Fahrbare Stromspeicher in der Garage

Mit bidirektionalen Ladestationen kann die Batterie von Elektrofahrzeugen nicht nur geladen, sondern auch als Stromquelle für das Gebäude genutzt werden. Auf einen separaten Batteriespeicher kann so verzichtet werden – allerdings sind die Stationen derzeit noch sehr teuer.

Die Elektrifizierung der Schweiz schreitet voran: Immer mehr Bestandes- oder Neubauten werden mit einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) ausgerüstet, der Anteil der Elektrofahrzeuge steigt und damit auch die Nachfrage für private Ladestationen. Insbesondere die Kombination von PV-Anlage und Ladestation wird immer beliebter, weil das Fahrzeug mit Sonnenstrom vom eigenen Dach geladen werden kann. Nor- male Ladestationen, welche je nach Modell ungefähr 800 bis 1400 Franken kosten, bringen den Strom vom Gebäude in die Fahrzeugbatterie. Es ist jedoch nicht möglich, Strom von der Batterie ins Gebäudenetz zurückzuspeisen. Dafür braucht es eine bidirektionale Ladestation. Bei dieser kann der Strom in beide Richtungen fliessen, die Fahrzeugbatterie wird also auch zum Batteriespeicher. Mit einem Preis von 10 000 bis 15 000 Franken sind bidirektionale Stationen jedoch markant teurer als ihre konventionellen Schwestern. Lohnt sich diese Investition?

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Der Autor

Michael Staub
Journalist

Aus «casanostra» 175

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Energiefranken

Projekt V2X

Immobilien-Crowdinvesting: eine alternative Finanzierungsform im Fokus

Mit einer Investition von 10 000 Franken Hausbesitzer*in werden und dabei über sechs Prozent Eigenkapitalrendite einstreichen – das versprechen Crowdinvesting-Plattformen seit 2015 in der Schweiz. Diese Form der Schwarmfinanzierung hat in den letzten Jahren an Popularität gewonnen, birgt jedoch rechtliche und finanzielle Risiken. Gerade die Frage nach der Legalität sorgt für Diskussionen.

Bereits 1885 wurde in den USA Geld gesammelt, um den Sockel der Freiheitsstatue zu finanzieren – das erste Immobilien- Crowdfunding-Projekt war Tatsache. Heute, rund 140 Jahre später, nutzen diverse Plattformen diese Methode, um Kleinanleger*innen den Zugang zum Immobilienmarkt zu ermöglichen. Seit 2015 hat sich in der Schweiz der Teilmarkt des Immobilien-Crowdinvesting entwickelt, der durch das damalige Tiefzinsumfeld begünstigt wurde. Im letzten Jahr wurden über sechs Schweizer Plattformen solche Projekte erfolgreich abgewickelt und dabei Transaktionen über 109 Millionen CHF verzeichnet, womit 37 Immobilien finanziert wurden. Das Versprechen: Hohe Renditen bei vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz. Doch das System hat seine Tücken.

An der Grenze zur Legalität
«Die Widerrechtlichkeit einer solchen Investmentbewerbung ist durch den Bundesgerichtsentscheid klar gegeben. Der Bundesrat bestätigt das», meint Alt-SP-Nationalrat Thomas Hardegger. In seiner 2017 eingereichten Interpellation kritisierte er, dass solche Crowdinvesting-Plattformen mit überrissenen Renditeversprechungen werben, was das Mietrecht verletze. Das Fazit des Bundesrates: Eine Bewerbung «mit einer im Sinne des Mietrechts unzulässigen Rendite [ist] unlauter, da widerrechtlich (Art. 2 UWG).»
Die zulässige Nettorendite bei Mietwohnungen liegt aufgrund des Referenzzinssatzes seit dem 1. Dezember 2023 bei maximal 3,75 Prozent. In der Realität würden diese aber so gut wie nie berechnet werden, erklärt Thomas Portmann, Finanzierungsexperte bei der Oxifina AG. Die Kriterien wie Qualität der Liegenschaft, der bauliche Zustand oder die Attraktivität auf dem lokalen Mietmarkt spielen bei der Berechnung der maximalen Nettorendite eine zentrale Rolle. Diese sind aber für Mieter*innen oft gar nicht oder nur teilweise nachvollzieh- bzw. einsehbar. «Das führt dazu, dass die Definition der Nettorendite in der Realität zahnlos ist», resümiert der Branchenkenner. Und fügt an, dass «ein freier und wenig regulierter Markt mit verbindlichen Rahmenbedingungen für die Entwicklung von mehr Wohnraum zielführender wäre, um die bestehende Wohnungskrise zu bekämpfen.» Obwohl das Bundesgericht die Rendite-Obergrenze festgelegt hat, bleiben Klagen von der Mieterseite her bis jetzt aus. Es traue sich niemand gegen diese Grossunternehmen bis vors Gericht zu ziehen, vermutet Hardegger. «Vielleicht interessiert es die Mietenden in befriedigenden Mietverhältnissen gar nicht, oder sie sind überhaupt gar erst zufrieden, eine Wohnung gefunden zu haben. Wo kein Kläger – da kein Richter.»

Investor*innen laufen Gefahr, angeklagt zu werden.
Dabei besonders brisant: Auch die Personen, welche Geld in diesen Liegenschaften anlegen, würden sich strafbar machen. Durch den Erwerb von Anteilen werden sie zu Miteigentümerinnen und Mitvermietern und deshalb auch zu potenziell Beklagten. Dies dürfte wohl den wenigsten Investor*innen bewusst sein.
Und was macht der Bundesrat? In seiner Antwort auf Hardeggers Interpellation betont er, dass er den weiteren Verlauf des Crowdfunding in Immobilien aufmerksam beobachtet. «Er handelt also von sich aus nicht», fasst Hardegger zusammen. «Der Bundesrat weiss, dass er im Parlament sicher wieder gestoppt werden würde.»

Trübe Aussichten im Parlament
Tatsächlich wurden seit 2015 mehrere Vorstösse zu diversen Themen rund um die Zulässigkeit von überrissenen Mieten im Nationalrat eingereicht. Viele davon fanden aber keine Mehrheiten. «Die Mieterinnen und Mieter sowie die sozialeren Hausbesitzer sind im Parlament deutlich untervertreten », erklärt Thomas Hardegger diese Aussichtslosigkeit.
Aktuelle Zahlen zu den Wohnverhältnissen in der Schweiz zeigen, dass rund 60 % als Mieter*innen wohnen – in keinem anderen Land der OECD-Staaten ist dieser Wert so hoch. Und die «NZZ am Sonntag» berichtete vor kurzem von einer Hauseigentümerquote im Nationalrat von 72 %, im Ständerat sogar von etwas mehr als 80 %. Weiter belegen Studien, dass sich die SVP, die FDP sowie die Mitte am stärksten für Anliegen und Interessen der Hauseigentümer*innen einsetzen. In Anbetracht dieser Statistiken und der aktuellen Parlamentszusammensetzung wird folglich schnell klar, warum sich keine Mehrheiten für Vorstösse wie denjenigen von Hardegger finden lassen. Dazu kommt, dass gerade Ausländer*innen überproportional in Mietwohnungen leben – und diese haben in der Schweiz bekannterweise politisch nichts zu bestimmen. Diese Ungleichheiten behindern eine gerechte politische Lösung.

