Vieles muss man erdulden, wenn nebenan gebaut wird. Das Verfügungsrecht über das Eigentum ist nie so beschränkt wie während der Bauzeit in der unmittelbaren Nachbarschaft. Dies ist vom Gesetzgeber so gewollt, andernfalls könnte kaum gebaut werden.
Bauarbeiten in der Nachbarschaft sind nicht angenehm. Mit der Ruhe kann es für einige Zeit vorbei sein. Und nicht nur das: Plötzlich wird das eigene Grundstück für Baustelleninstallationen beansprucht, im Garten muss für Durchleitungen gegraben werden, das kleine private Zufahrtssträsschen wird durch schwere Lastwagen kaputtgefahren.
Oft nimmt der Bauherr vernünftigerweise bereits vor Baueingabe mit der Nachbarschaft Kontakt auf. Er versucht, die lästigen Immissionen so weit wie möglich zu begrenzen. Ansonsten gilt es, die Baueingabe genau zu studieren. Projekte im Rahmen der baurechtlichen Grundlagen (Baureglement, Zonenplan) können kaum grundsätzlich angefochten werden. Sie können aber oft im Einspracheverfahren in Bezug auf ästhetische Gestaltung und Verkehrserschliessung noch verbessert werden.
Wie die Praxis leider zeigt, legen die lokalen Baubehörden die rechtlichen Grundlagen bei einflussreichen Bauherren oft sehr large aus. Besonders bei Ausnahmegesuchen gilt es, die Auswirkungen genau zu prüfen. Während der Einsprachefrist von 30 Tagen (aber nicht mehr später!) können tangierte Nachbarn ein Lastenausgleichsbegehren nach kantonalem Recht anmelden, sofern die Bauherrschaft einen Sondervorteil zulasten des Wertes der Nachbarliegenschaften beansprucht.
Vorsorgliche Massnahmen vertraglich regeln
Es ist dringend zu empfehlen, mit der Bauherrschaft vor Ablauf der Einsprachefrist oder im Rahmen der Einspracheverhandlungen einige wichtige vorsorgliche Massnahmen vertraglich zu regeln, zum Beispiel:
- Die Wiederherstellung des alten Zustandes des eigenen Gebäudes (z.B. bei Mauerrissen), des Grundstückes und evtl. der Zufahrten. Der Zustand vor Baubeginn ist als Bestandteil des Vertrages möglichst genau und mit Fotos zu dokumentieren. Spätere Diskussionen, welche Schäden schon vor Baubeginn bestanden, erübrigen sich damit.
- Die Entschädigung für Inkonvenienzen, z.B. wenn Sie über einen Teil des Grundstückes während der Bauzeit nicht verfügen können, weil auf Ihrem Parkplatz die Schuttmulde «parkiert» wird.
- Eine Entschädigung für evtl. dauerhafte Nachteile, z.B. ein Näherbaurecht zu Ihren Lasten. Oft kann dieses auch durch ein Näherbaurecht zu Ihren Gunsten kompensiert werden.
Die ausdrückliche Verpflichtung der Bauherrschaft auf die Baulärmrichtlinie des Bundesamtes für Umwelt
> www.umwelt-schweiz.ch/publikationen
Eine Regelung evtl. neuer Zugangs- und Wegrechte und die Festlegung der künftigen Unterhaltspflichten. Ein neuer Nutzer muss nach «Nutzungsintensität» zum Unterhalt beitragen.
«Lärm muss ertragen werden»
Die meisten Diskussionen gibt es um den Baulärm, der nach Bundesgericht ertragen werden muss, auch wenn er als «übermässige Immission aus der Nachbarschaft» eigentlich verboten wäre.
Merkwürdigerweise ist die baulärmgeplagte Eigentümerschaft rechtlich besser gestellt, wenn sie vermietet, als wenn sie selber im betroffenen Haus wohnt oder ein Geschäft betreibt. Nach Mietrecht haben die Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion, wenn das Mietobjekt ganz oder teilweise nicht zum vorgesehenen Zweck genutzt werden kann, was besonders bei Geschäftslokalen zu massiven Mietzinsreduktionen (bis zu 80 %) führen kann. Diese können gemäss Art. 259d OR der Bauherrschaft des Nachbargrundstückes belastet werden.
Eigene Entschädigungsansprüche hingegen sind nach Art. 679 ZGB betreffend «Überschreitung der Eigentumsrechte» geltend zu machen und juristisch schwer durchsetzbar, da logischerweise gelegentliche Bauarbeiten zur Nutzung des Eigentums gehören. Bei allem Ärger über Baulärm aus der Nachbarschaft ist nicht zu vergessen, dass früher oder später auch auf Ihrem Grundstück wieder gebaut wird.
