende Haus­ab­war­tIn­nen über 65 Jahre unter aus­drück­li­chem (schrift­li­chen) Hin­weis auf die BAG-Hygie­ne­re­geln wie bis­her wei­ter beschäf­tigt wer­den. Aller­dings dür­fen diese ihre Arbei­ten aus­drück­lich nicht zu Stoss­zei­ten ver­rich­ten und müs­sen das «social distan­cing» ein­hal­ten kön­nen. Der/die Arbeit­ge­be­rIn ist ver­pflich­tet, Mass­nah­men zu ergrei­fen, wel­che die Mög­lich­keit einer Anste­ckung mög­lichst gering hal­ten (Bereit­stel­len von Ein­weg­hand­schuhe, Bereit­stel­len von Des­in­fek­ti­ons­mit­tel).
  • Die Angst ange­steckt zu wer­den, berech­tigt eineN Arbeit­neh­me­rIn nicht – auch nicht eineN Arbeit­neh­me­rIn über 65 Jahre – sich ein­fach krank zu mel­den und der Arbeit fern­zu­blei­ben.

3. Wel­che Mass­nah­men müs­sen in Miet­lie­gen­schaf­ten unter­nom­men wer­den, die über eine gemein­same Wasch­kü­che (Waschmaschine/Wäschetrockner) ver­fü­gen?

  • Gemäss Infor­ma­tio­nen vom BAG lie­gen keine Infor­ma­tio­nen dazu vor, bei wel­cher Wasch­tem­pe­ra­tur das Corona-Virus abge­tö­tet wird.
  • Es ist umge­kehrt auch nicht erwie­sen, dass eine Über­tra­gung über die Wasch­ma­schine statt­fin­den kann.
  • In der Wasch­kü­che ist beson­ders auf die Hygiene zu ach­ten und der Haus­war­tung ein ent­spre­chen­der zusätz­li­cher Auf­trag zu ertei­len wie: regel­mäs­sige Des­in­fek­tion von Tür­grif­fen, Ober­flä­chen, Bedien­fel­der der Geräte usw.

4. Kön­nen wei­ter­hin Repa­ra­tu­ren an der Lie­gen­schaft in Auf­trag gege­ben wer­den?

  • Casafair emp­fiehlt, aktu­ell auf nicht dring­li­che Arbei­ten zu ver­zich­ten.
  • Unum­gäng­li­che Repa­ra­tu­ren sind hin­ge­gen wei­ter­hin mög­lich. Dabei sind die BAG-Hygie­ne­vor­schrif­ten und ins­be­son­dere das social distan­cing (2 m Abstand) sowie die Hand­hy­giene zu beach­ten.

5. Darf der Lift im Mehr­fa­mi­li­en­haus noch benützt wer­den?

  • Casafair emp­fiehlt, dass Auf­züge nur noch Per­so­nen benutzt wer­den sol­len, die zwin­gend dar­auf ange­wie­sen sind.
  • Ist das der Fall, so ist grund­sätz­lich im Lift ein Abstand von 2 m ein­zu­hal­ten (Art. 7c Abs. 22 COVID-19-Vo 2 (Stand: 21.03.2020). Das bedeu­tet prak­tisch, dass sich nur eine Per­son in der Lift­ka­bine auf­hal­ten darf. Dabei ist zu emp­feh­len, die Knöpfe nur mit Hand­schu­hen, einem Fremd­ge­gen­stand oder einem Ell­bo­gen zu bedie­nen.
  • Auch wenn eine Lift­fahrt nur kurz dau­ert, ist bei Anwe­sen­heit von zwei oder mehr Per­so­nen eine Anste­ckungs­ge­fahr mög­lich.
Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung

1. Darf eine Lie­gen­schafts­ver­wal­tung eine Stock­werk­ei­gen­tü­me­rIn­nen­ver­samm­lung oder eine Aus­schuss­sit­zung mit max. je 5 Per­so­nen durch­füh­ren, selbst wenn ein Abstand von 2 m zwi­schen den Per­so­nen mög­lich ist?

