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Moderne Genossenschaften für das Wohnen im Alter

Viele ältere alleinstehende Menschen hegen gleichzeitig den Wunsch nach Privatsphäre und nach gemeinschaftlichem Zusammenleben. Ein widersprüchliches Bedürfnis und deshalb unmöglich zu erfüllen? Nicht  zwingend. Innovative Genossenschaften verfügen oftmals über Angebote, die genau diese Balance zwischen Individualität und Gemeinschaft erlauben – und ausserdem eine hohe Energie effizienz aufweisen. Das  Hunziker Areal und der Wohn- und Gewerbebau Kalkbreite in Zürich sowie die Genossenschaft Zusammen_h_alt in Winterthur sind drei schöne Beispiele.

Im Hunziker Areal der Baugenossenschaft mehr als wohnen in Leutschenbach im Norden Zürichs, im Wohnbau Kalkbreite in der Nähe des Bahnhofs Wiedikon in Zürich sowie im Gebäude des Zusammen_h_alts im  Sulzer-Areal in Winterthur können ältere Menschen wohnen und Teil einer Gemeinschaft werden.

Teil eines Ganzen

Unter Cluster- oder Satellitenwohnungen versteht man eine Mischung aus einer Wohngemeinschaft  und einer Kleinwohnung. Mehrere Parteien, die jeweils über eine kleine private Wohneinheit verfügen, teilen sich einen grossen gemeinsamen Koch-, Ess- und Aufenthaltsbereich. Sowohl das Hunziker Areal als auch die  Kalkbreite bieten neben diversen anderen Wohnformen auch Clusterwohnungen an. «Seniorinnen und Senioren schätzen es, dass sie in Clusterwohnungen einerseits ihre Unabhängigkeit bewahren können und  andererseits die Nähe zu anderen Menschen und die Einbindung in eine Gemeinschaft nicht missen müssen», erklärt Michael Loss, Kommunikationsverantwortlicher der Baugenossenschaft mehr als wohnen. Bei den  Wohnungen der Genossenschaft Zusammen_h_alt handelt es sich nicht um Clusterwohnungen, denn sie sind voll ausgestattet. Doch auch hier sind die Wohnungen bewusst kleingehalten, um Raum für  Gemeinschaftsflächen zu schaffen.

Weniger ist mehr

Die reduzierte individuelle Wohnfläche erlaubt die Verringerung des ökologischen Fussabdrucks der Bewohnerinnen und Bewohner. Zudem erfüllen alle drei  Genossenschaften hohe Anforderungen an die Energieeffizienz. Das Hunziker Areal und die Kalkbreite sind 2000-Watt-Areale. Sie werden fast ausschliesslich mit erneuerbarer Energie versorgt und verpflichten sich zu  einem minimalen CO2-Ausstoss durch Bau, Betrieb und Mobilität. Das Gebäude der Genossenschaft Zusammen_h_alt orientiert sich am SIA-Effizienzpfad 2040 und somit ebenfalls an den Zielen der 2000-Watt- Gesellschaft. Also tragen die Bewohnerinnen und Bewohner der drei Genossenschaftsarealen zu einer nachhaltigeren Zukunft für kommende Generationen bei. Doch auch finanziell ist die hohe Energieeffizienz  interessant, da die Energiekosten entsprechend tief sind. «Bei vielen Menschen verschlechtert sich die Einkommenssituation nach der Pensionierung, weshalb die tiefen Energiekosten insbesondere auch für ältere Menschen einen grossen Pluspunkt für unsere Siedlung darstellen», erklärt Michael Loss.

Die Autorin

Julia Gremminger
Redaktorin

Aus «casanostra» 174

locabene

Renovabene ist der Online-Sanierungsratgeber, den Casafalocabeneir als Partner mitentwickelt hat. Er begleitet Vermieter*innen vor, während und nach energetischen Sanierungen und fördert den Austausch mit den  Mieter*innen. Locabene heisst das Pendant, das sich an Mieterschaften richtet.

Ferien und Fristen – Kündigung konnte nicht zugestellt werden

«Ich habe meiner Mieterin ordentlich und fristgerecht gekündigt. Die eingeschriebene Sendung mit der Kündigung kam an mich zurück, weil sie nicht zugestellt werden konnte, offenbar, weil die Mieterin ferienabwesend  war. Wann beginnt und endet die Frist zur Anfechtung der Kündigung beziehungsweise zum Mieterstreckungsbegehren?»

Ausgelöst wird der Fristenlauf mit dem Empfang der Kündigung. Kann die eingeschriebene Sendung der Mieterin durch den Briefträger nicht ausgehändigt werden, ist das Datum auf der Abholungseinladung massgebend, ab welchem die Sendung bei der Poststelle abgeholt werden kann. Der erste Tag wird in aller Regel der Folgetag sein. Dieser Tag gilt als Empfangstag der Kündigung. An diesem Tag wird der Lauf der 30- tägigen Frist ausgelöst, worauf der weitere Folgetag der erste Tag der Frist ist.

Fällt der 30. Tag auf einen Samstag oder einen Sonntag, verlängert sich die Frist bis am Montag. Die Aufgabe des Anfechtungs- beziehungsweise Erstreckungsbegehrens an diesem Tag bei der Post durch die Mieterin  wahrt die Frist. Kann die eingeschriebene Sendung der Kündigung der Mieterin durch den Briefträger ausgehändigt werden, so gilt dieser Tag als Empfangstag, und dies löst die Frist aus. Der erste Tag der Frist ist dann  bereits der Folgetag, auch wenn dies ein Samstag oder ein Sonntag ist.

Verpasst die Mieterin die siebentägige Abholungsfrist und wird die eingeschriebene Sendung von der Post an den Vermieter zurückgesandt, ändert dies nichts am Fristenlauf. Die Mieterin läuft Gefahr, dass ihr Mietverhältnis am Kündigungstermin beendet wird, ohne dass sie davon Kenntnis hat. Der von Casafair propagierte moralische Grundsatz des fairen Vermietens verlangt vom Vermieter, dass er die an ihn zurückgesandte eingeschriebene Kündigung der Mieterin nochmals umgehend von sich aus mit einfacher A-Post zustellt, damit sie sichere Kenntnis von der  erfolgten Kündigung erhält. Diese Zweitzustellung ändert nichts am Fristenlauf.

Anderes gilt für den Fall, dass der Vermieter beim Versand seiner Kündigung erwiesenermassen Kenntnis von der gleichzeitig bestehenden Ferienabwesenheit der Mieterin hatte. In diesem Fall gilt die Kündigung als nicht zugestellt beziehungsweise mangels Empfang als ungültig.

Dies alles gilt nicht für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und  auch nicht für die Mahnung von ausstehenden Mietzinsen mit Nachfristansetzung und Kündigungsandrohung. Und für die Zustellung von fristauslösenden Sendungen von Schlichtungsbehörden und Gerichten gelten die Bestimmungen der Zivilprozessordnung über die Zustellung, den Fristenlauf, die Säumnis und die Fristwiederherstellung.

Der Autor

Armin Linder
Rechtsanwalt, rtwp rechtsanwälte & notare

Aus «casanostra» 174

Sorgenkind Elektroboiler: wie weiter?

«Nur konsequente Kaltduscher sollten diesen Artikel überspringen, denn: alte Elektroboiler sind Stromfresser und müssen bis spätestens 2035 ersetzt werden!»

Gemäss Energiestrategie 2050, dem Klimaabkommen Paris 2015 und dem CO2-Gesetz müssen reine Elektroboiler (und zentrale Elektroheizungen) bis spätestens 2035 ersetzt werden, bei tiefgreifenden Umbauten  sofort. Seit 2011 dürfen keine neuen Elektroboiler mehr installiert werden, sofern sie nicht mit Solarwärme oder dem Heizsystem gekoppelt sind. Das ist hart, aber richtig, wenn wir den schädlichen CO2-Ausstoss verringern und das in grösste Not geratene Klima retten wollen.

Wir verbrauchen im Durchschnitt pro Person und Tag 50 Liter Warmwasser. Die Erwärmung eines Liters Wasser benötigt 0,058 kWh und ergibt für eine vierköpfige Familie rund 4200 kWh oder Fr. 1200.– Stromkosten  pro Jahr, was 46 Prozent des Haushaltstroms entspricht. Das ist zu viel und es gibt sinnvolle Alternativen. A: Mit einem Wärmepumpenboiler, der dem Keller zusätzlich Feuchtigkeit entzieht und damit Schimmel vermeidet, kann drei Viertel elektrische Energie eingespart werden; er kostet etwa Fr. 5000.–. B: Anschluss des Boilers an die klimakonforme Heizungsanlage. C: die Montage von thermischen Sonnenkollektoren auf  ihrem Hausdach für ca. Fr. 12 000.–. Die Anlage wird in fünfzehn Jahren amortisiert sein – ab dann gibt es Warmwasser praktisch zum Nulltarif. Dies ist die edelste und energieeffizienteste Art, Warmwasser  aufzubereiten.

Was für ein wunderbares und beruhigendes Gefühl, mit der Sonne warm zu duschen und erst noch etwas gegen den Klimawandel zu tun – packen Sie’s an! Casafair berät Sie gerne.

Subventionen siehe energiefranken.ch

Der Autor

Hannes Heuberger

Hannes J. Heuberger
Berater Casafair Mittelland
BauBeratungen hjh, Wahlendorf

Aus «casanostra» 174

Gehört der Baumschnitt zu den Nebenkosten?

«Im Hinterhof des Mehrfamilienhauses steht eine Platane, die für gut 2000 Franken zurückgeschnitten wird, damit der Abstand zu den Fassaden gewahrt bleibt. Ich möchte diese Kosten auf die Mietparteien aufteilen – darf ich das? Gehört der Baumschnitt zu den Nebenkosten?»

Sie dürfen die Kosten für den Rückschnitt dann verrechnen, wenn die Garten- und Umgebungspflege in Ihren Verträgen ausdrücklich als Nebenkosten genannt beziehungsweise der Posten im Casafair-Mietvertrag  angekreuzt ist. Falls dies nicht der Fall ist, können Ihre Mieter*innen davon ausgehen, dass die betreffende Leistung bereits durch den Mietzins abgegolten ist.

Nebenkosten müssen bei der Abrechnung detailliert aufgeführt werden. Sie müssen zudem berücksichtigen, dass ausschliesslich Betriebskosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, abgerechnet  werden dürfen. Dies im Gegensatz zu den Unterhaltskosten, die zu Ihren Lasten gehen und demnach mit der Miete abgegolten sind.