Crowdinvesting – wie geht das?
Was einer allein nicht erreichen kann, schaffen viele zusammen: Beim Immobilien-Crowdinvesting finanzieren mehrere Personen gemeinsam ein Immobilienprojekt. Über Online- Plattformen werden Liegenschaften mit Renditepotenzial aufgelistet und so potenzielle Investoren gesucht. Sobald genügend Geld für den Kauf einer Immobilie gesammelt wurde, werden die Anlegerinnen und Anleger mit prozentualen Anteilen zu Miteigentümer*innen und profitieren von den Mieteinnahmen sowie einem möglichen Verkaufserlös.
Für Privatleute ist der Einstieg einfach: Mit bereits wenigen Zehntausend Franken können sie sich beteiligen, ohne sich um die Verwaltung der Liegenschaften kümmern zu müssen – das übernehmen die Anbieter. Investitionen in eine Immobilie werden quasi demokratisiert und so auch für Personen mit niedrigerem Budget zugänglich gemacht. Doch nicht ohne Risiko.

Hohe Renditen, aber auch hohe Risiken
Nochmals zurück zur Grundidee, was wir einzeln nicht können, schaffen wir zusammen. Durch das Immobilien-Crowdinvesting kann auch Gutes entstehen. Immobilien für eine breitere Mehrheit zugänglich zu machen, ist wünschenswert, gerade wenn das erworbene Wohneigentum auch selbst bewohnt wird. Dann bewegt man sich aber weg vom gewinnorientierten Denken mit möglichst hohen Renditen hin zu Stockwerkeigentümergemeinschaften und Genossenschaften. Auch diese können von günstigen Finanzierungslösungen profitieren und somit die Mieten senken.
Mit professioneller Hilfe sei in diesem Bereich viel Sparpotenzial vorhanden. «Es gibt Banken und Versicherungen, die explizit nach Genossenschaften suchen, um Projekte zu finanzieren. Ich bin manchmal erstaunt, dass Genossenschaften diese Angebote gar nicht kennen», führt Portmann aus.
Bei diesen Gemeinschaften wird der Schwarm, der finanziert, exklusiver, weil dann nur noch Personen daran interessiert sind, die selbst darin wohnen wollen. «Solche Leute sind dann natürlich auch nicht an hohen Mieten interessiert – diese würden sie ja selbst bezahlen», sagt Hardegger. Das grösste Risiko bei solchen Gemeinschaften besteht in der Entwicklung des Finanzmarktes, namentlich wenn die Hypothekarzinsen (drastisch) ansteigen.
Steigende Hypothekarzinsen und die daraus resultierende Renditeminderung bilden auch beim Immobilien-Crowdinvesting ein grosses Risiko. Hinzu kommt die Gefahr von Leerständen. Die Renditeversprechen der Plattformen setzen nämlich eine Vollvermietung voraus; vor teilweisem Wohnungsleerstand sind die Miteigentümer*innen nicht geschützt. Auch das Liquiditätsrisiko sollte man keinesfalls vernachlässigen: gerade bei veränderter Marktlage oder Wohnungsleerständen ist es sehr schwierig, einen Käufer oder eine Käuferin für seinen Anteil in der gewünschten Zeitspanne zu finden. Und: Für den Verkauf der gesamten Liegenschaft ist die Zustimmung aller Beteiligten notwendig. Bei zwanzig bis dreissig Investor*innen reicht bereits eine Stimme, um den Verkauf zu blockieren. Die reduzierte Handelbarkeit wirkt sich bei Crowd-Investitionen wertmindernd aus. Dazu kommt, dass die Anleger*innen kein Wohnrecht haben. Ebenfalls zu berücksichtigen sind die hohen Kosten der Crowdinvesting-Anbieter: die Bereitstellung der Plattform, die Vermittlungsgebühren beim Kauf sowie die Betreuung und Verwaltung der Liegenschaften kosten viel. Weil die Anbieter von Kommissionen und Gebühren leben (müssen), sind diese oftmals teurer als branchenüblich. Der Crowdfunding- Monitor Schweiz der Hochschule Luzern zeigt, dass die in der Schweiz aktiven Plattformen im Schnitt 3 % des Immobilienkaufpreises für die Vermittlung verlangen. Und etwa 5 % des Nettomietertrags werden für die Verwaltung fällig.
Zu guter Letzt: Die Rangfolge. Die Forderungen der Kreditinstitute werden im Grundbuch erstrangig, die der Crowd nachrangig eingetragen. Bei finanziellen Schwierigkeiten werden also die Kredite der Banken zuerst bedient, und dann erst die des Schwarms. Es kann also durchaus zu einem Totalverlust der Investitionen kommen.

Aktuelle Marktlage ebnet den Weg für Crowdinvesting
«Zusammenfassend kann man sagen, dass es in jüngster Vergangenheit für Eigentümer*innen von Renditeobjekten schwieriger geworden ist, ihre Finanzierungen optimal zu platzieren», erläutert Thomas Portmann. Gerade auch mit der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS hat sich einiges verändert. Die Entwicklungen haben zur Folge, dass mehr Eigenkapital verlangt wird und dadurch höhere Zinskosten bei sinkenden Marktzinsen entstehen. Neubauprojekte würden heutzutage weniger rasch realisiert werden, was dazu führt, «dass solche Crowdinvesting-Plattformen interessanter werden».
Die Auswirkungen davon sind für den ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt in der Schweiz gravierend: es wird noch schwieriger, bezahlbare Wohnungen mit fairen Mietverhältnissen zu finden. «Es kann davon ausgegangen werden, dass es diesen Firmen vorrangig nur um den Gewinn geht, ungeachtet ethischer Prinzipien», hält Hardegger fest. Sie hätten kaum Interesse an einer Verbesserung im Mietwesen. Ganz im Gegenteil: Sie würden es zu ihrem Vorteil machen, dass Menschen wohnen müssen. Für den Sozialdemokraten ein No-Go.

Politik in der Pflicht
Immobilien-Crowdinvesting stellt eine verlockende, aber rechtlich und ethisch fragwürdige Finanzierungsform dar. Trotz der potenziell hohen Renditen und der Demokratisierung des Immobilienmarkts stehen sowohl Investor*innen als auch Mieter*innen vor erheblichen Risiken und Unsicherheiten. Die mangelnde politische Unterstützung für die Mieterschaft und die unzureichende Regulierung dieser Plattformen werfen ernsthafte Fragen auf, insbesondere in Anbetracht der gesetzlichen Rahmenbedingungen. Es bleibt abzuwarten, ob und wie sich die Politik dieser Herausforderungen annehmen wird, während die Kluft zwischen Eigentümer* innen und Mieter*innen weiterwächst. Mit der Ende September eingereichten Motion von Casafair-Vizepräsident Beat Flach, die die Einführung von einheitlichen und fairen Renditeberechnungen fordert, ist ein weiterer Schritt in Richtung Fairness und Transparenz gemacht. Ob sich diese im Parlament durchsetzen kann, bleibt allerdings mehr als nur fraglich.

Der Autor

Julian Golob
Redaktor «casanostra» / Journalist

Toni Lung
Gründer und Inhaber
LUNG LAND Immobilien

Aus «casanostra» 178

Lokale Elektrizitätsgemeinschaften – Solarstrom teilen statt einspeisen

Ab 2025 ist es einfacher, den Solarstrom vom Dach mit den Nachbarn zu teilen, statt ihn ins Netz einzuspeisen. Lokale Elektrizitätsgemeinschaften und virtuelle Zusammenschlüsse bieten neue Chancen, aber auch Herausforderungen.

Solaranlagen sind weiter auf dem Vormarsch. Unabhängigkeit von grossen Betreibern, ein ökologischer Beitrag und je nach Situation auch ein finanzielles Plus sind die grossen Anreize für den privaten Bau von Photovoltaikanlagen in der Schweiz. Die Energieperspektiven 2050+ der Eidgenossenschaft messen der Solarenergie eine sehr grosse Bedeutung für die Energiewende zu: 67 Terawattstunden Elektrizität pro Jahr seien mit geeigneten Dächern und Fassaden schweizweit zu erzeugen, das sind mehr, als Wasserkraft und Kernkraftwerke in der Schweiz zusammen produzieren.