  • Nein. Eine Stock­werk­ei­gen­tü­me­rIn­nen­ver­samm­lung oder eine Aus­schuss­sit­zung fällt unter das Ver­bot pri­va­ter Ver­an­stal­tun­gen gemäss Art. 6 Abs. 1 COVID-19-Vo 2 (Stand: 21.03.2020). Aus­nah­men dazu sind nur bei pri­va­ten Ver­samm­lun­gen von Gesell­schaf­ten (v.a. Akti­en­ge­sell­schaf­ten (AG) oder GmbH) mit Abstim­mungs­ver­hal­ten gemäss Art. 6a Abs. 1 COVID-19-Vo 2 (Stand: 21.03.2020) mög­lich. Dar­aus geht ebenso her­vor, dass pri­vate Ver­samm­lun­gen wie Stock­werk­ei­gen­tü­me­rIn­nen­ver­samm­lun­gen oder Aus­schuss­sit­zun­gen, auch wenn diese maxi­mal 5 Per­so­nen haben und ein Abstand unter den Per­so­nen von mind. 2 m mög­lich ist (vgl. Art. 7c Abs. 2 COVID-19-Vo 2), ver­bo­ten sind.
  • Daran ändert auch Art. 7c Abs. 2 CORO­VID-19-Vo 2 (Stand: 21.03.2020) nichts, da diese Aus­nahme mit max. 5 Per­so­nen nur Ver­samm­lun­gen im öffent­li­chen Raum tan­giert. Die aktu­ell gel­tende so genannte «aus­ser­or­dent­li­che Lage» lässt es nicht zu, pri­vate Ver­samm­lun­gen durch­zu­füh­ren, die inso­fern aus Sicht der Ziel­set­zun­gen des Epi­de­mie­ge­set­zes nicht zwin­gend sind. Aus die­sem Grunde sind mit Bezug­nahme auf Art. 6 Abs. 1 COVID-19-Vo 2 (Stand: 21.03.2020) letzt­lich auch Ver­samm­lun­gen in Räum­lich­kei­ten mit weni­ger oder bis zu 5 Per­so­nen ver­bo­ten.

2. Gibt es alter­na­tive Modelle für die Durch­füh­rung einer Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung?

  • Dis­kus­sion und Beschluss­fas­sung über Tele­fon- oder Video­kon­fe­renz:
    Dies ist der­zeit wohl nur bei klei­nen Stock­werk­ei­gen­tü­me­rIn­nen denk­bar und bedingt die tech­ni­sche Grund­aus­rüs­tung bei allen Stock­werk­ei­gen­tü­mern. Inso­fern unrea­lis­tisch und aus Sicht von Casafair daher der­zeit nicht all­ge­mein zu emp­feh­len.
  • Schrift­li­che Abstim­mun­gen auf schrift­li­chem Wege oder in elek­tro­ni­scher Form nach Art. 6a Abs. 1 lit. a COVID-10-Vo 2:
    Diese Bestim­mung rich­tet sich gemäss Wort­laut nur an Akti­en­ge­sell­schaf­ten, GmbH, Kol­lek­tiv- sowie Kom­man­dit­ge­sell­schaf­ten. Es ist frag­lich, ob daher auch Stock­werk­ei­gen­tums­ge­mein­schaf­ten sich dar­auf stütz­ten könn­ten. Wegen der prak­ti­schen Schwie­rig­keit und die­ser Rechts­un­si­cher­heit emp­fiehlt Casafair die­ses Vor­ge­hen nicht.
  • Ver­schie­bung der Ver­samm­lung auf das Fol­ge­jahr und Anwen­dung des Bud­gets des Vor­jah­res (Jahr 2019) für das lau­fende Jahr 2020:
    Diese Option ist recht­lich hei­kel, da das Gesetz in Art. 712m ZGB grund­sätz­lich jähr­li­che Ver­samm­lun­gen vor­sieht. Nach Auf­fas­sung von Casafair ist die der­zei­tige «aus­ser­or­dent­li­che Lage» gemäss Epi­de­mie­ge­setz mit den ein­schnei­den­den Mass­nah­men gemäss COVID-19-Vo 2 aber Recht­fer­ti­gungs­grund genug, um gegen diese rein pri­vat­recht­li­che Rege­lung von Art. 712m ZGB zu ver­stos­sen. Ebenso kann einer Ver­wal­tung des­we­gen aus näm­li­chem Grund auch kein Vor­wurf gemacht wer­den. Nach Auf­fas­sung von Casafair ist diese Vari­ante für alle Ver­samm­lun­gen, wo es ledig­lich im Wesent­li­chen Rou­ti­ne­ge­schäfte zu behan­deln gilt (Jah­res­be­richt, Rech­nung, Decharge, Bud­get) zu emp­feh­len. Aus­ser­or­dent­li­che oder umstrit­tene Trak­tan­den, die aktu­ell nicht zeit­lich drin­gend oder sonst zwin­gend nötig sind, sind auf das Fol­ge­jahr zu ver­schie­ben.
  • Durch­füh­rung einer Ver­samm­lung mit Bevoll­mäch­ti­gung der Ver­wal­tung und ver­bind­li­cher Stimm­in­struk­tion:
    Die­ser Weg ist dann sinn­voll und zuläs­sig, inso­weit das Regle­ment eine Ver­tre­tung einer Eigen­tü­mer­schaft durch die Ver­wal­tung nicht aus­schliesst. Die Ver­wal­tung ist bei die­ser Vari­ante gehal­ten, die Stock­werk­ei­gen­tü­me­rIn­nen detail­liert zu infor­mie­ren und sau­bere Fra­ge­stel­lun­gen zu for­mu­lie­ren. Die Stimm­in­struk­tion kann dann auf dem Voll­macht­for­mu­lar, allen­falls auch auf elek­tro­ni­schem Weg, erfol­gen. Zwar besteht pri­vat­recht­lich ein Zwang, jedeN Eigen­tü­me­rIn zur Stock­werk­ei­gen­tü­me­rIn­nen­ver­samm­lung zuzu­las­sen. Das öffent­lich-recht­li­che Ver­bot von Ver­samm­lun­gen geht nun aber nach Auf­fas­sung von Casafair vor. Casafair emp­fiehlt der­ar­tige Ver­samm­lun­gen auf die­je­ni­gen Fra­gen zu beschrän­ken, die ent­we­der unstrit­tig (in der Regel Geneh­mi­gung Rech­nung, Revi­so­ren­be­richt, Ent­las­tung der Ver­wal­tung, Bud­get) oder dring­lich sind. Übrige Fra­gen sind nach Mög­lich­keit auf das nächste Jahr, bzw. auf die Zeit nach Ende des Not­rechts zu ver­schie­ben. Im Anschluss an die Ver­samm­lung ist das Pro­to­koll zu ver­sen­den.