Zulässige Kosten beim Gartenunterhalt sind der periodische Rückschnitt von  Sträuchern oder Bäumen, das Rasenmähen oder das Bewässern bei Trockenheit. Diese Kosten können als Nebenkosten den Mietenden weiterverrechnet werden, auch hier nur, wenn in den bestehenden Mietverträgen «Umgebung/Hauswartung» als Nebenkostenposition aufgeführt ist. Fehlt die entsprechende Kostenposition, muss sie formal korrekt eingeführt werden. Die Einführung stellt eine einseitige Mietvertragsanpassung dar  und muss den Mietern deshalb mittels amtlichen Formulars angezeigt werden, es gelten die Fristen gemäss Art. 269d OR.

Der Autor

Daniel Gassmann
Casafair-Fachberater

Aus «casanostra» 174

Virtuelle Versammlungen – schon wieder passé?

«Während der Pandemie hat sich in vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften eine neue Form der Eigentümerversammlung etabliert: Die virtuelle Versammlung.»

Die Geltungsdauer der Covid-19-Verordnung 3, welche die virtuellen Versammlungen für zulässig erklärt hat, ist am 31. Dezember 2022 ausgelaufen. Während im revidierten Aktienrecht die Abhaltung virtueller  Versammlungen ausdrücklich erlaubt wird, fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage für die Abhaltung solcher Versammlungen im Stockwerkeigentum, denn die Bestimmungen des revidierten Aktienrechts finden auf die  Beschlussfassungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften keine Anwendung.

Letztere unterliegen dem Vereinsrecht. Dieses sieht nur zwei Formen von Beschlüssen vor: Beschlüsse, die anlässlich einer Versammlung gefasst werden, und Beschlüsse, die durch schriftliche Zustimmung aller  zustande kommen.

Trotz fehlender gesetzlicher Grundlage scheint die Meinung heute vorherrschend zu sein, dass virtuelle Versammlungen auch ab dem 1. Januar 2023 zulässig sind, wenn sie sich auf eine reglementarische Grundlage  stützen können. Damit muss das Rad nicht zurückgedreht werden. Die technischen Errungenschaften, die eine Flexibilisierung der Beschlussfassung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ermöglichen, können  weiterhin eingesetzt werden. Dazu ist aber erforderlich, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft ihr Reglement mit entsprechenden Bestimmungen über die virtuelle Versammlung ergänzt.

Die Autorin

Eliane Ganz

Eliane E. Ganz
LL.M., Rechtsanwältin und nebenamtliche Handelsrichterin im Bereich Miete,
Kämpfen Rechtsanwälte, Zürich

Aus «casanostra» 174

«Wir wollen Alternativen zum Verkauf aufzeigen»

Die meisten Einfamilienhäuser lassen sich zu Häusern mit mehreren Wohnungen umbauen. Das Projekt MetamorpHouse zeigt jetzt mittels einer Webseite, wie dieses sanfte Verdichten geht – und wie es den  Hausbesitzenden ermöglicht, bis ins hohe Alter weiterhin zu Hause zu wohnen. Es inspiriert und ermuntert, die Zukunft des eigenen Hauses selber zu gestalten.

Viola Lauber (Name geändert) steht vor dem Haus, das ihre Eltern gebaut haben. Hier ist sie aufgewachsen. Zum einstigen Einfamilienhaus gehört ein grosser Garten mit Hecken und Bäumen. Nachdem die Mutter  gestorben war und sie ihren Bruder ausbezahlt hatte, wollte sie hier zusätzlichen Wohnraum schaffen. Dabei war ihr wichtig, dass der wertvolle Garten erhalten bleibt. Nach mehreren Anläufen fand die Biologin einen  passenden Architekten für ihre Ideen. Heute umfasst das Haus zwei 4-Zimmerwohnungen und ein 1-Zimmer-Studio; das Haus beherbergt aktuell vier Erwachsene und zwei Kinder. Der Garten musste nicht verkleinert werden.

Die Autorin

Esther Banz
Journalistin

Aus «casanostra» 174

Vermieten an Armutsbetroffene

Fair vermieten heisst auch, günstigen Wohnraum an jene zu vermieten, die ihn besonders nötig haben. Doch Vermieter*innen brauchen vor allem die Sicherheit, dass Miete und Nebenkosten pünktlich bezahlt werden.  Ein Dilemma.

Vermieter*innen sind verantwortlich, die wirtschaftliche Situation der Mietinteressent*innen vor Mietbeginn zu überprüfen. Sie tun dies vor Abschluss des Vertrags, in der Regel aufgrund eines aktuellen  Beitreibungsregisterauszugs oder von persönlichen Abgaben. Karin Weissenberger, Leiterin des Casafair-Beratungsteams, sagt: «Es müssen im Vorfeld des Vertragsabschlusses unbedingt die nötigen Informationen eingeholt werden, also Nachfragen beim Arbeitgeber oder bei vorheriger Vermieterschaft, sofern diese als Referenzen angegeben wurden.»

Ja, zahlen die dann?

Genau das hat Casafair-Mitglied Nicolas getan. Er vermietet ein Altstadthaus mit Garten an eine Familie, die von der Sozialhilfe unterstützt wird. Nicolas hat sich auf einen Aufruf im casanostra hin gemeldet und  vermietet an Menschen, die von Armut betroffen sind. Er erscheint auf seinen Wunsch hin nicht mit seinem richtigen Namen, weil er die Persönlichkeitsrechte seiner Mieterschaft schützen will. Beide Elternteile haben  eine Sehbehinderung, weshalb vor Mietbeginn umfangreiche Ausbauten nötig waren. Diese wurden von einer gemeinnützigen Stiftung finanziert. Zum allseitigen Gewinn. «Die Liegenschaft ist kein 08/15-Objekt», wie  Nicolas im Gespräch mit casanostra sagt. «Ich musste eine Mieterschaft finden, die zu dem Haus passt.» Die Mietinteressenten, welche beim Auswahlverfahren vorne lagen, gaben an, von Unterstützungsleistungen zu  leben. «Ich habe natürlich am Anfang auch Bedenken gehabt: ja, zahlen die dann?» Die Faustregel sagt: höchstens ein Drittel des Einkommens fürs Wohnen. Der Mietzins für das Haus mit 130 m2 Wohnfläche beläuft  sich auf rund 1900 Franken. «Sie seien damit natürlich weit darüber », haben die zukünftigen Mieter*innen gesagt. «Da haben bei mir bisschen die Alarmglocken geschrillt. Ich habe dann ein längeres Telefon gemacht  mit der SVA des Kantons. Diese haben mir gesagt: Eigentlich müssen Sie um Ihre Miete keine Angst haben.» Nicolas verliess sich auf diese Auskunft der Fachstelle und schloss den Mietvertrag ab. «Ich habe mich zu Recht darauf eingelassen. Bis heute ist die Miete immer pünktlich bezahlt worden».

Kautionsversicherungen: Geschäft mit der Not

Ein Knackpunkt für viele Mietverhältnisse ist die Mietkaution. Karin Weissenberger meint dazu: «Es ist klar, dass gerade armutsbetroffene Menschen die drei Monatsmieten nicht aufbringen können. Hier muss man  Lösungen mit einer zeitlichen Staffelung für die Zahlung der Sicherheit finden.» Diese Notlage ist auch Basis für ein fragwürdiges Geschäftsmodell. Mietkautionsversicherungen werben mit Mietkaution ohne Bankdepot.  Die Jahresprämie beträgt einen Bruchteil der Kautionssumme, wird aber am Ende des Mietverhältnisses nicht zurückerstattet. Mieter*innen mit knappem Budget zahlen am Ende drauf. Mehrere Vermieter* innen haben  mit solchen Versicherungen auch schon schlechte Erfahrungen gemacht, wie Casafair-Berater Michel Wyss berichtet. Im Schadensfall, wenn Instandsetzungen nötig waren, bezahlten Kautionsversicherungen nicht oder nicht ohne Weiteres. Auch Vermieter Nicolas hatte von einem früheren Mietvertrag her schon mit einer Kautionsversicherung zu tun, welche eine Instandsetzung nicht bezahlen wollte. «Ein Cabaret. Das ist dann zu guter Letzt noch einigermassen okay herausgekommen. Doch seitdem ist mir ein Mietkautionskonto lieber.» Bei ihm bauen die Mieter*innen die Kaution in Raten auf. Wer im Raum Basel eine Wohnung sucht, kann sich für die  Verbürgung der Mietkaution auch an die Stiftung Edith Maryon wenden. Sabine Dettwiler leitet hier die Abteilung Mietkautionen. «Wir stellen Mietkautionsbürgschaften mit Solidarhaftung für alle aus: für  Wohlverdienende, für Working Poor, Sozialhilfe-Empfänger*innen, IV-EL-Empfänger* innen und AHV-Bezüger*innen.» Gemäss Dettwiler ist die Nachfrage gross. «Der Antrag wird vom Mieter gestellt.Häufig machen Vermieter*innen die Mieterschaft auf diese Möglichkeit aufmerksam. Bei einer Bürgschaft über unseren Solidaritätsfonds wird der Vermieterschaft die nötige Sicherheit geboten, ohne das knappe Budget der  Antragstellenden noch mehr zu belasten.» Der Fonds speist sich aus einem einmaligen Beitrag und einer Einlage von 15 Prozent der Kautionssumme, bezahlbar durch die Mieter*innen. Die Vermieter* in erhält als  Sicherheit eine schriftliche Bürgschaftsverpflichtung. In der Stadt Zürich gibt es beim Sozialdepartement ebenfalls einen Fonds, den man genau für diese Themen ansprechen kann. Ausserhalb der Städte sind solche  Angebote nicht leicht zu finden, was sich ändern könnte: Eine Stiftung für Mietbürgschaften, die im Raum Zürich tätig sein wird, ist in Planung, weiss Nadine Felix von der Stiftung Domicil Wohnen (Siehe Interview).

