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Wohnungsabgabe – die Vorbereitungen

Ein Mieterwechsel steht an und damit rückt das Thema Wohnungsabgabe in den Vordergrund. Zeit für die Vorbereitung.

Am Ende des Mietverhältnisses zieht die Mieterschaft aus – so weit, so klar. In der Praxis stellt sich die Frage, wann genau denn die Wohnungsabgabe stattfinden soll. Gemäss Gesetz müssen die Mietenden am letzten Tag der Mietdauer zur Geschäftszeit das Objekt zurückgeben. In vielen Mietverträgen ist die Abgabe bis spätestens am Mittag des darauffolgenden Tages vorgesehen. Es lohnt sich, den/die ausziehende Mieter*in zu fragen, wann er/sie für die Abgabe bereit ist. Allenfalls entsteht dadurch eine kleine Lücke von ein paar Tagen bis zum Beginn des neuen Mietvertrags, in der man kleinere Unterhaltsarbeiten ausführen lassen kann.

Der/die Vermieter*in sendet dem/der Mieter*in vorgängig eine auf das Objekt angepasste Checkliste, damit möglichst wenig vergessen wird. Immer wieder sind Details unklar, etwa ob zum Beispiel die Rollläden innen und aussen gereinigt werden müssen und ob es reicht, den Estrich besenrein abzugeben. Ein Hinweis auf den «kleinen Unterhalt» hilft zu vermeiden, dass die ausziehende Mieterschaft nachträglich noch diversen Kleinkram erledigen oder nachliefern muss. Ebenfalls kann erwähnt werden, dass die ausziehende Mieterschaft ein paar Reinigungsutensilien für allfällige Nachreinigungen zur Abgabe mitbringen soll.

Der Termin für die Wohnungsabgabe muss so gewählt werden, dass auch bei düsterem Wetter und frühem Einbruch der Dunkelheit genügend natürliches Licht vorhanden ist. Im Winter können das wenige Stunden tagsüber sein. Falls das nicht möglich ist, empfiehlt es sich, eine tragbare Lichtquelle mitzunehmen.
Der/die Vermieter*in kann der ausziehenden und der einziehenden Mieterschaft einen Terminvorschlag machen und sich diesen bestätigen lassen. Sind beide gleichzeitig vor Ort, können allfällige unterschiedliche Ansichten – etwa was die Reinigung betrifft – direkt diskutiert werden.

Bewährte Naturbaustoffe

«Ich möchte meine Wohnung möglichst mit Naturmaterialien sanieren. Was empfehlen Sie, und was ist eher ein Experiment?»

Der am häufigsten verwendete natürliche Werkstoff ist Holz. Holz kann für Boden- und Wandverkleidungen, als Unterkonstruktion für Innenwände oder als Tragkonstruktion bei Anbauten, Aufstockungen oder Neubauten verwendet werden. Achten Sie auf die Herkunft und vermeiden Sie nach Möglichkeit verleimte Holzwerkstoffe. Dämmstoffe wie Zellulose und Holzfasern zählen ebenfalls zu den etablierten Naturstoffen.

Für Innenwände und Decken kann das gesamte Lehmsystem verwendet werden: Lehmputz auf Lehmbauplatte und als Endbeschichtung Lehmfarbe. Für den Fassadenputz eignet sich Kalkputz.

In Leuchtturmprojekten werden Einblasdämmungen aus Stroh, Holz- Lehmdecken und Hanf-Kalk als Mauersteine oder zum Giessen eingesetzt. Erste Projekte wurden bereits damit realisiert. Ein sehr innovatives Produkt ist Myzel, das sich als Dämmstoff oder Akustikplatte eignet.

Neben natürlichen Baustoffen aus dem biologischen Kreislauf gibt es auch Baustoffe aus dem technologischen Kreislauf. Etwa Recyclingbaustoffe wie PET-Flaschen oder Altkleider. Diese Produkte können etwa für Akustikplatten verwendet werden. So wird Abfall reduziert und der Materialkreislauf geschlossen.

Vor der Sanierung müssen zunächst die bereits verwendeten Baustoffe sowie der Untergrund der Bauteile untersucht werden. Um Bauschadstoffe zu entdecken, aber auch weil nicht alle Baustoffe auf dem alten Untergrund haften.

Wohnraum: hindernisfrei / anpassbar

«Mein Wohnhaus benötigt umfangreiche Arbeiten. Wie kann ich es an heutige Bedürfnisse anpassen?»

Für Hauseigentümer, die Wert auf nachhaltiges Bauen legen, bietet die Sanierung die ideale Gelegenheit, die Anpassbarkeit an verschiedene Lebenssituationen zu verbessern – aus guten Gründen: Anpassbarer Wohnraum wird zunehmend nachgefragt, von Menschen, die älter werden, mit einer Mobilitätseinschränkung leben oder von Familien.

Was bedeutet «anpassbar»? Nur wenige Spielregeln gelten: keine Stufen, ausreichend breite Durchgänge und genügend Bewegungsflächen. So entstehen anpassungsfähige Wohnungen, die sich flexibel nutzen und gut möblieren lassen.

Eine Sanierung bietet gute Chancen, den Wohnraum für heutige und künftige Lebenssituationen fit zu machen. Werden Balkone verbreitert, ein Lift eingebaut, Türschwellen entfernt oder bei der Erneuerung von Fenstertüren reduziert, verbessert sich die Lebensqualität und gleichzeitig die Hindernisfreiheit. Geschickt angeordnete Apparate machen Anpassungen an individuelle Bedürfnisse in Bad und Küche einfach.

Solche vorausschauenden Massnahmen sichern langfristig die Vermietbarkeit und steigern den Wert der Liegenschaft. Es entsteht Wohnraum, der generationenübergreifend funktioniert und gleichzeitig Ressourcen schont – eine clevere Investition für die Zukunft.
Eine Sammlung konkreter Beispiele und Fotos zur Erschliessung von Gebäude und Wohnung finden Bauherr*innen auf der Projektseite anpassbarerwohnungsbau. ch

Tod der Mieter*in – Rechte und Pflichten?

«In einer Wohnung, die ich vermiete, ist kürzlich der Mieter gestorben. Was habe ich als Vermieterin für Rechte und Pflichten?»

Stirbt die Mieterschaft, erlischt das Mietverhältnis nicht automatisch. Vielmehr gehen mit dem Tod der Mieter*in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die Erben über. Die Erben können das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist auf den nächsten Kündigungstermin kündigen.

Die Vermieterschaft muss eine solche Kündigung der Erben akzeptieren, auch wenn sie mit dem Erblasser einen Mietvertrag mit längerer Vertragsdauer abgeschlossen hat.

Umgekehrt steht der Vermieterschaft kein ausserordentliches Auflösungsrecht beim Tod der Mieter*in zur Verfügung. Im Gegenteil bildet der Tod der Mietpartei im Allgemeinen nicht mal einen ordentlichen, schützenswerten Kündigungsgrund. Denn eine Kündigung wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters (z.B. Todesfall), aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen, ist mit guten Erfolgsaussichten als missbräuchlich anfechtbar.

Allerdings wird die Vermieterschaft oft erst dann eine Kündigung ins Auge fassen, wenn bei ihr keine Mietzinszahlungen mehr eingehen. In einem solchen Fall steht ihr grundsätzlich ein ausserordentliches Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzuges zu. Nicht selten trifft dann die Vermieter*in in der Praxis auf verschiedene Probleme wie beispielsweise, an wen die Kündigung zu richten ist und wie vorzugehen ist, wenn die Wohnung nicht geräumt wird, wenn keine oder nicht alle Erben bekannt sind. Hier hilft die Abwägung aller Möglichkeiten im Einzelfall.

Konfliktlösung für ältere Menschen und ihre Angehörigen

Konflikte im Alter können Familien vor grosse Herausforderungen stellen – sei es wegen Krankheit, schwindender Fähigkeiten oder emotionaler Belastungen. Die Altersmediation bietet hier eine Lösung: eine spezialisierte Form der Konfliktbewältigung, die ältere Menschen schützt und ihre Familien entlastet.

«Es handelt sich häufig um Zustände, in denen Krankheiten, nicht mehr vorhandene Fähigkeiten, Ängste oder Überforderung der involvierten Parteien das Mediationsgeschehen prägen », so Casafair-Mediator Michel Wyss. Für die Angehörigen sind diese Konflikte belastend. Dazu hat casanostra auch bei Pro Senectute nachgefragt: «Konflikte im Zusammenhang mit dem Älterwerden – etwa rund um das Thema Wohnen, Betreuung, Nachlass oder Rollenveränderungen innerhalb der Familie – sind vielschichtig», sagt Peter Burri Follath, Mediensprecher von Pro Senectute Schweiz. Mediation kann das Angebot der Beratungsstellen ergänzen. «Neben klassischen Beratungsangeboten, etwa der Sozialdienste, Fachstellen für Altersfragen, oder Seniorenorganisationen, spielt die Mediation eine zunehmend wichtige Rolle. Sie ermöglicht es, in einem strukturierten, vertraulichen Rahmen Konflikte auf Augenhöhe zu besprechen und gemeinsam Lösungen zu entwickeln. Insbesondere bei emotional aufgeladenen Themen oder komplexen Familiensituationen kann Mediation deeskalierend wirken und nachhaltige Vereinbarungen fördern. »

Altersmediation soll Familien entlasten

Ein Mediationsprozess kann durch die betroffene Person selbst, Angehörige oder Fachpersonen angestossen werden. Der erste Schritt ist oft ein klärendes Gespräch mit einer neutralen Stelle – etwa einer Beratungsstelle wie Pro Senectute oder direkt mit einem/einer ausgebildeten Mediator*in. Casafair Schweiz hat dazu ein Mediationsangebot mit besonderem Fokus auf Wohn- und Eigentumsfragen. «Altersmediation steht zum Schutz und der Stärkung von älteren Personen und dient der Entlastung von Familien», sagt Michel Wyss. Die Mediation greift dabei auf Wissen um Dienstleistungsangebote für Betagte und ihre Familien im Gemeinwesen, rechtliche Aspekte der gesundheitlichen Versorgung oder auf vormundschaftliche Massnahmen zurück.