Klein anfangen, gross denken

Für Thomas Beer, Hausbesitzer in Rubigen BE, war 2020 klar: «Wir müssen weg von den fossilen Energien.» Zusammen mit seinem Nachbarn ging er über die Bücher, studierte Möglichkeiten und Systeme. Bald war klar: «Wir gründen einen ZEV, einen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch. Ich wollte mehr tun, als nur für uns etwas Solarenergie produzieren.» Beers Haus liegt in einer fünfzehnjährigen Wohnsiedlung in Rubigen im Kanton Bern. Die Häuser sind im Eigentum, die Grünräume, Garagen und Zufahrten sind genossenschaftlich verwaltet. Der Nährboden für ökologische Ideen war gut, die Leute waren interessiert. «Am Anfang hatten wir grosse Pläne. Wir wollten das ganze Quartier mit fünfzig Parteien einbeziehen. Wir haben viel erklärt, informiert und probiert, aber wir mussten zurückbuchstabieren.» Am Ende waren nach zwei Jahren Projektphase nur sieben Parteien im Boot. Dieser ZEV existiert bis heute und funktioniert: Zwei Solarproduzenten bilden zusammen mit fünf reinen Nutzungsparteien einen Zusammenschluss. Bald kommt ein dritter Produzent dazu. Jeder Produzent hat einen eigenen Zähler, daneben gibt es den gemeinsamen Wechselrichter und eine zentrale Zählerstation. «Der Aufwand war gross. Wir mussten uns zuerst jede Menge Wissen aneignen.» Vertragsfragen, technische Knacknüsse, Systemfragen und der nötige Zeitaufwand sind nicht zu unterschätzen.

Grosser administrativer Aufwand

Die Komplexität ist ein häufiger Hinderungsgrund für private Zusammenschlüsse im Energiebereich. Es braucht Biss und einen langen Atem, bis ein Projekt realisiert ist. «Man muss es sich ein wenig zum Hobby machen». sagt Thomas Beer schulterzuckend. Nun geht es beim Rubiger ZEV um die Frage, ob ein Wechsel in eine LEG (Lokale Elektrizitätsgemeinschaft) in Frage kommt. Nach wie vor reizt die beiden Nachbarn die Idee, das Ganze grösser aufzuziehen und auf Gemeindeebene Lösungen zu suchen. Noch schreckt der administrative Aufwand Beer ab. Nach der ersten Euphorie haben sie entschieden, die Sache zuerst einmal zu beobachten. Wenn es sich bewährt, ist klar: «Das könnten wir zu zweit nicht stemmen. Für die Umsetzung eines grösseren Projekts bräuchten wir Unterstützung.» Eine Idee wäre, die Administration über die Gemeindeverwaltung zu organisieren. Auch eine gute Informatiklösung mit einfacher Anmeldemöglichkeit wäre für neue Projekte Gold wert.

Bessere Tarife als Anreiz

Die meisten privaten oder genossenschaftlichen Produzenten nutzen heute einen Teil der Energie selber und speisen den Überschuss ins lokale Stromnetz ein. Im Energiegesetz ist festgelegt, dass jeder Stromversorger den Strom annehmen und vergüten muss, die Höhe der Vergütung können die Unternehmen aber selber festlegen. Dementsprechend unterschiedlich sehen die Tarife aus: Während der Stromversorger Schams Avers im Kanton Graubünden gerade mal 3,77 Rappen pro Kilowattstunde vergütet, bietet die direkt angrenzende EV Albula 15,5 Rappen. Die WWZ-Netze Zug liegen mit über 20 Rappen pro KWh bei den Grosszügigen, Zürich, Bern und Basel liegen mit 12 bis 14 Rappen pro KWh im oberen Mittelfeld. Die BKW, einer der grössten Stromversorger der Schweiz, vergüten gemäss dem Marktwert zum Zeitpunkt der Einspeisung. Das Einspeisen ins Netz ist also oft ein Verlustgeschäft für die Produzenten. Für diese bieten lokale Zusammenschlüsse neben dem ideellen auch einen finanziellen Anreiz. Für die Netzbetreiber klingt die Sache zuerst nach einem Verlustgeschäft – schliesslich verkaufen sie weniger Strom. Dennoch sind die lokalen Strukturen interessant, weil im besten Fall der Ausbau der Netzinfrastruktur für die steigende Menge an Solarstrom entfällt – was lokal genutzt wird, muss nicht durch die Zuleitung herangeführt werden.

Die Krux mit den Sonnenstunden

Wer eine PV-Anlage hat, weiss: Der Strom kommt, wenn die Sonne scheint und nicht, wenn man ihn braucht. Das ändern auch Markttarife nicht. Dieses Problem lässt sich nur auf zwei Arten lösen: Indem Strom gespeichert oder indem er zum gelieferten Zeitpunkt verwendet wird. Speichern ist möglich, aber nach wie vor teuer und mit Verlust verbunden. Die lokalen Elektrizitätsgemeinschaften und die Zusammenschlüsse zum Eigenverbrauch (ZEV) gehen den anderen Weg: Ein Produzent schliesst sich mit Nachbarn zusammen und nutzt gemeinsam die Energie, die am Tag produziert wird. Während Nachbar A den Akku des Rasenmähers lädt, lässt Nachbar B die Abwaschmaschine laufen und der Produzent selbst arbeitet vielleicht im hauseigenen Tonstudio an den neusten Sounds. So kann Energie einer einzelnen Solaranlage eher direkt und lokal genutzt werden, als wenn nur ein Haushalt Strom bezieht. Genau das ist das Ziel der Zusammenschlüsse: Erneuerbare Energie möglichst lokal nutzen.

ZEV und Lokale Elektriziätsgemeinschaften im Vergleich

Bisher gab es dafür nur die Möglichkeit eines ZEV. Mit dem neuen Mantelerlass, dem die Schweiz unter dem Namen «Stromgesetz» im Juni zugestimmt hat, kommen ab 2025 oder 2026 zwei weitere Möglichkeiten dazu: Die virtuelle ZEV und die Lokale Elektrizitätsgemeinschaft LEG. Die Details sind noch in Arbeit. Auf Nachfrage gibt das BFE an, es sei möglich, dass die Verordnungen zum Stromversorgungsgesetz in zwei Paketen in Kraft gesetzt wird. «Tarifrelevante Elemente wie lokale Elektrizitätsgemeinschaften LEG könnten deshalb möglicherweise erst 2026 kommen», sagt die Pressestelle des Bundesamts für Energie. Bis dahin bleiben die genauen Bestimmungen offen. Die Grundzüge der neuen Strukturen sind aber klar:
In einer ZEV nutzen die Teilnehmenden die Anschlussleitungen für einen virtuellen Zusammenschluss und treten gegenüber dem Verteilnetzbetreiber als ein einziger Kunde auf. In einer Lokalen Elektrizitätsgemeinschaft bleiben die Teilnehmenden Einzelkunden des Verteilnetzbetreibers, beziehen und verkaufen aber lokalen Strom über das öffentliche Netz in ihrem Quartier oder ihrer Gemeinde.
Lucia Grüter, Vorstandsmitglied des VESE (Verband unabhängiger Energieerzeuger), differenziert die Chancen der neuen Möglichkeiten: «Bei der LEG sind die Kosten noch unklar. Zur Diskussion steht für LEG ein Abschlag von 30 Prozent auf die Netzkosten. Ob dieser Abschlag ausreichend ist, um das Interesse bei potenziellen Solarstromabnehmern in-nerhalb einer LEG zu wecken, wird sich zeigen. Finanziell interessanter ist der Eigenverbrauch in einem virtuellen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch, kurz virtueller ZEV.» Dieser ist für alle Teilnehmer möglich, die an derselben Verteilkabine angeschlossen sind – und zwar ohne Netzkosten zu bezahlen.