Das Mietrecht anwenden

Vermietende sollen in erster Linie das Mietrecht kennen und anwenden. Dazu gehört auch, ausstehende Mietzinsen anzumahnen und Kündigungen auszusprechen. «Die Vermieterschaft muss formell korrekt reagieren.  Dies heisst nicht nur, allenfalls das Gespräch zu suchen. Sondern auch eine Mahnung verbunden mit einer Kündigungsandrohung zu versenden und in einem zweiten Schritt die Kündigung auszusprechen. So ungern  man dies macht, es geht auch um den eigenen finanziellen Schutz. Oft kann man aber im Gespräch gemeinsam eine Lösung finden, insbesondere, wenn die finanzielle Schwierigkeit nur vorübergehend ist», sagt Karin  Weissenberger. Mieter*innen in Geldnot haben ihrerseits Möglichkeiten, welche Vermieterschaften nicht haben. So können diese prüfen, ob ein Anspruch auf soziale Unterstützung besteht. Bei kurzfristigen Engpässen  hilft ein Antrag an Institutionen wie die Winterhilfe oder Caritas. Diese bezahlen unkompliziert auch einzelne Monatsmieten oder eine Nebenkostenabrechnung. Das Ziel ist, günstigen Wohnraum zu erhalten, denn ein  Umzug bedeutet Mehrkosten. Wichtig ist, Grenzen zu respektieren, sowohl die der Vermieter- als auch der Mieterschaft. Vermieter*innen sollen nicht das Sozialsystem ersetzen. Doch wie sie sich verhalten, ist für  Mieterschaften in Geldnot entscheidend. «Vermieter*innen können Zeit schenken, mit längeren Fristen beim Bezahlen der Nebenkosten oder dem Aufbauen der Mietkaution», sagt Casafair-Fachberater Michel Wyss.Und  sie können Hilfe leisten bei Anträgen an gemeinnützige Stiftungen, wie es Vermieter Nicolas getan hat. Gemeinnützige Institutionen, welche Mietparteien solidarisch unterstützen, geben die nötige Sicherheit.  Dies brauchen Vermieter*innen, um günstigen Wohnraum an diejenigen zu vermieten, die ihn am dringendsten brauchen.

Der Autor

Nadim Chammas
Redaktor «casanostra»

Aus «casanostra» 174

Solidarpartner beim Mieten

Ist das Geld knapp, können Solidarpartner beim Mieten Sicherheit für Vermietende und Mieterschaften gewähren. casanostra hat mit Nadine Felix, Geschäftsleiterin der Stiftung Domicil Wohnen in Zürich, gesprochen.

Casanostra Stiftung Domicil vermittelt Wohnraum an Armutsbetroffene in Zürich. Sind Sie also im direkten Kontakt mit Vermieter*innen und Wohnungssuchenden?

Nadine Felix Ja, selbstverständlich. Wir stehen an der Seite von Wohnungssuchenden, wenn diese nur über knappe finanzielle Mittel verfügen. Mit einer Solidarhaftung geben wir die nötige Rückendeckung, damit Vermieter*innen ruhig schlafen können und die Gewissheit haben, dass die Stiftung Domicil mithilft, falls es finanziell nicht  klappen sollte. Wenn die Miete nicht bezahlt werden kann, schauen wir, was es für Möglichkeiten gibt: Stellen, die allenfalls einspringen können, etwa das RAV, ein  Sozialzentrum oder karitative Organisationen wie die Winterhilfe. Wir vermitteln zwischen den Mietparteien, damit Vermieter*innen auf ihre Rechnung kommen, Mieter*innen  zu einem Zuhause, Kinder zu einer Basis.

Weil in der Stadt der Wohn raum knapp und teuer ist, werden Wohnungssuchende in die Agglo verdrängt, dort ist die Unterstützung nicht gleich gut ausgebaut.

Den Wohnort zu wechseln, ist nicht immer eine Option, da spielen verschiedene Themen rein: Das soziale Netz, das sich Familien aufgebaut haben, auf der einen Seite, die  Möglichkeit, nach einer bestimmten Wohndauer den Schweizer Pass zu beantragen, auf der anderen Seite. Wenn Wohnungssuchende beispielsweise die Miet kaution nicht zahlen können und es keine Unterstützungsmöglichkeiten gibt, drängen sich beispielsweise Kautionsversicherungen auf. Domicil lässt sich auf diese Angebote nicht ein, denn Menschen mit kleinem Budget zahlen hierbei drauf.

Arbeiten Sie auch mit privaten Vermieter*innen zusammen, die nur wenige Wohnungen vermieten?

Wir haben mit allen Typen von Vermieter*innen zu tun. Für uns ist Professionalität wichtig, auch auf Vermieterseite. Was für uns schwierig ist, ist ein Vermieter, der nach vier  Monaten anruft, und sagt, «Sie, die letzten drei Mieten sind nicht bezahlt worden». Für uns ist es wichtig, dass Vermietende das Mietrecht kennen und anwenden. Wenn ein  Mietzins nicht pünktlich bezahlt wird, muss gemahnt werden. So können wir das Thema mit den Mieter*innen angehen und Lösungen suchen. Was raten Sie privaten Vermieter*innen, die an Armuts betroffene vermieten? Der vertragliche Rahmen muss klar definiert sein. Innerhalb dieses Rahmens kann man dann nach Lösungen suchen.

Stellen wie unsere sind natürlich dafür prädestiniert.

Wichtig ist auch, dass Regeln klar kommuniziert werden. Für Mietende, die ihr Leben lang in der Schweiz gewohnt haben, sind die Gepflogenheiten völlig klar. Im interkulturellen Kontext ist das manchmal alles noch neu, man ist sich gar nicht bewusst, was erwartet wird und was nicht. Wir beschäftigen deshalb nebst Immobilienbewirtschafter*innen auch Sozialarbeiter*innen, um Wohnkompetenzen, gerade auch in einem laufenden Mietverhältnis, zu vermitteln.

Sie reden also über Migration.

Genau.

Ein ausländischer Vor oder Nachname ist auf Wohnungssuche bekanntermassen kein Vorteil.

Das kann ich klar unterstreichen. Wir unterstützen grösstenteils Personen mit  Migrationshintergrund. Ein Netzwerk ist auf dem Wohnungsmarkt immer noch der wichtigste Faktor. Dass man jemanden kennt, der jemanden kennt, der gerade zügelt, ist  ein Erfolgsfaktor.

Ich habe den Eindruck, die Stiftung Domicil ersetzt oder schafft diese Netzwerke, die je nachdem Zuzüger*innen nicht haben. Das ist genau unsere Rolle. So kann man das  am besten beschreiben. Das Networking, das Pflegen der Kontakte, immer und überall unsere Sache bekannt machen, Leute inspirieren, dass sie mit uns risikofrei etwas  Gutes tun können mit der Vermietung, das ist unser Auftrag.

Nadine Felix
Geschäftsleiterin von Domicil

Die Stiftung Domicil ist seit dreissig Jahren Ansprechspartnerin für Vermietende und sozial, wirtschaftlich oder kulturell benachteiligte Menschen auf Wohnungssuche.

Interview: Nadim Chammas

Aus «casanostra» 174

Eine nachhaltige Bewirtschaftung zahlt sich aus

Mensch und Umwelt profitieren von einer nachhaltigen Imobilienbewirtschaftung. Ein Leitfaden für ökologische, ökonomische und soziale Verantwortung.

Die Bewirtschaftung von Immobilien hat in den letzten Jahren einen Wandel durchlaufen: Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung. Immer mehr Eigentümerinnen und Eigentümer sind bestrebt, wirtschaftlich effizient zu handeln, soziale Verantwortung zu übernehmen und die Auswirkungen auf die Umwelt zu minimieren. Investorinnen, Planer und Bewirtschaftende orientieren sich zunehmend an Grundlagen wie dem «Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz» (SNBS) oder an Institutionen wie der «Schweizer Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft» (SGNI), um nur zwei von vielen Labels zu nennen.

Der Verband für umweltbewusste und faire Wohneigentümerinnen und -eigentümer der Schweiz, Casafair, verzeichnet ebenfalls ein steigendes Interesse an nachhaltiger Immobilienbewirtschaftung. Dies zeigt sich am Mitgliederzuwachs sowie an der hohen Nachfrage nach seinem Beratungsangebot.

Ob als Eigentümerin eines selbstgenutzten Einfamilienhauses oder als Vermieter eines Mehrfamilienhauses: Alle können einen sinnvollen Beitrag zur nachhaltigen Bewirtschaftung ihrer Immobilie leisten.

Strategie

Bevor es um die Frage der nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung geht, ist es von Bedeutung, den Zweck der Immobilie klar zu benennen. Dient sie als sicheres Zuhause oder soll damit eine langfristige Rendite erzielt werden? Hat sie einen ideellen Zweck oder geht es darum, maximale Freiheit und Unabhängigkeit zu ermöglichen? Die Wahl der richtigen Strategie hängt von den Bedürfnissen und Zielen der Eigentümerschaft ab, da die Immobilie darauf ausgerichtet sein sollte, diese langfristig bei der Verwirklichung ihrer Ziele und Wünsche zu unterstützen.

Die Gebäudeanalyse

Um als Eigentümerin oder Eigentümer eine Immobilie ökologisch verantwortungsvoll zu bewirtschaften, müssen wichtige Schritte in Betracht gezogen werden. Erstens die Gebäudeanalyse: In der Schweiz gibt es das Programm «EnergieSchweiz», das finanzielle Anreize für die Umstellung auf erneuerbare Energien und die Steigerung der Energieeffizienz bietet. Dieses Programm unterstützt sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen bei Investitionen in nachhaltige Energielösungen.

Zu diesem Zweck sollte eine Expertin oder ein Experte des Vereins GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) beigezogen werden – das sind Fachpersonen auf dem Gebiet der Gebäudeanalyse und -beratung für die energetische Sanierung von Gebäuden. Die GEAK-Expertin, der -Experte werden der Eigentümerschaft auf die Bedürfnisse an die Liegenschaft zugeschnittene Sanierungsvarianten unterbreiten.

Der detaillierte GEAKBericht dient anschliessend als Entscheidungsgrundlage für die weitere Sanierungsstrategie.

Ökologische Aspekte

Auch die Nutzung von erneuerbaren Energien ist ein wesentliches Thema. Der Einsatz von Solar- oder Windenergie beispielsweise ist ein wichtiger Schritt zur Reduzierung des CO2-Fussabdrucks der Immobilie. Das Bundesamt für Energie bietet Informationen zu verschiedenen Förderprogrammen für erneuerbare Energien, die je nach Kanton variieren können.

Diese Programme reichen von Investitionszuschüssen bis hin zu langfristigen Finanzierungsmodellen. Im Weiteren sollte ein effizientes Abfallmanagement geprüft werden. Dieses ist nicht nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll. Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien profitieren von den kommunalen Abfallprogrammen, die die Abholung und Entsorgung von Abfällen regeln und auch die Wiederverwertung unterstützen. Es ist zu prüfen, ob die Grün- und die Küchenabfälle dem eigenen Grundstück zu wertvollem Kompost verwertet werden können und wie die Abfallmenge grundsätzlich zu reduzieren wäre.

Zu guter Letzt sollte man die grüne Landschaftsgestaltung im Auge behalten, denn die Gestaltung des Aussenbereichs spielt ebenfalls eine Rolle bei der ökologischen Nachhaltigkeit. Die Verwendung von heimischen Pflanzen, die wertvollen Lebensraum für die heimische Fauna bieten und die weniger Wasser benötigen, wird empfohlen. Gleichzeitig sollte man auf den Einsatz von Pestiziden verzichten. Das anfallende Regenwasser lässt sich mit einer Regenwassernutzungsanlage sinnvoll verwenden. Viele Kantone bieten Beratung und finanzielle Unterstützung für ökologische Landschaftsgestaltung an.