Runder Tisch mit Betroffenen, Angehörigen und Fachleuten

Bereits ein Gespräch, an dem die Betroffenen, Angehörigen und bereits involvierten Stellen teilnehmen, schafft Transparenz und stärkt das gegenseitige Verständnis. «Gerade in Verbindung mit Immobilienthemen, beispielsweise bei Erbstreitigkeiten oder Wohnraumanpassungen, ist dieser ganzheitliche Ansatz sehr wertvoll», sagt Peter Burri Follath von Pro Senectute. Michel Wyss von Casafair ergänzt: «Bei Bedarf ist eine Zusammenarbeit mit Fachleuten aus dem Gesundheitsbereich, aber auch von Beratenden aus dem Immobilienund dem notariellen Bereich sehr zu empfehlen.» So sind neben Familienmitgliedern häufig Pflegekräfte, Beratungsstellen oder Experten aus Bereichen wie Gesundheit und Recht beteiligt.

Altersmediation ist mehr als nur Konfliktlösung – sie stärkt Beziehungen, schafft Transparenz und fördert Engagement. Indem sie ältere Menschen und ihre Familien unterstützt, schafft sie eine Grundlage für Respekt und gegenseitiges Verständnis.


Hier erhalten Sie Hilfe:

Casafair arbeitet mit einem unabhängigen Mediationsteam zusammen, welches aus ausgebildeten und erfahrenen Mediator*innen aus allen Landesteilen besteht. Zum Angebot

Bei Pro Senectute finden sich zahlreiche Informationen zum Thema Wohnen im Alter, von Umbauten über Unterstützungsangebote bis hin zu Wohnformen. Diese Informationen können als Gesprächsgrundlage dienen, um Themen frühzeitig anzusprechen. Ist der Gesprächsbedarf grösser oder ein Konflikt bereits vorhanden, kann im nächsten Schritt eine Mediatorin oder ein Mediator mit Erfahrung im Altersbereich beigezogen werden – idealerweise mit Kenntnissen in rechtlichen, sozialen und wohnbezogenen Fragen.


Zwei Empfehlungen für die Gesprächsanbahnung oder Entscheidungsfindung im Familienkreis:

Das Wohnspiel «Dahause und Zuheim» von Pro Senectute regt auf spielerische Weise dazu an, über Wohnwünsche im Alter nachzudenken und diese im Familien- oder Beratungsgespräch zu thematisieren. Es eignet sich besonders als Einstieg ins Thema

Das Kartenset «Go Wish» hilft, eigene Werte und Prioritäten im Alter zu reflektieren und mit Angehörigen oder Fachpersonen zu teilen. Gerade bei medizinischen oder betreuerischen Entscheidungen kann das hilfreich sein.

Beides finden Sie unter im Webshop von Pro Senectute

Das Recycling von Photovoltaik-Modulen

Eine Photovoltaik-Anlage ist eine grossartige Sache. Die positive Ökobilanz, die geringen Kosten: Eine klimafreundlichere und effizientere Art der Stromerzeugung gibt es kaum. Aber was passiert mit PV-Modulen, wenn sie defekt sind und man sie entsorgen muss?

Wer sich schon einmal mit einer Photovoltaik-Anlage (PV-Anlage) beschäftigt hat, hat sich vermutlich Fragen wie diese gestellt: Was passiert mit alten Solarmodulen am Ende ihrer Lebensdauer? Aus welchen Materialien bestehen sie? Können einzelne Bestandteile wiederverwendet werden? Und nicht zuletzt: Was kostet das Ganze?

Grenzüberschreitendes Know-how

Wenn eine PV-Anlage nach rund 25 Jahren das Ende ihrer Lebensdauer erreicht, wird sie zuerst von einer Fachperson abgebaut. Danach werden die PV-Module abgeholt, zum Sammelplatz gebracht und anschliessend zu einem spezialisierten Photovoltaik-Recycler transportiert. Da für die Verarbeitung von PV-Modulen spezielle Maschinen benötigt werden, arbeitet die Schweiz hier mit erfahrenen Fachbetrieben aus dem grenznahen Europa zusammen. In der Schweiz fallen aktuell (noch) zu geringe Mengen an, um den Betrieb einer solchen Anlage wirtschaftlich zu machen.

Wertstoffe wiederverwenden

Im Gegensatz zu manchen Elektrogeräten wie beispielsweise Kühlschränken steht beim Recycling von PV-Modulen nicht die Entsorgung umweltschädlicher Substanzen im Vordergrund. Solarpanels enthalten mehrheitlich keine Schadstoffe. Stattdessen liegt der Fokus auf der Rückgewinnung wertvoller Rohstoffe.

Die meisten in der Schweiz genutzten PV-Module sind kristalline Silizium-Module, die zu neunzig Prozent aus Glas bestehen. Weitere Bestandteile sind Silizium-Wafer (auf Siliziumdioxid- Basis), Verbundfolien, Metall und manchmal eine Rückseitenfolie. Dank moderner Recyclingtechnologien können über 75 Prozent eines PV-Moduls wiederverwertet werden.

Das recycelte Glas und die Silizium-Wafer werden unter anderem zur Produktion von Glaswolle als Baustoff genutzt. Die Verbundfolie wird verbrannt, um Energie für das Stromnetz oder Wärme für die Zementherstellung zu erzeugen. Metalle werden extrahiert und an Schmelzwerke in Europa weitergegeben.

Gesicherte Finanzierung

Das Recyclingsystem von SENS eRecycling wird durch einen vorgezogenen Recyclingbeitrag (vRB) finanziert. Diese ist im Kaufpreis eines PV-Moduls enthalten, wenn das PV-Modul von einem dem SENS-Netzwerk angeschlossenen Unternehmen stammt. Die Recyclingbeiträge aller verkauften Solarpanels fliessen in einen Fonds, der von SENS eRecycling verwaltet wird. Aus diesem Fonds wird der gesamte Recyclingprozess finanziert – von der Abholung der PV-Module über den Transport bis hin zur fachgerechten Entsorgung durch spezialisierte Recyclingunternehmen. SENS eRecycling und Swissolar, erfolgreiche Zusammenarbeit seit 2013

Um den Ausbau der Photovoltaik in der Schweiz möglichst ökologisch zu gestalten, hat sich Swissolar, der Schweizerische Branchenverband für Sonnenenergie, bereits 2013 freiwillig dem Recycling-System von SENS eRecycling angeschlossen. Anders als in der EU gab es in der Schweiz bis 2023 keine gesetzliche Pflicht zum Recycling von PV-Modulen. Diese wurde nun mit der revidierten Verordnung über die Rückgabe, Rücknahme und Entsorgung elektrischer und elektronischer Geräte (VREG) eingeführt.

Steigender Rücklauf, steigende Herausforderungen

Im Jahr 2023 wurden rund 760 Tonnen PV-Module umweltgerecht entsorgt. Aufgrund des starken Ausbaus der Solarenergie in der Schweiz wird mit einer deutlichen Steigerung des Rücklaufs gerechnet. Das Schweizer Recyclingsystem ist gut darauf vorbereitet. Dennoch birgt das sogenannte Downcycling – also die Verminderung der ursprünglichen Wertigkeit von Materialien – Herausforderungen. So wird beispielsweise das Silizium aus PV-Modulen für Glaswolle verwendet, jedoch nicht für neue Solarpanels.

Um die Kreislaufwirtschaft in der Solarbranche weiter zu stärken, arbeiten SENS eRecycling, Swissolar, die Berner Fachhochschule und Partner aus der Schweizer PV-Industrie zusammen. Geplant ist, den bestehenden Recyclingprozess durch ein Testverfahren zur Wiederverwendung zu ergänzen. Fachleute schätzen, dass etwa die Hälfte der jährlich ausrangierten PV-Module noch ausreichend Leistung aufweist, um als Secondhand-Module weiterverwendet zu werden.

Zentral für dieses Vorhaben ist die Entwicklung eines digitalen Passes, der Informationen zur Herstellung, zu Reparaturen und zur aktuellen Leistung eines PV-Moduls speichert. Auf dieser Basis wird entschieden, ob ein Modul recycelt oder mit einem Label versehen und auf dem Secondhand- Markt verkauft werden soll.


SENS eRecycling

Als Expertin für die nachhaltige Wiederverwertung von ausgedienten Elektro- und Elektronikgeräten in und um das Haus, von Leuchtmitteln und Leuchten, Photovoltaik- Systemen, Wärmepumpen, E-Zigaretten sowie Fahrzeug- und Industriebatterien trägt die Stiftung SENS entscheidend dazu bei, zukunftsweisende Massstäbe im eRecycling zu setzen. Sie schont Ressourcen und leistet damit einen wichtigen Beitrag zum Umweltschutz. Mehr Informationen unter www.eRecycling.ch


Swissolar

Swissolar ist der Schweizerische Branchenverband für Sonnenenergie. Er vertritt die Interessen von rund 1300 Verbandsmitgliedern mit über 10 000 Arbeitsplätzen in der Öffentlichkeit, der Politik und gegenüber den regulierenden Behörden. Der Verband setzt sich für eine Energieversorgung ohne den Einsatz fossiler oder nuklearer Energieträger ein, bei der die Solarenergie zur zweiten tragenden Säule neben der Wasserkraft wird.