Intelligente Zähler vereinfachen den Betrieb

Wichtige Elemente bei der Umsetzung von lokalen Energie- Sharing-Projekten sind die sogenannten intelligenten Zähler. Sie ersetzen mehr und mehr die gewöhnlichen Stromzähler und dienen als Kernelement der lokalen Strombörse: Der Netzbetreiber installiert die Smart Meter beim Produzenten und beim Konsumenten. Die Geräte messen die Einspeisung der Photovoltaik-Anlage ins Netz sowie den zeitgleichen Verbrauch beim Konsumenten und melden die Daten automatisch weiter. Somit kann die tatsächlich verbrauchte Strommenge von der Solaranlage abgerechnet werden. Alles was der Verbraucher zusätzlich an Strom benötigt, bezieht er wie gewohnt vom Netzbetreiber und erhält von diesem eine separate Rechnung.
Manche Solarstromproduzenten erwarten die neuen Möglichkeiten ungeduldig, andere wollen zuerst beobachten, wie es läuft. Auf Netzbetreiberseite sieht es ähnlich aus: «Wir sehen, dass sich gewisse Netzbetreiber bereits dafür vorbereiten, zum Teil selber LEGs anbieten wollen und bereits Kunden dafür suchen», sagt Lucia Grüter. Andere sind noch nicht sichtbar aktiv. In die Pflicht genommen werden ab Januar 2026 aber alle Verteilnetzbetreiber schweizweit. Wer Solarstrom mit Nachbarn teilen will, wird die Möglichkeit erhalten. Die Energiewende rollt weiter.

Vier Fragen zu lokalen Elektrizitätsgemeinschaften

an Lucia Grüter, Vorstandsmitglied des Verbands unabhängiger Energieerzeuger

Ich habe keine eigene Anlage, aber möchte lokalen Solarstrom beziehen. Wie muss ich vorgehen?

Konsumenten, die einen LEG-Betreiber suchen, melden sich am besten bei Solarstromproduzenten im Quartier oder in der Gemeinde. Ich denke, die meisten Produzenten werden interessiert sein, Kunden für ihren Solarstrom zu finden – und bieten möglicherweise günstigere Tarife als der Netzbetreiber.

Ich habe oder plane eine Solaranlage und möchte einen LEG oder einen ZEV gründen. Wo finde ich Unterstützung?

Unabhängige Stromproduzenten können sich gerne beim VESE melden für Unterstützung bei virtuellen ZEV und LEG.

Ich bin Genossenschafter*in oder Mieter*in. Was bieten mir die lokalen Energiezusammenschlüsse?

Als Mieter*in können Sie Strom von einer LEG oder einem ZEV beziehen. Genossenschaften oder Stockwerkeigentümerschaften können natürlich auch Produzenten sein, wenn geeignete Dachflächen vorhanden sind.

Ich habe eine Solaranlage und speise meinen Überschuss bisher ins Netz ein. Bringt mir eine LEG oder ein ZEV Vorteile?

Je nach Region sind die Einspeisevergütungen der lokalen Netzbetreiber höher oder tiefer und sind teilweise quartalsweisen Schwankungen ausgesetzt. In einem LEG oder einer ZEV kann ich meinen Strom möglicherweise lokal zu einem besseren und stabilen Tarif verkaufen und meine Anlage rascher amortisieren.

Die Autorin

Corinne Roth
Journalistin
schlosswort.ch

Aus «casanostra» 177

Links

www.vese.ch
www.bfe.admin.ch
swiss-renewable-solutions.com
www.energie-experten.ch
www.leg-register.ch
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Von Fossil zu Erneuerbar: Die Transformation des Gebäudeparks

Das Programm erneuerbarheizen.ch bietet niederschwellige Impulsberatung für den Umstieg auf einheimische, erneuerbare Energieträger. Ein Interview mit Casafair Präsidentin Claudia Friedl.

Mit dem Klimaschutz-Gesetz wurden die Weichen für die klimaneutrale Schweiz gelegt. Welche grossen Veränderungen sind im Gebäudebereich notwendig, damit die Schweiz bis 2050 klimaneutral werden kann?

Der Fokus liegt bei den energetischen Sanierungen. Diese beinhalten im Idealfall ein Gesamtpaket, bestehend aus Effizienzmassnahmen, etwa in der Wärmedämmung, dem Heizungsersatz auf erneuerbare Energieträger und der Eigenstromproduktion mit Solarenergie.

Welche Rolle spielen erneuerbare Heizsysteme auf dem Weg zur Klimaneutralität?

Der Ersatz von fossilen Heizsystemen, welche Öl und Gas verbrennen, zu erneuerbaren Systemen ist von den obengenannten Themen das wichtigste und zentralste. Als Ersatz kommen mehrheitlich Wärmepumpen zum Zug, aber auch Holzheizungen oder Anschlüsse an Wärmeverbunde.

Welche Herausforderungen sieht Casafair für die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer im Hinblick auf den Wechsel auf erneuerbare Heizsysteme?

Ein Umstieg auf ein neues Heizsystem ist immer mit einer Veränderung verbunden, von der Planung über den Bau bis zum Betrieb. Aber auch die Finanzierung ist wichtig, weil die Investition in die neue Heizung einmalig ins Geld geht, dafür die jährlichen Energiekosten markant tiefer werden. Wer nicht selbst sattelfest im Thema ist, sollte sich bezüglich Heizungsersatz beraten lassen und Fachleute beauftragen. Als Einstieg ins Projekt einer neuen Heizung steht oft eine Impulsberatung, wo ein erster Kontakt zu Heizungsfirma oder Energieberatung hergestellt wird.

Wie kann diesen Herausforderungen begegnet werden?

Casafair unterstützt die Pflicht zum Heizungsersatz mit einem erneuerbaren System, wie es bereits in vielen Kanton eingeführt ist. Für Casafair ist aber wichtig, dass es dabei Härtefallklauseln gibt, damit niemand wegen einer neuen Heizung das Haus verkaufen oder verlassen muss. Casafair berät die Eigentümer*innen so, dass energetische Sanierungen allgemein im bewohnten Zustand stattfinden können. Das bedeutet, dass bei Mehrfamilienhäusern die Mietenden während der Bauzeit in den Wohnungen bleiben können.

Die Investitionen in die Energieeffizienz und das neue Heizsystem können teilweise auf die Mieten überwälzt werden, dafür sinken die Nebenkosten. Unter dem Strich sollte die Miete inklusive Nebenkosten nach der Sanierung nicht höher sein als vorher. Und die Mieter*innen werden von den Preisschwankungen von Öl und Gas besser geschützt.

Inwiefern können Hauseigentümerinnen und -eigentümer vom Wechsel auf erneuerbare Heizenergie profitieren?

Zuallererst durch die tieferen Energie- und Unterhaltskosten im laufenden Betrieb. Direkt davon abgeleitet ist natürlich die geringere Abhängigkeit von zukünftigen höheren Energiepreisen. Bei einer Wärmepumpe wird nur ein kleiner Teil als Strom verbraucht, man ist also klar weniger abhängig von einem allenfalls höheren Strompreis. Eine erneuerbare Heizung ist ein Mehrwert für das Gebäude und macht die Immobilie zeitgemäss und gerüstet für die Zukunft.

Weshalb unterstützt Casafair das Programm «erneuerbar heizen» als Partner?

Casafair vertritt verantwortungsvolle Hauseigentümer*innen, verantwortlich auch gegenüber Natur und Umwelt. Daher hat sich Casafair schon immer für die Energiewende eingesetzt und CO 2 -Gesetz, Klimaschutz-Gesetz und auch das Stromgesetz überzeugt unterstützt. Und mit unserer Zielsetzung von Netto-Null ist klar, dass das Programm «erneuerbar heizen» in einem wichtigen Bereich aktiv ist und mit grosser Breitenwirkung etwas auslösen kann.