Ökonomische Nachhaltigkeit

Eine ökonomisch nachhaltige Immobilienbewirtschaftung zielt darauf ab, langfristig finanzielle Stabilität und Rentabilität zu gewährleisten. Dazu gehört die Budgetplanung: Das Erstellen eines detaillierten Budgetplans, der regelmässige Instandhaltungs-und Reparaturkosten sowie unerwartete Ausgaben berücksichtigt, ist ein Muss. Ein gut geplantes Budget minimiert finanzielle Überraschungen. Ebenso wichtig ist es, die Mieteinnahmen fair zu optimieren: Die Mietzinse sollten regelmässig überprüft und den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden.

Casafair Schweiz unterstützt die Eigentümerschaft bei der Berechnung der kostendeckenden Miete, bei der sich der Mietzins nach den tatsächlichen Liegenschaftskosten und der angemessenen Verzinsung des in der Immobilie investierten Eigenkapitals richtet. Ein weiterer Fokus liegt auf der Instandhaltung und Renovierung: Es gilt, rechtzeitig in diese Bereiche zu investieren, um teure Reparaturen zu vermeiden. Die Pflege und Instandhaltung sichert den Marktwert der Liegenschaft und erhöht die Attraktivität für die Mieterinnen und Mieter. Einige Banken und Kantone bieten zinsgünstige Darlehen beziehungsweise Steueranreize für nachhaltige Renovierungen an. Im Weiteren lohnt es sich, Finanzierungsoptionen für ökologische Gebäudesanierungen abzuklären. Neben den bereits erwähnten Förderprogrammen wie «EnergieSchweiz» können auch Kredite mit niedrigeren Zinssätzen in Betracht gezogen werden, um Investitionen in Nachhaltigkeitsprojekte zu finanzieren.

Soziale Nachhaltigkeit

Die soziale Verantwortung einer Eigentümerschaft von Immobilien beinhaltet das Schaffen eines positiven Umfelds für Mieterinnen, Mieter und die Gemeinschaft. Dazu gehört eine gute Beziehung zur Mieterschaft, also eine offene Kommunikation und das rasche Reagieren auf ihre Anliegen. Ein gutes Mieterverhältnis führt zu einer höheren Mieterbindung. Das Mietrecht ist umfangreich und auf die Bedürfnisse der Mieterschaft zugeschnitten; daher ist es wichtig, sich mit den gesetzlichen Grundlagen vertraut zu machen. Auch die Barrierefreiheit ist ein zentrales Element. Es gilt, sicherzustellen, dass die Immobilie barrierefrei ist und die Bedürfnisse aller Mieterinnen und Mieter, einschliesslich älterer oder behinderter Menschen, erfüllt werden. Der Wert der Liegenschaft lässt sich steigern, indem man sich mit den Empfehlungen und Vorschriften zur Barrierefreiheit vertraut macht und unnötige Barrieren beseitigt.

Ausserdem trägt das Nachbarschaftsengagement zu einem positiven Image der Immobilie bei: Wenn sich die Eigentümerschaft an lokalen Gemeinschaftsprojekten und Initiativen beteiligt, stärkt dies das soziale Gefüge in der Umgebung und fördert langfristig die Mietnachfrage. Auch die Sicherheit der Mieterinnen und Mieter gilt es zu berücksichtigen. Zu diesem Zweck muss in entsprechende Massnahmen investiert werden. Gut beleuchtete Bereiche und Sicherheitseinrichtungen tragen zur sozialen Nachhaltigkeit bei. Die Einhaltung der Sicherheitsstandards ist gesetzlich vorgeschrieben und darf nicht vernachlässigt werden.

Die Zukunft mitgestalten

Die Bewirtschaftung einer Immobilie erfordert ein ganzheitliches Verständnis von ökologischer, ökonomischer und sozialer Verantwortung. Gefragt sind persönliches Engagement, Ressourcen und Zeit. Doch die Vorteile sind vielfältig: geringere Betriebskosten, höhere Rentabilität, eine positive Wirkung auf die Umwelt und eine stärkere Bindung zu Mieter- und Nachbarschaft. Wenn Eigentümerinnen und Eigentümer diese Prinzipien in ihre Strategien integrieren und die verfügbaren Investitionsprogramme in Anspruch nehmen, können sie nicht nur zur Verbesserung ihrer Immobilien beitragen, sondern auch zur Schaffung einer nachhaltigeren Zukunft. Der Verband Casafair Schweiz steht Eigentümerinnen und Eigentümern von Immobilien in sämtlichen Fragen der Immobilienbewirtschaftung beratend zur Seite.

Der Autor

Markus Schuler

Markus Schuler
Berater Casafair Zentralschweiz

Aus «Traumhaus» Januar/Februar 2024

Bankberatung mit energetischem Zusatznutzen

Banken spielen bei der Immobilienfinanzierung eine zentrale Rolle. Bankberaterinnen und -berater kennen den Wert einer Immobilie, sie wissen Bescheid in  Fragen der langfristigen Werterhaltung und -steigerung. Ein Forschungsprojekt ging nun der Frage nach, ob Bankberatungen genutzt werden können, um bei  Privatpersonen, die Mehrfamilienhäuser besitzen, ein Umdenken in Richtung erneuerbarer Heizsysteme anzustossen.

Der Ersatz einer Öl- oder Gasheizung beispielsweise durch eine Wärmepumpe – das ist eine technische und ökologische, aber auch eine finanzielle Frage. Braucht ein Gebäude eine neue Heizung, müssen alle drei Aspekte sorgfältig abgewogen werden. Wer eine umweltschonende Heizung anschaffen will, wird in vielen Fällen mit der Vertrauensperson bei der Hausbank besprechen, wie sich diese Anschaffung finanzieren lässt. Ein Forschungsprojekt hat nun den Spiess  umgedreht: Es hat danach gefragt, ob Bankberatende einen Beitrag leisten könnten, um nachhaltige energetische Erneuerungen von Gebäuden  voranzubringen.

Die Motivation dieses Ansatzes ist, dass die Kundenberatenden regelmässig mit Eigentümern und Eigentümerinnen in Kontakt sind, nicht nur  bei Kauf und Hypothekenerneuerung, sondern auch im Erbfall, bei der Nachlassplanung oder im Zuge einer Pensionierung. Diese Bankkontakte schaffen  Gelegenheitsfenster, um das Thema Sanierung anzusprechen. Dadurch, so die Idee der Projektanten, könnten gerade auch jene Eigentümerinnen und  Eigentümer auf die Sanierungsthematik hingewiesen werden, die sich mit dem Thema noch nicht ernsthaft befasst haben.

Fokus auf Mehrfamilienhäuser von Privatpersonen

Das Projekt wurde von einem sechsköpfigen Team des Beratungsbüros Interface Politikstudien umgesetzt, finanziell unterstützt vom Bundesamt für Energie und den Kantonen St. Gallen, Neuenburg, Luzern und Bern. Der inhaltliche Fokus wurde auf den Heizungsersatz in Mehrfamilienhäusern von Privatpersonen (also nicht von institutionellen Anlegern wie Pensionskassen und Versicherungen) gelegt. Zu dieser Kategorie zählen in der Schweiz nach Schätzung des  Projektteams rund 157 000 Mehrfamilienhäuser mit etwa 1,1 Millionen Mietwohnungen. In diesem ansehnlichen Gebäudebestand sind viele fossile Heizungen in Betrieb, die Öl oder Gas verbrennen.

Die Umstellung dieser Heizungen auf elektrisch betriebene Wärmepumpen oder andere Heizsysteme, die vorwiegend  oder ganz auf erneuerbaren Energieträgern beruhen, würde massgeblich zur Dekarbonisierung des Schweizer Gebäudeparks beitragen. «Bei Mehrfamilienhäusern erfolgt der Umstieg auf erneuerbare Energieträger zur Wärmeversorgung schleppender als bei den Einfamilienhäusern», erläutert Interface-Projektleiterin Meta Lehmann (im Vorstand von Casafair Zentralschweiz) die Motivation des dreijährigen Forschungsprojekts, das vor kurzem  abgeschlossen wurde.

Beratungsgespräche kaum genutzt

Im Rahmen des Projekts wurde ein Beratungsangebot entwickelt, das auf private Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zugeschnitten war. Es umfasste unter anderem einen Infoflyer mit den Beratungsangeboten zum Heizungsersatz und eine Onlineschulung für Bankangestellte. Entsprechend vorbereitet, sollten die Kundenberatenden im Rahmen der üblichen Gespräche ihre Kundinnen und Kunden motivieren, eine Sanierungsberatung in Anspruch  zu nehmen. Es ging also nicht um eine direkte Beratung, sondern darum, auf bestehende Angebote hinzuweisen, insbesondere auf die von EnergieSchweiz  landesweit kostenlos angebotene Impulsberatung «erneuerbar heizen». Nach Zustimmung wären Hauseigentümerinnen und -eigentümer von einem  Energieberater oder einer Energieberaterin kontaktiert worden.

Dieser Ansatz zur Förderung von «erneuerbaren» Heizungen wurde im Jahr 2022 in sieben St. Galler Geschäftsstellen von Raiffeisenbanken und der St. Galler Kantonalbank praktisch erprobt. Fünfzig Bankberatende waren vorgängig entsprechend instruiert worden. Das Beratungskonzept wurde dann während zehn  Monaten erprobt: In dieser Zeit wurden 25 Eigentümerinnen und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern auf die kostenlosen oder stark subventionierten Beratungsangebote aufmerksam gemacht. Fünf Personen nahmen den Hinweis ihrer Bankberatenden tatsächlich zum Anlass, eine Beratung rund um den  Heizungsersatz in Anspruch zu nehmen. Die Anzahl der Vermittlungsversuche blieb damit deutlich hinter den Erwartungen zurück. Der innovative  Beratungsansatz wurde also nicht wie erhofft angenommen. Zu den Gründen schreiben die Forscherinnen und Forscher im Abschlussbericht des Projekts: «Die  Bankkundenberatenden sind mit den Themen Heizungsersatz und Gebäudeerneuerung noch wenig bekannt. Das erhöht die Hemmschwelle, die  Kunden*innen darauf anzusprechen. Bei den Bankkundenberatenden ist noch einiges an Wissensaufbau nötig, damit sie Energieberatungen vermitteln wollen  und können.»