Ein Gartenteich gegen die Mückenplage

Viele Gartenbesitzende entscheiden sich gegen einen Teich, da sie befürchten, sonst eine Stechmückenplage auf dem eigenen Grund zu verursachen. Ein richtig angelegter, naturnaher Teich ist aber keineswegs eine Brutstätte für Stechmücken. Er birgt sogar die Chance, die Mückenzahl zu reduzieren. Und das ist nur einer der vielen Vorteile eines Naturteiches.

Naturteiche sind ungemein wertvoll für die Biodiversität und eine echte Bereicherung im Garten. Tiere nutzen den Teich als Trinkstelle, Vögel nehmen planschend Bäder, und die Flugmanöver der Libellen sind ein Schauspiel für sich. Nicht weniger eindrücklich sind die Teichbewohner selbst. Von den zierlichen Insekten, die auf der Wasseroberfläche umherlaufen, bis zu den Molchen, die ihn durchschwimmen: Es gibt immer etwas zu entdecken. Zudem schaffen Teiche ein angenehmes Mikroklima und können in heissen Sommern für eine spürbare Abkühlung im Garten sorgen.

Ein Teich für jeden Garten

Natürlich ist ein Teich umso schöner und das Ökosystem Teich umso stabiler, je grösser die Wasserstelle ist. Doch auch kleine Naturteiche, beispielsweise aus im Handel erhältlichen Teichschalen, sind eine Bereicherung. Wichtig sind der richtige Aufbau, eine sinnvolle Bepflanzung und ein geeigneter Standort. Der Aufbau eines Naturteiches besteht aus drei Zonen: Uferzone, Flachwasserzone und Tiefwasserzone. So profitieren badende Vögel genauso wie Unterwasserbewohner. Auch ein guter Ein- und Ausstieg für kleinere Tiere muss gewährleistet sein. Die naturnahe Bepflanzung des Teiches erfolgt abgestimmt auf die jeweilige Zone und besteht aus einheimischen Pflanzen. Der Standort sollte so hell sein, dass die Pflanzen ausreichend Licht bekommen, ohne dass der Teich dabei überhitzt. Je tiefer der Teich ist, desto mehr pralle Sonne verträgt er.

Ein Teich voller Leben

Ist der Naturteich richtig angelegt, wird er ein eigenes Ökosystem. Und genau aus diesem Grund werden Stechmücken nicht zum Problem. Denn während die Mückenlarven in Regentonnen, Giesskannen und anderen «nackten» Gefässen ungestört wachsen können, sind sie im Naturteich ein willkommenes Fressen für die anderen Teichbewohner. Molche, Wasserläufer und Libellenlarven vertilgen grosse Mengen der zuckenden Stechmückenlarven. Wasserkäfer, Wasserwanzen, Frösche und Kröten fressen die erwachsenen Mücken, wenn sie zur Eiablage ans Wasser kommen. Natürlich braucht es etwas Zeit, bis sich in einem neu angelegten Teich das Ökosystem ideal eingependelt hat. Hier spielt auch die Umgebung eine Rolle. In Gegenden mit hoher Biodiversität finden sich die ersten Mückenfresser oft sehr schnell ein, manchmal schon nach wenigen Tagen. Um sicherzugehen, dass der Teich alle Voraussetzungen sinnvoll erfüllt, sollte ein Gartenbaubetrieb gewählt werden, der sich mit Biodiversität und Naturteichen auskennt. Weitere Informationen zum Anlegen eines Naturteiches gibt es auf Webseiten von Naturschutzorganisationen, etwa beim Verein Natur im Siedlungsraum (NimS).

Untermieter*innen sollen in den Bergen für warme Betten sorgen

Versäumnisse bei der Raumplanung sorgen in den Bergkantonen für Wohnungsnot. Grund sind unter anderem die vielen leerstehenden Zweitwohnungen, die wegen ihrer schlechten CO2-Bilanz ohnehin in der Kritik stehen. Grünen-Nationalrat Christophe Clivaz will nun mit einem unkonventionellen Vorschlag beide Probleme auf einmal angehen.

Not kennt kein Gebot. Das muss sich auch Christophe Clivaz gedacht haben. Denn der Walliser Grünen-Nationalrat sucht derzeit nach Mehrheiten im Parlament, um ein Förderprogramm zur Sanierung von Zweitwohnungen aufzugleisen. «Viele dieser Gebäude sind alt, schlecht isoliert und verfügen über Öl- und Elektroheizungen aus dem vergangenen Jahrhundert », begründet Clivaz seine Initiative. Clivaz sagt, dass nicht alle Besitzer*innen von Zweitwohnungen «sehr reich» seien, und eine Sanierung ohne staatliche Unterstützung nicht stattfände.

Im Gegenzug zu den öffentlichen Geldern müssten die Besitzer*innen dazu verpflichtet werden, ihre oft leer stehenden Wohnungen während einem Teil des Jahres fix unterzuvermieten. «Damit gäbe es automatisch weniger kalte Betten.»

Christophe Clivaz, dessen Familie ein Maiensäss in Randogne VS besitzt, denkt dabei nicht nur an die Tourist*innen, sondern auch an die Angestellten in Gastronomie und Hotellerie, die während ihres Saisonaufenthalts irgendwo leben müssen. Schliesslich sei die Wohnungsnot ein Grund für den Fachkräftemangel. «Es gibt genügend Beispiele von Zweitwohnungen, die während eines Teils des Jahres problemlos untervermietet werden können.»

Die Leerwohnungsziffer in den alpinen Tourismusgemeinden liegt tatsächlich mehrheitlich unter einem Prozent. Je höher die Dichte an Zweitwohnungen, das haben Erhebungen des Bundes ergeben, desto weniger Wohnraum. Zu dieser Entwicklung beigetragen haben ein einseitiges Standortmarketing in den Tourismusgebieten sowie die Auslegung zweier Gesetze: jenes zu den Zweitwohnungen (ZWG) und jenes zur Raumplanung (RPG).

Doch der Reihe nach.

Die Schlupflöcher des Zweitwohnungsgesetzes 

In der Schweiz existieren rund 726 000 Zweitwohnungen, also Wohnungen, in denen niemand fix lebt. Die Belegung beschränkt sich auf wenige Tage im Jahr; das Bundesamt für Raumplanung (ARE) schätzt vierzig bis sechzig. Das heisst, über achtzig Prozent des Jahres stehen knapp ein Siebtel der 4,8 Millionen Wohnungen in der Schweiz leer. Das ist angesichts der Wohnungsnot eine hohe Zahl.

Dem ZWG, das 2016 in Kraft getreten ist und der Zersiedelung Einhalt gebieten sollte, ist dabei eine unrühmliche Rolle zugekommen. Es besagt, dass in Gemeinden mit über zwanzig Prozent Zweitwohnungen eigentlich keine neuen gebaut werden dürfen; davon sind besonders die Kantone Wallis (86 Gemeinden), Graubünden (75 Gemeinden), Tessin (62 Gemeinden) und Bern (43 Gemeinden) betroffen. Doch das Parlament hat das Gesetz mit Ausnahmen versehen, etwa wenn eine bestehende Erstwohnung in eine Zweitwohnung umfunktioniert wird, oder neue Zweitwohnungen touristisch bewirtschaftet werden. Beide Varianten sind finanziell lukrativer als unbefristete Mietverträge – und stehen entsprechend in der Gunst der Hauseigentümer*innen.

Auf Anfrage von casanostra schreibt Vera Weber vom ZWG-Initiativkomitee knapp: «Wir hätten uns eine strengere Umsetzung des Artikels gewünscht.» Als ob dies nicht genug wäre, ist das ZWG vor einem Jahr ein weiteres Mal aufgeweicht worden. Der Bündner Mitte-Nationalrat Martin Candinas hat mit Rückendeckung der Bergkantone erwirkt, dass anstelle von abgerissenen Häusern neue, grössere Bauten entstehen können – inklusive Zweitwohnungen. Candinas ist überzeugt, dass es solche Investitionen von Unterländern braucht, damit die Bergdörfer nicht aussterben.

Es ist die bürgerliche Antwort auf die Problematik.

Die hohen Reserven an Bauland 

Der ehemalige SP-Nationalrat (2011– 2019) und Casafair-Vizepräsident Thomas Hardegger findet, dass es die Kantone in den vergangenen Jahren versäumt hätten, eine gescheite Raumplanung zu machen, «und zwar sowohl für die Tourist* innen als auch für die einheimische Bevölkerung». Versagt hätten zudem auch die lokalen Behörden bei der Planung von Wohn- und Gewerberaum für Einheimische.

Gemeint sind das erste RPG von 1980 und die nachfolgenden Revisionen, für die die Behörden nach dem Bauboom der Nachkriegszeit – inklusive Zehntausender neuer Zweitwohnungen – nur ein müdes Lächeln übrig hatten. Lieber zu viel Bauland als zu wenig, lautete die Devise. So wurde Land schnell zu Geld gemacht, und die Zersiedelung nahm ihren Lauf.