Was unternimmt Casafair, um Hauseigentümerinnen und -eigentümer auf den Wechsel auf erneuerbare Heizenergie hinzuweisen?

Mit Information und Überzeugungsarbeit, auf allen Kanälen. Vom Magazin casanostra über Stellungnahmen zu energiepolitischen Themen bis zu vielen Kursen, Veranstaltungen und Führungen zu vorbildlichen Bauten. Sehr gut kommen auch die Informationen zu Förderprogrammen an, was ein wichtiges Anreizsystem ist, um aktiv zu werden.

Im Rahmen von «erneuerbar heizen» wird die kostenlose Impulsberatung angeboten, bei der Eigentümerinnen und Eigentümer eine individuelle Empfehlung für ein geeignetes Heizsystem erhalten. Wie bewerten Sie dieses Angebot?

Grundsätzlich ist das ein sehr gutes und wichtiges Angebot. Auch dass das Angebot für die Hauseigentümer*innen kostenlos ist, wird natürlich sehr geschätzt. Hingegen ist die pauschale Entschädigung der Energieberater*innen bei weitem nicht kostendeckend, was deshalb nochmals überprüft werden sollte. Beim Heizungsvergleich gibt es vieles zu berücksichtigen: Die der Machbarkeit der Systeme im Gebäude und ausserhalb, Wärmeverbunde in der Umgebung, Anschluss Warmwasser, lokale Energietarife für Strom, Fernwärme und vieles mehr.

Der Heizungsersatz ist wohl die effizienteste Massnahme, den CO2-Ausstoss eines Gebäudes zu minimieren. Welche weiteren Massnahmen sind möglich?

Wie oben in der ersten Frage angetönt, ist es auch wichtig, dass Gebäude energieeffizienter werden. Dies erfolgt primär durch Wärmedämmung aller Bauteile inklusive Fensterersatz. Aber auch bessere Nutzung der Häuser ist oft ein Thema, beispielsweise der Dachausbau zu Wohnraum, aber auch das Schliessen des Dämmperimeters bei offenen Treppenhäusern in den Keller. Unsere Energieberater treffen auch immer wieder beheizte Garagen und Keller, wo die Heizkörper ohne Probleme rückgebaut werden können.

Wichtig ist der Grundsatz, dass nach Möglichkeit die Effizienzmassnahmen vor dem Heizungsersatz erfolgen. So können der Energieverbrauch, die Heizleistung sowie die Vorlauftemperatur reduziert werden. So wird zum Beispiel die Wärmepumpe kleiner, effizienter und günstiger. Aber das ist jeweils Objektspezifisch zu klären.

Claudia Friedl
Präsidentin Casafair

Interview

Simon Dalhäuser und Manuel Reisinger
erneuerbarheizen.ch

Aus «casanostra» 177

Tiefere Hypozinsen: Kreditnehmende können Tausende Franken sparen

Die Hypothekarzinsen sind Mitte 2024 im Schnitt auf unter zwei Prozent gesunken. Wer jetzt eine neue Hypothek abschliesst, spart im Vergleich zum Vorjahr viel Geld. Casafair zeigt auf, wie sich die Hypo zinsen 2024 weiter entwickeln könnten und welche Hypotheken strategien prüfenswert sind.

Nach einem starken Anstieg im Jahr 2022 sind die Zinsen für Hypotheken Ende 2023 wieder gesunken. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat im vergangenen Juni den Leitzins auf 1,25 Prozent gesenkt. Dies beeinflusst auch die Hypothekarzinsen, die im Juli 2024 durchschnittlich bei rund 1,9 Prozent lagen, im Vergleich zu 2,6 Prozent im Juli 2023. Ein Beispiel zeigt das Sparpotenzial: Wer im Juli 2024 einen Kredit von 800 000 Franken zu 1,87 Prozent abschliesst, spart gegenüber dem Vorjahreszins von 2,62 Prozent 5840 Franken pro Jahr an Zinskosten.

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Simone de Redelijkheid-Pfister

Aus «casanostra» 177

Sparen beim Immobilienunterhalt

Schäden und dringend notwendige Reparaturarbeiten an Gebäuden zeichnen sich meistens weit im Voraus ab. Regelmässige Kontrollen der Immobilien helfen, diese frühzeitig zu erkennen und notwendige Massnahmen einzuleiten.

So zeigen Kontrollen der Dachkonstruktion Veränderungen wie ablösende Abdichtungen oder andere Probleme frühzeitig. Schwachstellen können so behoben werden, bevor Wasser ins Gebäude eintritt.

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Der Autor

Othmar Helbling
hbq bauberatung
baumangel.ch

Aus «casanostra» 177

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Kühler Wohnen: Hitzesommer werden häufiger

Umweltbewusste Hausbesitzerinnen- und -besitzer versuchen, den Einbau von energiefressendenden Klimaanlagen zu vermeiden. Die alternativen Lösungen sind so individuell wie die Wohngebäude in der Schweiz. Das zeigen drei Beispiele in diesem Heft.

In der Schweiz ist es heute deutlich wärmer als früher. Hitzesommer häufen sich. Schwangere, Kleinkinder und ältere Menschen vertragen hohe Temperaturen oft schlecht. Doch auch jüngere leiden und finden in Tropennächten, in denen die Temperatur nicht unter zwanzig Grad sinkt, keinen Schlaf.

Gebäude gegen die Hitze wappnen

Raumplanerinnen und Architekten suchen nach Lösungen, um die Folgen der Klimaerwärmung abzufedern. Der flächendeckende Einbau von Klimaanlagen ist kein sinnvolles Allheilmittel gegen die Hitze. Es braucht mehr.

Bisher konzentrieren sich die meisten Strategien zur Klimaanpassung auf grossräumige städtische Gebiete und Neubauprojekte. Doch wie lassen sich einzelne und ältere Gebäude vor Hitze schützen? Dieser Frage ging der Verein Casafair im vergangenen Sommer mit einem Pilotprojekt nach. Kristijan Moser, Experte für Gebäudetechnik, besuchte drei Mitglieder für eine Kurzberatung.

Arbeitersiedlung in Wangen-Brüttisellen

Wangen-Brüttisellen ist eine Zürcher Agglomerationsgemeinde. Coca-Cola produziert hier Getränke, auch das Flugsicherungsunternehmen Sky-Guide operiert von hier aus. Und dann gibt es noch das malerische Waldedörfli, eine Siedlung mit 67 Wohneinheiten, die einst für die Arbeiter der Schuhfabrik Walder gebaut wurde. Mitte der 90er-Jahre wurde sie renoviert und erweitert. Hier leben Achim Schneider und Raquel Billiones mit zwei erwachsenen Söhnen in einem Reihenmittelhaus.

Am 7. Juni 2023 ist es heiss in Wangen-Brüttisellen; seit zwei Wochen scheint die Sonne. Dennoch ist es im zweiten Stock, wo Billiones gerade an einer Telefonkonferenz teilnimmt, erstaunlich kühl. Die Läden des gegen Süden gerichteten Fensters sind geschlossen. Die Sonne würde das Büro zu stark aufheizen. Ein weiterer Grund für die angenehme Raumtemperatur: Dank eines tagsüber mit einem Aussenrollladen abgedeckten Dachfensters gelingt es den Schneiders, die Wohnung in der Nacht gut durchzulüften.