Zwei Umfragen zu Beratungsangeboten

Das Projektteam führte ergänzend zwei Onlinebefragungen bei Privatpersonen mit Eigentum bei Mehrfamilienhäusern durch. An der ersten Befragung 2021 nahmen 359 Eigentümerinnen und Eigentümer aus der Deutsch- und Westschweiz teil. 229 von ihnen hatten zum Zeitpunkt der Befragung die Öl- oder  Gasheizung bereits ersetzt, allerdings hatten nur 18 Prozent bei der Umstellung eine Heizung mit erneuerbaren Energieträgern gewählt (siehe Grafik). Die Umfrage liess gleichzeitig darauf schliessen, dass die Umstellung auf «erneuerbare» Heizungen tendenziell zunimmt. Begründet liegt dieser Trend vermutlich im Umstand, dass ein rein fossiler Heizungsersatz aufgrund neuer gesetzlicher Regelungen zunehmend schwierig ist (siehe Kasten). An einer zweiten Umfrage  zwei Jahre später beteiligten sich 744 Privateigentümerinnen und -eigentümer von Mehrfamilienhäusern. Sie hatten eine Impulsberatung «erneuerbar heizen»  in Anspruch genommen oder in den Kantonen St. Gallen, Luzern oder Bern Fördergelder für einen Heizungsersatz bezogen. Hinzu kamen Personen aus dem  Kanton Neuenburg, die vor kurzem ihre Heizung ersetzt hatten. Drei Hauptergebnisse:

Von jenen Befragten, die den Heizungsersatz schon abgeschlossen hatten oder konkret planten, entschieden sich 76 Prozent für eine Heizung auf Basis von  erneuerbaren Energieträgern. Dieser hohe Anteil war allerdings nicht eine Folge der Impulsberatung, wie die Studienautorinnen und -autoren im Schlussbericht festhalten: «Es konnte nicht nachgewiesen werden, dass die Impulsberatung Personen, die ursprünglich eine Heizung mit fossilen Energieträgern geplant  hatten, dazu bringt, auf ein System mit erneuerbaren Energieträgern umzusteigen. Die Ergebnisse müssen so interpretiert werden, dass die Impulsberatung hauptsächlich von Eigentümerschaften in Anspruch genommen wird, die bereits die Absicht haben, eine Heizung rein auf Basis von erneuerbaren  Energieträgern zu installieren.»

Finanzielle Anreize wie Fördergelder oder Steuerabzüge führen teilweise zu einer Beschleunigung und einem grösseren Umfang von Ersatzmassnahmen,  beeinflussen aber kaum die Wahl des Heizsystems. «Nur ein geringer Prozentsatz von 7 bis 9 Prozent der Befragten hätte ohne finanzielle Anreize entweder  ein anderes Heizsystem gewählt oder auf weitere bauliche Massnahmen ganz verzichtet», konstatiert der Schlussbericht.

Nur 10 Prozent der Vermieterinnen und Vermieter gaben in der Umfrage an, nach dem Heizungsersatz die Mieten erhöht zu haben. Als Hauptgrund für den  Verzicht auf eine Erhöhung wurde gesagt, dass man die Mieter und Mieterinnen nicht zusätzlich belasten wolle. Zusammenfassend, stellt der Schlussbericht der Impulsberatung und dem geltenden Angebot an finanziellen Anreizen ein gemischtes Zeugnis aus: «Die Impulsberatung bestärkt in erster Linie die  Umsteigewilligen. Auch die Fördergelder unterstützen den Umstieg und führen beim Heizungsersatz insbesondere zu einer Beschleunigung. Die  Mitnahmeeffekte sind jedoch beträchtlich. Insgesamt sind die untersuchten Massnahmen damit zwar wirksam, ihre Effektivität ist aber wegen der mangelnden  Reichweite und der Mitnehmer noch stark verbesserungsfähig.»

Bankiervereinigung hat reagiert

Das Projektteam hat eine Reihe von Empfehlungen erarbeitet, wie sich der Heizungsersatz in Richtung erneuerbare Energien durch Information und  Beratungsangebote fördern liesse. Darin halten die Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler an der ursprünglichen Idee fest, Bankberatungen zu nutzen, um  nergetische Sanierungen anzustossen. Denn die Schweizerische Bankiervereinigung hat das Anliegen unterdessen unabhängig vom Forschungsprojekt selbst aufgegriffen. Seit Anfang dieses Jahres ist eine Richtlinie in Kraft, mit der Bankberatende angehalten werden, Besitzerinnen und Besitzer von Einfamilienund Ferienhäusern bei Hypothekargesprächen auf das Thema Energieeffizienz anzusprechen. Zwar läuft noch eine Übergangsfrist für die Anpassung der bankinternen Prozesse bis Ende Jahr, einzelne Banken würden die Richtlinie aber bereits umsetzen, insbesondere mit einer Sensibilisierung für Sanierungsmassnahmen und die Auswirkungen derselben auf den langfristigen Werterhalt der Immobilie, sagt Remo Kübler, Leiter Research & Immobilien bei  der Bankiervereinigung. «Teilweise wird dabei auf Energieeffizienz- und Investitionskostenrechner zurückgegriffen. Ebenfalls gibt es Beispiele von  Kooperationen mit lokalen und kantonalen Fachstellen und Energieanbietern.»

Das Projektteam schlug im BFE-Schlussbericht vor, die öffentliche Hand könnte die Banken bei der Weiterbildung ihrer Beratenden unterstützen. Die Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler regten zudem neuartige Ansätze wie Tandems von Energieberatenden und Bankkundenberatenden oder  Energieberatungen direkt in Bankfilialen an.

Politik mach Druck auf Öl- und Gasheizungen

Hauseigentümerinnen und -eigentümer aus freien Stücken nach Heizsystemen, die ganz oder teilweise erneuerbare Energien nutzen. Parallel dazu hat die Politik in den letzten Jahren Vorgaben für Heizungen in Neubauten und für den Heizungsersatz formuliert. In fast allen Kantonen dürfen Öl- und Gasheizungen nicht mehr 1 : 1 durch eine fossile Heizung (also Öl oder Gas) ersetzt werden. In Kantonen mit Regelungen gemäss MuKEn2014 (Mustervorschriften der  Kantone im Energiebereich) müssen mindestens zehn Prozent der Wärme auf der Basis erneuerbarer Energieträger produziert werden. Im Kanton Basel-Stadt  beispielsweise gilt eine Regelung, wonach die gesamte Wärme von Wohnbauten mit erneuerbaren Energien bereitgestellt werden muss.

Im Juni 2023 haben die Schweizer Stimmberechtigten das «Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit» angenommen. Als Folge stehen voraussichtlich ab 2025 zusätzliche Gelder für die Förderung des Heizungsersatzes zur Verfügung. Diese Mittel sollen  insbesondere für den Ersatz von Elektroheizungen und für den Ersatz von fossilen Heizungen im mittleren und höheren Leistungsbereich eingesetzt werden.

Der Autor

Porträtfoto B. Vogel

Benedikt Vogel
im Auftrag des Bundesamts für Energie (BFE)

Aus «casanostra» 173

Das Lebensmittel aus der Leitung

Wer eine Wohnung an Dritte vermietet, ist für einwandfreies Trinkwasser verantwortlich. Dafür ist eine regelmässige Wartung der verschiedenen Installationen notwendig. Wer sich bisher noch gar nicht mit «seinem»  Trinkwasser beschäftigt hat, sollte eine Kontrolle durch den Sanitärinstallateur ins Auge fassen.

Viele private Vermieterinnen und Vermieter unterliegen einer Pflicht, die ihnen kaum bekannt ist. Denn mit dem 2017 revidierten Lebensmittelgesetz (LMG) gilt Trinkwasser nicht nur bei der öffentlichen Versorgung, sondern auch im Haushalt als Lebensmittel. Wer für seine Mieterschaft Trinkwasser bereitstellt, muss sich deshalb an die entsprechenden rechtlichen Bestimmungen halten (siehe Box «Pflicht zur Selbstkontrolle»).  Ebenso haftet man für allfällige Folgen, sollte die Installation nicht den Anforderungen entsprechen.

Der Autor

Portraitfoto Michael Staub

Michael Staub
Journalist

Aus «casanostra» 173

Wohneigentum kaufen

Trendwende im Immobilienmarkt

«Die Nachfrage und damit die Konkurrenz um Wohneigentum nimmt zurzeit ab, die Immobilienpreise geraten je nach Lage stark unter Druck. Was heisst das nun für mich als Kaufinteressent*in?»

Die Entwicklung der Weltwirtschaft, Unsicherheit bei der Weltsicherheitslage und steigende Inflation beeinflussen auch den hiesigen Immobilienmarkt. Innerhalb kürzester Zeit gab die Schweizerische Nationalbank vier Leitzinsanhebungen bekannt, weitere Zinsschritte sind nicht ausgeschlossen. Die dadurch gestiegenen Hypothekarzinsen tragen dazu bei, dass für viele der Erwerb eines Eigenheimes, verglichen mit der Miete, weniger  attraktiv ist – die Suchvolumen nach Eigenheimen auf den Insertionsportalen sind entsprechend zurückgegangen.

Die Autorin

Nadia Wyss
Bewertungsexpertin SEK/SVIT
Wyss Liegenschaften GmbH

Aus «casanostra» 173

Energiesanierung: Der finanzielle Aspekt

Energetische Sanierungen erhalten den Wert einer Liegenschaft, schützen das Klima und lohnen sich mit der Zeit  finanziell. Aber woher das nötige Kleingeld nehmen? Und wie werden die Gelder richtig eingesetzt?

Eigentümer*innen kommen mindestens einmal an den Punkt, wo sie sich mit diesen Fragen auseinandersetzen müssen. Die Geldfrage ist zentral: Ist ein Sanierungsprojekt finanziell stemmbar? Und lohnt es sich fürs  Portemonnaie, langfristig gesehen? Online-Werkzeuge, Beratungsangebote und Unterstützungsbeiträge stehen für Hauseigentümer*innen bereit.

Was die Sanierung eines bestimmten Objekts kostet, lässt sich innert Minuten mit einem Online-Tool herausfinden.  Die Casafair-Partnerin Alternative Bank Schweiz empfiehlt eVALO. Damit kann eine umfassende Sanierung des  Gebäudes auf einfache Art mit dem kostenlosen Energiesparrechner simuliert werden: Fenster, Wärmedämmung,  Haustechnik, Brennstoffe, Photovoltaikanlagen und die Gebäudefinanzierung.

Bereits bekannt sein dürfte, dass die meisten Kantone und einzelne Gemeinden die Erstellung des  Gebäudeenergieausweises GEAK mit Förderbeiträgen unterstützen.