Erst mit dem revidierten RPG von 2014 wurden die Gemeinden dazu verpflichtet, überdimensioniertes Bauland wieder als Landwirtschaftsflächen auszuweisen. Damit sollte ein Gleichgewicht zwischen Nutzungs- und Schutzinteressen geschaffen werden – zumindest was die Umwelt betrifft. Schutzlos den Marktmechanismen ausgeliefert blieben dagegen die Mietenden. Und da sowohl Bauland als auch Immobilien durch das verdichtete Bauen an Wert gewonnen haben, und die seit Ausbruch der Pandemie steigende Nachfrage nach Zweitwohnungen die Preise ohnehin nach oben treibt, wird die lokale Bevölkerung weiter verdrängt, selbst in der ländlichen Schweiz. Darauf hat vor zwei Jahren auch das ARE hingewiesen. «Sofern keine Massnahmen gegen diese Entwicklung ergriffen werden», heisst es in einem Monitoringbericht zum ZWG, «ist künftig mit noch grösserer Wohnungsknappheit und entsprechenden sozialräumlichen Verdrängungseffekten und geografischen Wanderungsbewegungen zu rechnen.» Angesprochen auf die Versäumnisse in der Raumplanung, weicht die kantonale Bau-, Planungs- und Umweltdirektoren- Konferenz aus. Sie schreibt lediglich, dass die Kantone bis 2019 Zeit gehabt hätten, ihre Richtpläne anzupassen und den Gemeinden eine Frist zur Umsetzung gesetzt hätten. «Je komplexer die Situation in einem Kanton ist, desto länger dauert es, bis allfällige Rückzonungen erfolgt sind.»

Die vielen Ölheizungen in den Zweitwohnungen 

Zur Wohnungsnot in den Bergen kommt ein weiterer Aspekt, der während der Wachstumsjahre Mitte des vergangenen Jahrhunderts kaum Thema war: die Energiebilanz von Zweitwohnungen. Vorschriften zu Isolation und Heizsystemen gab es kaum, sodass ein Grossteil dieser Gebäude so gebaut wurden, wie es den Bauherren gerade passte. Vor sechzig Jahren, als die Atomkraftwerke ans Netz gingen, Energie scheinbar unbeschränkt zur Verfügung stand und sich der Mittelstand erstmals eigene Autos leisten konnte, war der Zeitgeist ein anderer. Eindrücklich belegen dies die Zahlen zum jährlichen Heizaufwand in Wohnungen: 1970 belief sich dieser auf 200 KWh, heute auf 40 KWh.

Hochgehalten wird dieser Durchschnittswert auch von den damals gebauten Zweitwohnungen. Diese werden gemäss einer Studie des Bundesamtes für Energie aus dem Jahre 2017 noch zur Hälfte mit Heizöl beheizt; beim Gas sind es 15,1 Prozent, Elektroheizungen stehen in 9,4 Prozent der Wohnungen. Zwar können diese Heizungen inzwischen zehntausendfach vom Erstwohnsitz aus an- und abgestellt werden, auch dank des Förderprogramms MakeHeatSimple vom Bundesamt für Energie (BFE); Doch, gibt Christoph Clivaz zu bedenken, sei dies lediglich ein Tropfen auf den heissen Stein. «Nur sanierte Zweitwohnungen bringen eine nachhaltige Veränderung bei der Energiebilanz.»

Unerwartete Rückendeckung erhält der Grünen-Nationalrat von Heinrich Summermatter, Präsident des Dachverbandes Allianz Zweitwohnungen. «Wenn ich sehe, dass es immer noch Wohnungen gibt, deren Heizungen automatisch anspringen, obwohl sie niemand bewohnt, stehen auch mir die Nackenhaare zu Berge», sagt der Besitzer eines Chalets mit fünf Wohnungen in Lenk BE.

Auch habe er feststellen müssen, dass es nach wie vor Leute gebe, die zwar ihr Dach sanieren, allerdings auf die Installation einer Photovoltaikanlage verzichten. «Es ist schade, wenn man mit ein paar Franken mehr energetisch eine geschickte Sache machen könnte, dies aber unterlässt», findet Heinrich Summermatter. Es liege nun an den Zweitwohnungsbesitzer* innen, solche Umbauten voranzutreiben.

Die Krux mit der Freiwilligkeit 

Über die Sanierungsrate bei Zweitwohnungen gibt es keine konkreten Zahlen. Das BFE ging 2022 bei der Beantwortung einer Interpellation von Christoph Clivaz davon aus, dass sie «etwas tiefer ausfällt» als beim Hauptwohnsitz. In seinem Schlussbericht zur energetischen Erneuerungsrate im Gebäudebereich von 2024 schreibt das Bundesamt, dass zwischen 2011 und 2020 bei drei Prozent der gasbeheizten und bei fünf bis sechs Prozent der ölbeheizten Gebäude Massnahmen ergriffen worden seien.

Auch Gewerbevertreter*innen finden, dass die Sanierung zu langsam vorangehe. Als Ansprechpartner für das BFE-Programm MakeHeatSimple ist der Heizungsplaner und Ingenieur Bruno Schletti oft auch in Zweitwohnungen unterwegs und kennt die Problematik der Sanierungen. Gerade bei Stockwerkeigentum sei es enorm schwierig, dass sich die verschiedenen Besitzer*innen einigen würden. Erschwerend kommt hinzu, dass knapp ein Fünftel der Zweitwohnungsbesitzer* innen heute im Ausland leben. Schletti sieht deshalb nur einen Weg: gesetzliche Vorgaben. «Die Erfahrung hat gezeigt », sagt er, «dass es bezüglich Sanierung Gesetze braucht. Über Freiwilligkeit wird nur eine Minderheit erreicht.»

Bund will bei Sanierung sparen 

Bei einem vom ARE initiierten Erfahrungsaustausch zum Erstwohnraum in Tourismusgebieten im Alpenraum vor einem Jahr hat sich gezeigt, dass am Ende wohl eine Mischung aus verschiedenen Massnahmen zur Linderung der Wohnungsnot in den Bergen führen wird. Auch Synergien bei der Finanzierung von bezahlbaren Mietwohnungen wurden erwähnt, etwa über eine Lenkungsabgabe für Zweitwohnungen.
Ob nebst dem sozialen Aspekt auch jenem der Umwelt Rechnung getragen wird ist angesichts des politischen Umfeldes alles andere als sicher. So hat der Bundesrat vergangenes Jahr ein Förderungsprogramm zur Sanierung von Tourismusunterkünften im alpinen Raum als «nicht sinnvoll» erachtet. Zudem soll nun auch noch das Gebäudeprogramm den Sparübungen des Bundes zum Opfer fallen – also ausgerechnet jenes Förderinstrument, das die Zahl der energetischen Renovationen von Gebäudehüllen in der Schweiz zwischen 2011 und 2020 im Vergleich zur ersten Dekade der Nullerjahre um vierzig bis fünfzig Prozent erhöht hat.

Wissenswertes zum Schuldbrief: Die zehn häufigsten Fragen erklärt

Wissenswertes zum Schuldbrief: Die zehn häufigsten Fragen erklärt

Wohneigentümer*innen müssen für ihre Hypothekarschulden einen Schuldbrief errichten. Das ist in Papierform oder als digitaler Eintrag im Grundbuch möglich. Letztere Variante ist häufig günstiger und in der Handhabung einfacher. Zehn Antworten auf wichtige Fragen rund um Schuldbriefe.

Frage 1: Was ist ein Schuldbrief und wie wird er errichtet?
Ein Schuldbrief sichert ein Darlehen und gibt dem Gläubiger das Recht, bei Zahlungsverzug des Schuldners auf das Grundstück beziehungsweise die Immobilie zurückzugreifen. Die Errichtung bedarf der notariellen Beurkundung und der Eintragung in das Grundbuch. Das zuständige Grundbuchamt finden Sie unter: www.cadastre.ch/de/grundbuch-schweiz mithilfe der Immobilien-Adresse oder Parzellennummer.

 

Der Autor

Bernhard Bircher-Suits
FundCom AG

Aus «casanostra» 179

Kann in einem Mietvertrag die Haltung von Haustieren verboten werden?

Kann in einem Mietvertrag die Haltung von Haustieren verboten werden?

Das Bundesgericht hat diese Frage in Urteilen von Ende der 1990er- und Anfang der 2000er-Jahre mit Ja beantwortet.

Einige Autor*innen sind jedoch der Ansicht, dass ein solches Verbot durch die vermietende Partei ohne die Angabe wichtiger Gründe unverhältnismässig ist für die mietende Partei und im Widerspruch zu Art. 256 Abs. 2 OR steht, in dem die Vorschriften gegen die übermässige Nutzung der Wohnung durch die Mieterschaft festgehalten sind.

 

Der Autor

Romain De Simoni
Anwalt, Fachberater HabitatDurable, r & associés

Aus «casanostra» 179

Vogelkollisionen mit Glas

Vogelkollisionen mit Glas

«Ich sehe immer mehr Häuser mit grossen Glasfronten und verglasten Balkongeländern. Ist das ein Problem für Vögel?»

In der Schweiz sterben jährlich Millionen von Vögeln infolge von Kollisionen mit Glas. Dies passiert oft unbemerkt, weil Raubtiere wie Fuchs oder Katze tote Vögel schnell finden oder ein verletzter Vogel erst später an den Folgen des Aufpralls stirbt.

Vögel nehmen ihre Umwelt anders wahr und sind sich gewohnt, durch kleine Schlupflöcher oder scharf an der Kante des Hauses vorbeizufliegen. Zudem erkennen sie Glas nicht. So werden Glasscheiben zur grossen Vogelfalle.

Befindet sich hinter einer Scheibe ein attraktiver Lebensraum, fliegen sie mit voller Wucht in die für sie unsichtbare Wand davor. Oder Bäume und der Himmel spiegeln sich im Glas und täuschen einen Lebensraum vor, zu dem der Vogel fliegen will. Problematisch sind dabei vor allem gläserne Lärm- und Windschutzscheiben, Wintergärten, Glasfassaden, Glasgeländer, verglaste Gänge und Abschrankungen.