3. Was kann einE Stock­werk­ei­gen­tü­me­rIn tun, die/der mit dem Vor­ge­hen der Ver­wal­tung gemäss den vor­ste­hend erwähn­ten alter­na­ti­ven Model­len nicht ein­ver­stan­den ist?

  • Sind ein oder ein­zelne Stock­werk­ei­gen­tü­me­rIn­nen mit dem von der Ver­wal­tung gewähl­ten Vor­ge­hen nicht ein­ver­stan­den, steht die­sen nach Zustel­lung des Pro­to­kolls die Mög­lich­keit offen, diese Beschlüsse gestützt auf Art. 75 ZGB anzu­fech­ten. In jedem Fall ist aber einem Gerichts­ver­fah­ren zunächst das Schlich­tungs­ver­fah­ren vor dem Frie­dens­rich­ter vor­ge­la­gert; zunächst muss somit ein anfech­tungs­wil­li­ger Stock­werk­ei­gen­tümer an den Frie­dens­rich­ter gelan­gen. Ist das der Fall, so kann der Ver­wal­ter der Anfech­tung die Grund­lage dadurch ent­zie­hen, dass er für nicht dring­li­che Ange­le­gen­hei­ten gestützt auf die der­zeit gel­tende «aus­ser­or­dent­li­chen Lage» gemäss Epi­de­mie­ge­setz diese Beschlüsse vor Frie­dens­rich­ter zurück­stellt und nach Rück­kehr zu nor­ma­len Lagen die ange­foch­te­nen Beschlüsse noch­mals in der nächs­ten ordent­li­chen Ver­samm­lung wie­der­holt.
Ver­kauf & Ver­mark­tung

Kann der Ver­kaufs­pro­zess wei­ter­ge­führt wer­den?

  • Grund­sätz­lich gilt auch hier, dass das Geschäft wei­ter­ge­führt wer­den kann.
  • Besich­ti­gun­gen kön­nen durch­ge­führt wer­den, wenn die BAG-Hygie­ne­vor­schrif­ten und das «social distan­cing» ein­ge­hal­ten wer­den. Letzt­lich emp­fiehlt sich, hier­über vor­gän­gig das Gespräch mit Eigen­tü­me­rIn und Kauf­in­ter­es­sen­tIn zu füh­ren.
  • Der Markt wird jedoch ver­mut­lich von sich aus sta­gnie­ren, weil wenige Leute zur Zeit Lust haben, auf Häu­ser- und Woh­nungs­su­che zu gehen. Eigen­tü­me­rIn­nen ist zu emp­feh­len, wenn mög­lich mit dem Ver­kaufs­pro­zess zuzu­war­ten bis die Situa­tion kla­rer ist. Ver­kaufs­pro­zesse, die sich bereits im Abschluss befin­den, kön­nen wei­ter geführt wer­den, solange keine ander­wei­ti­gen offi­zi­el­len Wei­sun­gen erge­hen.

Der Autor

Christopher Tillman

Chris­to­pher Till­man
LL.M., Rechts­an­walt + Fach­an­walt SAV Bau- und Immo­bi­li­en­recht,
Legis Rechts­an­wälte AG, Zürich, www.legis-law.ch

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