Wichtig ist auch, vorgängig abzuklären, welche Fördergelder zur Verfügung stehen beziehungsweise welche Kriterien  zu deren Bezug gelten. Alle Programme von Bund, Kantonen, Städten und Gemeinden sind in der Datenbank von  «Energiefranken» abrufbar, dazu Kampagnen regionaler Energieversorger und weiterer Anbieter.

Zur Finanzierung  eines Teils der Investitionen können Gelder aus der Säule 3a bezogen werden. Ebenso besteht die  Möglichkeit eines Bezuges oder einer Verpfändung von Geldern aus der Pensionskasse. Bei allen Varianten sind die  Bezugsmöglichkeiten mit der zuständigen Vorsorgestiftung zu klären. Behalten Sie dabei die persönliche  Vorsorgesituation im Auge. Dies im Sinne von möglichen Leistungskürzungen oder der Reduktion von Altersguthaben.

Wie andere Bankinstitute bietet auch die ABS vergünstigte Hypothekarprodukte für energetische Sanierungen an und  gewährt Zinsreduktionen für ökologische und nachhaltige Objekte. Reduktionen sind auch möglich gegen Vorlage von  weiteren Nachhaltigkeitszertifikaten.

Für energetische Sanierungen besteht die Möglichkeit, eine ABS- Klimahypothek zu beantragen. Mit den Sanierungsmassnahmen ist mindestens die Stufe 1 des ABS- Immobilienratings zu erreichen. Die ABS gewährt dann eine Zinsreduktion von 0,25 Prozent für eine maximale  Laufzeit von fünf Jahren.

Aus steuerlicher Sicht wichtig zu wissen: werterhaltende Investitionen sind abzugsfähig,  wertvermehrende nicht. Investitionen für energetische Massnahmen können in der Regel steuerlich geltend gemacht  werden (beschränkt auf den nicht geförderten Investitionsbetrag). Es lohnt sich, Investitionen (werterhaltende und  energetische) zu planen und mit den steuerlichen Möglichkeiten abzustimmen.

Der Autor

 

Peter Nardo
Segmentsleiter Immobilienfinanzierung, Alternative Bank Schweiz AG

Aus «casanostra» 173

Farben – richtige Seelenschmeichler!

«Farben im Haus sind einfach eine grosse Freude – richtig angewandt!»

Ihre Tochter möchte ihr Zimmer farbig streichen – lassen Sie es machen, sie wird glücklich sein und wenn sie dann ausgezogen ist, können Sie das Zimmer wieder so streichen, wie es Ihnen besser gefällt. Die Kosten für einen Neuanstrich belaufen sich pro Zimmer in Eigenleistung auf maximal 200 Franken – keine Sache für ein paar Jahre glücklich sein! Farben sind reversibel und haben mit einem kleinen Aufwand eine grosse Wirkung.

Der Autor

Hannes Heuberger

Hannes J. Heuberger
Berater Casafair Mittelland
BauBeratungen hjh, Wahlendorf

Aus «casanostra» 173

Gewohnheitsrecht beim Baumabstand

Replik zum Artikel «Wenn der Nachbar das Fällen des Baumes verlangt» in casanostra-Ausgabe 172.

Es ist von Kanton zu Kanton verschieden – dies gilt auch beim Abstandsrecht von Bäumen und Sträuchern. Der Artikel «Wenn der Nachbar das Fällen des Baumes verlangt» nimmt Bezug auf die Praxis im Kanton St.  Gallen und vermittelt ein Bild, das so nicht für andere Kantone zutrifft. Im Kanton Zürich beispielsweise gilt nach fünf Jahren Gewohnheitsrecht. Hier hätte der Baum also stehen bleiben können. In Zeiten von  Klimaerhitzung und Artenschwund sind Bäume im Siedlungsraum wichtig, sie kühlen die Umgebung und bieten einer Vielzahl von Lebewesen Raum. Es lohnt sich also, sich für seine Gehölze einzusetzen und die  rechtlichen Regelungen im eigenen Kanton zu kennen.

Die Autorin

Ruth Bossardt
Fachjournalistin und Gartenfachfrau

Aus «casanostra» 173

Keine neuen Einbruchsmethoden

«Welche neuen Tricks beobachtet die Polizei beim Einbruch und wie kann man sich dagegen schützen?»

Die Einbruchsmethoden haben sich in den letzten Jahren nicht verändert. Einbrecherinnen versuchen, über Fenster, Balkon- sowie Haustüren in ein Wohnobjekt zu gelangen. Ebenso stellten wir fest, dass die  unbekannten Täter nicht nur in Parterre- oder Hochparterrewohnungen einbrechen, sondern durch Erklettern auch Objekte in weiter oben gelegenen Etagen heimsuchen. Um Einbrüche beziehungsweise  Einschleichdiebstähle zu verhindern, sollten Bewohnerinnen und Bewohner von Wohnobjekten unbedingt darauf achten, dass sie beim Verlassen der Wohnung oder des Hauses sämtliche Fenster schliessen (nicht  kippen) und auch die Haustüre konsequent abgeschlossen wird. Wo vorhanden, sollen verschliessbare Fenster abgeschlossen und Multilocksysteme vollständig verschlossen und der Schlüssel abgezogen werden.  Zudem kann das Vortäuschen Ihrer Anwesenheit durch Brennenlassen von Licht oder das Stehenlassen von Schuhen vor der Haustüre hilfreich sein.

Auch weisen wir darauf hin, dass es vermehrt zu Diebstählen aus  unverschlossenen Fahrzeugen kommt; demnach sollen Wertgegenstände beim Verlassen von Fahrzeugen mitgenommen werden und Autos und Lieferwagen konsequent abgeschlossen werden.

Die Autorin

 

Carmen Surber
Mediendienst Kantonspolizei Zürich

Aus «casanostra» 173

Die Kantonspolizei Zürich bietet kostenlose Sicherheitsberatungen an; weitere Informationen (auch zum Thema Einbruchdiebstahl) finden Sie im nachfolgenden Link.

Mediation fürs Alter

«Wie kann die Altersmediation helfen, den Generationenwechsel in einer Liegenschaft zu begleiten?»

Bei der Altersmediation geht es darum, die Familie oder andere Teilnehmende bei den Vorbereitungen zu unterstützen, Vereinbarungen zu treffen, wie sie dereinst mit der der Pflegebedürftigkeit von Angehörigen  umgehen werden.

Der Autor

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Michel Wyss
Immobilienbewirtschafter mit eidg. Fachausweis, Wyss Liegenschaften GmbH

Aus «casanostra» 172

Wie kann ich energetische Sanierungen von den Steuern abziehen?

«Ausser von Fördermitteln können Eigentümer*innen, die ihre private Liegenschaft energetisch sanieren, auch von Steuerabzügen profitieren.»

Gemäss der Liegenschaftskostenverordnung des Bundes können beispielsweise die Dämmung der Gebäudehülle, der Ersatz von Fenstern oder die Installation einer Photovoltaikanlage oder Wärmepumpe von den Steuern abgezogen werden. Abziehbar sind jedoch nur Investitionen, die selbst getragen werden und nicht durch öffentliche Subventionen gedeckt sind.

Weiter sind auch Kosten, die beim Rückbau eines nicht  sanierten Gebäudes anfallen, von den Bundessteuern absetzbar, und zwar dann, wenn auf den Rückbau ein energetisch besserer Neubau folgt, vorausgesetzt, der Neubau erfüllt denselben Nutzungszweck wie  das Gebäude, das rückgebaut wurde. Als abziehbar gelten: Demontage-, Abbruch-, Abtransport- und Entsorgungskosten.

Auch bei den Kantonssteuern gibt es die Möglichkeit, Investitionen in Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen zu berücksichtigen. Die kantonalen Regelungen basieren auf der Verordnung des Bundes, gehen  aber nicht in jedem Kanton gleich weit, da der Bund die Umsetzung der Verordnung nicht vorschreibt. Einzelne Kantone lassen beispielsweise keine Abzüge für Energiesparmassnahmen zu, wenn diese innerhalb  einer bestimmten Zeitspanne von zum Beispiel zwei oder fünf Jahren nach Fertigstellung eines Neubaus getätigt werden. Detailliertere Informationen können beim jeweiligen kantonalen Steueramt bezogen werden.

Online-Sanierungsratgeber

Energetische Sanierungen haben Vorteile für Vermieter- und Mieterschaft. Der Online-Ratgeber renovabene.ch begleitet Vermieter*innen vor, während und nach energetischen Sanierungen und fördert den Austausch mit der Mieterschaft.

Die Autorin

Julia Gremminger
Redaktorin

Aus «casanostra» 172

Referenzzins steigt – Miete auch?

«Muss ich in jedem Fall mit der Miete hinaufgehen, wenn der Referenzzins steigt?»

Das Mietrecht orientiert sich am einheitlichen hypothekarischen Referenzzinssatz, der am 1 . Juni 2023 von 1 , 25 auf 1 , 50 Prozent angestiegen ist und zurzeit auf diesem Wert bleibt.   Das bedeutet, dass grundsätzlich eine Mietzinserhöhung von 3 Prozent möglich ist, wenn der aktuelle Mietzins auf dem tieferen Referenzzinssatz beruht. In jedem Fall sollten Sie die  Anpassung des Referenzzinssatzes zum Anlass nehmen, die Höhe der Mieten anhand der tatsächlichen Kosten für die Liegenschaft zu prüfen. Bei der Anpassung spielen Kostenstände  wie Teuerung gemäss Landesindex sowie gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten und wertvermehrende oder energetische Verbesserungen und Überholungen eine  Rolle.

Wenn Sie sich für eine Mietzinserhöhung entscheiden, vergessen Sie nicht, ein kantonal genehmigtes Formular mit klarer Begründung der Erhöhung pro Person einer Mietpartei zu  verwenden, um möglichen Anfechtungen einer missbräuchlichen Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde vorzubeugen.

Die Autorin

Isabelle Gautschi
Immobilienbewirtschafterin,
treuhandbüro TIS Gmbh

Aus «casanostra» 172

Wenn der Nachbar das Fällen des Baumes verlangt

Bäume haben die schlechte Eigenschaft, dass sie nicht nur Schatten machen, sondern zu allem Überdruss noch Blätter abwerfen und über die Grundstücksgrenze wachsen. Unzählige Gerichte beschäftigen sich mit solchen Fällen. Ein Bericht aus St. Gallen.

