Dass der Referenzzinssatz für Hypotheken ansteigt, ist klar, die Frage ist, wann dies sein wird. Und bedeutet dies einen Anstieg der Mieten?

Seit seiner Einführung 2008 ist der hypothekarische Referenzzinssatz stets gesunken und verharrt seit dem 3.März 2020 bei 1,25%. Doch für 2023 ist die Trendwende in Sicht. Während die UBS bereits für das nächste Quartal, also ab März, einen Zinsanstieg vorhersagt, hält etwa die Credit Suisse einen ersten Erhöhungsschritt anfangs Juni für wahrscheinlicher.

So oder so: Der Referenzzins wird steigen.«Sollten sich also im letzten Quartal 2022 die Hypotheken massiv nach oben verändert haben, so könnte sich eine Veränderung des Referenzzinses per 1.3.2023 ergeben. Allerdings haben sich die Hypothekarmärkte gegen Ende Jahr wieder leicht erholt, sodass eine minimale Entspannung stattgefunden hat und ein Anstieg des Referenzzinses allenfalls erst auf den 1. Juni 2023 stattfindet» kommentiert Karin Weissenberger, Leiterin des Beratungsteams bei Casafair Schweiz, die aktuelle Entwicklung.

Der Referenzzins berechnet sich aus dem Durchschnitt der Hypothekarzinsen am Stichtag und wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich aktualisiert, die nächste Publikation ist am 1.März. Damit eine Erhöhung um ein Viertelprozent, also auf 1,5% wahrscheinlich wird, müsste der Durchschnittssatz aller in der Schweiz laufenden und neu abgeschlossenen Hypotheken auf über 1,375% steigen.

Änderungen beim Referenzzinssatz bergen die Möglichkeit für Mietzinsanpassungen. Nicht in jedem Fall kommt es zu einer Änderung. Daraufhin weist auch Karin Weissenberger hin: «Haben die Eigentümer*innen in der Vergangenheit sämtliche Senkungen weitergegeben, so können sie den Mietzins auf den nächstmöglichen Kündigungstermin um drei Prozent anheben. Jedes Mietverhältnis ist jedoch individuell zu prüfen.»

Ob Anspruch auf eine Mietzinsveränderung besteht, hängt nicht von den zu bezahlenden Hypothekarzinsen ab. Massgebend ist einzig der Referenzzinssatz, der beim Abschluss des Mietvertrages oder bei der letzten Anpassung des Mietzinses gegolten hat. Auch ist der Zeitpunkt für eine Mietzinsanpassung noch nicht klar: «Da die Zinsentwicklungen im nächsten halben Jahr noch etwas unklar sind, wäre allenfalls auch das zweite Quartal 2023 abzuwarten. Eine Veränderung würde per 1. Juni 2023 angekündigt, was den Eigentümer*innen immer noch erlaubt, allenfalls eine Anpassung auf den1. Oktober 2023 vorzunehmen, wo dies nötig ist», so Weissenberger.

Casafair rät allen Vermieter*innen zu einer Mietzinsberechnung anhand der effektiven Kosten. Mit der kostendeckenden Miete, welche auf den Nettomietzins abstützt, sind neben den Kapitalkosten auch Unterhalts- und Instandhaltungskosten einkalkuliert.