Der gestiegene Referenzzinssatz stellt sowohl Vermieter- als auch Mieterschaft vor eine Reihe von Fragen. Die wichtigsten sind hier beantwortet.

Die Fragen aus Sicht der Vermieterschaft

Wie sollen Vermieter*innen konkret vorgehen, wenn sie den Mietzins aufgrund der Teuerung und/oder des steigenden Referenzzinssatzes erhöhen wollen?

In erster Linie ist zu prüfen, auf welchen Kostenständen die Mietverträge basieren. Steht im Mietvertrag der Referenzzins von 1,25%, können die Vermieter*innen ausrechnen, wie und um wieviel sich der Mietzins verändern würde. Falls der zugrunde liegende Referenzzins noch höher als 1,25% liegt, kann die Berechnung ebenfalls durchgeführt werden, dann mit der entsprechenden Senkung des Referenzzinses unter Gegenverrechnung der aufgelaufenen Teuerung und der Betriebskostensteigerung. Danach ist aufgrund der finanziellen Situation der betreffenden Liegenschaft zu überlegen, ob die Erhöhung durchgeführt oder ob vorderhand abgewartet werden soll. Eine Erhöhung ist auch zu einem späteren Zeitpunkt möglich. Für die Erhöhung muss das jeweilige kantonale Formular zur Mietzinsänderungsanzeige verwendet werden.

In welchen Fällen ist eine Mietzinserhöhung für Vermieter*innen «unausweichlich» ?

Wenn die Vermieterschaft bis anhin sämtliche Senkungen weitergegeben hat, so muss durchaus geprüft werden, ob die Nettorendite (Verzinsung des Eigenkapitals) noch in einem angemessenen Rahmen liegt. Ist diese Verzinsung sehr tief, so ist eine Erhöhung sicherlich gerechtfertigt, damit die Eigentümerschaft ihren Verpflichtungen auch nachkommen kann.

Wie berechne und rechtfertige ich als Vermieter*in eine faire Mietzinsanpassung?

Die Berechnung ergibt sich stets in gleichem Masse und unter Vorgaben der mietrechtlichen Bestimmungen (siehe Merkblatt Referenzzinssatz). Wie vorerwähnt darf die Begründung darauf basieren, dass die früheren Senkungen stets an die Mieterschaft weitergegeben wurden. Und im Weiteren, wenn sie zur Deckung einer angemessenen Verzinsung des Eigenkapitals dient. Dabei ist es immer anständig, wenn die Mieter nebst dem amtlichen Formular ein erklärendes Begleitschreiben erhalten. Darin sollen die Eigentümer nicht nur die Berechnung aufzeigen (falls nicht schon im Formular gemacht), sondern auch die Beweggründe für die Weitergabe der Erhöhung erläutern.

Meine Mieterschaft hat bei der Schlichtungsbehörde die Mietzinserhöhung angefochten, wie gehe ich nun am besten vor?

Die den Mieter*innen zugestellten Unterlagen sind nochmals auf deren Richtigkeit hin zu prüfen. Wird ein Fehler festgestellt, so ist dies der Mieterschaft mitzuteilen und allenfalls eine korrigierte Berechnung zuzustellen. Nie falsch ist es, mit den Mietern den Kontakt und das Gespräch zu suchen, um allenfalls im Vorfeld Fragen zu klären und mögliche Missverständnisse auszuräumen. Für die Schlichtungsverhandlung selbst sind der Mietvertrag, bisherige Mietzinsänderungen und die aktuelle Mietzinsänderung einzureichen. An der Schlichtungsverhandlung werden die Unterlagen geprüft und mit den Parteien gemeinsam eine Lösung gesucht.

Die nächsten Fragen beziehen sich auf die Sicht der Mieterschaft

Wie können Mieter*innen prüfen, ob eine Mietzinserhöhung rechtlich zulässig ist?

Aufgrund des Mietvertrages und der bisherigen Mietzinsänderungen können die Mieter allenfalls selbst nachrechnen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Unter www.mieterecht.ch findet sich ein Mietzinsrechner, mit welchem die Berechnung selbst durchgeführt werden kann. Findet sich ein Fehler, ist dies mit der Eigentümerschaft zu klären. Dabei ist die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Erhalt des Formulars nicht aus den Augen zu verlieren. Man kann anfechten und gleichzeitig das Gespräch mit der Eigentümerschaft suchen.

Mit welchen weiteren Steigerungen müssen Mieter*innen in naher Zukunft rechnen?

Es ist nicht ausgeschlossen, dass weitere Referenzzinserhöhungen und eine ansteigende Teuerung zu weiteren Mietzinserhöhungen führen könnten.

Welche Begründungen für eine Mietzinsanpassung wären illegal?

Wenn nebst der Erhöhung des Referenzzinssatzes und der Teuerung eine überhöhte Betriebskostensteigerung geltend gemacht wird, ist diesem Punkt sicherlich Aufmerksamkeit zu schenken. Die Betriebskosten dürfen pauschal pro Jahr erhöht werden, wobei eine durchschnittliche Erhöhung von 0,25 % pro Jahr angemessen sein könnten. Je mehr Nebenkosten auf die Mieter überwälzt werden (und das Finanzrisiko für den Vermieter also kleiner wird), desto tiefer ist der Überwälzungssatz anzusetzen. Die bisher gängige Praxis, 0,5 % pro Jahr zu überwälzen ist überholt und individuell anzuschauen.

Falls gleichzeitig weitere Erhöhungen gemacht werden wollen (Orts- und Quartierüblichkeit, obwohl diese nicht ausgewiesen ist oder Erhöhung wegen Investitionen, die nicht stattgefunden haben), so ist die Erhöhung auf jeden Fall anzufechten und auf deren Inhalt zu prüfen.

Nicht gültig ist eine Erhöhung, wenn sie nicht auf dem amtlichen Formular erfolgt.

Die Mieterschaft kann innerhalb von 30 Tagen nach Empfang des amtlichen Formulars bei der zuständigen Schlichtungsbehörde mitteilen, dass sie die Mietzinserhöhung anfechte und deren Gültigkeit prüfen lassen möchte. Diese Anfechtung kann per eingeschriebenem Brief erfolgen, die Schlichtungsbehörden verfügen jedoch auch über entsprechende Formulare, die online bezogen werden können. Eine Begründung kann zusammen mit der Anfechtung gemacht werden, spätestens anlässlich der Schlichtungsverhandlung ist das Gesuch zu begründen.