Das Corpus Delicti ist eine Tanne von siebzehn Metern Höhe an einer Hanglage. Sie steht in einer Distanz von etwa fünf Metern zur Grenze des Grundstücks und ist in ihrem 35-jährigen Dasein prächtig gediehen. Die unteren Tannäste ragen über die Stützmauer auf das darunter liegende Nachbarsgrundstück. Das missfällt dem Nachbarn; er will die Äste abschneiden. Ob der das dürfe, will der Tannenbesitzer wissen. Casafair hat sich kundig gemacht und erfahren, dass das Gesetz dies zulässt. Der Nachbar hat das Kapprecht, das heisst, er kann die Tanne bis an die Grenze zurückschneiden.

Inzwischen hat er das Grundstück verkauft. Nun verlangt der neue Eigentümer plötzlich, der Nachbar müsse die ganze Tanne fällen, da sie störe. In seiner Anfrage an Casafair will der betroffene Tanneneigentümer erneut wissen, ob ihn der Nachbar wirklich dazu zwingen könne und zu wessen Lasten die Kosten der Fällung gingen?

Auf den halben Meter genau

Die Antwort ist laut Gesetz eigentlich klar: Baumunterhalt und -Fällung gehen zulasten des Grundeigentümers, auf dessen Grundstück Bäume stehen. Was das Fällen betrifft: Laut Art. 98, Abs 4 ZGB Kt. SG beträgt der notwendige Grenzabstand für eine Tanne beziehungsweise für Hochstammbäume, die nicht Obstbäume sind, 6,0 Meter.

Der Hausverein Ostschweiz hat Erkundigungen eingezogen: Sowohl ein Jurist als auch der Baumschutzbeauftragte der Stadt St.Gallen gehen davon aus, dass ab Baummitte zu messen ist und nicht ab Baumrinde, die der Grenze näher liegt. Sofern die Tanne weniger als 6,0 Meter von der Grenze entfernt steht, kann deshalb der Nachbar die Baumfällung auf dem zivilrechtlichen Weg erzwingen.

Baumschutz als Rettung?

Da sich die Liegenschaft mit der Tanne in einem Baumschutzgebiet befindet, stellt sich die Frage, ob der betreffende Baum ebenfalls geschützt ist und die Fällung deshalb nicht erzwungen werden kann. Nach Einschätzung des Baumschutzbeauftragten der Stadt St.Gallen besteht praktisch keine Chance, eine zivilrechtlich angestrebte Fällung mittels Unterschutzstellung der Tanne zu verhindern, aus zweifachem Grund: Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit würde im vorliegenden Fall ein Fällgesuch bewilligt, weil eine Tanne in der Regel nicht schutzwürdig ist. Ein Gesuch auf Unterschutzstellung der betreffenden Tanne hat eine äusserst geringe Chance. Denn Voraussetzung dazu wäre, dass sie entweder im Orts(schutz)bild ein charakteristisches, unverzichtbares Element wäre. Letzteres trifft auf Tannen in den seltensten Fällen zu.

Der Autor

Stefan Hartmann

Stefan Hartmann
Journalist BR

Aus «casanostra» 172

Kommentar

Sträucher pflanzt man als Sichtschutz, aber auch für Vögel und Insekten. Und fürs Auge: Was geht über eine schöne Felsbirne, einen Haselstrauch oder einen Holunder, die allesamt früh treiben und blühen? Konflikte kann man von Anfang an vermeiden:

  1. Beim Bepflanzen eines neuen Gartens sollen die Sträucher 1,5 bis 2 Meter vom Zaun des Nachbarn entfernt eingepflanzt werden. Man muss sie regelmässig zurückschneiden. Obstbäume, v.a. hochstämmige, gehören wesentlich weiter ins eigene Grundstück hinein gepflanzt. Das gilt auch für (hohe) Zierbäume wie Ahorn, Lärche, Föhre, Birke usw.
  2. Übernimmt man dagegen einen bestehenden Garten mit Bäumen und Sträuchern, so ist ein tüchtiger Schnitt angezeigt, vor allem bei potenziellen «Problembäumen». Das schafft Goodwill bei den Nachbarn.

Stefan Hartmann

Energiemanagement im Gebäude

Der Markt rund um Energiemanagementsysteme (EMS) ist noch sehr jung und dynamisch. Entsprechend ist es schwierig, einen Überblick zu erhalten. Energie Zukunft Schweiz hat mit Unterstützung von EnergieSchweiz eine EMS-Marktübersicht erstellt, um die Suche nach dem optimalen System für die individuellen Anforderungen zu vereinfachen. Die Marktübersicht enthält umfassende Informationen zu Angebot, Funktionen, Schnittstellen, sowie weiteren Eigenschaften verschiedener EMS aus der Schweiz und dem nahen Ausland. Damit ermöglicht das Tool den direkten Vergleich mehrerer Systeme.

Den EMS-Guide finden Sie auf www.ems-vergleich.ch

Fragen und Antworten zum steigenden Referenzzinssatz

Der gestiegene Referenzzinssatz stellt sowohl Vermieter- als auch Mieterschaft vor eine Reihe von Fragen. Die wichtigsten sind hier beantwortet.

Die Fragen aus Sicht der Vermieterschaft

Wie sollen Vermieter*innen konkret vorgehen, wenn sie den Mietzins aufgrund der Teuerung und/oder des steigenden Referenzzinssatzes erhöhen wollen?

In erster Linie ist zu prüfen, auf welchen Kostenständen die Mietverträge basieren. Steht im Mietvertrag der Referenzzins von 1,25%, können die Vermieter*innen ausrechnen, wie und um wieviel sich der Mietzins verändern würde. Falls der zugrunde liegende Referenzzins noch höher als 1,25% liegt, kann die Berechnung ebenfalls durchgeführt werden, dann mit der entsprechenden Senkung des Referenzzinses unter Gegenverrechnung der aufgelaufenen Teuerung und der Betriebskostensteigerung. Danach ist aufgrund der finanziellen Situation der betreffenden Liegenschaft zu überlegen, ob die Erhöhung durchgeführt oder ob vorderhand abgewartet werden soll. Eine Erhöhung ist auch zu einem späteren Zeitpunkt möglich. Für die Erhöhung muss das jeweilige kantonale Formular zur Mietzinsänderungsanzeige verwendet werden.

In welchen Fällen ist eine Mietzinserhöhung für Vermieter*innen «unausweichlich» ?

Wenn die Vermieterschaft bis anhin sämtliche Senkungen weitergegeben hat, so muss durchaus geprüft werden, ob die Nettorendite (Verzinsung des Eigenkapitals) noch in einem angemessenen Rahmen liegt. Ist diese Verzinsung sehr tief, so ist eine Erhöhung sicherlich gerechtfertigt, damit die Eigentümerschaft ihren Verpflichtungen auch nachkommen kann.

Wie berechne und rechtfertige ich als Vermieter*in eine faire Mietzinsanpassung?

Die Berechnung ergibt sich stets in gleichem Masse und unter Vorgaben der mietrechtlichen Bestimmungen (siehe Merkblatt Referenzzinssatz). Wie vorerwähnt darf die Begründung darauf basieren, dass die früheren Senkungen stets an die Mieterschaft weitergegeben wurden. Und im Weiteren, wenn sie zur Deckung einer angemessenen Verzinsung des Eigenkapitals dient. Dabei ist es immer anständig, wenn die Mieter nebst dem amtlichen Formular ein erklärendes Begleitschreiben erhalten. Darin sollen die Eigentümer nicht nur die Berechnung aufzeigen (falls nicht schon im Formular gemacht), sondern auch die Beweggründe für die Weitergabe der Erhöhung erläutern.

Meine Mieterschaft hat bei der Schlichtungsbehörde die Mietzinserhöhung angefochten, wie gehe ich nun am besten vor?

Die den Mieter*innen zugestellten Unterlagen sind nochmals auf deren Richtigkeit hin zu prüfen. Wird ein Fehler festgestellt, so ist dies der Mieterschaft mitzuteilen und allenfalls eine korrigierte Berechnung zuzustellen. Nie falsch ist es, mit den Mietern den Kontakt und das Gespräch zu suchen, um allenfalls im Vorfeld Fragen zu klären und mögliche Missverständnisse auszuräumen. Für die Schlichtungsverhandlung selbst sind der Mietvertrag, bisherige Mietzinsänderungen und die aktuelle Mietzinsänderung einzureichen. An der Schlichtungsverhandlung werden die Unterlagen geprüft und mit den Parteien gemeinsam eine Lösung gesucht.

Die nächsten Fragen beziehen sich auf die Sicht der Mieterschaft

Wie können Mieter*innen prüfen, ob eine Mietzinserhöhung rechtlich zulässig ist?

Aufgrund des Mietvertrages und der bisherigen Mietzinsänderungen können die Mieter allenfalls selbst nachrechnen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Unter www.mieterecht.ch findet sich ein Mietzinsrechner, mit welchem die Berechnung selbst durchgeführt werden kann. Findet sich ein Fehler, ist dies mit der Eigentümerschaft zu klären. Dabei ist die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Erhalt des Formulars nicht aus den Augen zu verlieren. Man kann anfechten und gleichzeitig das Gespräch mit der Eigentümerschaft suchen.

Mit welchen weiteren Steigerungen müssen Mieter*innen in naher Zukunft rechnen?

Es ist nicht ausgeschlossen, dass weitere Referenzzinserhöhungen und eine ansteigende Teuerung zu weiteren Mietzinserhöhungen führen könnten.

Welche Begründungen für eine Mietzinsanpassung wären illegal?

Wenn nebst der Erhöhung des Referenzzinssatzes und der Teuerung eine überhöhte Betriebskostensteigerung geltend gemacht wird, ist diesem Punkt sicherlich Aufmerksamkeit zu schenken. Die Betriebskosten dürfen pauschal pro Jahr erhöht werden, wobei eine durchschnittliche Erhöhung von 0,25 % pro Jahr angemessen sein könnten. Je mehr Nebenkosten auf die Mieter überwälzt werden (und das Finanzrisiko für den Vermieter also kleiner wird), desto tiefer ist der Überwälzungssatz anzusetzen. Die bisher gängige Praxis, 0,5 % pro Jahr zu überwälzen ist überholt und individuell anzuschauen.

Falls gleichzeitig weitere Erhöhungen gemacht werden wollen (Orts- und Quartierüblichkeit, obwohl diese nicht ausgewiesen ist oder Erhöhung wegen Investitionen, die nicht stattgefunden haben), so ist die Erhöhung auf jeden Fall anzufechten und auf deren Inhalt zu prüfen.

Nicht gültig ist eine Erhöhung, wenn sie nicht auf dem amtlichen Formular erfolgt.