Klimakarten als Hilfsmittel

Im Wohnzimmer präsentiert Kristijan Moser Achim Schneider verschiedene Klimakarten, die er auf maps.zh.ch heruntergeladen hat. So etwa die Hitzebelastung im Strassenraum, die Hitzebelastung im Siedlungsraum und die Klimaanalysekarte. «Viele Kantone und Gemeinden bieten mittlerweile solche Daten an», erklärt er. Für eine gute Raumplanung sind sie unerlässlich: So lässt sich beispielsweise vermeiden, dass ein Altersheim auf einem Wärmehotspot gebaut wird, oder man kann sicherstellen, dass kühle Luft, die von einem bewaldeten Hügel ins Ortszentrum strömt, nicht durch schlecht positionierte Gebäude blockiert wird.

Die Karten von Wangen-Brüttisellen zeigen: Das Walderdörfli ist kein Wärmehotspot. Auch die Luft zirkuliert recht gut, obwohl eine Lärmschutzwand der Bahn den Luftstrom etwas hemmt.

Vegetation kühlt

Ein Rundgang in der Siedlung macht deutlich, weshalb die Temperaturen trotz Sommerwetter recht angenehm sind: Es gibt wenig Strassen und viele Gärten. Steingärten, die sich stark erhitzen, gibt es kaum.

Der Kinderspielplatz ist allerdings leer. «Ein klassischer Planungsfehler», so Moser. «Oft fehlen bei Sitz- und Kinderspielplätzen schattenspendende Bäume.» Die Folge: Der Boden wird unangenehm heiss. Die Menschen ziehen sich in Innenräume zurück, gemeinsame soziale Strukturen im Aussenbereich verarmen.

Neben dem Spielplatz fällt eine vertrocknete Rasenfläche auf. Auch sie strahlt viel Hitze ab. Moser: «Grünes Gras wirkt dagegen kühlend, weil Pflanzen Wasser verdunsten.» Er rät daher, Grünflächen regelmässig zu giessen. Um Trinkwasser zu sparen, sei es sinnvoll, Regenwasser zu sammeln, statt ungenutzt in die Kanalisation fliessen zu lassen.

Regenwasser nutzen

Schneiders Nachbar geht mit gutem Beispiel voran und hat in seinem Garten eine Regenwassertonne installiert. «Alternativ könnte man im Garten auch eine Sickergrube anlegen, um die Umgebung mithilfe von Regenwasser zu kühlen», erklärt Moser. Also eine leicht tiefer gelegte Beetfläche, wo sich Regen ansammelt und langsam verdunstet. Nach seinem Rundgang in der Siedlung könnte sich Moser sogar vorstellen, dass sich im Walderdörfli ein grösseres, kollektiv geplantes System zur Kühlung mit Regenwasser anlegen liesse. «Aber mir ist klar, dass solche Vorhaben in grossen Eigentümergemeinschaften nicht ganz einfach umzusetzen sind.» Ein kleineres Vorhaben fände vielleicht rascher eine Mehrheit: Der Ersatz von einigen Asphaltflächen durch Pflastersteine mit Rasengitter. Je weniger versiegelt der Boden ist, desto geringer die Hitzeentwicklung.

Pergola mit Solarpanels

Als Nächstes präsentiert Achim Schneider eine interessante Idee: Er möchte im Garten eine Pergola erstellen lassen, die mit Solarpanels gedeckt ist. Diese böte dreifachen Nutzen: Kühlenden Schatten, Ökostrom zum Eigenverbrauch und einen Beitrag gegen die Klimaerwärmung.

Ein gutes und spannendes Vorhaben, findet Moser. Einziger Nachteil: Im Wohnzimmer werde es so permanent dunkler. Hier gelte es abzuwägen, ob eine ausziehbare Markise nicht die bessere Alternative wäre. Potenzial zur besseren Beschattung der Fassade sieht er auch durch eine Verlängerung des Vordachs oder indem die Fassade stärker begrünt würde: mit mehr Balkonpflanzen oder mit einer Ranke vom Garten her.

Wie sehr Schatten eine Fassade kühlen kann, zeigt eine Wärmebildaufnahme des Hauses der Familie Zürcher-Budmiger im luzernischen St. Erhard: im beschatteten Teil beträgt die Oberflächentemperatur 33,7 Grad, im besonnten bei 53,9 Grad. Das Ehepaar hat Kristijan Moser angeschrieben, weil es trotz Minergiebau im Sommer die Hitze nicht loswird.

Hitze im Minergiehaus

Da beide Durchzug gar nicht mögen, ist die Kühlung der Innenräume durch Lüften während der Nacht nur beschränkt eine Option. Aktuell bleibt die Hitze im Giebel zudem gestaut, weil die Fenster, über die die Luft ins Freie strömen könnte, zu tief liegen. «Ein automatisiertes Fenster weiter oben könnte eventuell Abhilfe schaffen», vermutet Moser. «Damit sich die Investition tatsächlich lohnt, müsste man vorgängig genauere Messungen durchführen, um die Luftströmungen zu beurteilen.»

Südseitig ist das Giebeldach durch die Solar- und Photovoltaikanlage komplett eingedeckt, Fenster könnten also einzig nordseitig eingebaut werden. Um das Aufheizen des Gebäudes zu verlangsamen, schlägt Moser auch in diesem Fall vor, die Fassade zu begrünen. Prüfenswert seien zudem technische Lösungen. Das 2004 erstellte Einfamilienhaus verfügt über eine automatisierte Lüftung. Je nach Modell lassen sich solche Lüftungen aufrüsten, sodass die ins Haus strömende Frischluft mit gesammeltem Regenwasser gekühlt wird (adiabate Abluftkühlung). Moser: «Hier gilt es nachzuforschen, wo die technische Entwicklung des verwendeten Systems derzeit steht.» Eine weitere Option wäre das sogenannte Freecooling. Dabei nutzt man das Erdreich als Kältereservoir. Um die Kühle zu nutzen, sind zusätzliche technische Einbauten nötig. Eine dritte Möglichkeit: Die Familie heizt mit einer Luft- Wasserwärmepumpe. Solche Wärmepumpen können auch zur Kühlung eingesetzt werden. «Vereinfacht gesagt, lässt man diese dann rückwärts laufen», erklärt Moser. «Eine genauere Machbarkeitsprüfung könnte zeigen, wie sehr man für solche technischen Lösungsansätze in die Struktur des Gebäudes eingreifen müsste.»

Nach Mosers Besuch forschte die Familie weiter nach und stiess auf eine weitere mögliche Problemursache: «Unsere In-Dach-Photovoltaikanlage wurde vor über zehn Jahren installiert und direkt auf die bestehende Konterlattungen des Ziegeldachs montiert.» Heutige In-Dach-Anlagen werden mit mehr Abstand zum Unterdach montiert, damit die Luft besser zirkulieren kann. «Nun lassen wir den oberen Abschluss anpassen und hoffen, dass sich so künftig weniger Hitze unter der Photovoltaikanlage staut.»

Treppenhaus nachts auskühlen

Das dritte Fallbeispiel steht in Basel: Ein liebevoll renoviertes dreistöckiges Reihenhaus aus der Jahrhundertwende. Das Haus gehört der Familie Schwegler, die die oberen beiden Stockwerke bewohnt. In den unteren Bereichen leben Mieter. Hinter dem Haus befindet sich ein malerischer Garten mit viel Grün. Kristijan Moser schlägt vor, das Fenster der Türe zum Garten künftig nachts neu zu öffnen und es zum Schutz gegen Diebe mit einem Gitter zu versehen. «In vielen Häusern wird die Chance, das Treppenhaus nachts auszukühlen, zu wenig genutzt.» Zusätzlich würde er das bereits bestehende Dachfenster mit automatisiertem Antrieb und Regensensor aufrüsten. Der Garten der Schweglers ist schon heute eine kleine Oase; der oberste Balkon ist allerdings wenig begrünt. «Mit zusätzlicher Bepflanzung liessen sich noch einige Grade rausholen», meint Moser. Und auch hier schlägt er vor, eine Sickergrube anzulegen, um vermehrt von Verdunstungskälte zu profitieren. Das Anlegen von Verdunstungsmulden ist ein Konzept, das derzeit im Städtebau wieder häufiger gezielt angewendet wird. Oft spricht man von der «Schwammstadt». Moser: «Im Kleinen lässt sich das auch in Privatgärten gut umsetzen.»

