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Miet­zins­mo­dell «Kos­ten­de­ckende Miete»

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Di, 15.11.2022

Casafair ist der Ver­band für nach­hal­tig ori­en­tierte und faire Wohneigentümer*innen. Die Emp­feh­lung für das Miet­zins­mo­dell «Kos­ten­de­ckende Miete» zielt auf eine für beide Sei­ten faire Miet­zins­ge­stal­tung, die zudem eine nach­hal­tige Finan­zie­rung der Lie­gen­schaft sichert.

Kos­ten­de­ckende Miete – die Grundsätze

  • Für die Miet­zins­be­rech­nung wer­den alle für die Eigen­tü­mer­schaft effek­tiv anfal­len­den Kos­ten und eine ange­mes­sene Ren­dite (Ver­zin­sung des Eigen­ka­pi­tals) einbezogen.
  • Das Modell der kos­ten­de­cken­den Miete eig­net sich für die nach­hal­tige Bewirt­schaf­tung von Immo­bi­lien. Im Sinne der Trans­pa­renz weist das Modell der kos­ten­de­cken­den Miete zweck­ge­bun­dene Rück­stel­lun­gen aus, dies im Gegen­satz zu ande­ren Berech­nungs­mo­del­len, bei wel­chen die Rück­stel­lun­gen Teil der Eigen­ka­pi­tal­ren­dite sind.

Diese Fak­to­ren bestim­men die Berech­nung der kos­ten­de­cken­den Miete

Die jewei­lige Bemes­sung der ein­zel­nen Fak­to­ren rich­tet sich nach der Höhe des Kauf­prei­ses und/oder der Erstel­lungs­kos­ten sowie nach Bau­weise, Alter und Zustand des Gebäu­des. Der Ein­fluss ein­zel­ner Fak­to­ren kann sich im Laufe der Jahre ver­än­dern. Diese sind regel­mäs­sig zu über­prü­fen und gege­be­nen­falls anzupassen.

Lau­fende Kosten

Unter­halts­kos­ten (Instand­hal­tung)

  • Bedeu­tung

Die Instand­hal­tung beinhal­tet die Bewah­rung der Gebrauchs­taug­lich­keit durch ein­fa­che und regel­mäs­sige Mass­nah­men (SIA 469). Dies beinhal­tet Repa­ra­tur­mass­nah­men an Bau­tei­len oder Ersatz ein­zel­ner Geräte oder Instal­la­tio­nen. Die Höhe hängt von Bau­qua­li­tät und Nut­zungs­in­ten­si­tät ab.

  • Berech­nung

Es wird eine Unter­halts­pau­schale zwi­schen 0,5 – 1,5 % des Gebäu­de­werts (Gebäu­de­n­eu­wert oder Gebäu­de­ver­si­che­rungs­wert) ver­an­schlagt. Je nach Alter der Lie­gen­schaft braucht es unter­schied­lich viel Unter­halt. Die Pau­schale ist nach der Bau- weise, dem Alter und Zustand sowie der Nut­zungs­in­ten­si­tät auszurichten.

Betriebs­kos­ten

  • Bedeu­tung

Betriebs­kos­ten ent­ste­hen aus der Nut­zung des Grund­stücks, sie set­zen sich aus öffent­li­chen Abga­ben, Ver­si­che­rungs­kos­ten und wei­te­ren Kos­ten, die nicht auf die Neben­kos­ten über­wälzt wer­den, zusammen.

  • Berech­nung

Die Betriebs­kos­ten­pau­schale wird mit 0,1 – 0,5 % der Anla­ge­kos­ten (Kauf­preis und/ oder Erstel­lungs­kos­ten) veranschlagt.

Zweck­ge­bun­dene Rückstellungen

(Instand­set­zung)

  • Bedeu­tung

Die Instand­set­zung beinhal­tet die zykli­schen Auf­wen­dun­gen für ‹Wie­der­her­stel­len der Sicher­heit und Gebrauchs­taug­lich­keit für bestimmte Dauer› (SIA 469). Die Höhe hängt von der zu erwar­ten­den ver­blei­ben­den Lebens­dauer des Bau­teils und der Bau­qua­li­tät ab. Zweck­ge­bun­dene Rück­stel­lun­gen sichern die zukünf­tige Finanzierbarkeit.

  • Berech­nung

Jähr­lich wer­den 0,2 – 1,0 % des Gebäu­de­werts zweck­ge­bun­den für gross­zy­kli­sche Erneue­run­gen zurück­ge­stellt. Die Höhe hängt von der zu erwar­ten­den Lebens­dauer der Bau­teile ab.

Kapi­tal­ver­zin­sung

Ver­zin­sung Fremdkapital

  • Bedeu­tung

Kapi­tal­zin­sen ent­ste­hen durch Fremd­fi­nan­zie­rung mit­tels Hypo­the­ken und Dar­le­hen, wel­che die Lie­gen­schaft belasten.

  • Berech­nung

Für die Berech­nung wer­den die effek­tiv anfal­len­den Zin­sen angewendet.

Ver­zin­sung eigen­ka­pi­tal (ren­dite)

  • Bedeu­tung

Eine faire Miet­zins­ge­stal­tung basiert dar­auf, dass eine ange­mes­sene Ren­dite erzielt wird.

  • Berech­nung

Casafair emp­fiehlt eine Ren­dite, bei der der Zins maxi­mal ein hal­bes Pro­zent über dem aktu­el­len Referenz­zins­satz liegt.

Berech­nung einer kos­ten­de­cken­den Miete

Die Berech­nung einer kos­ten­de­cken­den Miete ist kom­plex und hier ver­ein­facht dar­ge­stellt. Bei jeder Miet­zins­be­rech­nung müs­sen die ver­schie­de­nen Fak­to­ren auf das jewei­lige Miet­ob­jekt abge­stimmt sein. Die Berech­nung von neuen Miet­zin­sen basiert auf ande­ren Berech­nungs­fak­to­ren als die Über­prü­fung von bestehen­den Mietverhältnissen.

  • Für neu erstellte und neu erwor­bene Lie­gen­schaf­ten sowie für Erst­ver­mie­tun­gen, bei denen die Anla­ge­kos­ten bekannt sind, bie­tet Casafair nebst der persönlichen Bera­tung einen Online-Rech­ner an
  • Für Lie­gen­schaf­ten mit bestehen­den Mietverhältnissen können sich Mit­glie­der an das Casafair-Bera­tungs­team wenden.

Casafair emp­fiehlt in jedem Fall eine Fach­be­ra­tung für die Miet­zins­kal­ku­la­tion. Diese gewährleistet, dass Kri­te­rien rich­tig gesetzt wer­den und ein auf die Lie­gen­schaft pas­sen­der fai­rer Miet­zins erzielt wird.

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