Vogelfreundliches Bauen ist möglich, indem

  • andere Materialien verwendet werden (z.B. Balkongeländer aus Metall oder mattem Glas) oder
  • das Glas mit hochwirksamer Markierung ausgestattet wird (keine schwarzen Vogelsilhouetten, sondern von aussen montierte und geprüfte Markierungen) oder
  • die Glasfassade mit Stahlnetzen, Schnüren oder Lamellen von Aussen abgeschirmt wird. Reflexionsarmes Glas und UV-Folien sind keine hochwirksame Lösung gegen Vogelschlag.

Die Autorin

Diana Marti
BirdLife Schweiz

Aus «casanostra» 179

Nicht kostendeckende Miete

Nicht kostendeckende Miete

«Rundherum hören wir von zu hohen Mieten und übersetzten Erträgen. Existieren in der Praxis auch Mietverhältnisse, bei denen der Mietertrag nicht kostendeckend gestaltet werden kann?»

Bevor ein Mietverhältnis ausgeschrieben wird, muss die kostendeckende Miete berechnet werden.

 

Die Autorin

Simone de Redelijkheid-Pfister

Aus «casanostra» 179

Was darf ich mit dem Depot verrechnen?

Was darf ich mit dem Depot verrechnen?

«Welche Ansprüche darf ich beim Auszug verrechnen, wenn eine Kautionsversicherung abgeschlossen wurde?»

Falls die Mieterschaft der Meinung ist, dass die Forderung unrechtmässig oder überhöht ist, kann sie den Schadensersatzanspruch anfechten. Im Streitfall ist es sinnvoll, sich mit der Mieterschaft oder, im Fall, dass eine Kautionsversicherung abgeschlossen wurde, mit der Versicherung auf eine faire Lösung zu einigen. Denn: Problematische Rückforderungen haben eine eingeschränkte Versicherungsdeckung und verzögern die Auszahlung. Es ist ratsam, die Versicherungsbedingungen bei Mietkautionsversicherungen zu lesen.

 

Die Autorin

Isabelle Gautschi
Casafair-Fachberaterin, Immobilienbewirtschafterin
Treuhandbüro TIS

Aus «casanostra» 179

Verkaufen mit Wohnrecht

Verkaufen mit Wohnrecht

Beim Verkauf des selbstbewohnten Eigentums kann ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden. Der Verkaufspreis wird dadurch reduziert.

Viele Eigenheimbesitzer*innen kennen das Problem: Sobald das Pensionsalter erreicht ist, wird es schwierig, eine Hypothek abzuschliessen. Der Grund ist, dass die Tragbarkeit des Eigenheims plötzlich nicht mehr gewährleistet ist. Somit besitzen viele ältere Menschen eine wertvolle Immobilie, sind aber finanziell eingeschränkt, weil ein grosser Teil ihres Vermögens in dieser Immobilie gebunden ist. Das führt häufig dazu, dass sie ihre Liegenschaft verkaufen müssen und aus ihrem Zuhause ausziehen, obwohl sie es gerne behalten würden. Ein Verkaufsmodell aus Frankreich könnte hier eine Lösung bieten: «Viager». Dabei handelt es sich um einen Profitverzicht beim Verkauf.

 

Die Autorin

Nadia Wyss
Bewertungsexpertin SEK/SVIT
Wyss Liegenschaften GmbH

Aus «casanostra» 179

Baumängel: Endlich besserer Schutz der Auftraggebenden

Baumängel: Endlich besserer Schutz der Auftraggebenden

Das Parlament hat im Dezember das Obligationenrecht für Bauverträge revidiert. Die Revision erfüllt jahrzehntealte Forderungen von Casafair. Die Position der Auftraggebenden wird entschieden verbessert.

Als Bauherr oder Bauherrin schliesst man einen Werkvertrag in der Erwartung ab, dass man gegen mögliche Vertragsabweichungen rechtlich abgesichert ist. Diese Erwartung wird durch das neue Mängelrecht im Obligationenrecht deutlich gestärkt. Die Referendumsfrist für diese Reform läuft zwar noch bis zum 19. April 2025, doch es ist unwahrscheinlich, dass jemand das Referendum ergreifen wird. Somit stehen die Chancen gut, dass diese Änderungen per 1. Januar 2026 zur rechtlichen Realität werden und Haus- oder Wohnungseigentümer* innen erhebliche Vorteile bringen.

Die Reform ist aus Sicht von Casafair ein Erfolg. Die Ursprünge reichen zurück bis ins Jahr 2002, als die damalige Verbandspräsidentin und Nationalrätin Hildegard Fässler erste parlamentarische Vorstösse einreichte. Ziel war es, die Rechtsposition gegenüber Mängeln an erstellten Bauten zu verbessern. Mit der nun beschlossenen Reform wird dieses Ziel endlich erreicht.

 

Der Autor

Beat Flach
Vizepräsident Casafair Schweiz, Nationalrat GLP/AG

Aus «casanostra» 179

Vier Fragen an Manuela Weichelt

Vier Fragen an Manuela Weichelt

In der Diskussion um bezahlbares Wohneigentum wird zunehmend die Frage aufgeworfen, wie der Wohnraum langfristig gemeinnützig und spekulationsfrei bleiben kann. In einem kurzen Interview mit Manuela Weichelt, Nationalrätin Grüne, wird aufgezeigt, wie genossenschaftliches Wohnen und rechtliche Instrumente wie das Vorkaufsrecht für Gemeinden helfen könnten, dieser Herausforderung zu begegnen.

Die Studie «gemeinnütziges Wohneigentum» der HSLU geht davon aus, dass günstiges Wohneigentum praktisch nur über die Einschränkung der Eigentumsrechte realisierbar ist. Ist das tatsächlich der Königsweg?

Manuela Weichelt Das wichtigste Ziel ist, dass der Wohnraum langfristig gemeinnützig bleibt und nicht spekulativ weiterverkauft werden kann.

Können wir dem Streben nach Marktpreisen bei einem Verkauf oder einer Erbschaft etwas entgegensetzen?

Wir gelangen jetzt schon mit Informationskampagnen an private Liegenschaftsbesitzende und zeigen ihnen auf, welche Vorteile es hat, wenn sie an Genossenschaften verkaufen. Ein wichtiger Hebel wäre auch ein Vorkaufsrecht für Gemeinden, um Liegenschaften und Grundstücke der Spekulation zu entziehen.

Welche Ansätze sind vielversprechend, damit mehr Menschen in den eigenen vier Wänden leben können?

Genossenschaftliches Wohnen! Es ist eine Form des kollektiven (Mit-)Eigentums und bietet die Wohnsicherheit und den Gestaltungsspielraum von Eigentum. Auch Wohneigentum im Baurecht ist eine Möglichkeit.

Wo sehen Sie weiteren Handlungsbedarf?

Es braucht konkrete Massnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum, zum Beispiel den Ausbau des Fonds de Roulement, der sich für den gemeinnützigen Wohnungsbau sehr bewährt hat. Bei Mehrausnützungen, also Verdichtungsprojekten, sollte ein Mindestanteil an gemeinnützigen Wohnungen vorgeschrieben sein. Und neben dem schon genannten Vorkaufsrecht für Gemeinden wäre auch ein Wohnbaufonds wichtig, der gemeinnützigen Wohnbauträgern den Erwerb von Liegenschaften erleichtert.

Manuela Weichelt
Nationalrätin Grüne Zug und Vorstandsmitglied von Wohnbaugenossenschaften Schweiz (WBG)

Interview: Corinne Roth

Aus «casanostra» 179

Keine Patentlösung gegen die Preisspirale

Keine Patentlösung gegen die Preisspirale

Eine grosse Studie des Bundesamtes für Wohnungswesen hat untersucht, wie es um das gemeinnützige Eigentum in der Schweiz steht. Das Fazit: Es bleibt schwierig. Auch innovative Projekte finden keine Patentlösungen gegen die Preisspirale auf dem Immobilienmarkt.

Die Schweiz ist ein Sonderfall: Nirgendwo sonst leben so wenige Menschen in einem Zuhause, das ihnen gehört. Aktuell sind es rund 36 Prozent (Bundesamt für Statistik 2022), Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum zusammengenommen. Damit liegt die Eigentumsquote in der Schweiz tiefer als in allen anderen Ländern Europas. Die Schweiz ist traditionell ein Land von Mieter*innen. Das hat auch Vorteile: Wenn Bedürfnisse sich ändern, weil Familien wachsen oder Kinder ausziehen, wenn eine Gehbehinderung kommt oder ein Jobwechsel, suchen Herr und Frau Schweizer eine neue, passende Mietwohnung. So zumindest die Theorie. In der Praxis sind zentrumsnahe Mietwohnungen in den Städten Mangelware und teuer. Das Leben zur Miete ist langfristig finanziell nachteilig, dazu kommt die Unsicherheit – Mietzinserhöhungen, Gesamtsanierungen oder Eigenbedarf sind Schlagworte, die Mieter*innen um den Schlaf bringen. Die Zinsen in der Immobilienfinanzierung sind aktuell auf einem erträglichen Niveau. Warum also kaufen nicht mehr Menschen ein Eigenheim?

