Die Baustelle, auf der keine Fehler passieren, muss erst noch erfunden werden. Deshalb sollten sich Bauherrschaften so gut wie möglich absichern, damit der Bau des Traumhauses nicht im finanziellen Desaster endet. Othmar Helbling, Berater beim Hausverein, zeigt auf, wie man das am besten anpackt.
Diese Zahlen sind happig : Pro Jahr werden in der Schweiz beim Wohnungsbau etwa 1,6 Milliarden Franken für die Behebung von Baumängeln ausgegeben. Das sind rund 8 Prozent der gesamten Baukosten. Pro Wohneinheit ist im Durchschnitt mit 15 Mängeln zu rechnen. Dieser Befund stammt aus der Studie « Mängel im Hochbau » , die 2013 von der ETH Zürich publiziert wurde.
« Das deckt sich ziemlich genau mit meinen Erfahrungen » , sagt Othmar Helbling, der für den Hausverein als Berater tätig ist und in Rapperswil-Jona die Firma HBQ-Bauberatung betreibt. Dann rechnet er vor : « Wenn Sie für Ihr Eigenheim 500 000 Franken ausgeben und davon 40 000 für die Mängelbehebung berappen müssen, finden Sie das viel oder wenig ? » Mit anderen Worten heisse das doch : Jeder zwölfte Backstein werde falsch vermauert. Kurzum : das sei viel.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser
Für die meisten Menschen ist der Bau eines Eigenheims die grösste Investition ihres Lebens. Umso verwunderlicher scheint es Helbling, wie blauäugig manche Leute ein solches Vorhaben anpacken : « Für einen Computerkauf oder einen Städteausflug werden heutzutage zahllose Webseiten und Bewertungsportale konsultiert, aber beim Hausbau gehen oft sogar die einfachsten Vorsichtsmassnahmen vergessen.»
Bei Neubauten und Renovationen ist eines sicher : kaum ein Bauherr bleibt vor Mängeln verschont. Entscheidend ist jedoch, ob man sich als Auftraggeber genügend gegen die finanziellen Folgen solcher Fehler schützt. Laut Helbling ist in allen Phasen eines Bauprojekts Vorsicht geboten : Bei der Wahl des richtigen Baupartners, beim Abschluss des Vertrags, während der Bauausführung und bei der Bauabnahme.
Auf die Frage, wo denn die grössten Stolpersteine für eine Bauherrschaft lägen, antwortet er wie aus der Pistole geschossen : « Bei der Wahl des Baupartners ! » Man dürfe sich von schönen Fotos auf der Homepage einer Baufirma oder von Versprechen wie « 30 Jahre Garantie » nicht blenden lassen. Was sich dagegen lohne : Ein Blick auf den Handelsregistereintrag der Firma. Helbling : « Da macht man dann vielleicht die Entdeckung, dass es sich bei diesem günstigen Einmannbetrieb um einen Gemischtwarenladen handelt, der neben Architektur auch noch Service für Jachten und Druckerzeugnisse anbietet. Das sollte einen stutzig machen. » Diese Firma gibt es tatsächlich. Helbling wurde von einem ihrer Kunden als Berater beigezogen. « Leider erst, als der Schaden längst angerichtet war » , meint er bedauernd.
Auch das Anfordern einer Betreibungsauskunft kann wichtige Indizien über die Seriosität einer Baufirma liefern. Das kostet rund 20 Franken und lässt sich unter www.betreibungsschalter.ch bequem online erledigen. « Zudem empfehle ich allen, Referenzen über die Firmen, mit denen man zusammenarbeiten möchte, einzuholen » , sagt Helbling. Leider mache dies fast niemand. Dabei wäre es so einfach : Man kann im Internet Foren konsultieren, eine kleine Google-Recherche machen, und vor allem kann man bei der Firma Adressen von ehemaligen Kunden verlangen.
Bauverträge – ein Buch mit sieben Siegeln
Hat man sich schliesslich für einen Baupartner entschieden, gilt es, auch beim Abschluss des Vertrags genügend Vorsicht walten zu lassen. « Warum soll ich eine Million Franken ausgeben für etwas, das ich nicht verstehe ? » , fragt Helbling rhetorisch und bringt damit das Problem der meisten Bauherrschaften auf den Punkt : Als Laie weiss man kaum, was die verschiedenen Baunormen alles beinhalten, und schneller als man denkt, hat man einen Passus übersehen, der das finanzielle Risiko einseitig auf die Seite des Kunden abwälzt.
Mit einem Vertrag, der sich auf die SIA-Norm 118 beruft, ist man tendenziell besser abgesichert als mit einem Vertrag nach OR, da der SIA-Vertrag unter anderem über vorteilhaftere Bestimmungen zu Garantieleistungen verfügt. Aber der Teufel liegt bekanntlich im Detail. Deshalb rät Helbling allen Bauherrschaften wärmstens, für den Vertragsabschluss eine unabhängige Fachperson beizuziehen, denn in der Schweiz seien Bauherrschaften beim Vertragsrecht oft benachteiligt ( vgl. dazu : Artikel S. 8 ) . « Ein Experte braucht meistens etwa drei Stunden, um einen solchen Vertrag zu beurteilen » , meint Helbling. « Dieser Aufwand zahlt sich unter dem Strich längstens aus. » Geeignete Fachleute finde man entweder über den Hausverein oder bei der Kammer unabhängiger Bauherrenberater ( www.svit.ch ) .