Tipps für kühlere Wohnräume

Böden entsiegeln: Begrünte Innenhöfe und Gärten heizen sich weniger auf als Asphaltflächen und Steingärten.

Bäume pflanzen: Im Schatten eines Baumes liegt die Temperatur bis zu 20 Grad tiefer als wenige Meter daneben. Grund dafür sind der Schatten und die Verdunstungskälte. Ein Baum verdunstet oft mehrere hundert Liter Wasser pro Tag.

Schatten schaffen: Sonnenstoren, geschickt platzierte Balkone oder Balkonpflanzen halten die direkte Sonneneinstrahlung fern und schützen so vor starker Hitzeentwicklung.

Fassaden und Dächer begrünen.

Regenwasser nutzen. Verdunstendes Wasser führt spürbar Wärme ab.

Sickergrube im Garten: Anstatt das Regenwasser direkt in die Kanalisation zu leiten, kann man es in ein leicht vertieftes Beet führen (Verdunstungsmulde).

Brunnen- und Wasserspiele: An Orten im Aussenraum, wo keine Begrünung möglich ist.

Nachtauskühlung: Zum Beispiel durch automatisch gesteuerte Fenster im Treppenhaus.

Mit Nachbarn kooperieren: Manchmal lohnt es sich, für mehrere Parzellen gleichzeitig zu planen.

Klimakarten der Gemeinde studieren: Wo verlaufen kühlende Luftströme? Wo befinden sich Hitzeinseln?

Die Autorin

Aus «casanostra» 176

Nationales Netzwerk für Klimaanpassung

Der neue Verein «Netzwerk Tau» will schweizweit Fachleute aus dem Bau- und Planungsbereich zusammenbringen, um gemeinsam Lösungen voranzutreiben, das Knowhow zu möglichen Klimaanpassungsmassnahmen zu bündeln. Informationen und Anmeldung auf hitzetauglich.ch

«Die Sanierung zu etappieren, ist oft sinnvoll»

Eine Sanierung der Gebäudehülle bringt grosse Energieeinsparungen. Doch wie packt man das Projekt als Eigentümerschaft am besten an, und was gilt es bei der Finanzierung und Etappierung der Arbeiten zu beachten? Dachdeckermeister Rolf Weber weiss Rat.

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Interview und Fotos

Michael Staub
Journalist

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Wohnungsbesichtigung: Diese Auskünfte dürfen Sie verlangen

Wenn es darum geht, Mieter für eine Wohnung auszuwählen, wird oft darum gebeten, ein Anmeldeformular für Mietinteressenten auszufüllen.

Dabei handelt es sich im rechtlichen Sinne um eine Verarbeitung personenbezogener Daten, weshalb es sehr wichtig ist, die Vorgaben der Datenschutzgesetze einzuhalten.

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Der Autor

Joël Desaules
Rechtsanwalt und Mediator

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Dazu passend im Casafair-Webshop

Anmeldeformular für Mietinteressent/innen (Download)

Sofortmassnahmen bei Baumängeln

«Wie muss ich vorgehen, wenn ich Baumängel feststelle, damit ich meine Garantieansprüche für eine Nachbesserung nicht verliere?»

Zeichnen sich Baumängel an einer Immobilie zum Beispiel in Form von Feuchtigkeit oder Rissbildungen ab, muss schnell gehandelt werden. Teilweise müssen Mängel vom Gesetz her innerhalb weniger Tage nach deren Feststellung angezeigt werden, damit der Garantieanspruch nicht verloren geht.

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Der Autor

Othmar Helbling
hbq bauberatung
baumangel.ch

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Casafair verlangt besseren Schutz bei Baumängeln

Übermässige Abnutzung

«Beim Auszug der Mieterin wird klar, diese Wände müssen frisch gestrichen werden, nach nur einem Jahr Mietdauer. Wer bezahlt dafür?»

Bei der Besichtigung mit Mietinteressenten stellen Sie fest, dass die Katze der Mieterin ganze Arbeit geleistet hat und die Malerarbeiten im Wohnzimmer stark unter den Krallen gelitten haben. Gemäss der Paritätischen Lebensdauertabelle haben mit Dispersionsfarbe gestrichene Wände eine Lebensdauer von acht Jahren. Muss der Vermieter bereits vorzeitig frisch streichen lassen, so ist die Mieterin verpflichtet, sich anteilmässig an den Kosten zu beteiligen.

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Die Autorin

Simone de Redelijkheid-Pfister

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Dazu passend im Casafair-Webshop

Paritätische Lebensdauertabelle

Kochherd defekt

«Der Mieter hat die Reparatur selbst veranlasst und schickt mir die Rechnung. Muss ich diese bezahlen? »

Ein defekter Herd ist zwar ärgerlich, stellt jedoch keinen Notfall dar, den der Mieter umgehend selbst hätte beheben lassen müssen. Alle Mieter sind in diesen Fällen immer verpflichtet, sich bei der Vermieterin zu melden und um Behebung des Schadens zu bitten. Reagiert die Vermieterin nicht innert angemessener Frist, so hakt der Mieter normalerweise nach. Meist mit eingeschriebenem Brief und unter Ansetzung einer Frist. Passiert wieder nichts, so ist der Mieter berechtigt, die Schadensbehebung selbst in Auftrag zu geben und die Kosten der Vermieterin zu überwälzen.

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Die Autorin

Simone de Redelijkheid-Pfister

Aus «casanostra» 176

Der Weg der Stille

«Ich mähe wöchentlich meinen Rasen und überlege nun, ob ich lieber eine blühende Wiese mit weniger Rasenmäherarbeit hätte. Wäre das Mähen mit der Sense eine Alternative? Was muss ich beachten?»

Vom Rasenmäher auf die Sense umzusteigen ist eine ökologisch sinnvolle Entscheidung, denn das Mähen mit der Sense fördert die Biodiversität. Rasenmäher und Fadenmäher (auch Motorsense genannt) arbeiten mit rotierenden Messern, die Pflanzen mit Wucht abschlagen und teilweise zerhäckseln. Dabei vernichten sie viele Kleinlebewesen wie zum Beispiel Schmetterlingsraupen. Sensen dagegen schneiden das Schnittgut ab, ohne die Kleintiere zu töten.

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Die Autorin

Jasmin Jansen
Biologin und Wissenschaftsjournalistin, NimS Natur im Siedlungsraum

Aus «casanostra» 176

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NimS – Natur im Siedlungsraum

«Manchmal mangelt es an Bewusstsein»

Wer bei der Bewirtschaftung von Liegenschaften auf Nachhaltigkeit setzt, punktet bei der Mieterschaft und schont die Umwelt. Der Aufwand lohne sich auch wirtschaftlich, betont Immobilienexperte Markus Schuler.

Markus Schuler, Nachhaltigkeit ist das Wort der Stunde, auch wenn es um die Bewirtschaftung von Immobilien geht. Warum?

Damit eine Immobilie langfristig wettbewerbsfähig bewirtschaftet werden kann, sollten die Bedürfnisse aller Beteiligten berücksichtigt werden. Dazu gehören die Eigentümerinnen, die Mieter und die Umwelt. Die Nachhaltigkeit wird auch auf gesetzlicher Ebene zunehmend verankert, sodass sich die Eigentümer*innen dem Thema nicht entziehen können.

Kann man von einem Trend sprechen?