Schlechte Chancen für Familien

Die Frage ist schnell beantwortet: Die grosse Hürde sind die Initialkosten, der Kaufpreis. Es scheitert in der Regel am Anfang. Die Preise für Wohneigentum und Bauland sind hierzulande so hoch, dass Eigentum für Personen mit mittleren und tiefen Einkommen kaum mehr bezahlbar ist. Wer in der Region Bern ein Haus auf dem freien Markt erwerben will, muss für ein Reiheneinfamilienhaus mit fünf Zimmern mit deutlich über einer Million Franken rechnen, in Zürich ist es fast das Doppelte – und die Preise steigen weiter an. Das Eigenkapital, das die Banken dafür fordern, haben insbesondere viele jüngere Familien nicht. Kathy Steiner, Geschäftsleiterin von Casafair, fasst zusammen: «Als nicht privilegierte, junge Familie wird es immer schwieriger, etwas zu erwerben. Mit Anfang oder Mitte dreissig hat man die Reserven noch nicht und gleichzeitig steigen die Lebenskosten. Dabei ist das eine der Lebensphasen, in denen Eigentum ein grosses Thema ist: Die Familie braucht ein sicheres Nest, die Kinder sollen am selben Ort aufwachsen und zur Schule gehen können.»

Wie begegnet der Bund dieser Entwicklung? Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG) sieht vor, dass der Bund das Wohneigentum in der Schweiz fördert. Das tut er in einem begrenzten Rahmen über die Förderung von Wohneigentum in ländlichen Regionen und über den 2003 eingerichteten Fonds de Roulement, der gemeinnützige Wohnprojekte, beispielsweise Genossenschaften, fördert. Allerdings leben heute nur drei Prozent der Bevölkerung in Genossenschaften, davon ein noch viel kleinerer Anteil im Eigentum. Dennoch finden sich gerade in diesen innovativen Gemeinschaftsprojekten gewisse Ansätze zur Überwindung der initialen Kostenhürde.

Keine Patentlösung in Sicht

Wie ist preisgünstiges Eigentum in der Schweiz trotz den schwierigen Voraussetzungen möglich? Dieser Frage geht die Studie «Gemeinnütziges Wohneigentum» nach, die das Bundesamt für Wohnungswesen letztes Jahr herausgegeben hat (siehe Kasten S. 7). Sie hat analysiert, welche Formen von gemeinnützigem, auf tiefe Kosten ausgerichtetem Wohneigentum bereits existieren und welche Vor- und Nachteile sie aufweisen.

Was die Studie klar zeigt: Es gibt keine Märchenlösung, in der plötzlich alle Familien ein Haus mit Garten erwerben können. Vergleichsweise günstiges Wohneigentum ist erstens selten und zweitens in den meisten Fällen mit Nachteilen verbunden. Die neuen Eigentümer gehen Kompromisse ein, damit der initiale Kaufpreis tiefer als marktüblich bleibt. Die Autoren haben drei verschiedene Einschränkungen definiert: Die Einschränkung des Verfügungsrechts (Baurecht), das Eigentum auf Zeit und die räumliche Einschränkung (siehe Kasten S. 7). Zusätzlich wird ein eingeschränktes Verkaufsrecht beschrieben. Die verschiedenen Massnahmen kommen auch kombiniert vor.

Beispiel mit Kanten

Eines der in der Studie untersuchen Projekte ist Bodan 44+ in Kreuzlingen. Sven Frauenfelder ist Casafairmitglied und lebtmit seiner Frau seit fünfzehn Jahren in einer der Wohnungen im Projekt. Mit neun Parteien ist es eine eher kleine Siedlung – und eine mit besonderer Ausrichtung: «Wir bieten Wohnraum für Menschen nach der Familienphase, die in einer aktiven Gemeinschaft leben wollen», erklärt Frauenfelder. Die Stockwerkeigentümer*innen reduzieren dafür ihre privaten räumlichen Ansprüche zugunsten von mehr gemeinschaftlichem Raum. Zu Beginn war ein bedingtes Vorkaufsrecht im Reglement festgehalten, es wurde aber kürzlich in ein unbedingtes geändert. «Mit der Zeit fanden verschiedene Parteien die Regelung zu einschränkend.» Dem Projekt gelingt es bisher gut, seine ideologische Ausrichtung aufrecht zu erhalten, die langfristige Preisgünstigkeit ist hingegen nicht gesichert. «Möglicherweise wäre eine Genossenschaft für so ein Vorhaben die bessere Form als ein einfaches Stockwerkeigentum», resümiert Frauenfelder.

Knackpunkt langfristige Preisgünstigkeit

«Das Ziel, den Initialpreis tief zu behalten, stösst auf Akzeptanz », sagt Kathy Steiner, «aber wenn man bei einem Verkauf keine Rendite, keine Wertsteigerung erzielen kann, kommt oftmals doch Skepsis auf.» Wenn Vorkaufsrechte und Preisregelungen nicht niet- und nagelfest definiert sind, besteht die Gefahr, dass bei einem Handwechsel der Marktpreis zu sehr lockt und die Preisgünstigkeit verloren geht. Das ist aus individueller Sicht durchaus nachvollziehbar. Wenn Pensionskassengelder im Eigentum gebunden sind und viel investiert wurde, möchte man im Alter abgesichert sein. Kathy Steiner erläutert die Doppelaufgabe: «Einerseits müssen wir Regulatorien entwickeln, die die Preisspirale bremsen und die Renditen beschränken. Andererseits muss die Finanzsituation im Alter auch bei den eingeschränkten Eigentumsvarianten geklärt sein. Das Alter muss finanziell tragbar sein.»

Querfinanzierung als Alternative

Alternativ zu den Einschränkungen der Eigentumsrechte gibt es Projekte, bei denen eine Querfinanzierung den preissenkenden Effekt hat. Das Projekt unterscheidet günstiges Wohneigentum und Einheiten, die zu Marktpreisen verkauft werden. Letztere finanzieren das günstige Wohneigentum quer. Oder das Projekt hat sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen, wobei die Mietwohnungen zur Finanzierung und langfristigen Absicherung des Projekts beitragen. Wenn die langfristige Preisgünstigkeit über ein Vorkaufsrecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft oder der Genossenschaft geregelt ist, muss diese dieses Recht auch ausüben können. Dafür braucht es finanzielle Reserven, die zum Beispiel durch Mieteinnahmen generiert werden können.

Der Bund in der Pflicht

Der Bund trägt aktuell trotz gesetzlichem Auftrag wenig zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum bei. «Casafair ist beim Bund vorstellig geworden und fordert, dass er beim selbstgenutzten Wohneigentum wieder aktiv wird», sagt Kathy Steiner. Eine Möglichkeit wäre, einen Fonds zur Überbrückung von Finanzierungslücken beim Ausüben des Vorkaufsrechts einzurichten. «Geht preisgünstiger Wohnraum verloren, nur weil das Konto um einige Wochen nicht ausgeglichen wäre, ist das schade. Hier könnte der Bund Hilfestellung leisten.»

Ebenfalls handeln können Gemeinden. Wenn Gemeinden ihr Land im Baurecht abgeben und parallel zusätzlichen Boden erwerben, können sie kostenbewusstes Eigentum ermöglichen und diese Grundstücke der ungebremsten Preissteigerung entziehen. Aktuell führt der Weg zu erschwinglichem Eigentum immer noch fast ausschliesslich über Erbfälle, Freundschaftspreise oder Liegenschaften in der Peripherie, die im Falle von neuen Eigenheimsiedlungen ihrerseits zur Zersiedelungs- und Bodenproblematik beitragen.

Varianten der Eigentumseinschränkung

 

Baurecht (Einschränkung des Verfügungsrechts)
Indem das Land im Baurecht abgegeben und nicht käuflich erworben wird, wird der Faktor Bodenpreis in Schach gehalten. Das senkt den Initialpreis eines Eigenheims, birgt aber Unsicherheiten bei Finanzierung, Verkauf und beim Ablauf der Baurechtsdauer. Baurecht ist das Kernelement des in der Studie beschriebenen Modells «Community Land Trust».

Eigentum auf Zeit
Eine zweite Möglichkeit ist das Eigentum auf Zeit: Käuferinnen und Käufer erwerben ihr Wohneigentum für eine festgesetzte Zeit von beispielsweise dreissig Jahren. Sie bezahlen daher nicht den ganzen Wert der Wohnung. Grosse Herausforderungen stellen sich hier bei einer Vertragsauflösung oder dem Verkauf vor Ablauf der Frist.

Räumliche Einschränkung
Eine dritte Variante sind räumliche Einschränkungen. Das Eigentum umfasst nur eine relativ kleine Kernfläche, andere Anteile des Gebäudes sind gemeinschaftlich genutzt oder werden von der Partei dazugemietet. Diese Grundidee ist der Kern von Modellen wie «Kleines Wohnungseigentum» oder «Cohousing».

Verzicht auf Profit
Als vierten Hebel nutzen manche Projekte Einschränkungen beim Verkauf. Die Eigentümer verzichten auf einen Teil der Wertabschöpfung beim Verkauf der Wohnung. Geregelt wird das in der Regel über ein Vorkaufsrecht, im Rahmen dessen das Eigentum nur zu einem definierten Preis oder einer definierten Personengruppe weiterverkauft werden kann.

Die Autorin

Corinne Roth© zvg/mad

Corinne Roth
Journalistin
schlosswort.ch

Aus «casanostra» 179

Fahrbare Stromspeicher in der Garage

Fahrbare Stromspeicher in der Garage

Mit bidirektionalen Ladestationen kann die Batterie von Elektrofahrzeugen nicht nur geladen, sondern auch als Stromquelle für das Gebäude genutzt werden. Auf einen separaten Batteriespeicher kann so verzichtet werden – allerdings sind die Stationen derzeit noch sehr teuer.