Vieraugenprinzip statt Blauäugigkeit
Die ETH kam in ihrer Studie zu Schluss, dass ein grosser Teil der Baumängel nicht nur auf der Baustelle selbst entsteht, sondern auf Planungsfehler zurückzuführen ist. Dem kann man etwas entgegensteuern, indem man die Baupläne ebenfalls von einer unabhängigen Instanz überprüfen lässt. Helbling : « In vielen Fällen kann dies dieselbe Person sein wie beim Vertrag, bei komplexeren Bauvorhaben braucht es manchmal zusätzliches Fachwissen. »
Auch während der Bauzeit selbst zahlt sich der Einbezug von Fachleuten aus. « Wer baut, sollte auf der Baustelle regelmässig Präsenz zeigen » , rät Helbling. « Sogar informelle, kurze Besuche können viel bewirken. » Doch es lohne sich, auch seriöse Baukontrollen ausführen zu lassen und vertraglich Zwischenkontrollen zu vereinbaren. Die fachgerechte Ausführung der Wasserabdichtung einer Dachkonstruktion ist zum Zeitpunkt der Bauabnahme beispielsweise nicht mehr sichtbar. Überall dort, wo Feuchtigkeit zum Problem werden könnte, sollte man besonders aufpassen, denn gemäss der ETHStudie stehen etwa 60 Prozent der Baumängel in Zusammenhang mit der Gebäudehülle und Wasser.
Zu den wichtigsten Schlüsselmomenten bei einem Bauprojekt gehört die Bauabnahme am Schluss. Denn in diesem Moment beginnt die Garantiefrist. Diese dauert bei einem Werkvertrag üblicherweise fünf Jahre. Danach sind sämtliche Ansprüche verwirkt. Wichtig zu wissen : Eine Abnahme kann auch stillschweigend erfolgen. Wenn sich keine der beteiligten Parteien darum bemüht, gilt das Werk in der Regel 30 Tage nach der Ingebrauchnahme als abgenommen. Die Durchsetzung von Garantieansprüchen während der ordentlichen Garantiezeit ist in der Praxis oft nicht einfach und erfordert von den Bauherrschaften einiges an Geduld und Durchsetzungsvermögen. Ein Beispiel : Wie soll man den Beweis dafür erbringen, dass es sich bei einer in einem Neubau festgestellten Feuchtigkeit um die Folgen eines Konstruktionsfehlers und nicht bloss um harmloses Kondenswasser handelt, wie die Baufirma behauptet ?
«Sie können sich gar nicht vorstellen, wie oft ich es auf Baustellen nur mit Angelernten zu tun habe. Junge Leute wollen diesen Job nicht mehr machen.»
« Eine Bauabnahme erfordert höchste Sorgfalt » , sagt Helbling, « was nicht formell korrekt ausgeführt wurde, geht ‹ wie gesehen › in die Verantwortung der Bauherrschaft über. » Daher ist der Betrag, den man für den Beizug einer Fachperson aufwenden muss, vermutlich ein Klacks im Vergleich zu den möglichen finanziellen Spätfolgen einer verpatzten Bauabnahme. Helbling : « Die Abnahme eines Hauses dauert etwa drei Stunden, bei Wohnungen liegt der Zeitbedarf bei rund zwei Stunden. » Beim Stockwerkeigentum müsse man allerdings darauf achten, dass man sich nicht nur auf die eigene Wohnung konzentriere. Sonst laufe man Gefahr, kostspielige Mängel in den allgemeinen Bereichen wie Dach oder Fassade stillschweigend abzunehmen.
Steigende Ansprüche und Fachkräftemangel
Helbling geht davon aus, dass Bauherrschaften in Zukunft häufiger mit Mängeln konfrontiert werden. « Bereits heute ist der Fachkräftemangel enorm » , sagt er. « Sie können sich gar nicht vorstellen, wie oft ich es auf Baustellen nur mit Angelernten zu tun habe. » Die Bauwirtschaft habe grosse Mühe, die Lehrstellen zu besetzen. « Junge Leute wollen diesen Job nicht mehr machen. »
Ein weiterer Grund für die steigende Anzahl Mängel seien jedoch auch die wachsenden Ansprüche. Zum einen wolle heute Hinz und Kunz sehr individuell bauen, zum anderen würden auch die Anforderungen an die Technik immer grösser.
All dies erhöht die Gefahr, dass Fehler passieren. Bauberatern wie Helbling wird die Arbeit also nicht so rasch ausgehen.
Mirella Wepf
Aus «casanostra» 136