Die Mieterschaft kann innerhalb von 30 Tagen nach Empfang des amtlichen Formulars bei der zuständigen Schlichtungsbehörde mitteilen, dass sie die Mietzinserhöhung anfechte und deren Gültigkeit prüfen lassen möchte. Diese Anfechtung kann per eingeschriebenem Brief erfolgen, die Schlichtungsbehörden verfügen jedoch auch über entsprechende Formulare, die online bezogen werden können. Eine Begründung kann zusammen mit der Anfechtung gemacht werden, spätestens anlässlich der Schlichtungsverhandlung ist das Gesuch zu begründen.

Die Autorin

Karin Weissenberger
Leiterin des Beratungsteams von Casafair Schweiz

Stockwerkeigentum in Schuss halten

Planen Stockwerkeigentümergemeinschaften die Sanierung des gemeinschaftlichen Teils ihrer Immobilie, müssen oft verschiedenste Interessen unter einen Hut gebracht werden. Eine Studie der Hochschule Luzern hat gemeinsam mit Praxispartnern die finanzielle Seite solcher Erneuerungsvorhaben betrachtet und nach innovativen Finanzierungsmodellen gesucht.

«In der Schweiz sind rund 180 000 Gebäude mit Wohneinheiten im Stockwerkeigentum sanierungsbedürftig, die vor 1980 erstellt worden sind», lautet der Befund einer neuen Studie der Hochschule Luzern (HSLU). «Die Ursachen des zunehmenden Sanierungsstaus im Stockwerkeigentum liegen meist in der mangelnden langfristigen strategischen Planung der baulichen Massnahmen und der Finanzierung.» Die Federführung der Untersuchung hatte das HSLU Institut für Architektur. Als Praxispartner beteiligt waren der Verband Casafair Schweiz, der Schweizer Stockwerkeigentümerverband, die VIO Treuhand AG und die IMMO-Support GmbH. Das Projekt wurde vom BFE unterstützt.

Bei Sanierungen können Stockwerkeigentümergemeinschaften in der Regel auf einen Erneuerungsfonds zurückgreifen, den sie mit monatlichen Einzahlungen äufnen. «Mit dem Erneuerungsfonds stehen zwar Mittel für werterhaltende und mitunter auch wertsteigernde Massnahmen an der gemeinsam bewohnten Immobilie zu Verfügung, allerdings zeigt die Erfahrung, dass die monatlichen Beiträge zu tief sind und damit oft deutlich zu wenig Mittel zur Verfügung stehen», sagt Projektleiter Thomas Heim. Nach früheren Erhebungen in der Agglomeration Luzern werden jährlich im Durchschnitt 0,25 % des Gebäudeversicherungswerts zurückgelegt – deutlich weniger als die 0,8 %, die oft als Richtwert allein für werterhaltende Massnahmen der gemeinschaftlichen Teile genannt
werden.

Bestehende und neuartige Finanzierungen

Vor diesen Hintergrund hielten die Forschenden Ausschau nach Finanzierungsmöglichkeiten von Erneuerungsmassnahmen unter Einbezug bestehender und alternativer Finanzierungsmodelle. Sie untersuchten bestehende Finanzierungsmodelle und erarbeiteten anhand von Anwendungsbeispielen Lösungen, die geeignet sind, allfällige Finanzierungslücken zu schliessen.

Als «Königsweg» für die Finanzierung einer energetischen Sanierung sieht das Studienteam einen hinreichend geäufneten Erneuerungsfonds. Da diese Fonds «sehr häufig bzw. sogar mehrheitlich» unterdotiert sind, werden mit Blick auf eine Sanierung oft die Einzahlungen erhöht, oder es wird eine Sonderzahlung vereinbart, falls die einzelnen Eigentümer
dazu in der Lage sind. Reichen die Mittel auch so nicht aus, können einzelne finanzstarke Stockwerkeigentümer der Gemeinschaft ein Darlehen gewähren, das später mit Zins an die Geldgeber zurückbezahlt wird. «Je nach Sanierungsmassnahme bedarf es eines Mehrheitsentscheids der Eigentümer, und dieser ist nicht immer leicht herzustellen», sagt Thomas Heim. «Alternative Finanzierungsmodelle könnten helfen, gemeinschaftlich getragene Sanierungslösungen zu finanzieren.»

Geld von der Bank

Ein anderer Weg zur energetischen Sanierung – bisher noch selten praktiziert – führt über ein Bankdarlehen an die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Studienautoren nennen als Beispiel eine Liegenschaft mit 26 Wohnungen im Kanton Aargau: Das Dach war früher bereits saniert worden, jetzt aber werden für die Erneuerung von Fassade, Liftanlagen, Elektroinstallationen und Treppenhäusern gut 1,1 Mio. Fr. benötigt, wobei im Erneuerungsfonds nur 400 000 Fr. bereitstehen. Mit Darlehen einer Bank (620 000 Fr.) und einer Privatperson (100 000 Fr.) werden die erforderlichen Mittel beschafft. Die finanzstärkeren Eigentümer hatten die Aufnahme des Darlehens zunächst abgelehnt, lenkten aber ein, weil sich dank des geliehenen Geldes eine etappierte Sanierung mit Mehrkosten von bis zu 250 000 Franken vermeiden liess. Zudem lockten Steuervorteile dank der Abzugsfähigkeit des Bankdarlehens (wobei hier Kantonale Unterschiede zu beachten sind)

Bei einem dritten Finanzierungsansatz handelt es sich um eine Querfinanzierung der Sanierung durch eine bauliche Erweiterung: Hier wird die Gebäudeerneuerung aus dem Gewinn bezahlt, der im Zuge der
Sanierung mit der Aufstockung oder dem Anbau der von den Wohneigentümern bewohnten Immobilie erzielt wurde. Das Studienteam illustriert seine Idee mit einer Modellrechnung: Mit der Aufstockung eines
Gebäudes mit achtzehn Wohnungen aus dem Baujahr 1961 um 530 m² Wohnfläche wird ein Gewinn von 1,2 Mio. Fr. erzielt. Das ist genug Geld für die Finanzierung einer umfassenden energetischen Sanierung.

Bislang wird diese Art der Querfinanzierung nur praktiziert, wenn Privatliegenschaften im Zuge einer Sanierung und baulichen Erweiterung als Stockwerkeigentum veräussert werden. Der Grund: Für eine solche Sanierung ist die Einstimmigkeit der Stockwerkeigentümer erforderlich, und oftmals wehrt sich der Eigentümer der Attikawohnung gegen eine Aufstockung. «In diesem Sinne könnte ein Anbau Erfolg versprechender sein, zum Beispiel als Annexbau zwischen einer zeilenförmigen Bebauung», sagt Thomas Heim.

Entscheidblockaden lösen

Um ein solch komplexes Vorhaben umzusetzen, braucht es einen Investor, der im Idealfall neben der Entwicklung der Aufstockung oder des Anbaus auch die Sanierung übernimmt. Für das Studienteam der Hochschule Luzern hat dieses Finanzierungsmodell das Potenzial, «die Hürde der Einstimmigkeit bei der Erneuerung von Liegenschaften im Stockwerkeigentum zu überwinden». Nötig seien aber auch Anreize:
So könne die Partei, die ihre Dachterrasse aufgrund einer Aufstockung verliert, zum Beispiel durch eine angemessene Entschädigung für das Sanierungsprojekt gewonnen werden oder ein attraktives Vorkaufsrecht der neu geschaffenen Wohnungen erhalten. Ferner wird angeregt, Gemeinden könnten Aufstockungen oder Anbauten finanziell fördern.

Neben der Finanzierung von Sanierungen sind Instrumente gefragt, um die Transparenz hinsichtlich des Zustands von Bestandsliegenschaften zu erhöhen. Das Studienteam greift dafür einen früheren Vorschlag zur Schaffung eines Unterhalts- und Erneuerungslabels auf: «Das Label würde bestätigen, dass eine aktuelle Erhaltungsstrategie vorliegt. Um die Aktualität der Erhaltungsstrategie zu gewährleisten, wäre eine periodische Re-Zertifizierung erforderlich. Das Label würde nicht nur Projektentwicklern und zukünftigen Käuferinnen und Käufern von Stockwerkeigentum als Qualitätssiegel dienen, sondern böte auch bestehenden Stockwerkeigentümern Transparenz und Sicherheit bei ihren Beschlüssen und Entscheiden zur Finanzierung von Erneuerungsmassnahmen.»

HSLU – Projektpartnerschaft

Der Finanzierungsbedarf von Stowe-Sanierungen ist ein grosses Thema in unserer Mitgliederberatung. Diese breite Beratungserfahrung aus der Praxis konnte Casafair als Projektpartnerin direkt in die HSLU-Studie einfliessen lassen. Urs Bernasconi hat als Fachvertreter von Casafair im Projekt mitgearbeitet.

Der Schlussbericht zum Projekt «Alternative Finanzierungsmodelle bei der Erneuerung und Verdichtung im Stockwerkeigentum» ist abrufbar unter aramis

Auskünfte zu dem Projekt erteilt Nadège Vetterli (nadege.vetterli@anex.ch), externe Leiterin des BFE-Forschungsprogramms Gebäude und Städte.

Der Autor

Benedikt Vogel
im Auftrag des Bundesamts für Energie (BFE)

Aus «casanostra» 171

Wohneigentum: So finden Sie einen finanziell attraktiven Wohnort

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist mit vielen (Fix-)Kosten verbunden. Wer auf der Suche nach Wohneigentum die «richtige» Gemeinde wählt, kann mehrere tausend Franken sparen, Jahr für Jahr.

Aus «casanostra» 171

Der Autor

Bild Bernhard Bircher Suits Zvg

Bernhard Bircher-Suits
FundCom AG

Baupfusch-nein, wirklich…?

«Sie haben ein Haus, eine Wohnung erstellt oder saniert und stellen enttäuscht Mängel fest: was ist zu tun, welchen Fristen sind einzuhalten und wer kann Sie dabei unterstützen?»

Abnahme- und Garantiefristen gemäss SIA 118, Stand heute: Der/die Besteller/in muss innert 30 Tagen nach der Übergabeanzeige durch den Unternehmer zur gemeinsamen Abnahme des Werkes einladen. Dabei kann das «Werk» aus einem ganzen Haus, einer Wohnung oder nur etwa aus einer neuen Küchenkombination bestehen. Festgestellte Mängel müssen vom Unternehmer normalerweise innert Monatsfrist und auf seine Kosten behoben werden. Ab Abnahme des Werkes gilt die zweijährige Rüge- oder Garantiefrist. Ab deren Ablauf können offene Mängel nicht mehr gerügt werden, hingegen drei weitere Jahre verdeckte Mängel wie zum Beispiel ein undichtes Dach.

Aus «casanostra» 171

Der Autor

Hannes Heuberger

Hannes J. Heuberger
Berater Casafair Mittelland
BauBeratungen hjh, Wahlendorf

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