Die Elektrifizierung der Schweiz schreitet voran: Immer mehr Bestandes- oder Neubauten werden mit einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) ausgerüstet, der Anteil der Elektrofahrzeuge steigt und damit auch die Nachfrage für private Ladestationen. Insbesondere die Kombination von PV-Anlage und Ladestation wird immer beliebter, weil das Fahrzeug mit Sonnenstrom vom eigenen Dach geladen werden kann. Nor- male Ladestationen, welche je nach Modell ungefähr 800 bis 1400 Franken kosten, bringen den Strom vom Gebäude in die Fahrzeugbatterie. Es ist jedoch nicht möglich, Strom von der Batterie ins Gebäudenetz zurückzuspeisen. Dafür braucht es eine bidirektionale Ladestation. Bei dieser kann der Strom in beide Richtungen fliessen, die Fahrzeugbatterie wird also auch zum Batteriespeicher. Mit einem Preis von 10 000 bis 15 000 Franken sind bidirektionale Stationen jedoch markant teurer als ihre konventionellen Schwestern. Lohnt sich diese Investition?

 

Der Autor

Portraitfoto Michael Staub

Michael Staub
Journalist

Aus «casanostra» 175

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Energiefranken

Projekt V2X

Immobilien-Crowdinvesting: eine alternative Finanzierungsform im Fokus

Immobilien-Crowdinvesting: eine alternative Finanzierungsform im Fokus

Mit einer Investition von 10 000 Franken Hausbesitzer*in werden und dabei über sechs Prozent Eigenkapitalrendite einstreichen – das versprechen Crowdinvesting-Plattformen seit 2015 in der Schweiz. Diese Form der Schwarmfinanzierung hat in den letzten Jahren an Popularität gewonnen, birgt jedoch rechtliche und finanzielle Risiken. Gerade die Frage nach der Legalität sorgt für Diskussionen.

Bereits 1885 wurde in den USA Geld gesammelt, um den Sockel der Freiheitsstatue zu finanzieren – das erste Immobilien- Crowdfunding-Projekt war Tatsache. Heute, rund 140 Jahre später, nutzen diverse Plattformen diese Methode, um Kleinanleger*innen den Zugang zum Immobilienmarkt zu ermöglichen. Seit 2015 hat sich in der Schweiz der Teilmarkt des Immobilien-Crowdinvesting entwickelt, der durch das damalige Tiefzinsumfeld begünstigt wurde. Im letzten Jahr wurden über sechs Schweizer Plattformen solche Projekte erfolgreich abgewickelt und dabei Transaktionen über 109 Millionen CHF verzeichnet, womit 37 Immobilien finanziert wurden. Das Versprechen: Hohe Renditen bei vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz. Doch das System hat seine Tücken.

An der Grenze zur Legalität
«Die Widerrechtlichkeit einer solchen Investmentbewerbung ist durch den Bundesgerichtsentscheid klar gegeben. Der Bundesrat bestätigt das», meint Alt-SP-Nationalrat Thomas Hardegger. In seiner 2017 eingereichten Interpellation kritisierte er, dass solche Crowdinvesting-Plattformen mit überrissenen Renditeversprechungen werben, was das Mietrecht verletze. Das Fazit des Bundesrates: Eine Bewerbung «mit einer im Sinne des Mietrechts unzulässigen Rendite [ist] unlauter, da widerrechtlich (Art. 2 UWG).»
Die zulässige Nettorendite bei Mietwohnungen liegt aufgrund des Referenzzinssatzes seit dem 1. Dezember 2023 bei maximal 3,75 Prozent. In der Realität würden diese aber so gut wie nie berechnet werden, erklärt Thomas Portmann, Finanzierungsexperte bei der Oxifina AG. Die Kriterien wie Qualität der Liegenschaft, der bauliche Zustand oder die Attraktivität auf dem lokalen Mietmarkt spielen bei der Berechnung der maximalen Nettorendite eine zentrale Rolle. Diese sind aber für Mieter*innen oft gar nicht oder nur teilweise nachvollzieh- bzw. einsehbar. «Das führt dazu, dass die Definition der Nettorendite in der Realität zahnlos ist», resümiert der Branchenkenner. Und fügt an, dass «ein freier und wenig regulierter Markt mit verbindlichen Rahmenbedingungen für die Entwicklung von mehr Wohnraum zielführender wäre, um die bestehende Wohnungskrise zu bekämpfen.» Obwohl das Bundesgericht die Rendite-Obergrenze festgelegt hat, bleiben Klagen von der Mieterseite her bis jetzt aus. Es traue sich niemand gegen diese Grossunternehmen bis vors Gericht zu ziehen, vermutet Hardegger. «Vielleicht interessiert es die Mietenden in befriedigenden Mietverhältnissen gar nicht, oder sie sind überhaupt gar erst zufrieden, eine Wohnung gefunden zu haben. Wo kein Kläger – da kein Richter.»

Investor*innen laufen Gefahr, angeklagt zu werden.
Dabei besonders brisant: Auch die Personen, welche Geld in diesen Liegenschaften anlegen, würden sich strafbar machen. Durch den Erwerb von Anteilen werden sie zu Miteigentümerinnen und Mitvermietern und deshalb auch zu potenziell Beklagten. Dies dürfte wohl den wenigsten Investor*innen bewusst sein.
Und was macht der Bundesrat? In seiner Antwort auf Hardeggers Interpellation betont er, dass er den weiteren Verlauf des Crowdfunding in Immobilien aufmerksam beobachtet. «Er handelt also von sich aus nicht», fasst Hardegger zusammen. «Der Bundesrat weiss, dass er im Parlament sicher wieder gestoppt werden würde.»

Trübe Aussichten im Parlament
Tatsächlich wurden seit 2015 mehrere Vorstösse zu diversen Themen rund um die Zulässigkeit von überrissenen Mieten im Nationalrat eingereicht. Viele davon fanden aber keine Mehrheiten. «Die Mieterinnen und Mieter sowie die sozialeren Hausbesitzer sind im Parlament deutlich untervertreten », erklärt Thomas Hardegger diese Aussichtslosigkeit.
Aktuelle Zahlen zu den Wohnverhältnissen in der Schweiz zeigen, dass rund 60 % als Mieter*innen wohnen – in keinem anderen Land der OECD-Staaten ist dieser Wert so hoch. Und die «NZZ am Sonntag» berichtete vor kurzem von einer Hauseigentümerquote im Nationalrat von 72 %, im Ständerat sogar von etwas mehr als 80 %. Weiter belegen Studien, dass sich die SVP, die FDP sowie die Mitte am stärksten für Anliegen und Interessen der Hauseigentümer*innen einsetzen. In Anbetracht dieser Statistiken und der aktuellen Parlamentszusammensetzung wird folglich schnell klar, warum sich keine Mehrheiten für Vorstösse wie denjenigen von Hardegger finden lassen. Dazu kommt, dass gerade Ausländer*innen überproportional in Mietwohnungen leben – und diese haben in der Schweiz bekannterweise politisch nichts zu bestimmen. Diese Ungleichheiten behindern eine gerechte politische Lösung.

Crowdinvesting – wie geht das?
Was einer allein nicht erreichen kann, schaffen viele zusammen: Beim Immobilien-Crowdinvesting finanzieren mehrere Personen gemeinsam ein Immobilienprojekt. Über Online- Plattformen werden Liegenschaften mit Renditepotenzial aufgelistet und so potenzielle Investoren gesucht. Sobald genügend Geld für den Kauf einer Immobilie gesammelt wurde, werden die Anlegerinnen und Anleger mit prozentualen Anteilen zu Miteigentümer*innen und profitieren von den Mieteinnahmen sowie einem möglichen Verkaufserlös.
Für Privatleute ist der Einstieg einfach: Mit bereits wenigen Zehntausend Franken können sie sich beteiligen, ohne sich um die Verwaltung der Liegenschaften kümmern zu müssen – das übernehmen die Anbieter. Investitionen in eine Immobilie werden quasi demokratisiert und so auch für Personen mit niedrigerem Budget zugänglich gemacht. Doch nicht ohne Risiko.

Hohe Renditen, aber auch hohe Risiken
Nochmals zurück zur Grundidee, was wir einzeln nicht können, schaffen wir zusammen. Durch das Immobilien-Crowdinvesting kann auch Gutes entstehen. Immobilien für eine breitere Mehrheit zugänglich zu machen, ist wünschenswert, gerade wenn das erworbene Wohneigentum auch selbst bewohnt wird. Dann bewegt man sich aber weg vom gewinnorientierten Denken mit möglichst hohen Renditen hin zu Stockwerkeigentümergemeinschaften und Genossenschaften. Auch diese können von günstigen Finanzierungslösungen profitieren und somit die Mieten senken.
Mit professioneller Hilfe sei in diesem Bereich viel Sparpotenzial vorhanden. «Es gibt Banken und Versicherungen, die explizit nach Genossenschaften suchen, um Projekte zu finanzieren. Ich bin manchmal erstaunt, dass Genossenschaften diese Angebote gar nicht kennen», führt Portmann aus.
Bei diesen Gemeinschaften wird der Schwarm, der finanziert, exklusiver, weil dann nur noch Personen daran interessiert sind, die selbst darin wohnen wollen. «Solche Leute sind dann natürlich auch nicht an hohen Mieten interessiert – diese würden sie ja selbst bezahlen», sagt Hardegger. Das grösste Risiko bei solchen Gemeinschaften besteht in der Entwicklung des Finanzmarktes, namentlich wenn die Hypothekarzinsen (drastisch) ansteigen.
Steigende Hypothekarzinsen und die daraus resultierende Renditeminderung bilden auch beim Immobilien-Crowdinvesting ein grosses Risiko. Hinzu kommt die Gefahr von Leerständen. Die Renditeversprechen der Plattformen setzen nämlich eine Vollvermietung voraus; vor teilweisem Wohnungsleerstand sind die Miteigentümer*innen nicht geschützt. Auch das Liquiditätsrisiko sollte man keinesfalls vernachlässigen: gerade bei veränderter Marktlage oder Wohnungsleerständen ist es sehr schwierig, einen Käufer oder eine Käuferin für seinen Anteil in der gewünschten Zeitspanne zu finden. Und: Für den Verkauf der gesamten Liegenschaft ist die Zustimmung aller Beteiligten notwendig. Bei zwanzig bis dreissig Investor*innen reicht bereits eine Stimme, um den Verkauf zu blockieren. Die reduzierte Handelbarkeit wirkt sich bei Crowd-Investitionen wertmindernd aus. Dazu kommt, dass die Anleger*innen kein Wohnrecht haben. Ebenfalls zu berücksichtigen sind die hohen Kosten der Crowdinvesting-Anbieter: die Bereitstellung der Plattform, die Vermittlungsgebühren beim Kauf sowie die Betreuung und Verwaltung der Liegenschaften kosten viel. Weil die Anbieter von Kommissionen und Gebühren leben (müssen), sind diese oftmals teurer als branchenüblich. Der Crowdfunding- Monitor Schweiz der Hochschule Luzern zeigt, dass die in der Schweiz aktiven Plattformen im Schnitt 3 % des Immobilienkaufpreises für die Vermittlung verlangen. Und etwa 5 % des Nettomietertrags werden für die Verwaltung fällig.
Zu guter Letzt: Die Rangfolge. Die Forderungen der Kreditinstitute werden im Grundbuch erstrangig, die der Crowd nachrangig eingetragen. Bei finanziellen Schwierigkeiten werden also die Kredite der Banken zuerst bedient, und dann erst die des Schwarms. Es kann also durchaus zu einem Totalverlust der Investitionen kommen.