Momentan handelt es sich noch um einen Trend. Ich bin jedoch überzeugt, dass sich die Immobilienbranche in Zukunft verstärkt in Richtung Nachhaltigkeit entwickeln wird. Das Thema ist übrigens nicht neu. Die Geschichte zeigt, dass alte Kulturen, die die Bedeutung der Nachhaltigkeit unterschätzten, dem Untergang geweiht waren. Entweder gingen ihnen die Ressourcen aus oder soziale Spannungen führten zu Umbrüchen. In der Schweiz steigt das Bewusstsein seit den 1970er- Jahren. Damals wurde der Umweltschutzartikel in der Bundesverfassung verankert. Ereignisse wie die Ölkrise, das Ozonloch und die Klimaerwärmung haben dazu beigetragen, dass das Bewusstsein für Nachhaltigkeit heute in einer breiten Gesellschaftsschicht verankert ist.

Welche Strategie empfehlen Sie?

Bevor es um die Frage der nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung geht, sollte der Zweck der Immobilie klar benannt werden: Dient sie als sicheres Zuhause oder soll damit eine langfristige Rendite erzielt werden? Hat sie einen ideellen Zweck oder geht es darum, Freiheit und Unabhängigkeit zu ermöglichen? Die Wahl der richtigen Strategie hängt wesentlich von den Bedürfnissen der Eigentümerschaft ab, denn die Immobilie sollte darauf ausgerichtet sein, deren Ziele und Wünsche zu unterstützen.

Ist vorgängig eine Analyse angesagt?

Ja, eine Machbarkeitsstudie liefert die Grundlage für wichtige Entscheide: Sie zeigt auf, ob eine Liegenschaft zeitlich befristet abgeschöpft wird, ob sie renoviert oder revitalisiert, abgebrochen und neu gebaut oder verkauft wird. Der Verkauf ist gleichzeitig auch die Exitstrategie, sollte es sich herausstellen, dass die Immobilie nicht nachhaltig in die gewünschte Richtung entwickelt werden kann.

Wie lässt sich eine Immobilie nachhaltig bewirtschaften?

Das Prinzip beruht auf drei Säulen: ökologische, soziale und wirtschaftliche Aspekte. Wenn diese Faktoren im Gleichgewicht sind, ist davon auszugehen, dass sich die Mieterinnen wohlfühlen und die Eigentümer eine angemessene Rendite für ihr investiertes Eigenkapital erhalten.

Können Sie das Drei-Säulen-Prinzip näher beschreiben?

Bei den ökologischen Aspekten geht es um erneuerbare Energien sowie die Reduktion des Energieverbrauchs. Es ist zu prüfen, ob die Gebäudehülle gedämmt und die Heizung auf erneuerbare Energien umgestellt werden kann. Auch ein sinnvolles Abfallmanagement lohnt sich. Häufig lassen sich die Grün- und Küchenabfälle auf dem eigenen Grundstück zu Kompost verwerten. Ebenso sollte man die Gestaltung des Aussenbereichs bewusst angehen. Heimische Pflanzen schaffen wertvollen Lebensraum und verbessern den Wasserhaushalt.

Und was verstehen Sie unter sozialer Bewirtschaftung?

Die Eigentümer sollten für die Mieterinnen ein positives Umfeld schaffen und rasch auf deren Anliegen eingehen. Faire und transparente Mieten und eine offene Kommunikation sind zentral. Das stärkt die Beziehungen und führt zu einer höheren Mieterbindung. Auch Barrierefreiheit ist ein wichtiges Element: Wenn die Bedürfnisse von älteren oder behinderten Menschen erfüllt werden, steigert dies den Wert der Liegenschaft.

Zu guter Letzt geht es aber ums Geld.

Auch die ökonomisch nachhaltige Immobilienbewirtschaftung hat einen grossen Stellenwert. Sie zielt darauf ab, langfristig finanzielle Stabilität und Rentabilität zu gewährleisten. Dazu gehört die Budgetplanung: Das Erstellen eines detaillierten Budgetplans, der regelmässige Instandhaltungs- und Reparaturkosten berücksichtigt, ist ein Muss. Es gilt, rechtzeitig in diese Bereiche zu investieren, um teure Reparaturen zu vermeiden. Die Pflege und Instandhaltung sichert den Marktwert der Liegenschaft und erhöht die Attraktivität für die Mieterschaft.

Gibt es Gründe, die gegen eine nachhaltige Strategie sprechen?

Die gibt es: Einige Eigentümerinnen stellen kurzfristige Gewinnmaximierung über langfristige Nachhaltigkeit, oder sie besitzen eine Liegenschaft nur zu Spekulationszwecken. Manchmal mangelt es auch an Bewusstsein. Ebenso können finanzielle Einschränkungen massgebend sein: Die Umstellung oder Erneuerung erfordert Investitionen. Ein weiterer Grund sind Uneinigkeiten. Es kommt vor, dass sich beispielsweise Erben- oder Stockwerkeigentümergemeinschaften nicht auf eine nachhaltige Bewirtschaftungsstrategie einigen können.

Wie lässt sich nachhaltige Bewirtschaftung überprüfen?

Nachhaltig bewirtschaftete Liegenschaften sind oft nicht auf den ersten Blick erkennbar. Der Begriff wird inflationär verwendet, und nur vereinzelt werden Immobilien einer Zertifizierung wie dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) unterzogen. Dennoch gibt es Hinweise darauf, dass eine Immobilie nachhaltig bewirtschaftet wird, etwa der Zustand der Liegenschaft, faire Mieten sowie eine offene, wertschätzende und transparente Kommunikation zwischen Verwaltung und Mieterschaft.

Lohnt sich der Aufwand?

Auf jeden Fall, denn die Vorteile einer nachhaltig bewirtschafteten Immobilie sind vielfältig: Man hat geringere Betriebskosten, eine höhere Rentabilität, eine positive Wirkung auf die Umwelt und eine stärkere Bindung zu Mieter- und Nachbarschaft. Langfristig kommt es zu einer Wertsteigerung und einem Werterhalt. Wenn Eigentümer die Prinzipien der Nachhaltigkeit in ihre Strategien integrieren, können sie nicht nur zur Verbesserung ihrer Immobilien beitragen, sondern auch zur Schaffung einer nachhaltigeren Zukunft für die Schweiz.

Markus Schuler
Berater Casafair Zentralschweiz

Interview: Monika Bachmann

Aus «home», Mai 2024

Weitere Infos

Diese Förderprogramme und Organisationen helfen bei Fragen zur nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung weiter:

EnergieSchweiz: energieschweiz.ch
Netzwerk Nachhaltiges Bauen Schweiz: nnbs.ch
Verband Casafair, Eigentum mit Verantwortung: casafair.ch

Radioaktivität in der Zwischenbodenschlacke?

«Kann es sein, dass in meinem Haus Schlacke in den Zwischenböden verwendet wurde? Ich habe gehört, dass diese Schlacke radioaktiv sein kann. Wieso wurde überhaupt Schlacke als Baumaterial verwendet? Ist das gefährlich?»

Schlacke entstand damals vor allem bei der Herstellung von Stadtgas aus Steinkohle und wurde aufgrund ihrer hohen Dämmwirkung sowie ihrer einfachen Verfügbarkeit verwendet. Sogenannte Zwischenbodenschlacke wurde früher als Dämmstoff in Hohlwände oder Zwischenböden eingefüllt. Somit wurde Zwischenbodenschlacke in vielen Bodenkonstruktionen von Häusern bis etwa im Jahr 1945 verbaut. Es kann jedoch sein, dass die Schlacke radioaktiv ist. Der Urangehalt der verwendeten Kohle bestimmte die Radioaktivität der anfallenden Schlacke.

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Der Autor

Stephan Baumann
Casafair-Fachberater
büro bafob

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