Aktuelle Marktlage ebnet den Weg für Crowdinvesting
«Zusammenfassend kann man sagen, dass es in jüngster Vergangenheit für Eigentümer*innen von Renditeobjekten schwieriger geworden ist, ihre Finanzierungen optimal zu platzieren», erläutert Thomas Portmann. Gerade auch mit der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS hat sich einiges verändert. Die Entwicklungen haben zur Folge, dass mehr Eigenkapital verlangt wird und dadurch höhere Zinskosten bei sinkenden Marktzinsen entstehen. Neubauprojekte würden heutzutage weniger rasch realisiert werden, was dazu führt, «dass solche Crowdinvesting-Plattformen interessanter werden».
Die Auswirkungen davon sind für den ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt in der Schweiz gravierend: es wird noch schwieriger, bezahlbare Wohnungen mit fairen Mietverhältnissen zu finden. «Es kann davon ausgegangen werden, dass es diesen Firmen vorrangig nur um den Gewinn geht, ungeachtet ethischer Prinzipien», hält Hardegger fest. Sie hätten kaum Interesse an einer Verbesserung im Mietwesen. Ganz im Gegenteil: Sie würden es zu ihrem Vorteil machen, dass Menschen wohnen müssen. Für den Sozialdemokraten ein No-Go.

Politik in der Pflicht
Immobilien-Crowdinvesting stellt eine verlockende, aber rechtlich und ethisch fragwürdige Finanzierungsform dar. Trotz der potenziell hohen Renditen und der Demokratisierung des Immobilienmarkts stehen sowohl Investor*innen als auch Mieter*innen vor erheblichen Risiken und Unsicherheiten. Die mangelnde politische Unterstützung für die Mieterschaft und die unzureichende Regulierung dieser Plattformen werfen ernsthafte Fragen auf, insbesondere in Anbetracht der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Es bleibt abzuwarten, ob und wie sich die Politik dieser Herausforderungen annehmen wird, während die Kluft zwischen Eigentümer* innen und Mieter*innen weiterwächst. Mit der Ende September eingereichten Motion von Casafair-Vizepräsident Beat Flach, die die Einführung von einheitlichen und fairen Renditeberechnungen fordert, ist ein weiterer Schritt in Richtung Fairness und Transparenz gemacht. Ob sich diese im Parlament durchsetzen kann, bleibt allerdings mehr als nur fraglich.

Der Autor

Julian Golob
Redaktor «casanostra» / Journalist

Aus «casanostra» 178

 

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Gehäufte Anfragen zum Thema Schimmel: hat der Klimawandel damit zu tun?

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Nun – was hat der Klimawandel für negative Auswirkungen für die Gebäude, was hat er mit der Bauphysik zu tun?

Der Autor

Hannes Heuberger© zvg/mad

Hannes J. Heuberger
Berater Casafair Mittelland
BauBeratungen hjh, Wahlendorf

Aus «casanostra» 178

 

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Leerstände sind ein Albtraum für Immobilienverwalter*innen und Eigentümer*innen. Dieser Ratgeber bietet Tipps für eine kontinuierliche Vermietung.

Die gute Nachricht für Vermieter*innen vorweg: Mietwohnungen sind vor allem in urbanen Zentren heiss begehrt und teils Mangelware. Laut Bundesamt für Statistik gab es in der Schweiz Mitte 2023 insgesamt 54 765 leere Wohnungen, was 1,15 Prozent des Gesamtwohnungsbestands entspricht (Vorjahr: 1,31 %). Gemäss Definition des Bundesamts für Raumplanung befand sich die Schweiz 2023 mit einer Leerstandsquote von 1,15 Prozent in einer «Wohnungsknappheit». Einige Kantone haben jedoch überdurchschnittlich hohe Leerstände.

Der Autor

Bernhard Bircher-Suits
FundCom AG

Aus «casanostra» 178

 

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Die Sanierung der eigenen vier Wände ist für Mieterinnen und Mieter ein einschneidendes Erlebnis. Viele reagieren skeptisch auf die Ankündigung – selbst dann, wenn Leerkündigungen kein Thema sind. Mit guter Kommunikation können Sie Mieterinnen und Mieter dennoch von Ihrem Vorhaben überzeugen.

1. Bereiten Sie sich rechtzeitig und gut vor. Eine gute Kommunikation – besonders auch mit kritischen Mieterinnen und Mietern – leistet einen wichtigen Beitrag, damit Sie den zeitlichen und finanziellen Rahmen Ihrer energetischen Sanierung einhalten können. Legen Sie gleichzeitig mit der baulichen Planung fest, wann und wie Sie Ihre Mieterinnen und Mieter informieren. Überlegen Sie sich vor der ersten Ankündigung, welche Fragen und Sorgen Ihre Mieterinnen und Mieter haben könnten. Bereiten Sie entsprechende Antworten vor und halten Sie Lösungsvorschläge bereit.

Die Autorin

Julia Gremminger
Redaktorin

Aus «casanostra» 178

 

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«Die SNB hat im September die Leitzinsen das dritte Mal in Folge gesenkt. Experten rechnen mit einer weiteren Senkung im Dezember. Was bedeutet das genau und welchen Einfluss hat dies auf die Hypothekarzinsen?»

Die Inflation in der Schweiz pendelte sich im letzten Halbjahr auf stabilem Niveau auf unter 2 % ein, was der Nationalbank eine dritte Senkung des Leitzinses um 25 Basispunkte auf aktuell 1,0 % erlaubte. Expert*innen gehen zudem von weiteren Zinssenkungen im Dezember oder Marz auf einen finalen Zinssatz von 0,5 % aus. Für Immobilienbesitzer* innen hat dies nun zwei Auswirkungen.

Die Autorin

Nadia Wyss
Bewertungsexpertin SEK/SVIT
Wyss Liegenschaften GmbH

Aus «casanostra» 178

 

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«Ich muss innerhalb von Tagen entscheiden und die Emotionen spielen ebenfalls mit – wie prüfe ich gründlich, was ich kaufe?»

Die Lage zur nächsten Schule, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und der Steuerfuss der Gemeinde werden in den meisten Verkaufsunterlagen beschrieben und hervorgehoben. Angaben zur Baukonstruktion oder zum aktuellen Zustand des Gebäudes sucht man oftmals vergebens. Vielfach sind keine Baupläne mehr vorhanden, was die Beurteilung der Bausubstanz erschwert. 

Der Autor

Othmar Helbling© zvg/mad

Othmar Helbling
hbq bauberatung
baumangel.ch

Aus «casanostra» 178

 

Bambusrhizome beim Nachbarn: Wer haftet?

Bambusrhizome beim Nachbarn: Wer haftet?

Im vergangenen Juli beseitigten wir durch den Gärtner die grosse Bambusstaude in unserem Garten. Das ganze Wurzelwerk wurde restlos mitsamt den Rhizomen (Wurzeln) entfernt. Monate später bemerken aber die Nachbarn, dass sich anscheinend dennoch einzelne Rhizome auf ihr Grundstück verirrt haben und fordern nun deren Beseitigung. Können wir tatsächlich für diese Rhizome auf dem Nachbarsgrundstück haftbar gemacht werden?

Ein*e Grundeigentümer*in kann sich einerseits gegen immaterielle Einwirkungen (wie beispielsweise Lärm, Geruch, Entzug von Sonnenlicht) oder andererseits auch gegen materielle beziehungsweise physische Einwirkungen (wie beispielsweise das Abstellen von Fahrzeugen, Verlegung von Leitungen, eindringende Baumwurzeln) zur Wehr setzen. Welcher Kategorie sich die Bambusrhizome im Einzelnen zuordnen lassen, kann nicht abschliessend beantwortet werden, da sich soweit ersichtlich noch kein Richter damit befasst hat. Für die Beantwortung der Frage ist dies aber auch gar nicht nötig.

Der Autor

Michael Appenzeller
Rechtsanwalt, Häusermann + Partner

Aus «casanostra» 178

 

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